裁判字號：臺灣南投地方法院103年訴字第373號民事判決
裁判日期：民國104年07月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣南投地方法院民事判決103年度訴字第373號原告 蔡采玲 訴訟代理人 林昭宏
張名賢 律師被告名泰鞋業有限公司法定代理人 許文彬 訴訟代理人 陳水聰 律師複代理人 侯雪萍 被告多曜興業有限公司法定代理人 許茗森 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年7月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應將門牌號碼南投縣名間鄉○○巷○○○○號房屋即附圖一所示：坐落南投縣○○鄉○○○段○○○號建物之A部分建物、附圖二所示：同段一二之二建號建物及附圖三所示：同段一二之三建號建物遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬捌仟元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆佰捌拾貳萬貳仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第256條、第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。經查：
㈠本件原告起訴時併列先、備位聲明，其中先位訴之聲明為：
被告名泰鞋業有限公司（下稱名泰公司）應將南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○號建物（門牌號碼：南投縣名間鄉○○巷00○0號，下合稱系爭建物）遷讓返還予原告；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4頁）。嗣於民國104年4月9日當庭以言詞撤回先位聲明，並更正備位訴之聲明為：被告名泰公司應於104年6月1日起將附圖一所示坐落南投縣○○鄉○○○段○○○號建物、附圖二所示同段12之2建號建物、附圖三所示同段12之3建號建物遷讓返還原告；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第71頁正面及背面）。核原告撤回先位聲明部分，既經被告名泰公司於上開言詞辯論期日表示同意撤回（見本院卷第71頁背面），揆諸前開規定，已生撤回之效力。而其所為訴之聲明之更正僅為將系爭建物範圍依地政機關出具之複丈成果圖以文字表明，核屬補充事實上之陳述，並非訴之變更追加，先予敘明。
㈡因被告名泰公司抗辯系爭建物均已全部出租予多曜興業有限
公司（下稱多曜公司），被告名泰公司僅為間接占有人，而多曜公司始為直接占有人，原告因而於104年6月10日以民事更正聲明及追加被告狀追加多曜公司為共同被告，並更正請求遷讓之範圍，變更聲明為：被告應於104年6月1日起將附圖一所示12建號建物之A建物部分（即將12建號建物中長9.16公尺、寬10.09公尺之建物除外）及附圖二所示同段12之2建號建物、附圖三所示同段12之3建號建物遷讓返還原告；願供擔保，請准宣告假執行。被告名泰公司固反對原告之追加（見本院卷第109至111頁），惟原告追加多曜公司為共同被告，係基於所有權物上請求權排除占有之同一基礎事實，並就請求遷讓範圍為訴之聲明減縮，且不甚礙被告防禦權之行使，則依前揭規定，原告所為上開追加及變更，均應予准許。
二、被告多曜公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：㈠坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○號建物（
門牌號碼：南投縣名間鄉○○巷00○0號即系爭建物）原為債務人許文彬（下稱許文彬）所有，經本院102年度司執字第2444號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）於10
3年8月5日拍定予原告，本院民事執行處並於103年8月11日發給不動產權利移轉證書，故原告為系爭建物之所有權人。
㈡被告名泰公司於系爭建物拍賣時自稱與許文彬間訂有租賃契
約，租賃期間自89年6月1日起至104年5月31日止，本院民事執行處業已將此情形記載於拍賣公告，故被告名泰公司於104年5月31日租約到期後，其占有系爭建物即屬無權占有，目前被告名泰公司仍占有使用系爭建物，妨礙原告所有權之行使，自有請求排除侵害之必要。
㈢被告名泰公司固稱與許文彬自98年1月5日又延長租約，然
並無證據可資證明，且依公司法第108條第4項關於有限公司執行業務股東之代表及代理，準用無限公司59條之規定，代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，不得同時為公司之代表；但向公司清償債務者不在此限。準此，被告名泰公司為一人公司，依據公司法第59條規定，許文彬將系爭建物出租給被告名泰公司為禁止之行為，亦屬於無效之租約。被告名泰公司基於無效之租約，自不得主張有權占有。
㈣被告名泰公司固另抗辯已將系爭建物另外出租予被告多曜公
司，然而，被告多曜公司之租約業經本院民事執行處以執行命令除去。被告多曜公司並無占有權源。至於被告名泰公司與許文彬間之租約已經於104年5月31日屆滿，亦失去其占有本權，當然應予遷出。是以，爰依民法第246條、第767條規定，請求被告遷讓系爭建物（嗣將系爭建物中關於12建號建物內長9.16公尺、寬10.09公尺之建物除外），並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告名泰公司抗辯略以：
⒈被告名泰公司成立於85年8月間，當時為興建廠房才向原地
主購地，然由於雙方商議耗費甚久，為能及早施工，才於商議期間，先行租地蓋廠以讓被告名泰公司使用，此部分雙方僅口頭承諾，並未訂立書面契約，然租賃契約為諾成契約，雙方意思表示合致即已成立。因而許文彬才得以於購地前先行蓋廠。許文彬與被告名泰公司搶建廠房目的乃在讓被告名泰公司能盡早製造鞋品，因此興建完成後，許文彬便口頭同意租予被告名泰公司使用，只是當時百廢待興，無暇訂立契約，迄至89年6月才補定租賃契約，然事實上之租賃關係始自未保存登記建物於同年4月間完工後早已成立。因此雙方實際上之租賃關係早於89年5月1日前便已成立，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為只要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第425條第2項規定之餘地，是許文彬與被告名泰公司雙方租賃契約既早於89年5月5日民法債編修正施行前即已成立，基於舊法買賣不破租賃原則，被告名泰公司應屬有權占有，原告自不能請求被告名泰公司遷讓。
⒉許文彬於89年間早將系爭建物出租予被告名泰公司，租期原
至104年5月31日止，然雙方曾於98年1月5日另為協議，同意於原租約到期時，租期再續延長12年，租賃條件悉依原租約所定，因此租期乃延長至116年5月31日，惟因時隔久遠，被告名泰公司又曾搬遷，租約現遍尋不著。而在租賃期間，被告名泰公司再轉租予被告多曜公司使用，租賃標的仍為系爭建物，租期則約定自101年3月20日起至111年3月
20日止，有關雙方出租及轉租之租約事宜均已經本院民事執行處查明而詳載於拍賣公告中。系爭建物已經全部出租給被告多曜公司使用，名泰公司僅是間接占有人。
⒊系爭建物應有一部分為訴外人 簡芝菁 所有，並非均為許文彬
所有，原告請求無理由，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告多曜公司未於言詞辯論期日到庭，惟據其所提出之書狀
抗辯略以：被告多曜公司係於101年3月20日向被告名泰公司租賃系爭建物，租期為104年3月20日至111年3月20日止，此租賃關係前於系爭執行事件業經本院民事執行處認定在案，目前仍於租賃期間，被告多曜公司為有權占有，故原告請求無理由，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告與被告名泰公司不爭執事項：㈠南投縣○○鄉○○○段○○○○號土地及其上建號12、12之2
、12之3建物（門牌號碼○○巷00○0號即系爭建物），原均為許文彬所有。
㈡上開土地及系爭建物經本院102年度司執字第24444號案件
即系爭執行事件於103年8月6日由原告拍定，並發給權利移轉證書。
㈢系爭建物目前由被告名泰公司占有使用中。
㈣被告名泰公司向許文彬租賃系爭建物，租期為自89年6月1日起至104年5月31日止。
四、原告與被告名泰公司爭執事項：原告請求被告於104年6月1日起遷讓系爭建物中關於如附圖一所示坐落南投縣○○鄉○○○段○○○號建物之A建物部分、附圖二所示同段12之2建號建物及附圖三所示同段12之
3建號建物遷出，並將上開建物返還予原告，有無理由？
五、本院之判斷：㈠南投縣○○鄉○○○段○○○○號土地及其上建號12、12之2
、12之3建物（門牌號碼○○巷00○0號即系爭建物），原均為許文彬所有，上開土地及系爭建物經本院102年度司執字第24444號案件即系爭執行事件於103年8月6日由原告拍定，並發給權利移轉證書，被告名泰公司向許文彬租賃系爭建物，租期為自89年6月1日起至104年5月31日止，系爭建物目前由被告名泰公司占有使用中等情，為原告與被告名泰公司所不爭，復有權利移轉證書、○○○段0000000000000號建物登記謄本、系爭執行事件拍賣公告、房屋稅籍證明書等件在卷可憑（見本院卷第8至9頁、第10頁、第11至12頁、第13頁、第64至65頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗審閱無訛，堪認為真。
㈡被告名泰公司固於104年5月28日言詞辯論期日抗辯系爭建
物增建部分為簡芝菁所建，請求更正不爭執事項㈠等語（見本院卷第84頁至其背面），惟自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之（民事訴訟法第279條第3項參照），本件原告與被告名泰公司均不爭執所謂增建部分即指虎子坑段12之2、12之3建號建物（見本院卷第84頁），而被告名泰公司已於104年4月9日言詞辯論期日自認虎子坑段12、12之2、12之3建物均為許文彬所建，並做成不爭執事項，其於104年5月28日所為撤銷自認，原告當庭表示不同意（見本院卷第84頁背面），自應由被告名泰公司就增建部分確實為簡芝菁所建，負舉證責任，始得撤銷其自認。惟查：系爭執行事件拍賣公告上固載有「增建部分簡芝菁於101年3月20日起亦和多曜興業有限公司簽訂租約，租期10年」等語（見本院卷第12頁），然而，拍賣公告僅係將所執行不動產之使用情形予以揭露，俾使民眾得以決定是否投標應買，執行法院並未就簡芝菁與許文彬間之法律關係予以實質調查審認，即無從逕由拍賣公告之記載推論簡芝菁與許文彬間就上開土地是否有實體上之租賃關係，或認簡芝菁為增建部分之起造人，況簡芝菁雖於前強制執行程序中（即本院101年度司執字第9050號強制執行事件）聲明異議表示其為虎子坑段12之2建號之所有權人，並提起異議之訴，聲請停止本院101年度司執字第9050號事件之強制執行，經本院以101年度司執字第9050號裁定、10
2年度執事聲字第11號裁定、102年度聲字第46號裁定駁回，駁回理由係簡芝菁無法提出證據證明之（見系爭執行事件卷一第135至137頁、本院102年度聲字第46號裁定），而簡芝菁以其為527地號土地承租人，於系爭土地上建有增建建物為由提起本院103年度訴字第298號損害賠償之訴，亦經本院判決駁回，且許文彬曾於101年度司執字第9050號執行事件中自承增建部分係向簡芝菁借錢興建等語，有執行筆錄可參（見系爭執行事件卷一第138頁），是以，並無證據足資證明被告名泰公司所述為真，故系爭建物於系爭執行事件拍定前仍均為許文彬所有，應可認定。從而，被告名泰公司於承認系爭建物均由許文彬出租予被告名泰公司、被告名泰公司再轉租予被告多曜公司之後，嗣改稱要再確認簡芝菁出租予被告多曜公司之範圍等語（見本院卷第71頁背面至72頁背面、第84頁），即無調查之必要。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院72年度台上字第1552號、90年度台上字第2217號判決意旨參照）。原告因拍賣取得系爭建物所有權，為系爭建物之所有權人，已如前述，則被告抗辯有權占有，自應由被告就有權占有一節負舉證責任。本件被告均不爭執系爭建物中關於附圖一所示坐落南投縣○○鄉○○○段○○○號建物內A部分建物、附圖二所示同段12之2建物建物、附圖三所示同段12之3建號建物為其等占有，僅抗辯系爭建物由許文彬出租予被告名泰公司，被告名泰公司再出租予被告多曜公司，被告名泰公司為間接占有人，被告多曜公司為直接占有人，而被告名泰公司與許文彬間於98年5月
1日延長租約至116年5月31日，被告多曜公司與被告名泰公司存有租期自101年3月20日起至111年3月20日之租約等語（見本院卷第71頁背面、第74頁、第137頁背面至第13
8頁、第134頁背面），惟原告否認租約存在，是本件爭點厥為上開租約是否存在及被告得否以上開租約對原告主張有權占有。
㈣按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃
契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於第2項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就民國89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425條第2項之規定（最高法院98年度第2次民事庭會議參照）。經查：
⒈本件兩造均不爭執被告名泰公司向許文彬租賃系爭建物，租
期為自89年6月1日起至104年5月31日止（見不爭執事項㈣），而許文彬於89年6月1日始登記為527地號土地之所有權人、於90年6月22日始登記為12建號建物之所有權人，有土地及建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第45至48頁），故難認許文彬於成為所有權人以前即將土地及建物出租予被告名泰公司，從而，被告名泰公司抗辯租賃契約於89年5月
5日前成立等語，並非可採，揆諸上開說明，應無適用修正前民法第425條之餘地。而上開租賃契約期限已逾5年且未經公證，依現行民法第425條第2項規定，自無買賣不破租賃之適用，故被告名泰公司不得以與許文彬間之上開租賃契約對原告主張有權占有。再者，縱令被告名泰公司抗辯租賃契約為諾成契約，其於許文彬間口頭成立上開租賃契約之時間點早於民法第425條修正施行前等語屬實（見本院卷第27頁、第61至62頁、第75頁），上開租賃契約之租期至104年
5月31日已屆至，故於本件言詞辯論終結期日即104年7月16日前，被告名泰公司亦不得以上開租賃契約對原告主張有權占有。
⒉至於被告名泰公司另抗辯於98年1月5日有與許文彬延長租
約至116年5月31日止，並提出民間公證人認證之協議書1紙為證，惟為原告否認，經審閱上開公證書之內容略以：「茲許文彬（下稱甲方）及名泰鞋業有限公司（下稱乙方）間就門牌：南投縣名間鄉東湖村○○巷00○0號廠房之租賃事宜，雙方同意於原租約到期時，租期再續延長12年，租賃條件悉依原租約所定，恐口說無憑，特立本書98年1月5日」（見本院卷第118頁），就租期之確切時間點、租金、履約事項、違約處罰等均未表明，而租賃契約本不以書面為要式，被告名泰公司與許文彬既已合意將租賃關係以書面為之，自是對兩造間之租賃關係認有以文字明確記載之必要，然而，該書面卻無任何關於雙方權利義務事項之描述，核與一般租賃契約形式有別，是被告名泰公司與許文彬間於98年1月
5日是否確有續約，已非無疑，且上開租約落款日期為98年
1月5日，但公證日期卻為103年7月31日，更有臨訟杜撰之虞，本院審酌上情及許文彬於102年間系爭執行事件執行時稱：「12建號建物由我出租被告名泰公司，自89年6月1日起至104年5月31日止」等語，此有拍賣公告之使用情形欄可憑（見本院卷第12頁），可見許文彬未曾提及有於98年與被告名泰公司再行續約之情事，而許文彬自99年起即為被告名泰公司之法定代理人，為被告名泰公司自承在卷，且有法務部行政執行署彰化分署函文、經濟部函文、有限公司變更登記表等件在卷可憑（見本院卷第110頁、第114至117頁），其對被告名泰公司承租期間究竟多久豈有不知之理，惟其於系爭執行事件執行時既未指稱有續約之情事，堪認許文彬與被告名泰公司間應無續約之事實，則被告名泰公司於本院應訴時始抗辯有續約等語（見本院卷第26頁、第71頁背面），非屬可採，是被告名泰公司自104年6月1日起與許文彬間已無租賃關係存在，應可認定。
⒊綜上，被告名泰公司與許文彬間自89年6月1日起至104年
5月31日止之租賃契約，因成立於民法第425條修正施行後，且逾5年未經公證，故並無買賣不破租賃之適用，不得對原告主張租賃權繼續存在，而被告名泰公司抗辯與許文彬間於98年間續約一情，固提出經公證之協議書，惟難認為真實，均已如前述，則本件被告名泰公司雖為間接占有人，仍無礙於原告對其請求遷讓系爭建物。
㈤被告多曜公司固抗辯於101年3月20日向被告名泰公司租賃
系爭建物，租期自101年3月20日至111年3月20日止等語（見本院卷第134頁背面），然而，被告多曜公司與被告名泰公司間關於系爭建物之租賃關係，雖有租賃契約附於系爭執行事件卷宗可憑，惟業已由本院民事執行處於103年7月19日投院裕102司執謙字第24444號命令予以除去（見系爭執行事件卷一第222至224頁、第234頁），經本院調取系爭執行事件卷宗審閱無訛，被告名泰公司雖另抗辯本院民事執行處並無權利除去租賃關係等語（見本院卷第84頁），惟並無提出任何證據證明其所述為真，是被告多曜公司與被告名泰公司間自103年7月19日起即無租賃關係存在，其未能舉證有何占有系爭建物之合法權源，自不得對原告主張有權占有。
㈥末按，請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得
提起之，民事訴訟法第246條定有明文。本件原告固請求被告應自104年6月1日起遷讓系爭建物，惟被告名泰公司與許文彬之租賃契約不得對原告主張有權占有，而被告多曜公司之租賃權亦已於103年7月19日遭除去，是自原告於103年8月6日拍定系爭建物成為所有權人時起，被告占有系爭建物對原告而言均無占有權源，核與民法第246條規範意旨有別，是本件並無預為請求之必要；又原告於聲明中自行減縮被告履行時點，雖無不可，然而，104年6月1日於本院言詞辯論終結前已屆至，該減縮部分已無贅為表述必要，附此敘明。
六、綜上所述，被告分別為系爭建物之直、間接占有人，其等未能舉證有何占有權源，均不得對原告主張有權占有，是原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應自系爭建物中如附圖一所示坐落南投縣○○鄉○○○段○○○號建物之A建物部分、附圖二所示同段12之2建號建物及附圖三所示同段12之3建號建物遷出，並將上開建物返還予原告，自屬有據，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金後併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。
中華民國104年7月30日
民事第二庭法官洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年8月3日
書記官郭勝華