臺灣高等法院91年度重上字第157號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院91年重上字第157號民事判決

裁判日期：民國91年08月28日

裁判案由：債務不履行損害賠償

台灣高等法院民事判決九十一年度重上字第一五七號
上訴人甲○○上訴人乙○○右當事人間債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十四日臺灣士林地方法院九十年度訴字第三一三號第一審判決各自提起上訴，上訴人甲○○並為訴之追加，本院判決如左：
主文兩造之上訴及上訴人甲○○追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用，由兩造各自負擔，追加之訴訴訟費用由上訴人甲○○負擔。
事實
甲、上訴人甲○○方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人乙○○應給付甲○○新台幣（下同）一百九十六萬三千五百八十五元，及其中一百八十九萬一千二百四十六元，自起訴狀繕本送達翌日起，其中七萬二千三百三十九元自上訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、乙○○之上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由乙○○負擔。
五、願供擔保請准宣告假執行。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、本件買賣標的包含建物後來加蓋部分及屋前之空地、屋後之走道，乙○○於買賣時亦確實聲稱該空地上訴人有專用權，而兩造簽約後關於建物加蓋及屋前空地之圍籬遭訴外人宏將公司拆除，乙○○自仍應負權利瑕疵擔保責任。
故依給付不能之法則解除契約，並請求損害賠償應屬有據。
二、關於證人 呂文法 所稱之「兩造有協議」一節，實係乙○○單方面之建議，甲○○當時並未承諾之。而關於屋前空地之部分，無論宏將公司有否將圍籬拆除，皆不影響該空地仍屬大樓住戶所共用，甲○○並無專用權之事實，乙○○未能如期交付有專用權之空地予上訴人，即顯係可歸責於被上訴人，同時，因空地部分亦為同一買賣契約之標的，而民法並無「一部給付遲延」之規定，今乙○○既未能如期交付所有買賣標的，則自應負給付遲延之責任。
三、系爭房地確有因可歸責於被上訴人之事由致給付不能及給付遲延之情事，而甲○○於簽約當日即先交付一百四十六萬元予乙○○，從而乙○○自應依契約第十條約定賠償上訴人一百四十六萬元之違約金。
乙、上訴人乙○○方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，甲○○應給付乙○○七百三十萬元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
三、甲○○之上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由甲○○負擔。
五、願供擔保請准宣告假執行。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人並未就屋前空地保證由上訴人約定專用，依兩造於八十九年十一月七日所簽訂之協議書之約定已足證甲○○於簽署該協議書已知屋前空地並無約定專用之情形，可能會遭同基地住戶主張拆除，此時上訴人無庸補償。且依屋前空地之使用狀況亦確實係由系爭房屋之所有權人專用，亦經 徐光宏 證明，乙○○並無給付不能，則甲○○執此主張解除契約並拒付買賣價金，實無理由。添
二、兩造於八十九年九月三日訂立買賣契約後，始於八十九年十月三日書立「借屋裝修同意書」，即已將系爭房地交付甲○○占有管領，鑰匙亦已交付，迄今仍在反訴被上訴人手中。又八十九年十一月十日則完成所有權移轉登記，為甲○○所有，則依民法第九百四十六條、第七百六十一條之規定，系爭房地已交付予反訴被上訴人。
三、查系爭房地之所有權於八十九年十一月十日移轉登記予甲○○，銀行貸款亦已於八十九年十一月十五日核撥，甲○○依約自應將買賣價金付清。至證人呂文法所證稱：「尾款部分也協議等事情解決再交付乙○○。」云云，惟所謂「事情解決」係指確定系爭房地並無第三人得主張權利。原審既確認並無第三人得主張權利自應判決甲○○給付尾款予乙○○。縱認證人呂文法所稱之「事情解決」係指應由乙○○依約將不法侵害之狀況排除修復而言，惟屋前加蓋部分遭拆除，係於交付後始發生，則交付後之風險自應由甲○○負擔，是甲○○自無由主張系爭建物屋前加蓋遭拆除而拒絕給付尾款。況系爭房地遭侵害之狀況現業經排除，乙○○已以九十一年五月六日所提出之上訴理由暨答辯狀通知甲○○再次辦理點交，並無給付遲延，縱甲○○仍拒絕受領，亦不得再拒絕給付買賣價金。
理由
一、上訴人甲○○於原審請求上訴人甲○○給付一百八十九萬一千二百四十六元本息，嗣於本審中追加請求自九十年七月十月至十二月止所支出之利息及地價稅共七萬二千三百三十九元本息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項但書第三款之規定，應予准許。
二、上訴人甲○○起訴主張：甲○○於民國八十九年九月三日，向上訴人乙○○購買坐落台北縣汐止市○○段橫科小段四六三之九地號土地應有部分萬分之七五四及其上門牌號碼台北縣汐止市○○街○段○○巷○○弄○號建物，以及共同使用即權利範圍萬分之一五三之地下室（以下簡稱系爭不動產）。雙方約定買賣範圍包括建物屋前空地及加蓋部分、屋後走道在內，乙○○並保證加蓋部分及屋後走道甲○○可獨立使用，產權清楚，屋前空地為約定專用，可用來停車。買賣契約第二條第四款並約定「所有權移轉完竣，甲方（即甲○○）嗣銀行撥款時，會同乙方（即乙○○）結清尾款，同時交屋。」，甲○○已於八十九年十月三日依約交付第一期款一百四十六萬元予乙○○，銀行貸款亦於八十九年十一月十五日撥下，惟經甲○○催告，乙○○仍未能交屋，已屬給付遲延。且屋前空地及加蓋部分竟有第三人宏將建設股份有限公司（下稱宏將公司）主張為其所有，並將屋前空地圍籬及加蓋部分拆除，乙○○已無法交付無權利瑕疵之房地予甲○○，自屬給付不能。甲○○乃依民法第二百五十四條之規定以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，契約第十條約定，乙○○自應給付甲○○已付價款一百四十六萬元之違約金。又甲○○已於交屋前僱工修屋頂、窗戶、內部整修及搭設圍籬，計支出十六萬四千一百六十元，另亦支出簽約代書費、服務費計三萬六千八百三十八元、契稅三萬零九百三十元、房屋稅七千一百十三元、仲介費七萬三千元、地價稅三千六百六十七元。另甲○○為支付買賣價金，尚將銀行定存提前解約，計損失利息一萬六千六百零九元。而甲○○以系爭房地向銀行貸款，至九十年十二月止已支付利息計十七萬一千二百六十八元；合計甲○○因信賴該房地產權清楚而受之損害及所失利益共五十萬三千五百八十五元等情，爰依買賣契約之約定及民法第二百二十六條、第二百三十一條之規定，求為命乙○○給付甲○○一百九十六萬三千五百八十五元，及其中一百八十九萬一千二百四十六元，自起訴狀繕本送達翌日起，其中七萬二千三百三十九元自上訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。
三、乙○○則以：系爭不動產係乙○○向法院依拍賣程序而取得，自無權利瑕疵存在。且乙○○並未保證交付屋前空地圍籬及加蓋部分，亦未保證屋前空地為約定專用，乙○○係依現狀交付系爭不動產，雖第三人宏將公司於九十年元月間違法拆除屋前加蓋部分，然此並非表示該公司有權為之。又兩造早於八十九年十月三日簽立「借屋裝修同意書」，乙○○已將系爭不動產交付甲○○占有管領，鑰匙亦已交付，迄仍在甲○○手中。系爭不動產地復於八十九年十一月十日完成所有權移轉登記予甲○○所有，足見乙○○已依約履行出賣人之義務，並無任何給付遲延或給付不能之情事，甲○○仍應給付全部之買賣價金等語，資為抗辯。並依買賣契約之法律關係，反訴請求命甲○○給付價金七百三十萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、經查乙○○於八十九年九月三日，出售其所有系爭不動產予甲○○；並於八十九年十月三日簽訂借屋裝修同意書，由乙○○先將系爭不動產之建物交予甲○○進行裝修；兩造另於八十九年十一月十日辦理系爭不動產所有權移轉登記完畢；而甲○○向銀行貸款則於八十九年十一月十五日核撥；然系爭不動產建物屋前加蓋及前院圍籬則於兩造簽約後遭訴外人宏將建設股份有限公司拆除等情，已為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、交款備忘錄、甲○○於中國信託商業銀行活期儲蓄存摺內頁、建物登記謄本、土地登記謄本、借屋裝修同意書（以上均影本）各乙份及現場照片數幀附卷可稽，應堪信為真實。
五、甲○○主張系爭不動產於乙○○於交屋前，其屋前加蓋部分遭訴外人宏將公司拆除，已屬給付不能，經甲○○以存證信函催告交付買賣標的，復未置理，已屬給付遲延等情，為乙○○所否認，並辯稱其已於八十九年十月三日書立借屋裝修同意書時，將系爭不動產交付甲○○占有管領，並於八十九年十一月十日辦妥移轉登記，並無任何給付遲延之情事；屋前加蓋部分係於九十年元月間遭訴外人拆除，乙○○亦無給付不能等語。經查：
㈠系爭不動產買賣契約書第二條第四款約定：「所有權移轉完竣，甲方（即甲○○
）嗣銀行撥款時，會同乙方（即乙○○）結清尾款，同時交屋，尾款五百十一萬元正」（見原審卷第十三頁反面），故兩造所約定之交屋時期是系爭不動產所有權移轉予甲○○後，於銀行撥款交付乙○○之同時為之。查系爭不動產於八十九年十一月十日移轉所有權登記為甲○○完畢，甲○○向銀行貸款則於八十九年十一月十五日核撥，依前述約定，乙○○應於八十九年十一月十五日之後甲○○給付尾款五百十一萬元之同時，始有交屋之義務。
㈡乙○○雖早於八十九年十月三日簽訂借屋裝修同意書時，已先將系爭不動產交由
甲○○管領，然依該同意書上所載：「本人甲○○自願僅借用此屋裝修，並同意不得在交屋前搬入並佔用。」等語（見原審卷第五二頁），顯見乙○○於八十九年十月三日將系爭不動產建物交由甲○○進行裝修時，兩造間並無物權讓與交付之合意，乙○○執此主張其已交屋云云，並非可採。
㈢再參以甲○○曾於九十年二月二日寄發律師函催告乙○○於函到五日內交付系爭
不動產；乙○○之夫 蔡強 則於九十年二月十二日以存證信函覆稱：「....未料於交屋前，有第三人徐光宏無理主張前院之使用地，並拆除台端架設之圍籬、屋頂、牆壁....，望請台端能多寬限時日，至本人取得法院之合理判決，以利辦理交屋手續」等情，有兩造分別提出且復不爭執之律師函及存證信函影本各乙件在卷可憑（見原審卷第十九、二十、一○三頁），益加可證兩造迄至系爭不動產屋前加蓋部分遭訴外人拆除之後，仍未有不動產物權讓與交付之合意，故甲○○主張乙○○尚未完成交屋，為可採。
㈣系爭買賣契約書第九條約定：「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公
享公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方」，故系爭不動產建物屋前加蓋增築部分亦屬本件不動產買賣標的之內，而應由乙○○負交付之責。至屋前空地部分，甲○○主張乙○○保證為約定專用，亦為買賣標的等語，惟為乙○○否認，而遍查系爭買賣契約書中並無有關屋前空地部分之約定，亦無出賣人保證屋前空地部分為約定專用之記載，證人即系爭不動產買賣之仲介人呂文法復證稱：「簽約當天下午，空地的欄杆被拆掉，我們有去報案。」、「兩造買賣時，乙○○有說屋前加蓋以外的空地是大樓所有人共有，歸一樓使用，但是不可以加蓋。」等語（見原審卷第九五頁），顯見甲○○於簽約當天即知屋前空地部分屬大樓全體所有人共有，且有糾葛，猶於一個月後仍借屋裝修，已難認兩造有約定屋前空地部分亦為買賣標的且為約定專用，甲○○復未就此有利於己之事實舉證證明，則乙○○辯稱屋前空地部分非買賣標的，其未保證為約定專用等語，為可採，故乙○○就屋前空地部分並不負交付之責。
㈤證人 呂文法證 稱：「簽約當天下午，空地的欄杆被拆掉，我們有去報案，後來查
出是徐光宏作的，並且跟他聯繫他要求三百萬才同意空地給乙○○使用，後來全案有去調解，並協議由徐光宏買回系爭房地，但事後徐反悔，所以調解不成立，所以兩造才協調要由乙○○排除狀況甲○○後才願意買，有寫出協議書，協議的同時包含乙○○要匯一百二十萬元到甲○○的帳戶，是為了補貼甲○○需負擔的貸款利息，協議印章由甲○○保管，定存單由乙○○保管，等到事情解決錢才交給乙○○，尾款部分也協議等事情解決再交付乙○○。」等語（見原審卷第九五頁）兩造復於八十九年十一月七日訂立協議書，約定：「買方得就不動產前院之加蓋、圍牆部分施工整修，嗣後如遭第三人主張拆除，以非同基地住戶，以政府機關人員為限，而致使買賣無法成立者，賣方願意補償買方裝修費用壹拾萬元整，以內為限。」（見原審卷第一三三頁）足證甲○○於屋前加蓋及空地圍牆部分遭訴外人拆除後，仍同意自行修復，自不得於事後再以屋前加蓋及空地部分遭訴外人拆除主張有給付不能之情事，而系爭不動產尾款之交付與交屋應同時履行，已如前述，縱甲○○曾催告乙○○交屋，但甲○○既尚未依約將尾款交付乙○○，則乙○○迄未交屋，亦不得認有給付遲延之情事。
六、綜上所述，甲○○主張乙○○有給付不能及給付遲延之情事，並無可採，則甲○○依民法第二百五十四條之規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，不生解除契約之效力，從而甲○○依民法第二百二十六條、第二百三十一條、第二百五十四條之規定及系爭不動產買賣契約第十條之約定，請求債務不履行所受損害賠償及所失利益共五十萬三千五百八十五元及違約金一百四十六萬元，合計一百九十六萬三千五百八十五元，及其中一百八十九萬一千二百四十六元，自起訴狀繕本送達翌日起，其中七萬二千三百三十九元自上訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。至乙○○請求甲○○給付價金七百三十萬元部分，經查其中一百四十六萬元業已依約交付乙○○，乙○○再訴請甲○○給付，自無理由，其餘尾款五百八十四萬元部分，因乙○○尚未完成交屋，已如前述，依系爭不動產買賣契約書第二條第四款之約定，甲○○拒絕給付尾款，為有理由，從而乙○○請求甲○○給付價金七百三十萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦為無理由，應予駁回。兩造之訴既均受敗訴判決，其假執行之聲請亦均失所依據，均應併予駁回。原審分別為兩造敗訴之判決，經核並無違誤，兩造分別執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，均無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴及甲○○追加之訴，均為無理由，爰判決如主文。中華民國九十一年八月二十八日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官甲○○法官蕭艿菁右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年八月二十九日
書記官尤峰惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。