裁判字號：臺灣新北地方法院99年簡上字第315號民事判決
裁判日期：民國100年07月07日
裁判案由：清償債務
臺灣板橋地方法院民事判決99年度簡上字第315號上訴人 任妤蓁 訴訟代理人 周寶光 被上訴人 沈子霖 訴訟代理人 戴森雄 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國99年11月8日本院板橋簡易庭99年板簡字第1596號第一審判決提起上訴，經本院於100年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國99年1月3日以總價新臺幣（下同）740萬
元向上訴人購買坐落新北市永和區（原臺北縣永和市，於99年12月25日改制）永平段881地號，應有部分100000分之13
0之土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號17樓之5房屋（下稱系爭房屋），並訂定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約所附「建物現況確認表」載明「買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水……等）時，除買賣雙方另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」。99年2月2日交屋後，被上訴人於99年3月1日至3月30日施作室內裝潢工程（與地板無關），於同年3月31日清洗浴室時，因系爭房屋樓下即16樓之5住戶即訴外人 鍾嫣華 表示因系爭房屋之清洗，導致其天花板下陷、電線浸水、牆面出現滲水及滲水流入房間，16樓地板亦有積水之情形，經被上訴人雇工修理始知系爭房屋存有室內冷氣管之管道設置不當造成浴室地板漏水之瑕疵，被上訴人及經紀公司並即通知出賣人即上訴人。
㈡訴外人鍾嫣華於99年4月8日以中和中正路郵局第49號存證
信函請求被上訴人應予賠償，經社區管理委員會於99年4月12日現場會勘，鍾嫣華提出自行僱工備繕165,680元之估價單要求被上訴人賠償，被上訴人即委託訴外人 謝君豪 ，在社區管理委員會主持下，成立和解，由被上訴人賠償鍾嫣華12萬元，並已付清。此外，被上訴人因系爭房屋室內冷氣管之管道設置造成室內浴室地板漏水、水管有磚塊及水泥淤塞，自行僱工更改冷氣水管管道，而支出修繕費用15,750元。被上訴人因系爭房屋有上開瑕疵而受之損害共計135,750元（12萬元+15,750元=135,750元），爰依民法第359條、第36
0條（起訴狀漏載）之規定及系爭契約「建物現況確認表」關於瑕疵擔保責任之約定，請求上訴人應給付被上訴人135,
750元及自聲請調解狀送達上訴人之翌日起至清償日止之法定遲延利息（原審判命上訴人應給付被上訴人135,750元及自99年9月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。併駁回被上訴人其餘關於法定遲延利息之訴。暨依職權宣告假執行。上訴人對於其敗訴部分不服，提起本件上訴）。並就上訴部分聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：㈠兩造有簽交屋確認表，當時被上訴人確認交屋時沒有漏水，
被上訴人應該有改過裝潢，被上訴人應證明漏水是交屋時就已經造成的。
㈡被上訴人未提出與本件有直接關係之鑑定，且裝潢維修之金
額，僅有估價單，沒有實際發生費用之發票來證明其實際有支出估價單上之金額，並且和解金額12萬元元是被上訴人與訴外人鍾嫣華私下和解，並未告知上訴人該金額是房屋瑕疵擔保之賠償費用，且被上訴人因漏水之修繕費用只有15,750元是瑕疵擔保之費用，而非被上訴人宣稱之135,750元。且依上訴人所附之施工峻工照片顯示，施工前與施工後差異不大，且未達不堪使用須拆除重建之程度，足見被上訴人假借漏水為由，索賠不合理之額外費用。況且被上訴人賠償訴外人 鐘嫣 之裝潢修繕費用12萬元，未計算折舊，明顯損害上訴人權益。
㈢上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分及該部分訴訟費用之負擔廢棄。2.前項廢棄部分被上訴人於原審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於99年1月3日以總價740萬元向上訴人購買系爭
房屋，並訂定系爭契約。系爭契約所附「建物現況確認表」載明「買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水……等）時，除買賣雙方另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」（見原審卷第8至12頁系爭契約及建物現況確認表影本）。
㈡上訴人於出售系爭房屋之前，曾進行房屋裝潢，重新鋪設冷氣管線（見本院卷第72頁言詞辯論筆錄）。
四、兩造爭執事項：㈠系爭房屋於交付時，是否存在被上訴人所主張之瑕疵？㈡被上訴人主張依民法第359條、第360條規定及系爭契約「
建物現況確認表」關於瑕疵擔保責任之約定，請求上訴人應給付被上訴人135,750元，有無理由？
五、本院之判斷：本件被上訴人主張系爭房屋有上開瑕疵，依民法第359條、第360條規定及系爭契約「建物現況確認表」關於瑕疵擔保責任之約定，上訴人應負減少價金或損害賠償責任，請求法院擇一判命上訴人應給付被上訴人135,750元等情，為上訴人以前詞所否認。是本件所應審究之爭點，如上列兩造爭執事項所示，茲論述如次：
㈠系爭房屋於交付時，是否存在被上訴人所主張之瑕疵？⒈被上訴人主張上訴人所交付之系爭房屋有室內冷氣管之管道
設置不當、水管有磚塊及水泥淤塞之瑕疵，造成浴室地板漏水，致其於99年3月31日清洗浴室時，因漏水致系爭房屋樓下即16樓之5房屋之天花板下陷、電線浸水、牆面出現滲水及滲水流入房間，16樓地板亦有積水之情形等情，並提出上訴人不爭執之鍾嫣華所寄發中和中正路郵局第49號存證信函影本、新北市○○區○○路○○○號16樓之5施作平面圖及施工竣工照片、系爭房屋水管管道更改及清理施工前照片等件為證（見原審卷第13頁，本院卷第31至37頁）。
⒉關於系爭房屋有漏水之瑕疵，據證人 傅金 來於本院言詞辯論
時證稱：伊有自來水排管丙級技術師執照，因被上訴人說浴室地板漏水，漏到樓下去，伊就把系爭房屋浴室地板撬開，發現有分離式冷氣的排水管走暗管接到浴室地板下的排水孔，因為沒有密合接好，產生一個空隙，水就漏出來，從17樓的地板流到16樓的天花板，天花板雖然是水泥的，但是只要積水就會漏水。施工時伊有放水到浴室地板上，伊再去16樓看，發現接縫的地方有漏水到16樓的天花板上方在滴水。當時伊看到上開分離式冷氣的排水管接到浴室地板下的排水管是新的，伊就把分離式冷氣的原管線清除，另外安裝新的分離式冷氣管線走暗管重新配到廚房的排水孔，浴室就不會有分離式冷氣的排水孔。當時施工的範圍如被上證3照片所示，當時還發現浴室的排水管裡面有碎磚、碎石，此會造成堵塞及漏水。伊去現場施工時間是99年5月的時候，當時浴室原來就有地板，地板是舊的，因為要修漏水，伊就把地板撬開，把漏水的地方修好之後，伊又幫屋主換了新的地板等語甚詳（見本院卷第61至62頁反面），並有證人 傅金來 當庭繪製之施工位置圖1紙及水管管道更改及清理施工前照片2紙附卷可佐（見本院卷第63頁、第37頁）。又參以上訴人訴訟代理人於本院言詞辯論時陳稱：上訴人出售系爭房屋之前，曾進行房屋裝潢，重新鋪設冷氣管線等語（見本院卷第72頁言詞辯論筆錄），足徵系爭房屋室內冷氣管線設置不當及水管有磚塊、水泥淤塞，造成浴室地板漏水之瑕疵，係由於上訴人於售屋前裝潢系爭房屋重新鋪設冷氣管線所致，是上開瑕疵確實於系爭房屋交付被上訴人時即已存在。
⒊從而，被上訴人主張系爭房屋於交付時，即有上開冷氣管線設置不當及水管淤塞之瑕疵存在，應可採信。
㈡被上訴人主張依民法第359條、第360條規定及系爭契約「
建物現況確認表」關於瑕疵擔保責任之約定，請求上訴人應給付被上訴人135,750元，有無理由？⒈被上訴人主張系爭房屋因有上開瑕疵，造成被上訴人於99年
3月31日清洗浴室時，因浴室地板漏水致系爭房屋樓下即16樓之5房屋之天花板下陷、電線浸水、牆面出現滲水及滲水流入房間，16樓地板亦有積水，16樓之房屋住戶鍾嫣華因此自行僱工備繕165,680元，並請求被上訴人賠償，被上訴人即委託訴外人謝君豪，在社區管理委員會主持下，成立和解，由被上訴人賠償鍾嫣華12萬元，並已付清。被上訴人並因系爭房屋上開瑕疵，自行僱工更改冷氣水管管道及清理水管，而支出修繕費用15,750元。被上訴人因系爭房屋有上開瑕疵而受損害共計135,750元（12萬元+15,750元=135,750元），上訴人應賠償其損害等情，有被上訴人提出之前揭16樓之5房屋估價單、和解書、委託書及見證書等影本各1件為證（見原審卷第15至18頁）。上訴人雖否認前揭16樓之5房屋估價單之真正，惟證人鍾嫣華於原審已具結證稱：漏水是發生在客廳、浴室、廚房天花板及主臥室與廁所中間天花板，後來請專業技工師傅來看然後修理，被上訴人已賠償伊12萬元等語（見原審卷第35頁），足見該估價單應屬真正。又證人即系爭房屋所在太平洋社區主任 林三鴻 亦於原審具結證稱：伊有見證被上訴人與鍾嫣華交付二次各6萬元的事，見證書上是伊的簽名沒有錯等語（見原審卷第37頁）。可徵被上訴人主張因系爭房屋上開瑕疵造成訴外人鍾嫣華之房屋漏水，而賠償鍾嫣華12萬元，應屬事實。再者，證人即吉佳裝潢有限公司負責人 汪秀慧 於本院言詞辯論時證稱：伊請師傅傅金來去施工，向上訴人收的工程費用是15,750元，原審卷第18頁估價單及統一發票是伊開的等語（見本院卷第60頁反面），亦足徵被上訴人確實因系爭房屋之上開瑕疵而支出修繕費用15,750元。是被上訴人主張其因系爭房屋之上開瑕疵而受損害共計135,750元（12萬元+15,750元=135,750元），即屬可採。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第
1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住或營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，自不待言。再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條亦有明定。經查：系爭房屋室內冷氣管線設置不當及水管有磚塊、水泥淤塞，造成浴室地板漏水之瑕疵，係由於上訴人於售屋前裝潢系爭房屋所致，是上開瑕疵確實於系爭房屋交付被上訴人時即已存在，有如前述。而依系爭契約所附之「建物現況確認表」中建物現況是否有滲漏水欄，勾選「是」，並註明為「外牆」漏水，由賣方於撥款完稅前完成修繕再交屋（見原審卷第12頁)。顯見兩造特別重視買賣標的即系爭房屋是否有滲漏水之情事，而由上訴人就系爭房屋無其他滲漏水情事為特約保證。則上訴人除應於交屋前將外牆漏水修繕完成外，並應以無漏水狀況之房屋交付被上訴人，始符債務本旨。是上訴人交付系爭房屋既有上開導致滲漏水之瑕疵存在，被上訴人依民法第360條規定請求上訴人負損害賠償責任，自屬有據。
⒊至於上訴人雖抗辯本件修繕費用應計算折舊云云，惟核閱估
價單（見原審卷第15頁），除其中天花板、地板拆除清運、水漬刮除、施工基礎及家具保護工程及施工後全室清潔等外，固有天花板及地板重做以新品更換舊品之問題，惟本院認該新品價額不高，且其已附著固定於系爭房屋不動產上，已為不動產之成分，本院認不宜再論其折舊。被上訴人抗辯應予折舊云云，殊無足取。
⒋另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項及第3項定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條亦有明定。本件系爭房屋有前揭瑕疵，被上訴人因而受有損害共計135,750元（12萬元+15,750元=135,750元），業如前述，從而被上訴人請求上訴人賠償135,75
0元，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第360條之瑕疵擔保請求權，請求上訴人賠償135,750元，及自99年9月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國100年7月7日
民事第二庭審判長法官陳麗玲
法官連育群法官張筱琪以上正本證明與原本無異本件不得上訴中華民國100年7月7日
書記官連思斐