裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第304號民事判決
裁判日期：民國98年07月23日
裁判案由：交還房屋
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第304號原告丙○○訴訟代理人 楊振芳 律師被告崧詮資產管理顧問有限公司兼上一人甲○○法定代理人上列當事人間請求交還房屋事件，本院於民國98年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落台中市○區○○段○○○○號土地上同區段179建號即門牌號碼台中市○○路○○○號之建物遷讓，並交還該建物予原告。
被告應自97年12月13日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬捌仟壹佰貳拾元。
訴訟費用新台幣捌萬伍仟壹佰伍拾元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣捌佰伍拾萬元或同等值銀行可轉讓定存單為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠被告於民國97年8月21日向原告借用新台幣（下同）160萬元
，約定利息為月息百分之1.6，即每月利息為25,600元，應於每月三十日前支付予原告，清償期限係98年1月23日，原告已於97年8月21日將160萬元交付與被告等，此有借款協議書可憑。嗣因被告等自忖恐將無法按時還清上開借款之本息，乃於97年9月1日再與原告簽立債權協議書，將原為被告甲○○所有，而登記為其姊姊 林文治 名下之座落台中市○區○○段○○○○號土地上鋼筋混凝土造4層樓房乙棟（即台中市○區○○段197建號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號）移轉登記予原告。並由原告以系爭房地為抵押向其他家銀行辦理貸款代償上開房地原先之銀行貸款，原告同意於清償原先貸款（包含扣除代書費用及其他衍生契稅及規費）後結餘金額百分之50交付被告等，其餘金額則作為清償原告前開借款，上開房地之所有權移轉登記予原告後，被告與原告簽訂房屋租賃契約，由被告等向原告承租上開房屋，並約定至租賃契約成立起一年為限，被告須清償完對原告所負之債務，待被告等清償完對原告所負之債務，原告則無條件配合被告等將上開房地之產權移轉登記予被告等，又原告以系爭房屋為擔保物向渣打銀行文心分行貸款720萬元，年息為百分之2.49，97年11月20日調整為年息百分之2.24，被告應支付之租金即以上開貸款月息加上被告等對原告160萬元債務月息百分之1.6利息之總和計算，金額約為39,720元，嗣銀行貸款調降利率故租金金額減為38,120元，若被告等未依約將上開租金支付予原告，則被告等所繳交之履約保証金全數歸原告所有以彌補原告之損失，且上開房屋之出租約定自動失效不受兩造所訂租賃契約之限制，原告對上開房屋有全權處理權，且被告等須無條件交還上開房屋而絕無異議，此觀之兩造所訂立之債權協議書第4、5、6條即明非虛，詎被告等只於97年11月12日匯給原告4萬元、97年12月19日匯給原告39,720元，自98年1月份起，被告即未再依約支付原告上開房屋租金，原告曾函知被告甲○○，催促其繳付上開款項，惟被告甲○○於98年1月18日收受上開函件後，迄今猶拒絕支付上開房屋之租金，原告依上開債權協議書第6條之規定，請求被告交還房屋，又被告等現仍繼續占有使用系爭房屋，卻拒絕依約支付租金，而受有相當於租金之利益，而原告則受有相當於本件房屋租金之損害，爰依不當得利之規定，請求被告等應自97年12月13日起至遷讓交還本件房屋予原告之日止，按月以38,120元計算之不當得利賠償原告。
㈡又被告甲○○係被告崧詮資產管理顧問有限公司（下稱崧詮
公司）之董事，亦係其代表人，此有經濟部98年5月21日經授中字第09833715760號函暨檢送之崧銓公司之變更登記表可憑，上開借款協議書及債權協議書之甲方均載明為被告甲○○及崧銓公司，立約人處均載明甲○○之姓名、身份証字號、住址及崧銓公司之公司名稱、統一編號、地址，並分別由甲○○在其上簽名、按指印、簽名、蓋章，雖均未蓋用崧詮公司之大小章，惟觀之系爭兩件協議書之內容，可明係由被告甲○○代表被告崧銓公司及甲○○共同與原告簽立上開協議書，復查董事（合作社之理事相當於民法及公司法之董事）就法人之一切事務對外代表法人，對於董事代表權所加之限制，不得對抗善意之第三人，為民法第27條所明定，合作社法既未認合作社有特殊理由，不許理事有對外代表之權，則理事之代表權仍應解為與其他法人相同，不受任何之限制，且理事代表合作社簽名，以載明為合作社代表之旨而簽名為已足，加蓋合作社之圖記並非其要件。（最高法院49年度台上字第2434號判例參照）。董事代表法人簽名，以載明為法人代表之旨而簽名為已足，加蓋法人之圖記並非其要件。（最高法院65年度台上字第356號判例參照）。代表與代理之制度，其法律性質及效果均不同，代表在法人組織法上不可欠缺，代表與法人係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均為法人之行為；代理人與本人則係兩個權利主體間之關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本人，且代理人僅得代為法律行為及準法律行為。（最高法院86年度台上字第1782號判決參照），揆諸上揭最高法院判例、判決之意旨，足見被告崧銓公司之抗辯，實無理由等情。並聲明：⒈被告等應將座落台中市○區○○段○○○○號土地上即台中市○區○○段197建號、門牌為台中市○區○○路○○○號鋼筋混凝土造四層樓房乙棟，遷讓返還原告。並自97年12月13日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告38,120元；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與被告甲○○之姐林文治簽訂土地房屋買賣契約書後，尚未給付房屋價款全部，倘原告給付上開房屋價款，被告甲○○即歸還系爭房屋。又被告對原告所提借款協議書及債權協議書之真正不爭執，惟依上開兩份協議書內所載甲方雖為被告等二人，惟借款協議書內僅有被告甲○○簽名並按捺指印於其上，卻無被告崧詮公司之大小章，則借款協議書及債權協議書之契約效力僅及於原告與被告甲○○間，而不及於被告崧詮公司，又被告崧詮公司與原告間亦無任何借款債務，故上開協議書所指債務均與被告崧詮公司無涉，再者，被告崧詮公司與原告於97年10月3日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，依約自97年11月13日起至99年10月12日止，每月租金25,000元，而該房屋租賃契約係由被告崧詮公司與原告所簽訂，自與被告甲○○無涉，原告所提存證信函催告被告甲○○應給付其38,120元，係被告甲○○與原告之私人債務協議，非屬被告崧詮公司之債務，且該存證信函係寄送予被告甲○○而非被告崧詮公司，故原告終止租賃契約之意思表示並未合法通知被告崧詮公司，據此，原告與被告崧詮公司之租賃契約仍未經合法終止而為有效至明，是以，原告請求被告崧詮公司遷讓並返還系爭房屋洵無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，請准以現金或同等值銀行可轉讓定期存單供擔保後免為假執行。
三、查原告主張被告於97年8月21日向原告借用160萬元，約定利息為月息百分之1.6（即每月利息為25,600元），應於每月三十日前支付予原告，清償期限係98年1月23日，原告已於97年8月21日將160萬元交付與被告等。嗣因被告等自忖恐將無法按時償還上開借款之本息，乃於97年9月1日再與原告簽立債權協議書，將原為被告甲○○所有，而登記為其姊姊林文治名下之座落台中市○區○○段○○○○號土地上鋼筋混凝土造4層樓房乙棟（即台中市○區○○段197建號、門牌號碼台中市○區○○路○○○號）移轉登記予原告，並由原告以上開房地設定抵押權向其他家銀行辦理貸款，除代償上開房地原先之銀行貸款（包含扣除代書費用及其他衍生契稅及規費）外，原告同意結餘之金額百分之50交付被告等，其餘金額則作為清償被告所積欠原告之前開借款，上開房地之所有權移轉登記予原告後，被告與原告簽訂房屋租賃契約，原告並以上開房地向渣打銀行文心分行貸款720萬元，年息為百分之2.49，97年11月20日調整為年息百分之2.24，租金即以上開貸款月息加上被告等對原告160萬元債務月息百分之1.6利息之總和計算，金額共為39,720元，嗣銀行貸款調降利率故租金減為38,120元，嗣被告等僅於97年11月12日匯給原告4萬元、97年12月19日匯給原告39,720元，自98年1月份起，被告即未再依約支付原告房屋租金等情，業據其提出借款協議書、債權協議書、授權書、土地暨建物所有權狀及登記謄本、本票、房屋租賃契約書、存摺、不動產異動索引等為證，被告除辯稱：借款協議書及債權協議書上均僅有甲○○之簽名、捺指印於其上，並無被告崧詮公司之大小章，且向原告借款者為被告甲○○個人，故借款協議書、債權協議書與被告崧詮公司均無涉，另與原告訂立房屋租賃契約者為被告崧詮公司，租賃契約未經原告向被告崧詮公司合法終止，仍有效存在，被告甲○○從未給付租金予原告等語外，其餘部分則未予爭執，是原告之上開主張就被告未予爭執之部分堪信為真實。
四、又被告辯稱97年8月21日借款協議書及97年9月1日債權協議書為其個人與原告所訂立，與被告崧詮公司無涉云云。惟查，被告甲○○係被告崧詮公司之董事暨代表人，此有被告崧詮公司之變更登記表在卷可稽，系爭借款協議書及債權協議書之首頁立約人處甲方除有被告甲○○之姓名、身分證字號、及捺指印（或印章）外，被告崧詮公司亦有列名並記載公司統一編號及住址，末頁亦同，且當事人用印處並有「本人甲○○及崧詮資產管理顧問有限公司完全同意契約書內所載條款，願意保證履行本契約書所有條款及義務並享分期清償之權利」等字樣，如僅係被告甲○○個人與原告簽訂上開二份協議書，除「本人甲○○」外何需特別另列「崧詮資產管理顧問有限公司」之名稱及公司統一編號、住址等，且97年9月1日債權協議書第四項：「出租約定：產權過戶乙方（即原告）後，甲方無條件與乙方簽定房屋租賃契約，向乙方租賃該標的物，雙方並約定至租賃契約成立起一年為限，甲方須清償完對乙方之債務，乙方無條件配合甲方進行產權轉移，…」，而被告崧詮公司旋即於97年10月3日與原告訂立系爭房屋之租賃契約，如被告甲○○並未代理被告崧詮公司與原告簽訂上開借款協議書及債權協議書，則為何與原告簽訂房屋租賃契約之承租人係與協議書無涉之被告崧詮公司，自有可議，故被告甲○○除其個人外顯然另有代表被告崧詮公司與原告簽訂上開借款協議書及債權協議書之意思存在，該等協議書對被告崧詮公司亦生法律上效力，其應受協議書約定內容之拘束，自堪認定。
五、再查，依系爭97年9月1日債權協議書第五項：「租金約定：租金計算方式以乙方新貸貸款月利息加上甲方對乙方的債務金額月利率百分之1.6總和，如甲方部分償還本金，利息應扣除計算」、第六項：「違約約定：甲方如未依上述約定履行，乙方視甲方為不具信用之人且故意違約，則履約保證金全數歸乙方所有以彌補乙方損失，且本協議書第四項出租約定自動失效不受房屋租賃契約限制，乙方對該標的物有全權處理權，且甲方須無條件交還該標的物絕無異議。…」之約定，被告等有給付租金予原告之義務，且如未依約給付租金則房屋租賃契約自此失效，被告等應無條件交還系爭房屋，查被告等未支付租金，迄今仍占有使用該房屋，此為被告所自承，是兩造間之房屋租賃契約自97年11月13日起即失效，原告請求被告應自該房屋遷讓並將房屋交還原告，自非無據，被告雖另辯稱依系爭房屋出賣人林文治與原告訂立之土地房屋買賣契約書所示，買賣價金為1150萬元，原告應支付全數之買賣價金後，被告始願交還房屋云云，並提出97年9月4日土地房屋買賣契約書為據，原告對於上開土地房屋買賣契約書之真正固不予爭執，惟主張該買賣契約係為提高向銀行貸款之額度而簽立，且雙方另立之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書所載之買賣價款總金額僅3,385,223元，此係為節稅而訂立之價格，故上開二份契約書所載並非實際之價格，實際之買賣價格應為850萬元（即銀行抵押貸款720萬元及被告之借款債務160萬元之總和）等情，除有土地登記申請書、97年9月4日土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書附卷可憑外，亦經辦理系爭房地所有權移轉登記及銀行貸款之代書即證人乙○○到庭證述：「上開資料（指土地豋記申請書、97年9月4日土地暨建築改良物所有權買賣移轉契約書）內所載建物及土地買賣總價金是公示資料，一般的狀況公示資料上的價金不是實際的買賣價金，會比實際的買賣價金低，公示契約裡的價金都是移轉課稅的參考，都是以公定價值即土地依公告現值，建物就依課稅評定現值，這是為了降低稅金。一般除了公式的契約外，不一定會有實際的買賣契約，但本件我有替他們寫了壹份給銀行參考的買賣契約書。（提示土地房屋買賣契約書）就是這份契約書，這份契約書不是他們實際的買賣價格，因為他們本身有債務借貸關係，債務人需要貸款，所以寫的這份買賣契約書給銀行，他們說要貸720萬元，所以要將買賣價金定為1150萬元的金額，才可以貸七成的貸款720萬元。因為兩造有拿借貸契約書給我看，所以託我辦理銀行貸款及土地、建物所有權移轉登記，我才知道1150萬元不是兩造實際的買賣價格。我知道兩造有另訂租賃契約，因為銀行會來看建物的使用狀況，當時建物外有崧詮資產管理顧問有限公司的招牌，裡面還有辦公桌椅，因為房子是登記原告丙○○的，為了符合現狀才訂定租賃契約。（提示卷附借貸協議書及債權協議書）我看過這二份協議書，這是我剛才所講的雙方有債務關係，原來建物的登記所有權人是林文治，辦理土地建物所有權人登記是林文治親自來簽名、蓋章的。我去系爭建物時，確實有崧詮資產管理顧問有限公司的人在裡面上班。」等語無訛，故尚難以被告所提出之97年9月4日土地房屋買賣契約書率予認定系爭房地之買賣價格即為1150萬元，然無論林文治與原告間就系爭房地是否確有買賣契約之存在或約定之實際買賣價格為何，均不影響被告等應依97年9月1日債權協議書之約定，如有違約即應有無條件交還系爭房屋予原告之義務，且與原告訂立買賣契約之出賣人為林文治，被告甲○○或崧詮公司對原告並無買賣價金請求權存在，自不得以原告未支付其買賣價金為由拒絕返還系爭房地，故被告所辯顯無足採。
六、末查，系爭房屋既登記為原告所有，且被告等因違背上開債權協議書之約定致租賃契約失效，即應無條件交還系爭房屋予原告，是被告等繼續占用該房屋自屬無權占用，按依社會通常觀念，無權占有他人之不動產可獲得相當於租金之利益，並使不動產所有人受有相當於租金之損害，故原告主張被告自未支付租金時起即獲有相當於租金之利益，自屬可採，查依兩造約定之97年9月1日債權協議書第五項計算，租金為以銀行貸款月息加上被告等對原告160萬元債務月息百分之
1.6利息之總和即38,120元，故原告依不當得利之規定請求被告自97年12月13日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利益38,120元，自有理由。
七、綜上所述，被告等因違背兩造間簽訂之債權協議書之約定，原告請求渠等自坐落台中市○區○○段○○○○號土○○○區段179建號即門牌號碼台中市○○路○○○號之建物遷讓，並交還該建物予原告，及依不當得利之規定請求被告自97年12月
13日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利益38,120元，為有理由，應予准許。
八、兩造陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
九、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年7月23日
民事第一庭法官黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年7月23日
書記官黃幼華