裁判字號：臺灣彰化地方法院107年重訴字第137號民事判決
裁判日期：民國109年04月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決107年度重訴字第137號原告 王智謀 訴訟代理人 陳政麟 律師被告 王端德 訴訟代理人 蘇文俊 律師複代理人 丁威中 律師
鄒梓亞 受告知人 蔡志勳
合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 雷仲達 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○市○○段○○○○號，面積7,689.09平方公尺（特定農業區、農牧用地）之土地，分割為如附圖丙案所示，編號甲部分面積3,844.54平方公尺土地，由原告取得；編號乙部分面積3,844.55平方公尺土地，由被告取得。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決兩造共有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地，准予分割如附圖丙案（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國108年5月8日彰土測字第1200號土地複丈成果圖）所示，編號甲部分面積3,844.54平方公尺土地，由原告取得；編號乙部分面積3,844.55平方公尺土地，由被告取得。主張略以：
㈠兩造所共有坐落彰化縣○○市○○段○○○○號（下稱系爭土
地），面積7,689.09平方公尺土地，使用分區使用地類別為特定農業區農牧用地，應有部分各二分之一，系爭土地按兩造應有部分面積分割後，兩造各分得農地面積均超過0.25公頃，不受農業發展條例第16條第1項限制。
㈡系爭土地之通路是在北側，溝渠上有架設橋樑，通行至同
段168地號土地，再通行至彰化市○○路○段○○路○000地號土地，但168地號土地是被告的配偶所有，將來分割後原告通行應有困難，所以原告取得隔鄰同段154地號的同意書以通行154地號北側的位置。依附圖丙案分割，原告分得之編號甲部分土地，得通行系爭土地西北側經訴外人 王柏欽 、 王俊凱 、 王木寬 所有分別為同段154、159、178地號土地至彰化市○○路○段， 有渠 等3人出具之同意書可憑。被告在系爭土地上有同段114建號建物，地上物也是被告的，被告分得之編號乙部分土地，得通行被告之配偶 蔡月娟 所有168地號土地以至彰化市○○路○段。至於系爭土地上最窄部分，其中約有4米寬分配予原告，係因原告分配土地大部分位於南側，於該最窄部分若無4米寬將難以通行利用其分得之土地；另被告現行通路並未利用系爭土地最窄部分，而係利用其配偶蔡月娟所有151地號土地，故被告除得利用其分得系爭土地最窄部分之部分土地外，尚可維持其現行利用通行151地號土地之通行方式。另原告所主張之分割方案僅會拆除被告所有如現場圖編號A部分一層鐵皮建物、A-1部分雨遮、A-2部分雨遮、G-1部分雨遮，已屬對被告損害最小，自屬公平適當之分割方法。原告之丙案分割方案因為原告分得的位置價值較低，但差距不大，認為不需要向對方要求補償費，所以應該不用送鑑價；如就被告之分割方法附圖丁案而言，原告都分在系爭土地南側裏地，而且面積減少，應該要鑑價補償，且不同意以公告地價找補。
㈢就系爭土地是否有受農地套繪管制一節，依彰化縣政府107
年5月23日府建管字第1070172280號函之記載，彰化縣政府目前建管資訊系統，就系爭土地尚無相關套繪為建築基地或配合耕地資料可供參酌。彰化縣彰化市公所107年6月12日彰市城觀字第1070023483號函係記載「本所於90年4月15日以前經辦實施都市計畫以外地區之建築管理業務期間，因當時之建築法規無規範申請建築之土地須辦理套繪管制，致本所無建築土地列管清冊可供參酌，惟本案依據彰化縣彰化地政事務所謄本所示，旨揭地號土地有地上建物為彰化市○○段○○○○號（使用執照字號：（80）彰市工字第25329號）」，故系爭土地應不存農地套繪管制之限制。至於彰化縣政府108年5月21日府建管字第1080159865號函文內雖另有引用建築法第11條，稱系爭土地有關建築基地是否受建築套繪管制，應依上開規定辦理云云。惟建築法第11條屬建築基地法定空地分割管制，非農地建築套繪管制，且法定空地分割辦法99年1月29日修正後第6條規定，建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。則系爭共有土地應可分割為單獨所有，僅辦理分割登記後之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，仍應符合建築基地法定空地分割辦法第3條或第4條規定。另就受土壤及地下水污染整治法第21條管制部分，依彰化縣政府108年5月31日府授環水字第0000000000號函說明：「旨揭所查地號業經行政院環境保護署以105年2月25日環署土字第1050015125號公告為土壤及地下水污染整治場址在案，惟該公告列管場址範圍僅為旨揭地號部分（公告面積：871平方公尺），非全地號公告。…貴院所詢事項，僅為公告列管場址範圍內受土污法第21條禁止處分之登記事項所轄，如貴院裁判分割範圍不涉及於公告列管場址範圍分割者，則不牴觸土污法施行細則第12條規定」。是本件若不涉及公告列管場址範圍之分割，自不牴觸土壤及地下水污染整治法施行細則第12條之規定。行政院環境保護署105年2月25日環署土字第1050015125號公告所示系爭土地受土壤及地下水污染整治法第12條第3項規定管制（整治）之場址，其範圍座標軸為A點（x：205274。y：0000000）、B點（x：205311。y：0000000）、C點（x：205320。y：0000000）、D點（x：205274。y：0000000）之連線範圍，原告提出之分割方案圖所標示之A、B、C、D點之連線範圍，該範圍係因被告將其地上廠房出租與訴外人，而由承租人污染所致，故原告方案將該範圍全部分配於被告。原告之方割方案並未將上開管制（整治）場址予以細分（分割），並無違反土壤及地下水污染整治法施行細則第12條第2項第3款之規定。
㈣原告及被告各以其應有部分二分之一為合作金庫商業銀行股
份有限公司設定擔保債權總金額（債務人為被告）最高限額新台幣（下同）360萬元之抵押權（共同抵押）；原告又有以應有部分二分之一為權利人蔡志勳設定擔保債權總金額為1,200萬元及違約金200萬元之抵押權。依民法第824條之1第2項規定，對權利人合作金庫商業銀行股份有限公司及蔡志勳告知訴訟等語。
二、被告聲明求為兩造共有坐落系爭土地，准予分割如附圖丁案（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號109年2月15日彰土測字第382號土地複丈成果圖）所示，編號A部分面積3,869.50平方公尺土地，由被告取得；編號B部分面積3,819.59平方公尺土地，由原告取得；面積增減按公告地價互為找補。
答辯略以：
㈠附圖丁案之分割方法，是依彰化地政事務所收件日期文號10
7年12月4日彰土測字第3151號土地複丈成果圖，沿G-1、G、H北面之「表現況線」，及H、I交際之「表現況線」、I、I-2南面之「表現況線」即紅線描繪處劃分，北面編號A部分為被告王端德取得，南面編號B部分為原告王智謀取得，因G、H、I為廠房，故以不拆除而能永續利用為原則，對兩造均有利益。丁案之分割方法，則係將G、H廠房及G廠房之雨遮G-1、G-2劃歸原告所有；I廠房及I之雨遮I-2歸被告所有。
㈡系爭土地通路是在北側，溝渠上有架設橋樑，通行至168地號土地，再通行至彰化市○○路○段○○路○000地號土地。
被告所有之古夷段114建號建物門牌號碼為泰和路3段162號之8，另地上物G、H、I印象中也是被告的。如依原告分割如附圖丙方案，因土地分割不方正，不利土地利用；如依被告所提附圖丁案分割，則分割後之土地方正，有利土地之利用，且被告所有之農舍、地上物、廠房均在北側，兩塊土地邊際線較丙案少，利用上不會再有交集，使用上互不干涉、互相獨立，大幅降低不必要的糾紛。系爭土地本就是袋地，兩造應自行尋找對外聯繫道路，而原告分得南面區域，現臨臺鐵軌道，日後鐵道高架化，原告即有現成之對外聯絡道路可供通行。附圖丁案被告取得A部分面積3869.50平方公尺土地，原告取得B部分面積3819.59平方公尺土地，兩造取得之土地大小差異僅49.91平方公尺，如委請不動產估價師估價，僅是額外耗費當事人之費用，故同意採取丁案之情況下，願意用公告地價為找補；至於原告之丙案分割方案，認為需要鑑定才有辦法確認有無鑑價補償必要性。
㈢系爭土地業經行政院環境保護署以105年2月25日環署土字第
0000000000號公告為土壤及地下水污染整治場址，惟該公告列管場址範圍僅系爭土地之部分，即僅限於被告出租予昇揚公司廠房之土地部分（彰化市○○路○段○○○號之9號廠區土地），並非系爭土地之全部，依彰化縣政府108年5月31日府授環水事第0000000000號函「三、…如貴院裁判分割範圍不涉及於公告列管場址範圍內分割者，則不牴觸土污法施行細則第12條規定。」，本件分割方案不涉及於昇陽公司廠房所在之土地範圍內為分割，即無土污法施行細則第12條規定之適用故為分割登記等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。經查：系爭土地為兩造所共有，未訂有不分割之特約，亦無依其使用目的不能分割情形，惟無法協議為分割等語，有原告所提土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證，且為被告所未爭執。至於本件有無法令限制不能分割情形，分述如下：
⑴系爭土地為特定農業區農牧用地，有土地登記第一類謄本
可憑，自屬農業發展條例第3條第11款所指之耕地，是系爭土地之分割，自應符合農業發展條例規定。按農業發展條例第18條，該條第4、5項規定：第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。
又按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
農業用地興建農舍辦法第12條第2項定有明文。而農業用地興建農舍辦法，係依農業發展條例第18條第5項規定而訂定，該辦法第1條亦有明文。故系爭土地能否分割，即應查明有無套繪管制之情形。查：系爭土地並無套繪管制一節，有彰化縣彰化市公所107年6月12日彰市城觀字第1070023483號函稱：「本所於90年4月15日以前經辦實施都市計畫以外地區之建築管理業務期間，因當時之建築法規無規範申請建築之土地須辦理套繪管制，致本所無建築土地列管清冊可供參酌，惟本案依據彰化縣彰化地政事務所謄本所示，旨揭地號土地有地上建物為彰化市○○段○○○○號（使用執照字號：（80）彰市工字第25329號）」等語，以及彰化縣政府107年5月23日府建管字第1070172280號函稱經查彰化縣政府目前建管資訊系統，尚無相關資料可供參酌等語，當可認系爭土地現無農地套繪管制之情形。至於彰化縣政府108年5月21日府建管字第1080159865號函稱系爭土地上建物建號古夷段114建號，有關建築基地是否受建築套繪管制，應依建築法第11條規定辦理等語，此為建築法第11條有關建築基地法定空地分割之管制，並非農地建築套繪管制，一併敘明。
⑵再者，系爭土地受土壤及地下水污染整治法第21條管制部
分，經查：系爭土地業經行政院環境保護署105年2月25日環署土字第1050015125號函公告為土壤及地下水污染整治場址一節，有土地登記第一類謄本可憑，經本院向彰化縣政府函詢結果，彰化縣政府108年5月31日府授環水第0000000000號函覆略謂「…惟該公告列管場址範圍僅為旨揭地號部分（公告面積871平方公尺），並非全地號公告…三、…如貴院裁判分割範圍不涉及於公告列管場址範圍內分割者，則不牴觸土污法施行細則第12條規定。」等語，可知公告列管場址範圍內不得分割，而列管場址範圍，依行政院環境保護署105年2月25日環署土字第1050015125號公告所示，系爭土地受土壤及地下水污染整治法第12條第3項規定管制（整治）之場址，其範圍座標為A點（x：205274，y：0000000）、B點（x：205311，y：0000000）、C點（x：205320，y：0000000）、D點（x：205274，y：0000000）之範圍，經本院再請彰化縣彰化地政事務所依此資料再於複丈成果圖標示列管場址範圍，因此只要分割方案不要分割到列管場址範圍，即得分割。
⑶由上可知，原告訴請分割系爭土地，只要分割方法不要分
割到上述列管場址範圍，即合於法律規定，兩造又無法協議為分割，原告請求裁判為分割，依民法第823條第1項之規定，為有理由，應予准許。
㈡再按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分
割。農業發展條例第16條第1項前段定有明文。換言之，如分割後每人所有面積達0.25公頃時，即得予以分割。另按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項第1款、第3項亦分別著有明文。查附圖丙、丁案所示分割方法，兩造分得之土地面積，均已超過0.25公頃，合於農業發展條例第16條第1項前段之規定，得予分割。又查，系爭土地上有被告之建物分布其上，並無原告之建物等情，經本院會同彰化縣彰化地政事務所現場勘測，分別製有勘驗測量筆錄及該地政事務所複丈日期108年1月15日土地複丈成果圖附卷可憑。關於系爭土地分割之方法，原告主張如附圖丙案以及被告先前主張之乙-3案，經詢問彰化縣環境保護局結果，認為分割方法均不違反土壤及地下水污染整治法第21條及同法施行細則第12條禁止處分之規定，有該局108年12月19日彰環水字第1080068420號函可證，被告雖嗣後變更分割方法為附圖丁案所示，因附圖丁案之分割方法，同樣未分割到列管場址範圍（即黃色區塊範圍），故附圖丙、丁案之分割方法，均未違反上開土壤及地下水污染整治法第21條及同法施行細則第12條之規定。茲審酌原告提出如附圖丙案所示之分割方法，兩造均按應有部分受分配土地面積，且僅會拆除被告所有如彰化縣彰化地政事務所複丈日期108年1月15日土地複丈成果圖當中編號A部分鐵皮建物、A-1部分雨遮、A-2部分雨遮、G-1部分雨遮，其餘建物均可維持，已盡量降低對於被告之損害，且被告可維持原有對外聯絡通路外，原告亦可自覓對外聯絡道路；而被告提出如附圖丁案所示之分割方法，被告則多取得24.95平方公尺土地，原告少分得24.95平方公尺土地，被告雖主張按公告地價互為找補等語，此為原告所不同意，而公告地價低於市價甚多，此為一般公眾所週知之事實，故被告之分割方法，自非合理，再加上附圖丁案將原告分在系爭土地南側，並無對外聯絡道路，對於原告顯屬不利。故本院斟酌系爭土地分割後當事人間價值之平衡，認為原告主張如附圖丙案所示分割方法，應較為適當，堪以採用，故將系爭土地分割為如附圖丙案所示，編號甲部分面積3,844.54平方公尺土地，由原告取得；編號乙部分面積3,844.55平方公尺土地，由被告取得。
㈢另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：(一)權利人同意分割；(二)權利人已參加共有物分割訴訟；(三)權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。查系爭土地當中，兩造分別就系爭土地應有部分已分別設定抵押權予受告知人，有土地登記第一類謄本可憑，經告知訴訟後，受告知人未參加訴訟，依照上述法條規定，待判決確定後，該抵押權自應移存於抵押人所分得部分，一併敘明。
㈣末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，原告雖獲得勝訴判決，然亦應分擔訴訟費用，始符合公平，爰判決由兩造按應有部分比例即各負擔二分之一，分擔本件訴訟費用。
㈤本件事證已經明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中華民國109年4月29日
民事第二庭法官陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月29日
書記官許雅涵