臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第1770號
原 告 何慧玲
被 告 陳義男
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年8月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○○○○號十一
樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一百零八年五月二十四
日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟
元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於107年1月13日向原告承租所有之門牌號碼
臺中市○○區○○路0段000○00號11樓房屋（下稱系爭房屋
），兩造訂有房屋租賃契約，約定租期自107年1月20日起至
110年1月19日止，被告按月應給付租金1萬5,000元。詎被告
自107年12月28日僅給付1萬元租金，期後即未再給付租金，
迄至108年5月20日止，共4個月租金合計6萬元，經扣除押租
金及107年12月28日給付之1萬元後，尚積欠租金5萬元。原
告並以臺中軍功郵局存證編號000154號存證信函送達被告作
為原告將於108年5月24日終止兩造租賃契約之意思表示，被
告自應遷讓返還系爭房屋予原告（房屋租賃契約書第13條）
，且應給付前開積欠租金，並給付自108年5月24日起至遷讓
房屋之日止之租金及租賃契約終止後仍占有系爭房屋而享有
相當於租金之不當得利即按月以1萬5,000元計算，並按月賠
償相當月租金1倍之違約金。爰依兩造租賃契約、租賃物返
還請求權、給付租金請求權及不當得利之法律關係，提起本
件訴訟。並聲明：被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0
段000○00號11樓房屋遷讓返還原告。被告應給付原告5萬元
，及自108年5月24日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給
付原告1萬5,000元，並按月賠償相當月租金1倍之違約金。
二、被告辯以：被告於108年1月15日曾通知原告找到房子後，同
年月25日會搬離，當時兩造協議，原告會返還被告押租金，
但原告並未返還，所以被告未搬離等語，資為抗辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
(一)原告主張被告承租後積欠租金之事實，已據其提出房屋租賃
契約書、存證信函為證，且被告所不爭執，堪信為真。至於
被告所辯，為原告所否認，亦未能舉證以實其說，自難憑採
。
(二)承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項
、第2項、第455條分別定有明文。經查，被告遲付之租金總
額已逾4個月，原告並以以臺中軍功郵局存證編號000154號
存證信函送達被告作為原告將於108年5月24日終止兩造租賃
契約之意思表示。從而，系爭租賃契約關係既已於108年5月
24日合法終止，則原告依民法第455條規定，請求被告遷讓
系爭房屋，自屬有據，應予准許。
(三)次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債
務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨可參）。查系爭房屋租金為每月1萬5,0
00元，有系爭房屋租賃契約書第3條規定在卷可按，則原告
於系爭房屋租賃契約終止後，以被告前所繳付之系爭房屋租
賃契約押金1萬5,000元抵付自107年12月20日起至108年1月
19日止1個月之租金後，被告自108年1月20日起至同年5月
19日止，尚積欠4個月租金6萬元，扣除被告於107年12月28
日繳付之1萬元，被告尚積欠原告租金5萬元，原告依租賃關
係向被告請求，即屬有據。
(四)末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17
9條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範
圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例參照）。本件被告既仍占有使用系爭房
屋，其自108年5月24日原告終止租賃契約後，即已失其合法
占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用系爭房屋，致原告
無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之
不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害
，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告自系爭房屋
租約終止翌日（即108年5月24日）起至遷讓返還系爭房屋之
日止，給付相當於租金之不當得利。故原告依不當得利之法
律關係，請求被告自108年5月24日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告1萬5,000元，核屬有據，亦應准許。
(五)查系爭租約第12條第2項約定：「承租人（即被告）未依第
一項約定返還房屋時，出租人（即原告）得向承租人請求為
返還房屋期間之相當月租金額新臺幣1萬5,000元整外，並
得請求相當月租金額1倍（未足一個月者，以月租金折算）
之違約金至返還為止」，故原告據此請求被告自租期屆滿時
起，至遷出系爭房屋之日止，應每月給付違約金，固屬有據
。惟按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之
額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額
數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上
所受損失為標準，酌予核減，最高法院19年上字第1554號判
例意旨可資參照；又約定之違約金額過高者，法院得減至相
當之數額，亦為民法第252條所明定，且為衡平正義起見，
約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。又
契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、
社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履
行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益
等）為衡量標準，則縱使被告未為違約金過高之抗辯，仍有
審酌之必要。原告依據前開約定請求按照租金1倍計算之違
約金，惟原告並未提出具體所受損害或所失利益之金額，且
被告交屋日前，原告每月可向被告請求相當於租金之不當得
利，另復請求按照租金1倍計算違約金，顯屬過高，應予刪
減。爰審酌被告違約情節暨原告所受每月租金之損害，故認
原告以收取每月相當租金之不當得利為適當，是原告依約請
求被告應自108年5月24日起至遷出系爭房屋之日止，按月給
付原告1萬5,000元之違約金，應屬無據。
(六)綜上所述，本件原告依租賃物返還請求權、給付租金請求權
、不當得利返還請求權而請求被告給付如主文第一、二項所
示，核屬有據，應予准許。
四、本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告一部
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應就原告勝
訴部分依職權宣告假執行。
五、訴訟費用依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年8月15日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官曹宗鼎
以上正本係依原本作成
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月15日
書記官王麗麗