裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第2161號民事判決
裁判日期：民國101年04月23日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第2161號原告高雄市政府法定代理人 陳菊 訴訟代理人 黃偉欽 律師被告 蔡煥忠
蔡煥明 前列二人共同訴訟代理人 孫守濂 律師
許泓琮 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於101年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段第1號土地上如附表所示附圖上地上物拆除，並將前開土地返還原告。
被告應給付原告新台幣貳拾捌萬陸仟零柒拾元，並自民國一百年十一月十日起至拆除返還前開土地之日止，按月給付原告新台幣肆仟柒佰陸拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰叁拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒佰壹拾萬貳仟肆佰肆拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣叁拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段第1號土地（下稱系爭土地，重劃前為高雄縣○○鄉○○段第926號、第946號、第946-1號、第946-2號、第952-12號、第952-13號、第952-14號等土地）原為高雄縣政府所有，縣市合併後改由高雄市政府接管而為該機關所有，重劃前之高雄縣○○鄉○○段第926號土地，原由高雄縣政府出租予被告之父即訴外人 蔡木清 ，蔡木清於系爭土地上建有未保存登記建物，蔡木清死亡後，由被告蔡煥忠、蔡煥明於民國80年4月23日起至93年12月31日，以每3年換約續租方式向高雄縣政府承租該土地，至93年12月31日租約屆滿，雙方未再續訂租約，兩造就該土地的租賃關係已經98年度重訴字第95號判決確認不存在，惟被告蔡煥忠、蔡煥明仍占用該土地，依民法第767條第1項、第179條規定，訴請被告蔡煥忠、蔡煥明拆除系爭土地上之地上物及返還土地，另給付無權占用相當於土地租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示地上物拆除，並將前開土地返還原告；㈡被告應給付原告新台幣（下同）286,070元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，另應按月給付原告4,767元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：伊等父親蔡木清早於30年間，已向縣市合併前之高雄縣政府承租系爭土地，建造房屋居住使用，門牌號碼為高雄縣仁武鄉灣內村澄清巷33號，蔡木清死亡後，由伊等依繼承關係繼續承租，並與高雄縣政府續訂書面租約，每3年換約1次，最後1次於91年1月1日換約，租期至93年12月31日，高雄縣政府於94年3月3日以系爭土地納入第23期育才市地重劃區範圍內，函知伊等收回系爭土地無法續租，伊等提出復查申請，主張縣府不應任意終止租約，且伊等就系爭土地應有優先購買權，並曾提起行政訴訟及民事訴訟，上開訴訟雖判決伊等敗訴，然高雄縣政府係公權力機關，如無特定之使用規劃與目的，不宜貿然收回土地而令人民拆屋還地，且依系爭土地租賃契約第10條有關出租機關收回土地，以機關確有收回土地之「必要性」為前提，高雄縣政府徒以抽象空泛之「市地重劃工程需要」為由收回系爭土地，乃剝奪伊等使用土地長達60餘年居住之權利，再者，重劃工程業已完成，系爭土地迄今仍由伊等居住使用，足見伊等之居住使用無礙於重劃工程之進行，是機關並無收回系爭土地之必要性，況依當時高雄縣縣有財產管理自治條例第48條、第49條規定，重劃後都市計畫範圍內編定為可供建築之出租土地，出租人已建有房屋，且不妨礙都市計畫者，應讓售予承租人，是原告依此規定自應將系爭土地讓售予出租人，另高雄縣政府於系爭租約期限屆滿後，仍寄發土地租金收入繳款書，向伊等收取94年7月起至94年12月止之租金，伊等已依繳款書繳納租金35,136元，兩造間顯已成立不定期租賃關係，原告收回系爭土地既不合法，且兩造間已成立不定期租賃契約，從而伊等非無權占用系爭土地，縱令伊等於96年5月間繳納之租金，遭高雄縣政府退回，然其退還租金之函文中亦曾表示：於重劃後住宅區之住戶符合縣產條例第37條要件者，屆時再向其申請基地承租手續，但重劃後經伊等申請承租，竟遭拒絕，申請購買亦遭拒絕，是高雄縣政府不為出租、出售，欲強行拆除伊等之房屋顯為無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項：㈠系爭土地重劃前為高雄縣○○鄉○○段第926號、第946號
、第946-1號、第946-2號、第952-12號、第952-13號、第952-14號等土地，原為高雄縣政府所有，縣市合併後改由原告接管，為原告所有。
㈡被告2人於80年4月23日起至93年12月31日，以每3年換約續租方式，向高雄縣政府承租系爭土地。
㈢上開租約期限屆滿，高雄縣政府以系爭土地已劃入第23期育
才市地重劃區範圍內，為重劃工程需要必須收回為由，於94年3月3日函知被告收回系爭土地，不再與原告續約。㈣被告2人收受上開終止租約之通知後，高雄縣政府仍寄發租
金繳款通知書，被告2人並已繳納94年7月至94年12月份之租金35,136元。
㈤被告繼續占用系爭土地迄今。
㈥系爭土地起訴前5年之身報地價為每平方公尺2,900元。
上開事實並有土地登記第一類謄本、高雄縣縣有基地租賃契約、高雄縣有房地土地租金收入繳款書（蓋有收款章）、高雄縣政府系爭土地納入市地重劃範圍無法續訂租約函、高雄縣政府檢還租金匯票函各1份、相片5張附卷可稽（詳本院卷第7號、第51至53頁、第56頁、第33頁）。
四、本件爭執事項如下：㈠關於兩造就系爭土地之租賃關係是否為本院98年度重訴字第95號確認優先承買權存在事件之既判力所及：
⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文；又訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此有最高法院42年台上字第1306號判例可資參照。另確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，同法第401條第1項亦有明文。
⒉被告2人於本院98年度重訴字第95號確認優先購買權存在事
件，係請求確認其等與高雄縣政府間就高雄縣○○鄉○○段第926號土地，自95年1月1日起存在不定期租賃關係，本院判決駁回被告2人之訴，該判決業已確定，此有民事判決
1份附卷可稽（詳本院卷第8至11頁），且經調閱上開確認優先購買權存在事件卷宗審核無訛。而高雄縣○○鄉○○段第926號土地重劃後為系爭土地之一部，高雄縣市合併後，上開土地改由原告接管而為原告所有，業如前述，依上規定及最高法院判例所示，被告2人在本件其等與高雄縣政府之繼受人即原告之拆屋還地等事件中，自不得以上開確定判決言詞辯論終結即99年3月22日前，已提出或得提出而未提出之攻擊防禦方法，為與上開確定判決所判定「不定期租賃關係不存在」相反之主張。
㈡關於高雄縣政府以土地重劃工程為由而就系爭土地不續訂租賃契約是否合法正當：
本件高雄縣政府係於93年12月31日租約期限屆滿後之94年3月3日，以府財產字第0940042381號函，通知被告2人因租期屆滿，系爭土地已劃入第23期育才市地重劃區範圍內，無法續訂租約之旨，有該函附卷可稽（詳本院卷第53頁），發函時間在上開判決言詞辯論終結99年3月22日前，依上所述，被告2人即不得再執之為與「不定期租賃關係不存在」之判決結論相反之主張，被告2人認高雄縣政府以土地重劃地為由不續訂租賃契約，無收回其等占用土地之必要性，所為非合法正當，辯稱就占用土地有不定期租賃關係存在，依上所述，自無可採。
㈢關於高雄縣政府向原告2人收取94年7月至同年12月份之租金，兩造間就系爭土地是否成立不定期租賃關係：
被告2人在上開確認優先承買權存在事件之訴訟程序中，業已主張高雄縣政府向其等2人通知應付租金，其等並已繳交94年7月至同年12月份之租金，因而主張與高雄縣政府間就本件占用土地有不定期租賃關係，有起訴狀、準備程序筆錄及判決附卷可稽（詳高雄高等行政法院97年度訴字第331號卷第4頁、本院98年度重訴字第95號卷第68頁、本院卷第8頁反面），依上所述，被告2人不得再執之為與「不定期租賃關係不存在」之判決結論相反之主張，被告2人以高雄縣政府向其等收取94年7月至同年12月份之租金，辯稱就占用土地有不定期租賃關係存在，依上所述，亦無可採。
㈣關於高雄縣政府於重劃後拒絕被告2人承租、承買有無理由：
高雄縣政府係於96年5月29日以府財產字第0960126871號檢還租金匯票函，記載略以「於重劃後符合縣產條例第37條規定之要件者，屆時（重劃後）再向本府申請基地承租手續」等語，並於同年10月19日府財產字第0960225789號函，以雙方無租賃關係，該府出售土地無土地法第104條及最高法院
26年上字第365號判例之適用，重劃分配後之縣有土地，需依該縣縣有財產管理自治條例第48、49條規定辦理，回復被告2人之優先購買高雄縣○○鄉○○段第926號即本件占用土地聲請及陳情案，有上開函件附卷可按（詳本院卷第56至57頁），足見被告2人所辯高雄縣政府退回租金時所為重劃後申請承租之表示，及拒絕其等承租、購買之申請，時間均在上開判決言詞辯論終結99年3月22日前，依上所述，被告2人不得再執之為與「不定期租賃關係不存在」之判決結論相反之主張，被告2人仍執前詞，辯稱高雄縣政府不為出租、出售，欲強行拆除其等房屋為無理由，並認合併後之繼受人即原告不得訴請拆除返還，依上所述，同無可採。
㈤關於本件相當租金不當得利之數額：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前段、中段、第179條前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項亦有明文；而非城市土地雖非上開法條規範之對象，但土地因所處位置不同所影響其價值之因素，已反應於申報地價之高低，即非城市土地因其申報地價較低，適用上開租金計算規定之結果，不致使非城市土地之承租人受有不利益，是非城市土地占用之相當於租金不當得利計算，自可類推適用上開規定。
⒉本件如上所述，被告2人如前之所辯，均為其等於本院98年
度重訴字第95號確認優先承買權存在事件言詞辯論終結前，已提出或得提出而未提出之攻擊防禦方法，為該判決之既判力所及，被告2人不得再執之為與「不定期租賃關係不存在」判決結論相反之主張，此外，被告2人並未辯稱於上開判決之言詞辯論終結後，其等另取得占有使用系爭土地之法律上權源，又原告主張系爭土地上如附表所示附圖上地上物為被告2人所有之事實，為被告2人所不爭執，參酌上開承租之事實，堪信為真實，則原告以土地所有人之身分，訴請被告2人將對系爭土地所有權之使用收益有妨害之上開地上物予以拆除後，將土地予以返還，並訴請給付自租約終止後無權占用系爭土地之相當於租金不當得利（起訴前5年及起訴狀繕本送達翌日後），依上規定所示，自無不合，應予准許。
⒊系爭土地離澄清湖周邊甚近，生活機能佳，有勘驗筆錄附卷
可稽（詳本院卷第79頁），則原告主張以申報地價年息5％計算相當於租金不當得利，尚屬允恰，應予准許，被告辯稱上開計算標準過高，自無可採。而系爭土地上如附表所示附圖上被告2人所有地上物，占用系爭土地之面積共為394.58平方公尺（72.17＋8.41＋70.05＋7.53＋49.99＋101.29＋1.79＋17.94＋18.94＋46.47＝394.58），以上開每平方公尺2,900元年息之5％計算，被告2人於起訴前5年應給付之相當於租金不當得利為286,070元（2,900×394.58×5％×5＝286,070，小數點以下捨去），另被告2人於起訴狀繕本送達翌日後，每月應給付之相當於租金不當得利為4,767元（2,900×394.58×5％÷12＝4,767，小數點以下捨去）。
五、綜上所述，本件原告訴請被告2人應將系爭土地上如附表所示附圖上地上物拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告286,070元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年11月10日（詳本院卷第18至19頁）起至返還上開占用土地之日止，另應按月給付原告4,767元，依法均無不合，應予准許。另兩造 陳明 願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國101年4月23日
民事第六庭法官鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月23日
書記官何慧娟附表：
┌───┬─────┬─────────┐│編號│面積（平方│地上物種類│││公尺）││├───┼─────┼─────────┤│1-001│72.17│2層房屋│├───┼─────┼─────────┤│1-002│8.41│增建廚房│├───┼─────┼─────────┤│1-003│70.05│2層房屋│├───┼─────┼─────────┤│1-004│7.53│增建廚房│├───┼─────┼─────────┤│1-005│49.99│涼棚│├───┼─────┼─────────┤│1-006│101.29│鐵皮房屋│├───┼─────┼─────────┤│1-007│1.79│磚造儲藏室│├───┼─────┼─────────┤│1-008│17.94│雞、鴨舍│├───┼─────┼─────────┤│1-009│18.94│竹棚│├───┼─────┼─────────┤│1-010│46.47│車棚│└───┴─────┴─────────┘