裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第1465號民事判決
裁判日期：民國109年03月05日
裁判案由：返還不當得利
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第1465號原告 賴金發 訴訟代理人 賴雅雯 被告 劉春枝 訴訟代理人 王慶川
周福珊 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國109年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告原起訴時訴之聲明第2項為：被告應給付原告自起訴狀送達翌日起之每月定期租金新臺幣（下同）7,038元（其後依前一年度房租類物價變動指數隨此基準調整作為當年度月租）。嗣於民國109年2月13日以民事辯論意旨（補正）狀追加變更聲明為原告主張（五）所載（本院卷第439頁），核原告上開所為，僅係聲明之擴張，揆諸上揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告名下新北市○○區○○段○○○○號建物（下稱系爭建物）座落基地新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）原係70年間地主與建商合建開發之社區住宅建案基地之一，當時合建建商於建築結構完成後因發生財務問題而停工，有關建案之內部隔間水泥、衛浴設備工程、地板磁磚均未施作，部分地主自費在預定合建分回的建物內部進行工程施作，以及出售名下畸零地募集資金，才陸續完成未完成之工程，促成建案順利完工，完工後地主與建商間各有找補，於74年3月6日完成分割登記於原告而取得應有部份持分。
（二）系爭建物原借名登記在訴外人 林朝煌 名下，被告取得系爭建物之權源為被告之父親 劉清松 （下稱劉清松）資金貸與訴外人大漢建設股份有限公司（下稱大漢公司）股東 劉志堅 （下稱劉志堅），後劉志堅協商以整批財產抵償債務而來。劉志堅於還款協議書中承諾以散落於大漢新城（即系爭建物所在）、復興路、文林路、金園、柑園等房產以及客票等財產抵充9百餘萬元債務，其用來抵債的房產當中有5戶（含系爭建物1戶）位於「大漢新城」，該5戶建物讓與人劉志堅個人資產抵充債務情事未獲大漢公司及合建地主承認列入權利分算，故自始迄今無土地持分，且系爭建物在完工後、土地尚未分割完畢確立前，未經任何法律關係安排即遭到大漢公司股東搶先移轉，其過程不但未知會地主，亦未經過與地主辦理交換分合結算等權利變換作業程序。被告明知未取得坐落基地土地所有權，卻於73年11月15日未取得地主同意即登記為建物所有權人，無正當原因，無償享用原告所有系爭土地之利益，經原告多次催請協商均置之不理，侵犯原告系爭土地之所有權甚鉅。
（三）大漢公司辦理系爭建物工程藉「使用土地同意書」得以申請建築執照，但有關之土地使用同意僅屬短期借貸關係，借貸用途僅限於取得開工權利，並非賦予地上權，此乃基於兩造對建物完工將經過交換分合、合理結算後令致房地產權一致化之預期及互信基礎；基於物權為對世權的普世價值，非可以短期使用借貸關係加以永久物權化。孰知系爭建物於完工後、坐落基地土地尚未完成分割確認前，大漢公司股東不當移轉建物，並規避支付土地對價責任，侵犯原告之用益物權；又該移轉交易繼受者為大漢公司股東三親等血親，明知未有土地權利仍為無償占有享有收益之意思，有共同占有土地之犯意，法律上自無保護之必要。
（四）系爭建物土地坐落緊鄰○○區○○○道路（大安路）繁榮地段，人口集中、交通便利，地政機關登記簿記載房屋可作住商使用。且系爭建物坐落基地臨近樹人家商、家樂福量販店、樹林花園夜市等，交通便利商業甚為繁榮，距離興建中的捷運萬大樹林線之樹人家商站僅百餘公尺之遙，商業效益可期。按土地建物聯合貢獻學說，土地對建物之貢獻至少占一半程度，系爭建物為耐用年限僅餘15年之老舊建物，故本案系爭建物座落土地之貢獻程度應遠超過建物貢獻程度一半以上。系爭建物依建物謄本記載為28.34坪，系爭建物坐落基地臨40米道路（大安路），實價登錄資訊近7年同行政區相同類型建物公寓1樓租金行情平均值每坪564元，又據收益法估價原則，商業效益考量應予以臨40米道路之1.3倍數加乘計算為每坪733元，是月租金為2萬元以上（計算式：主建物81.24㎡＋附屬建物12.43㎡=93.67㎡即約28.34坪，算式：28.34坪×733元＝20,773元），以土地建物貢獻參數各半保守估計，土地租金為每月10,400元。被告所持有系爭建物之第1層，座落於原告持有系爭土地持分比例4分之1，及位於建物正前方、正後方之同一基地之法定空地備內段759地號持分比例80640分之7937、1070地號持分比例80640分之7937，基地權利遭被告不合理占用。爰依民法第179條、民法第
181條及181條但書，請求被告返還相當於租金的不當得利加計利息共計3,107,358元，及每月10,400元之土地租金予原告。
（五）聲明：
1.被告應給付原告3,107,358元及自起訴狀送達翌日起依年息5％計算之利息。
2.被告應給付原告自起訴狀送達翌日起之每月定期租金10,400元（其後依前一年度房租類物價變動指數隨此基準調整作為當年度月租）。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告主張：
（一）被告所有系爭建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○○號）座落之基地即原告所有之系爭土地。原告等地主與大漢公司合作興建重測前門牌號碼新北市○○鎮○○街○巷○○弄○○○○○號房屋共12戶，系爭建物為其中一戶。查本件原告將土地交由大漢公司興建房屋，並與大漢公司約定取得興建後之房屋，自足認系爭土地係由原告本於合建契約關係交由建商占有使用，兩造為合建之法律關係。而原告本應取得受分配之房屋後，將大漢公司受分配房屋之基地持分移轉登記予大漢公司，故大漢公司受分配之房屋占有使用基地，並無不當得利。
（二）系爭建物於73年7月10日完成第一次所有權登記時，係登記於訴外人林朝煌名下，惟因劉志堅積欠劉清松借款，故於73年11月15日移轉登記於劉清松指定之被告名下，嗣大漢公司與地主代表於73年12月10日簽立應急合資契約書，劉清松與劉志堅於74年4月30日再簽訂協議書，約定以劉志堅之財產抵充借款9,084,932元，被告取得系爭房屋確屬過程合法。而兩造曾於101年7月14日至原告住處、於
108年6月6日至樹林調解會調解賣地事宜皆無果。
（三）據原告自述完工後大漢公司與地主間互有找補，基此，被告系爭建物係向大漢公司購得，地主理應於完工後，土地共有物分割時一併辦理土地移轉登記，今原告卻藉詞推拖責任歸屬。又縱然房屋所有權人因契約或其他法律關係所得請求土地所有權人移轉土地持分之法律上權利已罹於時效，然此時房屋占有土地即非屬無法律上原因，不能成立不當得利。另依民法第126條之規定，原告請求73年至
108年共計35年之不當得利，於法不符等語資為抗辯。
（四）聲明：
1.駁回原告之訴及其假執行。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事實：
（一）本案原告所有（應有部分1/4）新北市○○區○○段○○○○○號（重測前為潭底段555-5地號）之系爭土地上，蓋有建物即同段973建號之系爭建物（現址為○○○區○○路○○○號1樓，重測前址為○○○區○○街○巷○○弄○○號）為被告所有。
（二）系爭建物於73年3月2日取得使用執照「73使字第415號」（見本院卷第173頁）
（三）系爭建物於73年7月10日登記為訴外人林朝煌所有（本院卷第87頁）。
（四）系爭建物於73年11月15日以買賣為原因移轉登記為被告所有（本院卷第85頁）。
（五）於73年12月10日，地主代表 賴忠良 、 賴金東 與大漢建設公司代表 呂學儀 、劉志堅、 呂阿 看簽立「大漢建設公司應急合資契約書」（下稱系爭應急合資契約書，本院卷第91至97頁）
（六）於74年3月6日，系爭土地以共有物分割為原因（原因發生日：74年1月15日，重測前為潭底段555-5地號）登記為原告所有（本院卷第17頁）。
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告所有系爭建物並無任何使用或占有原告系爭土地之權利，是被告顯為無權占用原告系爭土地等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.原告雖否認被告之父劉清松與劉志堅與74年4月30日所簽立「協議書」（下稱系爭協議書，上載明因劉志堅積欠劉清松9,084,932元，而以附表所示乙方財產抵充債務等語【本院卷第77至81頁】）之形式上真正，然經證人劉志堅到庭具結證稱：系爭協議書確實是我與劉清松所簽立等語（本院卷第435頁），佐以系爭建物業於73年11月15日以買賣為原因移轉登記為被告所有之事實。是堪認被告確因劉志堅以系爭建物抵償積欠其父劉清松之債務，而取得系爭建物所有權之事實。
2.原告雖於本院審理中具狀否認其曾與大漢公司簽立合建契約書云云（本院卷第785頁），然原告於起訴之初係主張：系爭土地係70年間地主與建商合建開發建案之基地（本院卷第13頁），顯然對於其與建商間有合建協議乙事，已有自認，且證人即原告之兄賴金東於本院審理具結證稱：我也是系爭合建土地的地主，一開始地主與大漢公司簽合建契約時，有約定建商要把蓋好的一部分房子給地主，地主要把一部分的土地過戶給建商分到的房子等語（本院卷第210頁）。佐以本院依職權函調71建字第1485號建造執照、73使字第415號使用執照所附具之「土地使用權同意書」（本院卷第411至427頁），原告於71至72年間確有同意將新北市○○區○○段○○○○號土地提供予大漢公司當時之負責人呂學儀等人申請建造執照，堪認原告確有提供土地與大漢公司簽立合建契約書，並允諾呂學儀等原始起造人在土地上建造房屋之事實。
3.原告雖主張其並未在系爭應急合資契約書上簽名，且系爭應急合資契約書條約內容與本案無關，應不予採信云云（本院卷第389頁）。然證人即原告之兄賴金東於本院審理中具結證稱：系爭應急合資契約書上的「賴金東」是我親簽，當時上面記載之47間房子權狀交由地主賴忠良保管，我個人依照合建契約應分得的房子有分到，我自己名下土地也有過戶給建商，建商後來沒有將房子蓋好，連使用執照都沒有領，是我去找錢收尾等語（本院卷第210至212頁）。足認大漢公司確實有依系爭應急合資契約書後手寫「資收到」資料所載（本院卷第97頁），將A、B、C棟共計47張房屋有所權狀交付予地主代表賴忠良，而地主確有依系爭應急合資契約書分得如該47間房屋之所有權之事實。
4.系爭建物依系爭協議書附表所載，建成之前之代號為C4-1，亦即C4棟1樓，而依系爭應急合資契約書後手寫「茲收受」資料（本院卷第97頁），C棟部分載明：C1-1、2、
3、4、C2-4、C3-1、2、3、4、C4-3、4、C5-2、4，並未包含C4-1即系爭建物，足認系爭建物並非由地主分得，而係屬系爭應急合資契約書中乙方（即呂學儀、劉志堅、 呂阿看 ）已售或分得房屋之部分。
（二)按「不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損
害為成立要件。此觀民法第179條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題」（最高法院77年度台上字第165號裁判參照）。本件經本院向新北市政府工務局調閱71年建字第1485號建造執照及73年使字第415號使用執照資料顯示，該建築基地位於新北市○○段○○○○號土地，原始起造人為呂學儀等10人（本院卷第425頁）。參建造執照內已檢附經地主之一即原告簽章之「土地使用權同意書」（本院卷第413至423頁），可知本件事實乃原告提供其所有之土地予建商，建商則基於與原告及其他地主間合建契約之約定，在系爭土地上興建
4層鋼筋混凝土建築物。又建屋不能脫離土地而單獨存在，土地使用權同意書的目的就是在安排當「建物」與「建築基地」所有人不一時，「建物」將來對「建築基地」有一定的使用權源，否則豈非建物完工後即陷無權占有而面臨拆屋還地之風險。是原告出具土地使用權同意書此舉，應已允諾原始起造人在系爭土地上建造房屋，並同意完工之建築物，均有使用基地之正當權源，則系爭建物占用系爭土地，已難謂無法律上之原因。
（三）按「基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，……，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事」（最高法院101年度台上字第224號裁判意旨參照）。經查，原告及其他地主與大漢公司分別依據合建契約書及系爭應急合資契約書之分配方式，分別取得興建完成後建物之房屋所有權已如前述。是被告雖係因大漢公司股東劉志堅以系爭建物抵償積欠其父劉清松之債務，而取得系爭建物所有權，然各區分所有人之區分所有建築物，依合建契約書應對系爭土地有使用權，依據上開裁判所示「占有連鎖」之原理，如該有權占有之人（即建商或其股東）將其直接占有之建築物移轉予被告等第三人時，被告等第三人亦得本於其所受讓之占有，對原告主張其為有權占有，自非無法律上原因而受有利益。
（三）承前所述，被告所有之系爭建物，既係基於原告出具之土地使用權同意書而占用系爭土地，實難謂系爭建物占用系爭土地欠缺法律上之原因，揆諸前揭說明，即不生不當得利之問題。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，即非有據。
五、從而，原告依民法第179條不當得利規定，請求被告給付原告3,107,358元及自起訴狀送達翌日起年息5％計算之利息。暨自起訴狀送達翌日起之每月定期租金10,400元。為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年3月5日
民事第三庭法官王凱俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月5日
書記官涂菀君