裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第313號民事判決
裁判日期：民國90年12月14日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第三一三號
原告即反訴被告甲○○被告即反訴原告乙○○右當事人間債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請，暨反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：被告於民國八十九年九月三日，出售其所有座落於台北縣汐止市○○段橫科小段四六三之九地號、權利範圍萬分之七五四之土地，以及其上門牌號碼台北縣汐止市○○街○段○○巷○○弄○號建物，以及共同使用即權利範圍萬分之一五三之地下室（以下簡稱：系爭不動產）予原告。依兩造買賣契約第二條第四款約定：所有權移轉完竣，甲方（即原告）嗣銀行撥款時，會同乙方（即被告）結清尾款，同時交屋。是於所有權移轉完竣，原告向銀行所貸款項核撥後，雙方即應結清尾款並交屋。然於八十九年十一月十五日銀行貸款撥下後，經原告催告，被告仍未能交屋，已屬給付遲延。此外，被告所出售予原告之系爭不動產，係包括建物屋前空地及加蓋部分、屋後走道在內，且保證加蓋及屋後走道原告可獨立使用，產權清楚，屋前空地為約定專用，可用來停車。然於兩造簽約後，竟有第三人即宏將建設股份有限公司主張該等部分為其所有，並將建物屋前加蓋及屋前空地圍籬拆除，被告已無法交付無權利瑕疵之房地予原告，自屬給付不能。原告乃依民法第二百五十四條之規定主張解除契約，並以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。原告初以為系爭房地並無問題，已於交屋前僱工修屋頂、窗戶、內部整修及搭設圍籬，計支出十六萬四千一百六十元，另亦支出簽約代書費、服務費計三萬六千八百三十八元、契稅三萬零九百三十元、房屋稅七千一百十三元、仲介費七萬三千元。另原告為支付買賣價金，尚將銀行定存提前解約，計損失利息一萬六千六百零九元。而原告以系爭房地向銀行貸款，已支付利息計十萬二千五百九十六元；以上係原告因信賴該房地產權清楚而受之損害及所失利益，被告自應依民法第二百二十六條、第二百三十一條之規定賠償予原告；。另依兩造契約第十條約定，如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方。經查：原告已於八十九年十月三日交付第一期款一百四十六萬元予被告，而被告未交付買賣標的，且無法交付無權利瑕疵之買賣標的予原告，依前開約定，被告自應給付原告已付價款一百四十六萬元之違約金等語；並聲明：
（一）被告應給付原告一百八十九萬一千二百四十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件系爭不動產係被告向法院依拍賣程序而取得，自無權利瑕疵存在。且被告並未對原告就系爭不動產建物屋前加蓋部分及空地圍籬為交付保證，亦未保證屋前空地為約定專用，被告係依現狀將系爭不動產交付。雖系爭不動產建物之屋前加蓋於九十年元月間遭第三人宏將建設股份有限公司違法拆除，然此並非表示該公司有權為之。原告如主張宏將建設股份有限公司係有權且正當行使權利，對此應負舉證責任。另查：兩造早於八十九年十月三日簽立「借屋裝修同意書」，被告已將系爭不動產交付原告占有管領，鑰匙亦已交付，迄仍在原告手中。系爭不動產地復於八十九年十一月十日完成所有權移轉登記予原告所有，足見被告已依約履行出賣人之義務，並無任何給付遲延或給付不能之情事。是原告主張被告給付不能、給付遲延而據以解除契約，請求損害賠償云云，自無足採云云，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：被告於八十九年九月三日，出售其所有系爭不動產予原告；並於八十九年十月三日簽訂借屋裝修同意書，由被告先將系爭不動產之建物交予原告進行裝修；兩造另於八十九年十一月十日辦理系爭不動產所有權移轉登記完畢；而原告向銀行貸款則於八十九年十一月十五日核撥；然系爭不動產建物屋前加蓋及前院圍籬則於兩造簽約後遭訴外人宏將建設股份有限公司拆除等情，已為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、交款備忘錄、原告於中國信託商業銀行活期儲蓄存存摺內頁、建物登記謄本、土地登記謄本、借屋裝修同意書（以上均影本）各乙份及現場照片數幀附卷可稽，應堪信為真實。
四、次查：原告主張：被告於交屋前，系爭不動產建物屋前加蓋部分遭訴外人宏將建設股份有限公司拆除，已屬給付不能，經原告以存證信函催告交付買賣標的，復未置理，已屬給付遲延等情，雖為被告否認，並抗辯：系爭不動產買賣契約第二條第四款約定：所有權移轉完竣，原告嗣銀行撥款時，會同被告結清尾款，同時交屋；而被告早於兩造於八十九年十月三日書立借屋裝修同意書時，已將系爭不動產交付原告占有管領，鑰匙亦已交付，迄仍在原告手中；系爭不動產復於八十九年十一月十日辦妥移轉登記，銀行貸款則於八十九年十一月十五日核撥，足見被告已依約將買賣標的交付原告，並無任何給付遲延之情事；系爭建物之屋前加蓋部分係於九十年元月間遭訴外人拆除，係於被告完成所有權移轉登記及交屋後始行發生，被告自無給付不能云云。然按：不動產之買賣，其出賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務。查本件兩造所簽訂卷附不動產買賣契約書第二條第四款係約定：「所有權移轉完竣，甲方嗣銀行撥款時，會同乙方結清尾款，同時交屋，尾款五百十一萬元正」，足見被告應先辦理系爭不動產所有權移轉予原告後，雙方始於銀行撥款時互負交付尾款及交屋之義務；是以系爭不動產之移轉登記及交付係屬二事，被告雖已於八十九年十一月十日辦理系爭不動產移轉登記完畢，仍需有不動產物權讓與交付之合意及交付占有之事實，始完成其交付不動產之出賣人義務。再查：被告雖早於八十九年十月三日與原告簽訂卷附借屋裝修同意書時，已先將系爭不動產交由原告事實上管領，然依該同意書上所載：「本人甲○○自願僅借用此屋裝修，並同意不得在交屋前搬入並佔用。」等語，顯見被告於八十九年十月三日將系爭不動產建物交由原告進行裝修時，與原告間並無物權讓與交付之合意。而系爭不動產於八十九年十一月十日辦理移轉登記完畢後，原告曾於九十年二月二日寄發律師函催告被告於函到五日內交付系爭不動產；被告之夫 蔡強 則於九十年二月十二日以存證信函覆稱：「....未料於交屋前，有第三人 徐光宏 無理主張前院之使用地，並拆除台端架設之圍籬、屋頂、牆壁....，望請台端能多寬限時日，至本人取得法院之合理判決，以利辦理交屋手續」等情，有兩造分別提出且復不爭執之律師函及存證信函影本各乙件在卷可憑；堪認兩造迄至系爭不動產建物屋前加蓋遭訴外人拆除之後，仍未有不動產物權讓與交付之合意，即未完成交屋無疑。又參諸兩造契約第九條約定：本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公享公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方自本約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方」之內容，足認系爭不動產建物屋前加蓋增築部分自在本件不動產買賣標的之內，而應由被告負交付之責；是原告主張：系爭不動產於交付之前，其建物屋前加蓋遭人拆除，已屬買賣標的一部給付不能，被告受定期催告後復未履行交付系爭不動產之義務，亦已發生給付遲延等語，均堪信為真實。
五、惟按：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，此於民法第二百二十六條、第二百三十條訂有明文；是以債務人因債務不履行而應負損害賠償責任或給付遲延之責任，自以有可歸責於債務人之事由存在為其要件，此於原告依系爭不動產買賣契約第十條之約定、而以被告不賣或不照約履行為由請求返還已付價款及同額之損害金時，因其性質亦屬債務不履行之責任，亦應以可歸責於被告時，原告始得主張。經查：本件被告於系爭不動產之買賣交屋前，所以發生上開一部給付不能及給付遲延之結果，係因訴外人宏將建設股份有限公司擅自將系爭不動產建物屋前加蓋及前院圍籬拆除所致乙節，已如前述；而系爭不動產原屬訴外人 王月貞 所有，嗣由被告依本院八十六年度執字第一五二九號強制執行拍賣程序得標買受而取得不動產所有權，並經法院執行點交完畢，據該案執行筆錄所載：屋前平台因已搭蓋屋頂、牆壁，與室內相連，法官指示連同屋內一起點交；屋旁之空地，依地政人員所指是整棟大樓之共有部分，不點交；屋後空地，除與外牆延伸之部分為平台，可點交；平台外之部分與前面空地，同為全棟大樓共有，不點交。法官諭平台建物因與屋內相連一體成一建物無法分開，一同點交等語；而宏將建設有限公司雖曾於該強制執行事件中，就系爭不動產主張權利並提出異議且提出抗告，然亦經臺灣高法院以八十七年度抗字第三五六號裁定認定其對該不動產並無權利，該案承辦法官所為之點交並無違誤各節，均經本院調取本院八十六年度執字第一五二九號清償債務民事執行卷宗查核無誤。足見本件經訴外人宏將建設股份有限公司拆除之系爭不動產建物屋前加蓋部分，其建材已因附和於系爭建物之重要成分，應由拍得系爭建物之所有人即被告取得所有權；另屋前空地雖未經法院點交，然已認定為系爭建物所在大樓所共有，自非訴外人宏將股份有限公司所專得主張權利；然其竟擅自將系爭不動產建物屋前加蓋部分及空地圍籬拆除，已屬不法之侵權行為，且該行為及結果顯非可歸責於被告。則揆諸前揭說明，原告自未能依民法第二百二十六條、第二百三十一條及系爭不動產買賣契約第十條之約定請求債務不履行之損害賠償，亦不得依民法第二百五十四條之規定主張解除契約。從而，原告請求被告給付一百八十九萬一千二百四十六元及利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於八十九年九月三日將系爭房地出售予反訴被告，依兩造買賣契約第一條約定：買賣價款為七百三十萬元，第二條第四款則約定：所有權移轉完竣，甲方嗣銀行撥款時，會同乙方結清尾款，同時交屋，尾款五百十一萬元。是於系爭不動產所有權移轉完竣、銀行撥款時，反訴被告即應將買賣價金全數交予反訴原告。而系爭不動產已於八十九年十一月十日移轉登記予反訴被告，反訴被告之銀行貸款已於八十九年十一月十五日核撥，則反訴被告遲至八十九年十一月十五日即應付清買賣價金；然反訴被告迄未付款。雖兩造於系爭不動產建物屋前加蓋部分遭拆除後，曾進行協議由反訴原告將所收取買賣價金匯還反訴被告，雙方並同意待事情解決後再付款交屋，然所謂事情解決係指確認外人宏將建設股份有限公司無權對系爭不動產主張權利而言，而此於調取前開民事執行卷後已經確認無誤，反訴原告自得依兩造買賣契約請求反訴被告給付全部買賣價金等語，並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告七百三十萬元，自及反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）反訴原告願供保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告於出售系爭不動產時，亦出售屋前空地及屋前、後加蓋部分，同時聲稱產權並無問題，乃於正式簽約前由反訴原告於空地前圍有圍籬。然嗣屋前加蓋部分及空地前圍籬竟有人主張權利，進而已遭拆除。反訴原告於銀行貸款核撥後，未能會同交屋，已構成給付遲延，是反訴被告以本訴起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，反訴原告自不得再請求買賣價金之交付。況反訴被告前已給付買賣價金一百四十六萬元予反訴原告，反訴原告仍請求全部買賣價金之交付，亦無理由。再退而言之，縱認反訴被告不得解除系爭不動產買賣契約，然因系爭不動產建物屋前加蓋部分確遭拆除而無法交付反訴被告，反訴被告自得拒絕給付價金等語，資為抗辯；並聲明：（一）反訴原告之訴駁回（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：本件反訴被告於本訴部分主張反訴原告給付遲延所為解除契約之意思表示，並無可採，已如前述；是其於反訴中抗辯：系爭不動產買賣契約已經解除，反訴被告不負給付買賣價金之義務云云，固無足採。然查：兩造於系爭不動產建物屋前加蓋及空地圍籬遭人拆除後，即會同系爭不動產買賣仲介人員進行協調，雙方並協議於事情解決、狀況排除後始交屋付款等情，已經證人即系爭不動產買賣仲介人員 呂文法 結證屬實（見本院九十年八月七日言詞辯論筆錄），此亦為反訴原告自認為真實（見本院九十年十一月六日言詞辯論筆錄）；雖另主張：當時協議等事情解決始交屋付款，係指確認訴外人宏將建設股份有限公司（負責人徐光宏）並無權利拆除系爭建物之屋前加蓋及空地圍籬；而此事已經調取執行卷獲得確認，反訴被告自應將買賣價金給付予反訴原告云云；惟查：兩造於協議時，對「事情解決始交屋付款」之交屋付款時點固無明確定義，然參諸卷附兩造系爭不動產買賣契約書第七條規定：「本買賣不動產權，乙方（即反訴原告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方（即反訴被告）因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」、第九條約定：「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公享公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方自本約成立日起不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方，....。另如有被人侵佔或天災地變等事故，乙方亦須負責排除或修復，俾使甲方完整取得。」之約定內容，應認所謂「事情解決」絕非僅由任何人認定訴外人宏將建設股份有限公司對系爭不動產無權主張權利而已，而應由反訴原告依前開契約約定將該不法侵害之狀況排除修復，始為兩造協議及契約之真意。而本件系爭不動產遭破壞之現狀迄未排除解決乙節，已為兩造所不爭執（見本院九十年八月七日言詞辯論筆錄），則原告以系爭建物屋前加蓋遭拆除而由，拒絕給付系爭不動產買賣價金，觀諸前揭協議及契約之內容，於法自無不合。從而，反訴原告請求反訴被告給付買賣價金七百三十萬元及其利息，為無理由，應予駁回。反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
叁、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告及反訴原告之訴俱無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如
主文。中華民國九十年十二月十四日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十年十二月十七日~B法院書記官夏珍珍