臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度嘉簡字第792號
原 告 涂林秀玉
訴訟代理人 陳信宏 律師
被 告 蔡 李明樺
訴訟代理人 蔡文堅
被 告 吳育橙
共 同
訴訟代理人 沈昌憲 律師
上列當事人間請求房屋修繕等事件，本院於民國109年10月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告 蔡李明樺 應將其所有門牌號碼嘉義市○○街○○號4樓6建
物的陽臺、露臺，依臺灣省土木技師公會民國109年2月14日
（109）省土技字0704號鑑定報告書附件五保健街36號四樓之
6號修復費用估算表㈡所示修繕方式，修復至不漏水狀態為
止，修繕所需費用由被告蔡李明樺負擔。
二、被告吳育橙應將其所有門牌號碼嘉義市○○街○○○○號4樓4
建物的陽臺、露臺，依臺灣省土木技師公會民國109年2月14
日（109）省土技字0704號鑑定報告書附件五保健街36號之
1四樓之四修復費用估算表㈢所示修繕方式，修復至不漏水
狀態為止，修繕所需費用由被告吳育橙負擔。
三、被告應連帶給付新臺幣（下同）30,636元，及被告蔡李明樺
自民國108年8月25日起至清償日止，被告吳育橙自民國108
年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算的利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告蔡李明樺負擔百分之四十五，被告吳育橙負
擔百分之四十九，其餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分可以假執行。
七、原告其餘假執行的聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國107年10月3日購買門牌號碼嘉義市○○街○○○
○號房屋（下稱系爭房屋），並於107年10月15日辦妥所有
權移轉登記，卻發現系爭房屋的天花板經常漏水而無法使
用，且多處壁癌，輕鋼架亦有受損，請廠商檢視後得知應
是被告蔡李明樺所有的門牌號碼嘉義市○○街○○號4樓6房
屋及被告吳育橙所有的門牌號碼嘉義市○○街○○○○號4樓
4房屋的陽臺及露臺未做好防水措施而漏水所導致。
（二）本件經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定結果，認定被告
蔡李明樺所有的系爭36號4樓6號房屋及被告吳育橙所有的
系爭36之1號4樓4房屋的陽臺、露臺地坪防水措施失效是
造成原告系爭房屋漏水的原因，有台灣省土木技師公會10
9年2月14日（109)省土技字第0704號鑑定報告書（下稱系
爭鑑定報告書）可證，被告所辯因為地震龜裂才漏水一節
，顯不足採。另系爭36號4樓6房屋及30之1號4樓4房屋的
陽臺、露臺分別是被告蔡李明樺、吳育橙所有，其上防水
措施失效並非專有部分的共同樓地板的問題（非樓地板本
身問題，而為樓地板「上」防水措施的問題），並不適用
公寓大廈管理條例第12條本文。該二建物的陽臺、露臺既
然是被告所專有，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定
，被告應負責修繕、管理、維護之責任，並負擔費用。在
被告等完成防水措施後，原告亦需花費約5萬元才能回復
原狀。經原告多次與被告等協商，被告等均置之不理，迄
未修繕，且未賠償原告損失。因此依照民法第767條第1項
中段、第184條第1項前段、第196條、第213條第1項、第3
項、第215條規定提起本訴。
（三）聲明：
⒈被告蔡李明樺應將其所有門牌號碼嘉義市○○街○○號4樓6
建物的陽臺及露臺的漏水區域加以修繕（依系爭鑑定報告
書所示修繕方法修繕），確定不再漏水到原告所有的系爭
房屋為止，修繕所需費用由被告 蔡李明華 負擔。
⒉被告吳育橙應將其所有門牌號碼嘉義市○○街○○○○號4樓
4建物的陽臺及露臺的漏水區域加以修繕(依系爭鑑定報告
書所示修繕方法修繕），確定不再漏水至原告所有的系爭
房屋為止，修繕所需費用由被告吳育橙負擔。
⒊被告應連帶給付原告5萬元，以及從起訴狀繕本送達的隔
日起到清償日止，按照年息百分之五計算的利息。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告二人答辯均以：
（一）就系爭鑑定報告書的意見：
⒈系爭鑑定根本的時序發生重大錯誤，鑑定內容與試驗方法
更是錯誤百出，實不足採：系爭鑑定報告書記載：「（一
）漏水調查之程序及方法：1、首先於會勘第一天（民國
108年12月17日）上承約10點45分，封住保健街36號四樓
之6號的露臺地坪排水口後將地坪蓄水進行漏水測試；…
…2、經108年12月17日下午，檢視鑑定標的物漏水測試後
成果，……」。但是會勘第一天時間是108年12月17日下
午2點多，並開始進行蓄水而進行滲漏水試驗；而第二次
會勘時間為108年12月18日上午10點左右。而上開鑑定報
告的記載，根本與實際會勘時間不符，而有錯誤。
⒉被告蔡李明樺不爭執系爭房屋有漏水現象，鑑定技師於被
告蔡李明樺所有建物已破壞的防水層，再灌注試水，以進
行漏水試驗，本會造成滲漏水，故鑑定技師由此推論是由
原告蔡李明樺疏於維護而造成系爭房屋漏水，實有錯誤：
①查鑑定技師於108年12月17日下午利用被告蔡李明樺所有
房屋的前露臺防水層已遭破壞的孔洞灌注蓄水，進行測試
。但是因防水層的作用本即為隔絕滲漏水進入，而因此孔
穴的防水層早經破壞，如再予試驗，自然容易造成滲漏水
的情形。
②鑑定結果作成：「證實保健街36號四樓之6號之露臺地坪
防水措施已失效需進行修繕」的結論。但是，此防水層失
效的原因是因為原屋主為知悉屋頂厚度予以挖除破壞所致
。縱使鑑定結論認定被告蔡李明樺所有的房屋前露臺的試
水會滲漏至樓下原告所有的系爭房屋，亦僅是「遭破壞的
露臺會滲漏至原告所有系爭房屋內」，難認為是由於被告
蔡李明樺疏於管理維護所致。
⒊鑑定技師沒有使用具有科學性儀器檢測，而以沒有差異的
照片對照，未說明理由，竟判斷所認定的漏水情事，違反
一般經驗法則與論理法則：
①鑑定技師於108年12月17日及隔日測試前後，就系爭房屋
分別拍攝有測試前附件4-3之3F-1照片，及測試後附件4-1
9之3FA-1照片。與被告蔡李明樺的訴訟代理人蔡文堅所拍
攝的對照相片相同，可見測試前後，並無任何差異，而鑑
定技師並無附具任何理由，竟能以測試前後「相同」照片
，而認定測試後系爭房屋有滲漏水現象的狀態。
②再者，由測試後附件4-19之3FA-l照片，鑑定技師特別指
出「漏水範圍以紅框圈選」，但鑑定技師所指稱的「紅框
範圍」於108年12月17日測試前的照片即有顯現，並非於
測試前沒有，而於測試後方發生的。故鑑定技師的對照測
試前後而為的推論即有錯誤。
③關於滲漏水試驗，專業技師會於測試前，使用水份計測量
儀進行水份含量檢測，及使用紅外線遙測溫度熱像分析拍
攝記錄，於蓄水測試後，同樣地使用水份計測量儀進行水
份含量檢測，及使用紅外線遙測溫度熱像分析儀拍攝記錄
，以定量量測測試前後含水量及溫度變化，並依上開數據
作出滲漏水現象的判斷。但是本件鑑定技師，測試後所拍
攝的照片相同，而並未測試含水量及溫度測試，逕作成判
斷，實屬速斷，顯不足採。
（二）本件造成滲漏水現象主因，是碰撞距離不符建築技術規則
規定，但是系爭鑑定報告書並未鑑定出真正防水層破壞的
原因：
⒈按建築技術規則構造篇第43-1條第7款規定，是一般所稱
的棟距間的「碰撞距離」，如果無足夠的碰撞距離，則可
能發生碰撞現象，導致建物於地震來時發生互相碰撞毀壞
。
⒉原告系爭房屋於結構系統上，歸屬於A幢建築物系統，而
與B幢建築物系統間，是以伸縮縫相連接，其間並無足夠
的「碰撞距離」。以臺灣地區地震頻繁，不同幢建物間僅
以伸縮縫連接，於地震頻繁且來臨時，系爭房屋與B幢建
物連接處伸縮縫撕裂而發生滲漏水現象，本是自然現象，
而與被告吳育橙的管理維護無關。
⒊依照公寓大廈管理條例第12條規定，本件破裂是因自然老
化或地震等不可歸責於任何一方的情形所造成，原告於購
買系爭房屋時，本得預見必定會發生漏水的情事，所以原
告應自負修繕責任及費用。被告吳育橙最多應按管線位置
，由樓上、樓下或共同壁兩邊區分所有權人共同負擔。
（三）就鑑定人 王照憲 技師的證詞，表示意見：
⒈證人對於漏水發生原因避重就輕，實不足採：
①鑑定人王照憲到庭證稱：「（法官：保健街30之6號建物
所屬大樓是有AB兩棟大樓，該兩棟大樓有伸縮縫連接，可
否判斷是否有留設應有碰撞距離？）證人：有伸縮縫的存
在，但無法判斷是否有碰撞距離。（法官是否是因為該兩
棟大樓只有伸縮縫連接，沒有足夠碰撞距離，才會導致原
告保健街30之6號建物滲漏水？（提示本院卷第229-235頁
））證人：無法判斷。」。但是由被告所提供的現況照片
可知，現況A幢與B幢間有伸縮縫，且無碰撞距離，任何一
個理性有通常知識的人，均可明確判斷出。但是證人避重
就輕而不敢正面回應，故證人就此關於漏水發生原因的證
詞，實不可採。
②鑑定人王照憲到庭證稱：「（被告訴訟代理人：如果以二
樓結構平面圖來看，兩棟大樓二樓的結構形式有沒有一樣
？）證人：貴院囑託的是三樓漏水，要我判斷二樓結構形
式，這不是鑑定的範圍，沒有辦法判斷。（被告訴訟代理
人：是不是因為兩棟建築物的結構形式不一樣，所以地震
來的時候，震動方向不會一致？）證人：這個不是鑑定的
範圍，無法判斷。（被告訴訟代理人：是否可能因為兩棟
建物結構形式不一樣，地震來時，產生拉扯，導致被告露
臺漏水？）證人：這不是鑑定的範圍，無法判斷。（被告
訴訟代理人：所以鑑定人是沒有就這點去考量漏水的原因
？）證人：非鑑定的範圍，不去考量。」。證人為土木技
師，對基本結構型式判斷，應沒有問題，但是由證人證詞
可知證人始終避重就輕，故證人就關於漏水發生原因的證
詞，實不可採。
（四）均聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證的理由：
（一）原告主張系爭房屋為原告所有，系爭36號4樓6號房屋為被
告蔡李明樺所有，系爭36之1號4樓4房屋為被告吳育橙所
有，且系爭36號4樓6號房屋與系爭36之1號4樓4房屋的露
臺及陽臺分別為被告蔡李明樺、吳育橙單獨所有的事實，
為被告所不爭執，並有建物及土地登記第一類謄本在卷可
稽（本院卷第13至19頁、第59頁、第63至65頁），此部分
事實，可以相信為真實。
（二）原告主張系爭房屋漏水受損是因為被告蔡李明樺所有的系
爭36號4樓6號房屋及被告吳育橙所有的系爭36之1號4樓4
房屋陽臺、露臺滲漏水所導致，被告否認。查：
1.本院依原告聲請委託臺灣省土木技師公會鑑定原告系爭房
屋漏水的原因及修復費用，鑑定結果為：「八、鑑定過程
及內容：（一）漏水調查之程序及方法：⒈首先於會勘第
一天（民國108年12月17日）上午約10點45分，封住保健
街36號四樓之6號的露臺地坪排水口後將地坪蓄水進行漏
水測試；以判定該戶露臺之地坪是否有滲水至鑑定標的物
（三樓）狀況；並於測試前先就鑑定標的物拍照存證。⒉
經108年12月17日下午，檢視鑑定標的物漏水測試後成果
，發現鑑定標的物後房間平頂、前房間平頂已有新增水漬
痕跡；經與會勘人員共同檢視此新增水漬痕跡並說明水漬
係由保健街36號四樓之6號的露臺地坪防水措施失效所產
生，並判定該防水失效已造成鑑定標的物有水漬狀況產生
，需就該露臺進行修繕工作，經會勘人員無異議下；證實
保健街36號四樓之6號之露臺地坪防水措施已失效需進行
修繕。⒊會勘第二天（民國108年12月18日）上午約11點
，封住保健街36號之1四樓之4號的露臺地坪排水口後將地
坪蓄水進行漏水測試；以確認該戶露臺之地坪是否有滲水
狀況。⒋經108年12月18日下午，檢視鑑定標的物漏水測
試後成果，發現於四樓露臺蓄水幾乎已漏光，且鑑定標的
物一樓騎樓外側（靠近保健街）發現水傾瀉而落、三樓前
陽臺坪頂產生水傾瀉落下、三樓前房間平頂另有新增水漬
痕跡；再與會勘人員共同檢視此新增水漬痕跡並現場說明
本狀況係由保健街36號之1四樓之4的露臺第坪防水措施失
效所產生，並判定該防水失效已造成鑑定標的物滲漏水不
良狀況需進行修繕工作，經會勘人員無異議下；確認保健
街36號之1四樓4號的露臺地坪防水措施已經失效而且需進
行修繕。該露臺漏水除滲漏到三樓之外，於一樓騎樓都可
明顯感受到露臺漏水狀況。⒌以上經兩天的會勘，主觀事
實分別就各戶的露臺地坪蓄水，客觀判斷鑑定標的物平頂
新產生水漬係因露臺地平防水功能失效而滲漏至平頂產生
；確認保健街36號四樓之6號露臺地坪、保健街36號之1四
樓之4號露臺地坪分別都因防水功能失效而有漏水現象，
且造成鑑定標的物30之6號三樓因漏水而有水漬損害。為
使露臺防水功能恢復原功能，需分別進行四樓兩個住戶的
露臺修繕工作；為修復三樓因漏水的水漬狀況，也要進行
鑑定標的物的修繕工作。」，有系爭鑑定報告書附卷可證
。
2.被告抗辯系爭鑑定報告實際會勘時間不符，但鑑定證人王
照憲在本院時已證稱：會勘時間108年12月17日早上10點
、108年12月18日早上10點到現場。108年12月17日大概10
點45分開始會勘，我們先就現場狀況拍照，拍照地點有分
三樓、屋頂，拍照完在開始做蓄水漏水的測試。108年12
月18日大概10點到，大概11點開始拍照，拍照完在蓄水，
做漏水的測試。108年12月17日應該是早上就開始蓄水，
下午是看蓄水後的漏水結果。108年12月18日應該是上午
11點多進行蓄水，下午再看蓄水後的漏水狀況等語（本院
卷第290至291頁），所以被告這部分的抗辯就難以採信。
3.被告另抗辯：鑑定技師用被告蔡李明樺所有建物已破壞的
防水層，再灌注試水，及測試前後系爭房屋照片沒有差異
，鑑定技師所指出漏水範圍以紅框圈選，但該紅框範圍測
試前已有顯現等語。但是鑑定證人王照憲也證稱：就被告
蔡李明樺的保健街36號4樓6前露臺測試，當天先拍照，確
認屋頂及三樓的狀況，接下來屋頂在進行蓄水，以測試屋
頂是否有防水失敗，而產生漏水的狀況。是將露臺上的排
水孔遮住，然後打開露臺上的水龍頭進行放水測試。蓄水
會蓄到一定的量，不是只有開幾分鐘，大概超過半小時，
因為屋頂有牆壁，牆壁的範圍因為水龍頭噴不到，我們也
有用加壓機測試就牆壁噴水來符合下雨時候屋頂全部都會
有雨水存在的情況。我們在屋頂都全部蓄水，因為被告所
指的36號4樓6前露臺這個孔洞位置比較低，所以一定會有
積水的情況，沒有特別就該孔洞灌注蓄水。原告系爭房屋
後房間如鑑定報告書附件4-19所示照片，測試前該地方有
水漬，測試後水漬的範圍有增加，而且經用觸覺檢視有濕
潤的狀況，所以才判定屬於本次漏水測試後新增的漏水狀
況等語（本院卷第291頁、第292頁）。被告這部分的辯解
，也難以採信。
4.被告雖然質疑鑑定技師未使用水份計測量儀、紅外線遙測
溫度熱像分析儀進行鑑定，可是證人王照憲到庭已證稱：
漏水現象應該是當事人眼睛看到之後的成果，所以應該是
屬於目視可及的瑕疵，鑑定人同樣也採用目視及觸覺來確
認是否有當事人所述的漏水現象，應該是屬於合理的。水
份計及紅外線遙控溫度分析儀是可以以儀器來判斷，溫度
的差異，但是要用來判斷是否有漏水，鑑定人沒有經過這
個方面的專業訓練，因此，不敢用未熟悉的儀器來判斷，
另外，本會進行漏水鑑定，在鑑定手冊上也沒有規定要採
用水份計或紅外線遙控溫度熱項分析儀來判定是否有漏水
等語（本院卷第292至293頁）。且本院審酌台灣省土木技
師公會為中立鑑定機關，沒有刻意偏頗一造的必要，鑑定
技師所為鑑定報告是依據他土木專業經驗所為判斷，並經
多次到場實際勘查檢測。而且本件鑑定所採用的鑑定方法
，也沒有與常理無違，該鑑定結果也無論理或邏輯上的謬
誤，或與客觀經驗法則相悖的情事，被告也沒有提出證明
滲漏水測試有規範必須使用水份計測量儀、紅外線遙測溫
度熱像分析儀進行鑑定，所以系爭鑑定報告應該是可以採
信。
5.被告雖然辯稱是因為兩幢大樓碰撞距離不足，才會導致滲
漏水等語，但是原告否認，被告也沒有提出其他證據證明
。加上，鑑定證人王照憲到庭證稱：保健街30之6號建物
所屬大樓有兩幢大樓，該兩幢大樓有伸縮縫存在，但是無
法判斷是否有碰撞距離，也無法判斷是否因為沒有足夠碰
撞距離才會導致原告系爭房屋漏水等語（本院卷第293頁
）。被告此部分抗辯，尚乏實據，難以採信。
6.又鑑定證人 王照憲證 稱：因為水是無孔不入的物質，若表
面有破洞的話就會有漏水的現象，經檢視保健街36號4樓
之6表面磁磚有多處破損的狀況，因此，除了鑑定報告4-1
8照片所示的孔洞外，恐怕其他的地方都已經防水失效而
有漏水的可能。鑑定報告4-26頁下方照片所示是保健街36
之1四樓4的露臺，該露臺就有伸縮縫經過，但是露臺原有
的防水措施並沒有考慮到伸縮縫的存在，仍然採用無伸縮
縫的方式鋪設，因為伸縮縫就是讓建築物不會互相碰撞的
設施，若採用鑑定報告所示露臺目前現有的防水措施，恐
怕就會因為有伸縮縫碰撞的關係而有漏水之虞。以目前被
告露臺有大樓伸縮縫經過的情形，要依照鑑定報告5-3編
號第8項、第9項，要採用考慮伸縮縫的修繕方式進行防水
層的修繕，以後才不會滲漏水。檢視鑑定報告4-25頁、4
-26頁現場的照片的結果，36之1號4樓4露臺露臺的防水措
施有明顯的二個狀況，一邊是磁磚、一邊是黑色的，所以
應該是有重做。由照片4-26下方照片顯示，有伸縮縫經過
的地方上方已有明顯的裂縫，而且裂縫的大小足以讓水滲
透產生樓下漏水的現象。因此判斷該防水措施並沒有因為
伸縮縫的存在而有特別的防水措施。經法院囑託鑑定需要
將修復的費用估列出來，因此鑑定人有針對伸縮縫的存在
特別估列出修繕的費用，以確保漏水問題可以解決等語（
本院卷第293至295頁）。可見，原告系爭房屋漏水原因確
實是因為被告露臺疏於管理、未考量伸縮縫存在而施作防
水措施所導致。另外建築物間距離未經測量、計算，本來
就無法確認碰撞距離是否足夠，且被告當庭是請求提示大
樓二樓結構平面圖，可否以此直接判斷兩幢大樓結構完全
一樣，也是有疑義的，被告以鑑定證人王照憲證稱無法判
斷是否有足夠的碰撞距離、無法判斷大樓結構不一致等語
，就認為證人就關於漏水發生原因的證詞不可採，也難認
有據。
（三）原告請求被告回復原狀及賠償系爭房屋修繕費用，有無理
由：
1.按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得
請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第
184條第1項前段、第213條第1項、第3項分別有明文規定
。
2.原告所有系爭房屋漏水，確實是被告蔡李明樺所有的系爭
36號4樓6號房屋及被告吳育橙所有的系爭36之1號4樓4房
屋露臺滲漏所導致的事實，已如前述，依照前開說明，原
告自得對妨害其房屋所有權的被告2人請求修繕被告的露
臺漏水以排除該漏水對於原告3樓房屋所有權使用的妨害
。
3.又系爭房屋修繕漏水方法，經鑑定結果，認應以系爭鑑定
書附件五保健街36號四樓之6號修復費用估算表㈡及保健
街36之1號4樓之四修復費用估算表㈢所示的修繕方法為之
，被告也沒有爭執，且是鑑定技師本諸其專業判斷並於鑑
定報告書內詳為說明，可認屬於適當。所以，原告請求被
告蔡李明樺依系爭鑑定書附件五保健街36號四樓之6號修
復費用估算表㈡所示的修繕方法，及請求被告吳育橙依照
保健街36之1號4樓之四修復費用估算表㈢所示的修繕方法
修漏與回復原狀，自屬可採。
4.另就原告系爭房屋回復原狀的方法及費用，依照系爭鑑定
書附件五保健街30樓之6號三樓修復費用估算表㈠，是30,
636元。原告雖然提出單據，主張系爭房屋受損修繕費用
為5萬元，但是被告否認，且鑑定證人王照憲證稱：原告
系爭房屋採用鑑定報告所示的修復方式就可以修復了，不
清楚單據所示輕鋼架天花板要用在哪裡等語（本院卷第29
4頁）。原告也沒有提出其他證據證明系爭房屋因漏水受
損而需回復原狀的修繕費用為5萬元，就無法為原告有利
的認定。所以，原告請求被告2人賠償30,636元，就有依
據，超過的部分，就難認有理由。
四、結論，原告依照侵權行為的法律關係，請求被告蔡李明樺依
照系爭鑑定書附件五保健街36號四樓之6號修復費用估算表
㈡將其所有系爭36號4樓6號房屋陽臺、露臺修復至不漏水狀
態為止，請求被告吳育橙依照系爭鑑定書保健街36之1號4樓
之四修復費用估算表㈢將其所有36之1號4樓4房屋陽臺、露
臺修復至不漏水狀態為止，及請求被告2人連帶給付30,636
元，及被告蔡李明樺自起訴狀繕本送達隔日即108年8月25日
起至清償日止，被告吳育橙自起訴狀繕本送達隔日起即108
年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算的利息，
為有理由，應予准許。超過此範圍的請求，就無理由，應予
駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，審核後與判決
結果不生影響，不逐一論述。
六、本件原告勝訴部分，是就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。原告請求無理由的部分，其假執行
的聲請，就沒有依據，一併駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年11月11日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國109年11月11日
書記官葉芳如