臺灣臺北地方法院簡易民事判決
112年度店簡字第158號
原告 簡玉香
共同
訴訟代理人 曾朝誠 律師
被告 簡大 為
訴訟代理人 沈靖家 律師
張聖堃 律師
上列當事人間請求變更共有物使用管理事件，本院於民國112年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號未經保存登記之建物全部返還予全體共有人。
二、被告應給付原告簡玉香新臺幣壹仟壹佰陸拾貳元，及自民國一百一十二年八月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十二年六月一日起至返還主文第一項建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉香新臺幣壹佰零陸元。
四、被告應給付原告簡玉美新臺幣壹仟壹佰陸拾貳元，及自民國一百一十二年八月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
五、被告應自民國一百一十二年六月一日起至返還主文第一項建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉美新臺幣壹佰零陸元。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元，由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
八、本判決原告勝訴部分得假執行。但主文第一項部分，被告如以新臺幣壹拾伍萬捌仟伍佰貳拾壹元為原告預供擔保；主文第二項、第四項部分，被告如各以新臺幣壹仟壹佰陸拾貳元為原告簡玉香、簡玉美預供擔保；主文第三項、第五項部分，被告如於每屆滿一個月各以新臺幣壹佰零陸元為原告簡玉香、簡玉美預供擔保，得各免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時訴之聲明為「被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號建物（下稱系爭建物）之房屋鑰匙交付並將使用、管理及收益之權返還與原告」，於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為：先位聲明：「一、被告應將系爭建物全部返還予全體共有人。二、被告應給付原告簡玉香新臺幣（下同）24,629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自民國112年6月1日起至返還系爭建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉香2,239元。三、被告應給付原告簡玉美24,629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自112年6月1日起至返還系爭建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉美2,239元。四、願供擔保請准宣告假執行」、備位聲明：「被告於112年7月10日就系爭建物所訂之管理方法應變更如下：系爭建物2層樓建物之1樓及增建部分歸由被告單獨管理使用；系爭建物2樓層樓建物之2樓及另一鋼鐵造房屋歸由原告共同管理使用」（見本院卷第129-131頁），核其變更請求均係針對同一建物即系爭建物相關糾紛所衍生之請求，應認其基礎事實同一，依前揭規定，原告所謂訴之變更，應予准許。
二、原告起訴主張：兩造及訴外人 簡睦容 共有系爭建物（簡睦容、原告簡玉香、簡玉美應有部分各10分之1；被告應有部分10分之7），然被告於111年7月在未通知原告下，擅自更換系爭建物門鎖並禁止原告使用迄今，乃依民法第767條第1項前段、第821條、第962條請求被告將系爭建物返還予全體共有人、雖系爭建物未經保存登記，原告仍依繼承之法律關係取得所有權。又兩造共有門牌號碼烏來區環山路156之1號、156之2號房屋（下稱156之1號、156之2號房屋）出租之每月租金為220,000元，依面積比例換算，系爭建物每月租金應為22,388元，故依不當得利法律關係，請求被告返還自111年7月1日起至112年5月31日（共11個月）止暨返還全體共有人前每月相當於租金之不當得利。又兩造間就系爭建物並未訂立分管契約或管理方法，縱然被告應有部分超過3分之2，而依民法第820條第1項後段自行決定管理方法，其管理方法亦顯失公平，爰依民法第820條第2項請求法院裁定變更管理方法等語。聲明：㈠先位聲明：1.被告應將系爭建物全部返還予全體共有人。2.被告應給付原告簡玉香24,629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自112年6月1日起至返還系爭建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉香2,239元。3.被告應給付原告簡玉美24,629元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自112年6月1日起至返還系爭建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉美2,239元。4.願供擔保請准宣告假執行、㈡備位聲明：被告於112年7月10日就系爭建物所訂之管理方法應變更如下：系爭建物2層樓建物之1樓及增建部分歸由被告單獨管理使用；系爭建物2樓層樓建物之2樓及另一鋼鐵造房屋歸由原告共同管理使用。
三、被告答辯意旨略以：被告已經住在系爭建物30多年，15年前被告祖父即訴外人 簡福源 過世後，被告係和平公然占有系爭建物，後來原告才說要來住系爭建物，被告很害怕所以才加裝鎖，被告就系爭建物之應有部分為10分之7，依民法第820條第1項規定，得為共有物之管理決定，並非無權占用，縱認原告對此管理方式爭執，亦不影響管理行為於變更前之合法性，且系爭建物係未經保存登記之建物，原告所有之權利為事實上處分權，並無適用或類推適用民法第767條之餘地，即使為繼承關係，原告亦無法取得所有權，縱然原告得依民法第767條主張權利，被告使用系爭建物亦係基於簡福源過世後長期以來之默示分管協議，至於原告依民法第962條請求部分，原告早已喪失對系爭建物事實上之管理力，自無從本於占用人之地位請求被告返還系爭建物，且簡福源於98年過世後，被告即得請求返還，迄提出本件請求已逾民法第963條規定之時效；不當得利部分，原告提出156之1號、156之2號房屋之租賃契約，然該租約之標的包含土地，且係從事溫泉會館使用，與被告就系爭建物係自住差異甚大，難以作為核定系爭建物不當得利數額之證據，至於原告請求之管理方式，原告使用之面積竟然多於被告，卻無任何補償，實顯失公平等語。聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、本院得心證之理由：原告主張兩造及簡睦容共有系爭建物（簡睦容、原告簡玉香、簡玉美應有部分各10分之1；被告應有部分10分之7【然究竟為所有權抑或事實上處分權則詳後述】），此為兩造所不爭執；又系爭建物係未經保存登記之建物，並坐落於新北市○○區○○○段000地號及519地號土地之上，有新北市新店地政事務所回函在卷可查；再被告確於111年7月更換系爭建物之門鎖迄今，此亦為被告所不爭執（見本院卷第29頁），堪信為真實。然原告主張被告應將系爭建物返還全體共有人，並返還相當於租金之不當得利，則為被告所爭執，本院認定如下：
㈠原告得依民法第767條第1項前段、第821條等規定對被告主張權利：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨同此見解），上開見解為近年司法實務之穩定見解，是主張事實上處分權者，應無依民法第767條請求之餘地。
2.惟按所謂事實上處分權，係指對未辦保存登記違章建築物之事實上處分權能，乃實務上針對違章建築無法辦理移轉登記而創建之制度，而縱然為違章建築，然藉由興建之事實行為原始取得違章建築，或於非經登記而依法律規定取得所有權之情形，違章建築仍有取得所有權之可能，非謂違章建築相關權利，概屬事實上處分權。查系爭建物係原告之父即被告祖父簡福源所興建，此為兩造所不爭（見本院卷第191頁），則系爭建物最初係由簡福源原始取得所有權，而非事實上處分權，再按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1147條、第1148條第1項、第1151條定有明文，此等規定即為民法第759條所稱於登記前已取得不動產物權之情形，查簡福源係於98年6月28日身故，有戶籍資料在卷可考，則自98年6月28日起，簡福源之繼承人（原告均係簡福源之女，故均為繼承人）即公同共有系爭建物之所有權，雖原告主張就系爭建物已完成協議分割，由原告2人各取得應有部分10分之1，被告則主張其有系爭建物應有部分10分之7，然協議分割並非民法第759條所稱可取得不動產所有權之情形，則該等協議分割僅能使各繼承人取得系爭建物事實上之處分權，而原繼承人公同共有部分，則因無法登記，而繼續維持公同共有所有權之狀態，則原告就系爭建物，實係兼具所有權人及事實上處分權人之身分。原告既有系爭建物之所有權，當可依民法第767條第1項前段、第821條（依同法第828條第2項規定，於公同共有準用之）規定主張物上請求權，被告雖辯稱即使繼承亦無法取得所有權云云，然未提出論理上之依據，難認可採。至於被告所稱默示分管協議，並未提出證據以實其說，單純長期未主張權利，亦可能基於親情考量，未必有何默示協議存在，被告此辯解亦非可採。
3.被告雖主張其可依民法第820條管理系爭建物云云，惟按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。民法第820條第1項固有明文。惟共有物之適法管理，不僅須符合關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘僅為自己之用益而占有使用共有物，非基於管理共有物之意思，縱其同意人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂係管理共有物之行為，最高法院111年度台上字第27號判決意旨同此見解，查被告自於111年7月起更換系爭建物門鎖迄今，除供自住外，又無償供非所有權人亦非事實上處分權人之母親居住，此經被告自陳在卷（見本院卷第193頁），顯見被告上開行為，係為自己之用益而占有使用共有物，雖被告另於訴訟進行中之112年7月10日寄發存證信函予原告稱系爭建物由被告管理、使用，每月支付原告各800元之詞（見本院卷第99頁），然此乃臨訟不得已所為，難認被告原先僅為自己之用益之意思有何改變，依前見解，應不得以民法第820條之管理行為作為占用系爭建物之依據，被告上開辯解難認可採。
4.是原告先位聲明一依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告應將系爭建物全部返還予全體共有人，為有理由，應予准許。至於原告另以民法第962條為請求權基礎部分，因原告並未舉證過去有占用系爭建物之事實，則其主張占有人之返還請求權，為無理由，應予駁回。
㈡系爭建物之範圍應僅有本院卷第143頁附圖1房屋，而不包含本院卷第147頁附圖3之房屋，（附圖1、3為原告所編列，均作為本判決之附圖）：
原告固然主張本院卷第147頁房屋（下稱附圖3房屋）亦為系爭建物之一部分，然附圖3房屋之外觀並無任何門牌，反觀原告提出之附圖1則張貼有環山路156號之門牌（見本院卷第143頁），且兩造均陳稱：附圖3房屋與附圖1、附圖2房屋並未相連等語（見本院卷第192-193頁），附圖3房屋既無門牌，又與貼有門牌之附圖1房屋未相連，應認附圖1房屋即為系爭建物，而附圖3房屋顯難認屬系爭建物之一部，原告雖主張依稅捐稽徵處資料顯示系爭建物有3個位置、建物云云，然依新北市政府稅捐稽徵處新店分處函所附系爭建物之稅籍建檔之檔存照片（見本院原訴卷第99頁），與前述附圖1相符，並無附圖3房屋之內容，而以稅籍登記而言，系爭建物係1樓加強磚造52.1平方公尺、1樓鋼鐵造49.3平方公尺及2樓鋼鐵造52.1平方公尺（見本院原訴卷第107頁），與附圖1所呈現1樓面積約為2樓2倍之外觀相符，應認稅籍資料亦僅及於附圖1所示房屋，而不包含原告所稱之附圖3房屋，原告上開主張難認可採，為避免本件將來執行產生疑義，併此指明。
㈢請求不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按共有物之應有部分性質，係普遍存在共有物之上，並無特定部分可言，從而侵權行為請求權或不當得利請求權之發生，不以共有人逾越其應有部分使用收益共有物為必要。準此，倘共有人擅自用益共有物，縱其占用共有物之範圍，未逾其應有部分換算所得之面積，他共有人仍得按其應有部分請求損害賠償或返還不當得利（最高法院84年度台上字第2808號裁判要旨、臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第5號研討結果參照）。亦即未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即構成無權占用，並應依其占用範圍，按他共有人應有部分比例計算其所得之不當得利甚明。
2.被告於111年7月更換系爭建物之門鎖迄今，如前所述，則被告所受利益，與原告所受事實上處分權應有部分不能使用、收益系爭建物之損害間，顯有因果關係，則原告請求被告給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益，即屬有據。再復按城市房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。原告雖提出156之1號、156之2號房屋之租賃契約作為估算依據，然該契約之租賃物包含土地（見本院卷第59頁），與本件原告僅請求系爭建物之不當得利有間（查系爭建物坐落土地亦非兩造所有，此與本件無關不再贅述）。查本件前經本院核定訴訟標的價額，核定系爭建物現值為158,521元（詳細內容詳件附件），本院認該等計算已詳列依據，尚屬合理，應以該金額作為系爭建物之價額，再以系爭建物坐落地點及便利性綜合觀之，認其年息應以8%計算，則就111年7月1日至112年5月31日被告無權占用系爭建物之11個月內，原告2人得請求不當得利之金額應各為1,162元（計算式：158,521×0.08×11/12×1/10=1,162），而各月得請求金額則為106元（計算式：158,521×0.08×1/12×1/10=106元），逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
3.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還不當得利，屬於未定期限債務，則原告於本件訴訟中，併請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即112年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
㈣原告先位聲明既經本院判決如前，則就備位聲明即不另為判決之諭知。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第767條第1項前段、第821條、第179條等規定，請求被告將系爭建物全部返還予全體共有人、又應給付原告簡玉香1,162元，及自112年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自112年6月1日起至返還系爭建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉香106元、另應給付原告簡玉美1,162元，及自112年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自112年6月1日起至返還系爭建物予全體共有人之日止，按月給付原告簡玉美106元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回，先位聲明既經本院判決如前，則就備位聲明即不另為判決之諭知。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。至於原告聲請函詢稅捐機關認定系爭建物稅籍資料上3個建物坐落何處，已無必要，併此說明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 11 月 21 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官 陳紹瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 21 日
書記官 張嘉崴
附圖1
附圖3
附件
臺灣臺北地方法院民事裁定
111年度原訴字第38號
原告簡玉香
簡玉美
被告簡大為
上列當事人間請求變更共有物使用管理事件，本院裁定如下：
主文
一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣158,521元。
二、原告應於本裁定送達後5日內，補繳裁判費新臺幣660元，逾期不繳，即駁回其訴。
理由
一、按按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項分別定有明文。再按，提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定，按訴訟標的價額繳納裁判費，此為必備之程式。又原告之訴，有起訴不合程式之情形者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，同法第249條第1項第6款規定甚明。
二、查：
㈠、原告起訴請求被告將新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）鑰匙交付原告，並將使用、管理及收益權返還原告（見店簡卷第5頁），經核均係請求被告為一定行為，並非對於親屬關係及身分上之權利有所主張，應屬財產權訴訟，依上開規定，本件訴訟標的價額即應以原告如因本件訴訟獲得勝訴判決，所得受之客觀上利益為準。又原告前開交付鑰匙及返還系爭房屋使用、管理及收益權之請求，自經濟上利益觀之，目的均係為使用系爭房屋，訴訟利益同一，故本件訴訟標的價額應依起訴時系爭房屋交易價額定之。
㈡、參以系爭房屋為未辦保存登記建物，建物範圍包含卡序A0層次1建物（下稱A01建物）、卡序B0層次1建物（下稱B01建物）、卡序A0層次2建物（下稱A02建物），其中A01建物為加強磚造，面積為52.1平方公尺；B01建物、A02建物均為鋼鐵造，面積分別為49.3、52.1平方公尺等情，有新北市政府稅捐稽徵處（下稱新北稅捐稽徵處）房屋稅籍證明書、新北市新店地政事務所111年11月22日新北店地測字第1116088323號函各1份為憑（見店簡卷第9頁、本院卷第57頁），由新北稅捐稽徵處新店分處提供之照片觀之，系爭建物應係作為住宅使用，亦有照片在卷可按（見本院卷第99頁），上開事實堪信為真。
㈢、復依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點（下稱房屋現值作業要點）第2點規定，房屋現值之核計，以「30層以下房屋構造標準單價表」、「構造別代號暨折舊率對照表」等表為準據，且依同要點第3點、第6點第1款規定，「房屋標準單價表」內用途別之歸類，依附表6「房屋用途類別及用途細類別代號對照表」定之，原有房屋屋頂增建樓房時，其構造與原有房屋不同者，該增建之樓房，則以該增建構造種類之層數計算。另按，「第1項建物現值之計算，得簡化為下列公式：建物現值＝建物單價ｘ【1—（年折舊率ｘ經歷年數）】ｘ建物面積」，地價調查估計規則第12條第3項規定甚明。
㈣、稽之A01建物為加強磚造、用途為住宅，已如前述，依上開附件6對照表，屬加強磚造（C）第三類類別；B01建物、A02建物面積未達200平方公尺（計算式：49.3＋52.1＝101.4），應適用鋼鐵造未達200平方公尺（J）類別，依「新北市30層以下房屋構造標準單價表」，A01建物每平方公尺單價為新臺幣（下同）2,100元、B01建物及A02建物每平方公尺單價為800元，再依前述地價調查估計規則第12條第3項、房屋現值作業要點第6點第1款、新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表㈠規定計算，A01建物現值為91,029元（計算式：2,100×【1—（1.2％×14）】ｘ52.1＝91,029，小數點以下四捨五入），B01建物、A02建物現值為67,492元（計算式：800×【1—（1.2％×14）】ｘ【49.3＋52.1】＝67,492，小數點以下四捨五入），合計系爭建物現值為158,521元（計算式：91,029＋67,492＝158,521）。
㈤、基上，本件訴訟標的價額核定為158,521元，應徵第一審裁判費1,660元，原告前已繳納裁判費1,000元，尚應補繳660元（計算式：1,660－1,000＝660）。茲限原告於本裁定送達後5日內，補繳上開金額，逾期未補正，即駁回其訴。
三、依首開規定，裁定如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
民事第八庭法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向
本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補
繳裁判費部分，不得抗告。
中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
書記官 黃湘茹