臺灣高等法院94年度重上字第189號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院94年重上字第189號民事判決

裁判日期：民國95年01月10日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院民事判決94年度重上字第189號上訴人甲○○訴訟代理人 林金鈴 律師被上訴人乙○○○○○
號2樓法定代理人 游文雄 訴訟代理人 林吉雄 律師當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國94年2月24日臺灣板橋地方法院93年度重訴字第17號第一審判決提起上訴，本院於94年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於主文第二項命上訴人給付超過新台幣柒拾伍萬肆仟捌佰叁拾元及自民國93年1月23日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之99，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人乙○○○○○（下稱乙○○○○○）為眾多會員鳩集成立，且向主管機關依法核備，並設有管理人之非法人團體，有台北縣中和市公所民國94年8月4日北縣中民字第0940037525號函核發之核准文件及乙○○○○○之管理人游文雄核備之文件可證（見本院卷第56頁至第100頁）。合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：坐落台北縣中和市○○段第472地號之土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人自40、50年間起，無任何權源即占用系爭土地，並在其上搭建違章建築迄今，斯時因乙○○○○○之管理人 游景深 等七人相繼過世，期間並無合法之管理人得以處理，因而延誤。迄於88年間乙○○○○○召開會員大會選任產生新管理人後，即與上訴人以協商方式處理，或租或賣，伊均曾同意協商，只求雙方對系爭土地占用之法律關係確定，亦歷經兩位律師出面協商，均不為上訴人接受，無奈之餘始提起本訴以保護所有權。又依系爭土地手抄土地謄本記載，系爭土地所有權人為乙○○○○○，管理人為游景深等七人，上述管理人全員姓名經向台北縣中和市公所申調日據時期土地台帳登載影本，載明管理人等七人為「游景深、 游貽枝 、 游垂桶 、 游老江 、 游梯 、 游貽鎔 、 游阿龜 」，而上訴人提出之買賣契約上，賣主欄記載出賣人為「 游景榴 、 游世南 、 游一陽 、 游象傳 」，其等僅為乙○○○○○之會員，並無權出售乙○○○○○所有之土地，依法應屬無權處分，伊否認有出售系爭土地之事實，上訴人主張之買賣契約對伊不生效力，其契約之真正與否，均與伊無關，上訴人據此主張占用系爭土地有正當權源，自不可取等情，爰依民法第767條物上請求權之規定，求為命上訴人將系爭土地上如附圖所示橘色部分，面積73.95平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人。又上訴人無權占有系爭土地興建房屋，其無法律上之原因而受利益，致伊受損害，爰依民法第179條之規定，伊自得請求返還相當於租金額之不當得利，而上訴人占用系爭土地之面積為73.59平方公尺，伊依系爭土地周遭之經濟環境及利用價值，以申報地價年息百分之7計算，請求上訴人返還自93年1月2日伊起訴時起回溯5年所受利益計新台幣（下同）75萬4,830元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年利率百分之5計算利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊所有台北縣中和市○○路○○號之系爭建物坐落之系爭土地固為乙○○○○○所有，惟伊占有系爭土地並非無權。緣伊之先祖早於百年前即在該地居住，系爭建物亦迭隨時代變遷而更易建築材料，終成為61年間之磚造平房，是時，因系爭建物面臨之安樂路拓寬，導致系爭建物部分遭拆除，伊原欲修復，卻遭游姓宗親表明該土地為乙○○○○○所有，並謂除非伊向乙○○○○○買受系爭土地，否則不得進行修建工作，幾經磋商，雙方終達成買賣協議而於61年
11月13日，在時任中和鄉鄉長 林德喜 、台北縣縣議員 趙長江 見證下，簽立買賣契約書，伊據此買賣契約書，將原有建物悉以修建如今日之房屋。系爭買賣契約書上載之「台北縣○○鄉○○○段外南勢角小段365-2地號」土地，即今之「台北縣中和市○○段○○○○號」土地。至台北縣中和地政事務所實地測量系爭房屋之占用面積73.95平方公尺（約22.37坪）與買賣契約書所載之18坪不符乙節，按當時買賣契約書所載之出售土地面積僅係概數，而實際出售面積則依日後地政機關實測之建物面積為據。在系爭買賣契約書上代表被上訴人簽署者為游景榴、游世南、游一陽、游象傳，見證人則為趙長江、林德喜。按該買賣契約書簽約迄今已逾30年，當年在契約書上簽名之游景榴、游象傳及趙長江3人均已往生，僅存游世南、游一陽及林德喜在世，可知不論當時代表乙○○○○○簽署該份買賣契約書之4人是否為管理人，但因渠等分別為鄉民代表、農會總幹事，夙有名望，致為會員推舉處理系爭土地部分擴寬為道路用地、部分出售或出租與他人事宜，故會員間推舉游景榴等4人處理系爭土地之行為，顯示會員業已授權游景榴等4人處分系爭土地。而代表乙○○○○○與伊簽約之4人均具一定之身分地位（游景榴、游象傳係鄉民代表、游世南係農會總幹事），而買賣契約書之見證人部分為鄉長（林德喜）、台北縣縣議員（趙長江），若非游景榴等4人獲有乙○○○○○會員授權出賣系爭土地，渠等何會干冒名譽受損之風險，且乙○○○○○之 游氏 宗親均居住於中和地區，若游景榴等人當年未獲授權，上訴人絕無可能能在該地修建房屋，足見該買賣契約書自屬有效。
上訴人基於買賣契約占有系爭土地自非無權。縱認游景榴等4人未經全體會員同意出賣系爭土地，然本件亦符合民法第169條規定之「由自己之行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示」要件，乙○○○○○自應負授權人責任。縱認伊無合法權源，惟在該份契約書上用印者除伊外均為名望之士，致伊信賴渠等有代表被上訴人之權；又伊曾支付土地價金與乙○○○○○，伊之情狀核與一般之無權占有，顯然不同，乙○○○○○以年息百分之7作為租金計算標準，顯然過高云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：乙○○○○○設有管理人游文雄，系爭土地為乙○○○○○所有，上訴人在該土地上如附圖所示橘色部分，面積73.95平方公尺搭建房屋之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第
121、122頁之筆錄），並有台北縣中和市公所90北縣中民字52212號函、系爭土地登記簿謄本，勘驗筆錄、複丈成果圖及現場照片可證（見原審卷第6頁、第8頁至第12頁、第44頁至第45頁、第61頁至第64頁），堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院94年10月17日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第122頁之筆錄）。茲僅就兩造之爭執點，分述如下：
㈠關於被上訴人或全體會員有無授權游世南等4人出售系爭土地？經查：
⒈按神明會可分為財團性質之神明會及社團性質之神明會
，財團性質之神明會，以會產為會之重心，會員對於會產並無直接之權利義務，反之，社團性質之神明會，如未經為法人登記者係以會員為會之中心，會員之權利，除共益權外，亦多自益權，一般情形，具有濃厚的私益免色彩，乃屬公同共有之性質（最高法院72年台上字第1174號判決意旨參照）。查神明性質上屬公同共有關係，按公同共有物之處分及其他權利行使，依民法第828條第2項之規定，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意（神明會實務與法令廣輯第95頁參照-見本院卷第26頁）。
⒉被上訴人主張游世南非會員，且無證據證明授權出售系
爭土地之事實等語。上訴人則抗辯伊係本於買賣關係占有系爭土地，且經乙○○○○○之會員授權游世南等4人出售系爭土地云云。查上訴人固提出買賣契約書為證，惟依契約書上所載，賣主係訴外人游景榴、游世南、游一陽、游象傳（見原審卷第27、28頁之契約書）。而乙○○○○○於90年間改選管理人前之管理人為游景深、游貽枝、游垂桶、游老江、游梯、游貽鎔、游阿龜等7人（見原審卷第60頁之土地台帳登記簿影本），足見系爭契約書之賣主非乙○○○○○之管理人或全體會員甚明。是系爭買賣契約之出賣人既非乙○○○○○或全體會員或乙○○○○○之管理人，尚難謂上訴人因系爭買賣契約而有合法占有系爭土地之權利。
⒊至上訴人抗辯系爭買賣契約係乙○○○○○全體會員授
權游世南等4人簽立云云。惟查證人游世南雖於原審證稱：「因為當時原告（指乙○○○○○）的管理人都已經過世，簽約的4人都不是管理人，但簽約4人因為對於原告有持分較多，且當時因為拓寬道路要使用到原告土地，需要原告有人出面處理，簽約4人都是地方較有名望的人，所以原告其他會員以口頭推我們4人處理土地之事，我們出賣原告土地的錢，都有交給原告」、「（簽約時）我沒有在場，我是最後用印的，因為游景榴持分最多，是游景榴用印後才拿到農會給我看，我看過契約書才用印」云云（見原審卷第138、139頁之筆錄），惟與證人游一陽於原審證稱：「（買賣契約書）上面不是我簽的」、「（我無代表原告出售系爭土地），沒有這件事」等語不符（見原審卷第108、109頁之筆錄），尚難僅據證人游世南之證詞而認定游世南等4人係經乙○○○○○全體會員授權而出售系爭土地。況依台北縣中和市公所北縣中民字0000000000號函所附之乙○○○○○派下員名冊所示，證人游世南並非原管理人游梯之派下員（見原審卷第161頁至第170頁之函文）。是證人游世南之上開證詞，自難憑信。又證人林德喜於原審時雖證稱：「（系爭買賣契約書）上面見證人簽名是我簽的，當○○○鄉○○○○○路要擴寬，要使用土地，土地所有人有捐出一部分蓋馬路，土地所有人再重新與原來在土地上有建物的人，另訂契約，有的買賣，有的租賃，當時有幾件」、「（本件簽約的詳情已）不記得」、「（買賣契約所坐落土地）有（一部分捐出作為擴寬馬路使用）」、「（系爭地號捐出）我是請當時的鄉民代表游象傳、游景榴（洽談）」、「我不記得（捐地同意書是何人所簽）」等語（見原審卷第107、108頁之筆錄），足見證人林德喜對系爭買賣契約簽訂之詳情及捐地同意書係由何人簽署等情均證稱不記得，亦難據為證明乙○○○○○之會員全體於61年間有授權游景榴、游世南、游一陽、游象傳等4人處分系爭土地。是上訴人抗辯乙○○○○○之全體會員曾授權游世南等4人出售系爭土地云云，殊不足取。
⒋上訴人另抗辯系爭買賣契約簽立時，乙○○○○○原管
理人游景深、游貽枝、游垂桶、游老江、游梯、游貽鎔、游阿龜等7人均已過世，而游世南為乙○○○○○事實上之管理人，系爭土地買賣自非無權處分云云。查游世南固為前管理人游梯之子孫，惟依乙○○○○○於原審所提出之系統表（見原審卷第162頁之函文及系統表），及乙0000000年9月7日報備之乙○○○○○組織及習慣辦法第9點（見本院卷第61頁至第64頁之辦法），可知系爭土地買賣當時之會員為游梯之嫡長子游文啟（即游世南之大哥），游世南並無會員權利，游世南既非乙○○○○○之會員，自不可能為乙○○○○○之管理人，是上訴人抗辯游世南為乙○○○○○之管理人，有權代理乙○○○○○處分系爭土地云云，自不足取。至上訴人另抗辯系爭系統表係乙0000000年間始製作，並不足以證明乙0000000年時之員會狀況云云，並以乙○○○○○所提出之89年第2次會員大會記錄（見本院卷第128頁之紀錄）中有游世南之與會簽名、第3次會員大會紀錄（見本院卷第129頁之紀錄）中明載「游世南報告交接事宜」等，欲證明游世南為乙0000000年改選管理人之前之事實上管理人。惟乙○○○○○性質上屬公同共有關係，已如前述，依民法第828條第2項之規定，處分公同共有物應得公同共有人全體之同意。是縱認游世南為乙○○○○○改選管理人前之事實上管理人，游世南既未經乙○○○○○全體會員之同意，即無權處分乙○○○○○全體會員公同共有之系爭土地。是上訴人所為之上開抗辯，亦不足取。
㈡關於被上訴人之股數及游世南等4人所代表之股數是否合
乎公同共有之特質，依民法有關公同共有之規定或土地法第34條之1規定，合法而有權代表被上訴人出售財產？經查：
⒈按公同共有物之處分，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第2項定有明文。
次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。第1項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1定有明文。是關於公同共有土地之處分，若公同共有人未另以契約約定，於土地法尚未增訂第34條之1前（即64年7月24日前），依民法第828條第2項之規定，應得全體公同共有人之同意，而於64年7月24日後，則依土地法第34條之1之規定行之。
⒉查依乙○○○○○於89年9月7日申請台北縣中和市公所
核備之乙○○○○○管理暨組織習慣辦法（下稱系爭管理辦法）第12點：「本會財產之處分，須所持會股3分之2以上及會員過半數以上同意為之，若依上述辦法三次大會無法議決時，依土地法第34條之1規定強制辦理」（見本院卷第61頁至第之申請書及系爭管理辦法）。
足見乙○○○○○關於其公同財產之處分定有管理辦法，是若乙○○○○○之公同財產經處分，依系爭管理辦法須乙○○○○○會員所持會股3分之2以上及會員過半數以上同意始得為之。惟系爭管理辦法係於89年9月7日始核備生效，而系爭土地買賣訂立於61年間，自不能適用系爭管理辦法。另查乙○○○○○於日據時代大正14年所訂立之 開漳聖王 （乙○○○○○前身）季份數簿（見本院卷第80頁至第100頁）之設立條約，僅記載管理人為游景深、游貽枝、游垂桶、游老江、游梯、游貽鎔、游阿龜等7人，並約定管理人有徵收小作料之權利（見本院卷第88頁之季份數簿），並無關於其公同共有財產處分之約定，故自大正14年起至（民國）89年9月7日止，乙○○○○○並未約定其公同共有財產應如何處分，自應依民法或土地法之相關規定處理。
⒊系爭土地買賣契約係於61年間訂立，而當時土地法第34
條之1尚未增訂，是乙○○○○○處分其公同共有財產，自應適用民法第828條第2項之規定，即應得公同共有人全體之同意始得為之。至上訴人抗辯系爭買賣契約書上賣方4人中「游景榴」，乃「設立信徒 游垂德 」之後裔，「游垂德」所佔之比例為60分之14.5；「游世南」為「設立信徒游梯」之後裔，游梯所佔之比例為60分之9；「游象傳」為「設立信徒 游貽發 」之後裔，其所佔比例為60分之3.5；「游一陽」則為「設立信徒 游貽祥 」之後裔，其所佔比例為60分之1，故合計四人所代表之股數即占60分之28，且61年間，「游象傳」及「游景榴」又為中和鄉鄉民代表，均具相當名望，其二人與「游世南」所代表之聖王宮持股亦占相當之比例，另「游一陽」之持股固僅60分之1，但其與游世南亦均為「地方上較有名望之人」，以是其等4人受推為代表，並在「買賣契約書」上簽章自是理所當然，自非無權處分云云（見本院卷第22、23頁之書狀）。惟查乙○○○○○處分其公同共有財產，並無另訂規約或辦法，依法自應得其會員全體同意，已如前述。是縱認游世南等4人之股數合計達乙○○○○○全體會員股數60分之28，亦不能謂該等4人有處分乙○○○○○公同共有財產之權利，且60分之28之股數，亦不符乙○○○○○於89年9月7日向台北縣中和市公所申請核備之系爭管理辦法第12點：「本會財產之處分，須所持會股3分之2以上及會員過半數以上同意為之，若依上述辦法三次大會無法議決時，依土地法第34條之1規定強制辦理」之規定。是上訴人抗辯游世南等4人因占有之股數較多，在「買賣契約書」上簽章自是理所當然，非無權處分云云，殊不足取。
㈢關於乙○○○○○訴請上訴人給付相當不當得利之租金，是否有理？經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地者，自應返還相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。
⒉游世南等4人與上訴人簽立系爭土地買賣契約未經乙○
○○○○全體會員授權，為無權代理，且游世南等4人所持有之股數合計縱達乙○○○○○全體會員股數之60分之28，依民法第828條第2項之規定，其與上訴人簽立系爭土地買賣契約亦屬無權處分，是乙○○○○○主張游世南等4人無權處分系爭土地，上訴人無權占有系爭土地並於上興建房屋，乙○○○○○既不追認買賣契約，自得訴請上訴人拆屋還地返還相當租金之不當得利等語，自屬可據。又上訴人所有之房屋無權占用乙○○○○○之系爭土地，已如前述。是上訴人可能獲得相當於租金之利益，致乙○○○○○受有相當於租金之損害，為社會之通念。乙○○○○○依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益，亦屬有據。按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，此於租用基地建築房屋時準用之，同法第105條定有明文；又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。是上訴人無權占有系爭土地，致乙○○○○○受有之損害，以不超過土地申報價額年息百分之10為限。查系爭土地自86年7月起迄89年7月前之申報地價均為每平方公尺3萬5,884元、自89年7月起迄今之申報地價為2萬9,306.4元（見原審卷第171頁之地價謄本表）。上訴人無權占用系爭土地將近40年，而88年1月2日前無權占用系爭土地所得之利益因乙○○○○○之請求權罹於消滅時效，乙○○○○○並未請求。復審酌系爭土地目前面臨馬路交通要道，周圍附近均是商家，經濟價值不菲，有勘驗筆錄及照片可考（見原審卷第45頁、第61頁至第64頁），乙○○○○○主張依89年7月後申報地價之年息百分之7計算其自起訴日起回溯5年內之損害，自屬適當。
⒋綜上，上訴人占用系爭土地為面積73.59平方公尺，該
地每平方公尺申報地價2萬9,306.4元，是上訴人應返還相當於租金之不當得利75萬4,830元【其計算式為73.59(㎡)×29,306.4（元）×7％×5（年）＝754,830（元）】。
五、綜上所述，乙○○○○○依據民法第767條及第179條之規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示橘色部分，面積
73.95平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還乙○○○○○，及上訴人應給付乙0000000萬4,830元及自起訴狀繕本送達之翌日即93年1月23日起（見原審卷第16頁之送達證書，於93年1月13日寄存送達，自該（13）日起算10日生效，即於00年0月00日生效）至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，自屬正當應予准許；至超過此部分之請求（即利息應自起訴狀繕本送達之翌日即93年1月23日起算，乙○○○○○請求自起訴狀繕本送達之日起算，自有未洽）於法無據，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自無不合，上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應予廢棄改判。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國95年1月10日
民事第七庭審判長法官鄭三源
法官黃嘉烈法官王聖惠正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
被上訴人不得上訴。
中華民國95年1月10日
書記官陳樂觀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。