臺灣臺中地方法院簡易民事判決 103年度中簡字第2571號
原 告 韋紫玲
訴訟代理人 鄭天強
被 告 青成 建設股份有限公司
法定代理人 陳填雄
訴訟代理人 周進文 律師
被 告 吳文雄
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國104年2月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告青成建設股份有限公司應給付原告新臺幣113,620元，即自
民國103年10月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告吳文雄應給付原告新臺幣108,680元，即自民國104年1月30
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告青成建設股份有限公司、吳文雄共同負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、程序部分：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但於請
求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，
不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文；
原告原起訴係以青成建設股份有限公司（下稱青成建設）
為被告，其後於言詞辯論終結前，追加吳文雄為被告，核
屬請求之基礎事實同一，復不甚礙被告青成建設、吳文雄
（下稱被告二人）之防禦及訴訟之終結，且為被告二人所
不爭執，核與前開規定相符，應予准許，核先敘明。
（二）被告吳文雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國99年9月7日向被告二人購買漂亮LaVie
建案（下稱系爭建案）編號第甲棟4樓C號房屋1戶，及地下2
樓之機械式下層停車位（即建造執照圖第40號之停車位）1
位，共計總價款新臺幣（下同）655萬元，並與被告青成建
設簽訂「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約），與
被告吳文雄簽訂「土地預定合約書」（下稱系爭土地合約）
，依系爭房屋合約第10條，被告青成建設應於101年12月31
日前取得使用執照，否則應按日給付遲延利息，詎被告青成
建設遲至102年9月4日始取得執照，原告因此於103年6、7月
間與被告青成建設進行兩次調解，惟被告青成建設均以系爭
房屋合約第10條第1項第4款政府法令變更，作為拒付之理由
，實則經原告委請臺中市政府都發局查證被告青成建設申請
系爭建案使用執照（下稱系爭使用執照）一案，得悉當時臺
中市政府都發局並無遲延之情事發生，故被告青成建設上揭
所提理由並無可採。原告並分別於103年8月20日以存證信函
催告、於103年9月26日對被告青成建設提起本件訴訟，且於
104年1月27日對被告吳文雄追加起訴，主張依內政部公告預
售屋買賣條例第11條第2項約定，因102年9月4日被告青成建
設取得系爭使用執照前，原告已繳納之房屋款、土地款為88
萬元、92萬元，被告青成建設、吳文雄應按遲延日數，每日
分別給付88萬元、92萬元之萬分之5予原告，而被告逾期取
得使用執照之日數共247日，是上開每日之數額再乘以247，
即為被告青成建設、吳文雄應給付予原告之遲延利息總和等
語。並聲明：（一）被告青成建設應給付原告108,680元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。（二）被告吳文雄應給付原告113,620元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。（三）訴訟費用由被告二人負擔。（四）請依職權宣
告假執行。
三、被告青成建設則以：系爭建案屬合建契約型態，房屋及土地
出賣人不同，買賣契約各自書立，價金亦各自取得，其對於
原告主張已繳納之土地款、房屋款數額，及被告取得系爭使
用執照共計遲延247日，均不爭執，然對於原告主張本件應
依內政部預售屋買賣契約書範本第11條之規定（誤載為第15
條），以房屋總價款萬分之五之遲延利息等語，則有爭執。
蓋「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其
定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定
之。」、「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事
項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關
公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約
之內容。」固分別為消費者保護法第17條及消費者保護法施
行細則第15條所明定，但消費者保護法第17條及消費者保護
法施行細則第15條規定係在規範企業經營者以定型化契約不
相當免除自己責任或課與消費者不相當之義務，並非謂契約
完全無私法自治原則之適用。本件系爭房屋合約第10條第2
項（誤載為第13條第5項第4點）規定之內容，與內政部預售
屋買賣契約書範本第11條（誤載為第15條）第2項規定之內
容幾乎相同，並未有消費者保護法第17條或消費者保護法施
行細則第15條所規定之情事，故無消費者保護法第17條或消
費者保護法施行細則第15條規定之適用。至於系爭房屋合約
第10條第2項（誤載為第13條第5項第4點）規定按「已繳房
屋價款」萬分之2計算每日遲延利息，此屬於買賣雙方可約
定事項。消費者保護法第17條雖明定「中央主管機關得選擇
特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項
。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該
定型化契約之效力，依前條規定定之。」使企業經營者不得
以定型化契約不相當免除自己責任或課與消費者不相當之義
務，違反者，此定型行契約之約定無效，以保護消費者，然
該約定僅宣告該定型化契約無效，並未逾越契約自由原則。
如依原告所主張，定型化契約未約定或約定內容與中央主管
機關公告應記載不同者，皆應依消費者保護法施行細則第15
條規定，以中央主管機關公告作為契約內容者，則此已完全
剝奪契約自由原則，逾越法律授權，其施行上並有下列之不
當：（一）中央主管機關無異取代立法機關，可經由制定定
型化契約範本而制定與法律效果相同之規範，此亦與三權分
立之法治國原則有所違背。（二）使用執照之遲延取得，僅
與房屋之興建有關，與土地則無關聯。是以，系爭房屋合約
第10條第2項（誤載為第13條第5項第4點）約定以已繳房屋
總價款計算遲延利息，此約定內容誠屬適當合理。（三）不
動產買賣型態甚多，有建商自地自建，亦有建商與土地所有
權人合建，如為合建型態，其土地與建物買賣契約常會分開
各自訂立，並個別約定出賣人、價金及繳交方式，此為社會
交易之常態，與相關法令皆無違背，然內政部所公告「預售
屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」則未考慮該社會
交易之現實狀況，有所不當。
四、被告吳文雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀作何聲明或陳述。
五、得心證之理由：
（一）原告主張99年9月7日向被告二人購買系爭建案編號第甲棟
4樓C號房屋1戶，及地下2樓之機械式下層停車位（即建造
執照圖第40號之停車位）1位，共計總價款655萬元，並
與被告青成建設簽訂系爭房屋合約，與被告吳文雄簽訂系
爭土地合約，依系爭房屋合約第10條，被告青成建設應於
101年12月31日前取得使用執照，否則應按日給付遲延利
息，詎被告青成建設遲至102年9月4日始取得執照，遲延
247日，而取得系爭使用執照前，原告已繳納之房屋款、
土地款為88萬元、92萬元，等情，業據提出與其所述相符
之系爭建案系爭房屋合約、系爭土地合約、建物使用執照
、繳款明細發票影本等件為證；復為被告青成建設所不爭
執；被告吳文雄經相當時期受合法通知，無正當理由未於
言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第
280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，自
堪信為真實。至原告進而主張：被告青成建設、吳文雄應
依內政部公告預售屋買賣條例第11條第2項約定，按遲延
日數247日，每日分別給付88萬元、92萬元之萬分之5利息
予原告，則為被告青成建設所否認，並以前詞置辯。
（二）按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，
其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條，
全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，
契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化
契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法
關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之
事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消
費者保護法第17條第1項、第2項、第16條前段、消費者保
護法施行細則第15條分別定有明文。消費者保護法第17條
既為保護消費者，而授權中央主管機關公告特定行業之「
預售屋買賣契約書範本」，則當事人間之定型化契約若將
上揭「預售屋買賣契約書範本」之相關內容約定於契約條
款中，則該契約條款之相關內容自屬無效；反之，若未將
應記載之事項約定於契約條款中，則前揭「預售屋買賣契
約書範本」之相關內容自具有補充之效力，而應列為當事
人間之約款，自屬灼然，不待消費者保護法施行細則另行
規定。
（三）本件系爭買賣合約第10條第2項規定：「乙方（即被告青
成建設）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾
1日應按已繳房屋總價款萬分之2計算遲延利息予甲方（即
原告）。...」，而內政部依消費者保護法第17條授權公
告之「預售屋買賣契約書範本」第11條第2項則明定：「
賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日
應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。.
..」，故依上揭說明，原告與被告青成建設間之定型化契
約若將上揭「預售屋買賣契約書範本」之相關內容約定於
契約條款中，則該契約條款之原相關內容自屬無效，被告
青成建設一旦遲延取得系爭使用執照，自應依每日萬分之
5之利率計算遲延利息，而非依系爭房屋合約所載之萬分
之2計算。被告青成建設雖以原告主張違反契約自由原則
等為辯解，然按所謂定型化契約，係指依照當事人之一方
為與不特定多數相對人訂立同類契約之用而預先擬定之交
易條款所訂定之契約。基於契約自由原則，此等契約條款
，原則上雖均屬有效，當事人雙方理應受其拘束，惟因此
等條款係當事人之一方所預先擬定，其就交易之客體，非
但具備專業知識，且通常均已累積豐富交易經驗，並多藉
助法律專業人士為其擬定定型化契約條款，故其條款多以
追求己方之最大利益為目標，或使用專門用語，而為通常
欠缺相關法律常識之交易他方所難以理解，或隱藏風險轉
嫁，使交易他方承擔不利。是其雖符合契約自由之外觀，
然多悖離契約正義之要求，為防止此類契約自由之濫用及
維護交易之公平，民法第247條之1、消費者保護法第2條
第1款、消費者保護法施行細則第14條均載有限制之相關
明文。以本件觀之，被告青成建設為企業經營者，而原告
為一般居於經濟弱勢之消費者，原告對於已預先擬定之系
爭房屋合約，僅能依該條款訂立契約，否則，即恐受有不
締約之不利益，應有衡平原則之適用，以排除不公平之「
單方利益條款」，且接一旦受該條款而締約，亦應認為違
反衡平原則而無效，俾 符平 等互惠原則無訛（最高法院93
年度臺上字第710號判決、96年度臺上字第1246號判決意
旨參照）。消費者保護法第17條係基於相同保護消費者之
意旨，授權中央主管機關公告特定行業之「預售屋買賣契
約書範本」，以資因應個別之事件類型，一旦身為企業經
營者之被告青成建設違反前開公告之定型化契約內容，而
另訂一套有利於其之契約，該定型化契約條款即系爭房屋
合約應屬無效，始屬妥適，中央主管機關授權所為之公告
，具有實質意義法規命令之性質，應堪認定，要無違背三
權分立之疑慮可言。此外，內政部103年11月21日內授中
辦地字第0000000000號、法務部95年9月21日法律字第000
0000000號函文意旨，亦同本院前揭所為之認定，故被告
青成建設上開所辯，應屬臨訟之詞，並無可採，原告主張
以遲延日數每日萬分之5計算利息，乃屬有理，而可採據
。
（四）再原告主張被告吳文雄因被告青成建設取得系爭使用執照
遲延，亦應就原告已繳納之土地價款，給付遲延日數247
日每日萬分之5利率之遲延利息予原告一節，業具原告提
出系爭土地合約、建物使用執照、繳款明細發票影本、內
政部「預售屋買賣契約書範本、內政部103年11月21日內
授中辦地字第0000000000號函文影本等件為憑，核屬相符
，而被告吳文雄已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論
期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280
條第3項準用第1項規定，視為自認，是原告該部分之主張
應堪認為真正。被告青成建設雖曾表示系爭使用執照之取
得與土地並無關連，且系爭建案為合建契約，故原告不得
請求已繳土地價款之遲延利息等語，然依上揭實務及法條
之意旨，系爭土地合約中既漏未對遲延取得使用執照之效
果加以規範，且亦無免除遲延利息責任之特約，自有適用
內政部「預售屋買賣契約書範本」資以補充之必要，以完
整保障消費者之權益；且系爭房屋合約第24條約定：「本
合約之附件視為合約之一部並與『土地預定買賣合約書』
具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時
視同全部違約...」，系爭土地合約第16條約定：「本合
約之附件視為合約之一部並與『房屋預定買賣合約書』具
連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視
同全部違約...」，顯見系爭建案之房屋、土地出賣人雖
分屬被告二人，而訂立2份買賣契約，然兩造間經由上開
約款之訂定，使系爭房屋、土地合約之任一方違約，均解
為另一合約亦以違約論，故被告青成建設遲延取得系爭使
用執照而違約，自當解為系爭土地合約之一造即被告吳文
雄亦有違約之情事，而應就原告已繳之土地價款負擔遲延
之責任，附此敘明。
六、綜上，被告青成建設取得系爭使用執照之遲延日數為247日
，而原告於被告青成建設取得系爭使用執照前已繳納之房屋
、土地價款為88萬元、92萬元，被告二人分別應依萬分之5
之利率給付遲延利息予原告，均已認定如前，故被告青成建
設、吳文雄應分別給付108,680元（880,000×0.0005×247
＝108,680）、113,620元（920,000×0.0005×247＝113,62
0）之遲延利息予原告。又因被告二人迄今尚未給付，且綜
觀全卷，並無證據足資證明該給付具有確定期限，故原告請
求被告青成建設給付108,680元，及自起訴狀繕本送達翌日
即103年10月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
；暨被告吳文雄給付113,620元及自載明追加起訴意旨之筆
錄（相當於起訴狀繕本）送達被告吳文雄翌日即104年1月30
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，
應予准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中華民國104年3月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月24日
書記官