臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2016號
原 告 陳岳煌
原 告 陳岳彬
原 告 陳岳琦
原 告 陳岳麟
共 同
訴訟代理人 黃呈利 律師
被 告 施德茂
上列當事人間請求交還房屋等事件，本院於民國103年3月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付 蘇宥文 新臺幣壹拾肆萬肆仟元及自民國102年8月17日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告陳岳煌、
陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟代為受領。
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼
臺中市○○區○○○路○○○○○號如附圖A部分所示面積31.95平方
公尺、附圖B部分所示面積10.76平方公尺、附圖C部分所示面積1
3.11平方公尺、附圖D部分所示面積18.93平方公尺、附圖E部分
所示面積2.38平方公尺之房屋遷讓交還原告陳岳彬、陳岳琦、陳
岳麟。
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地如附圖F部
分所示面積9.18平方公尺、如附圖G部分所示面積24.65平方公尺
之土地遷讓交還原告陳岳煌。
被告應自民國102年8月17日起至主文第二項房屋遷讓之日止，按
月給付原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件
原告起訴聲明第1項及第2項原請求：「被告應給付蘇宥文
新臺幣（下同）168,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，並由原告代為受領。
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如起訴狀
附圖F所示塗色部分面積30.27平方公尺（面積以實測為準）
之建物即門牌號臺中市○○區○○○路○○○○○號遷讓交還原
告」，迭經數次變更，嗣於103年3月26日言詞辯論期日當庭
言詞變更聲明為：「被告應給付蘇宥文144,000元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息，並由原告陳岳煌、陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟代為受領。
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖A所
示塗色部分面積30.27平方公尺、附圖B部分所示面積10.76
平方公尺、附圖C部分所示面積13.11平方公尺、附圖D部分
所示面積18.93平方公尺、附圖E部分所示面積2.38平方公尺
之建物即門牌號臺中市○○區○○○路○○○○○號遷讓交還原
告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟；被告應將坐落臺中市○○區
○○段○○○○○號土地如附圖F部分所示面積9.18平方公尺、
如附圖G部分所示面積24.65平方公尺之土地遷讓返還原告陳
岳煌。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前項房屋遷讓之
日止，按月給付原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟12,000元」，
經核其主張之基礎事實同一，或屬擴張或減縮應受判決事項
之聲明，核與上開規定無違，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)臺中市○○區○○段○○○○號(下稱系爭土地)為原告陳岳煌
所有，坐落系爭土地上之未保存登記之建物即門牌號臺中市
○○區○○○路○○○○○號(下稱系爭房屋)為原告陳岳彬、陳
岳琦、陳岳麟3人所有，原告4人於99年11月16日將包括系爭
房屋等建物及系爭土地全部出租予訴外人蘇宥文，後蘇宥文
於101年3月28日將系爭房屋(包括如附圖所示編號A部分面積
31.95平方公尺之房屋、B部分面積10.76平方公尺之雨遮、C
部分面積13.11平方公尺之雨遮、D部分面積18.93平方公尺
雜物間及公廁、E部分面積2.38平方公尺之通道)轉租予被告
，每月租金12,000元。嗣蘇宥文自101年3月份起開始積欠原
告4人租金共逾200餘萬元，原告訴請其給付，經鈞院101年
度中簡字第1456號及101年簡上字第404號判決蘇宥文應給付
原告4人積欠租金2,012,000元及遲延利息確定，蘇宥文仍未
給付，而被告自101年6月1日起迄今之租金均未依約給付，
原告遂持上開民事確定判決作為執行名義聲請執行蘇宥文對
被告之租金債權，經鈞院102年度司執字第53632號受理並核
發執行命令，被告竟對該執行命令聲明異議，不承認上開租
金債務，原告自得依強制執行法第120條第2項之規定訴請被
告給付。再參酌最高法院90年台上字第905號判決意旨，即
債權人如有民法第242條前段情形，債權人仍可依該條規定
，代位行使債務人對於第三人之權利，請求第三人向債務人
為給付等語，依此原告4人亦得代位蘇宥文訴請被告給付。
查被告積欠租金自101年6月1日起算至102年7月31日止，總
計金額為168,000元計算式：12,000元14＝168,000元)，
此數額仍在前開執行命令扣押之範圍內，扣除被告曾於102
年7月29日寄發之支票面額24,000元後，原告4人尚得代位蘇
宥文向被告請求給付144,000元，為此訴請被告給付，並代
為受領。
(二)蘇宥文因積欠原告4人系爭房屋之租金，原告4人已終止租約
訴請交還系爭房屋，並為鈞院102年度司中移調字第138號成
立調解，由蘇宥文於調解成立時即點交原告4人，惟被告積
欠之租金已逾2個月，原告4人於102年6月24日以存証信函代
位蘇宥文催告被告於文到5日內給付，被告於同年月25日收
受後迄今仍未全部清償，原告4人自得代位蘇宥文終止其與
被告之轉租租賃契約，爰以起訴狀之送達為終止租約之意思
表示，則該租約一經終止，被告即不得執伊與蘇宥文間之轉
租契約關係對抗原告，占有系爭房屋即屬無權占有，爰一併
依民法第767條之規定，請求被告交還系爭房屋，併依同法
第179條之規定，請求自租約終止之日起算至房屋遷讓之日
止，按月給付12,000元相當於租金之不當得利。
(三)又坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示編號F部
分面積9.18平方公尺花盆占用空地、G部分面積24.65平方公
尺花盆占用空地為原告陳岳煌所有，被告無權占用，原告陳
岳煌自得依民法第767條之規定請求被告返還。
(四)並聲明：
1.被告應給付蘇宥文144,000元及自起訴狀繕本送達翌日（即
102年8月17日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，並由原告4人代為受領。
2.被告應將系爭房屋遷讓交還原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟；
被告應將系爭土地遷讓交還原告陳岳煌。
3.被告應自起訴狀送達翌日（即102年8月17日）起至第2項建
物遷讓之日止，按月給付原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟
12,000元。
4.第1、2項請求願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)伊於100年4月1日與原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟等3人簽訂
房屋租賃契約，承租系爭房屋，租金每月2,400元，租期自
100年4月1日至105年12月31日止。嗣蘇宥文於101年3月28日
以系爭房屋及週邊腹地全部均為其向原告等4人承租，佯稱
可提升伊所經營桂圓蛋糕銷售業績為由，要伊與其簽訂不動
產租賃契約，被告不疑，遂與蘇宥文簽訂不動產租賃契約，
租期自101年4月1日起至104年12月31日止，每月租金12,000
元，其中2,400元，蘇宥文同意代伊給付予原告等4人。伊於
101年4月6日、101年5月7日代蘇宥文給付原告陳岳麟12,000
元，兩次共給付24,000元。蘇宥文嗣於101年6月1日與伊口
頭協議，蘇宥文收回伊已裝潢之門牌號碼臺中市○○區○○
○路○段○○○○○號房屋，將該房屋已花費之裝璜及水電設備
費用15萬元，連同押金24,000元，共174,000元，用以抵銷
每月12,000元租金，故自101年6月1日起開始抵充，已相當
於繳納至102年8月15日止計14.5個月之租金，是伊並未積欠
蘇宥文租金。
(二)蘇宥文嗣因故搬離而不知去向，伊乃於102年7月29日將面額
24,000元之支票乙張寄予原告等4人，原告等4人均已收受，
依伊與原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟等3人簽訂之租賃契約
，即每月租金2,400元，伊所給付之24,000元，自102年8月1
5日開始抵充，已支付租金至103年6月15日，是伊亦未積欠
原告等人租金，故原告等人訴請交還系爭房屋顯無理由。
(三)綜上所述，伊與原告等人之間，租賃期限至l05年12月31日
止，伊至今未積欠原告等人租金，蘇宥文積欠原告等人之租
金，與伊無關，原告等人請求交還系爭房屋及給付積欠租金
顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告4人主張原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟3人為系爭房屋所
有權人，被告占有如附圖A、B、C、D、E所示之系爭房屋，
而原告陳岳煌為系爭土地所有權人，被告以花盆占有如附圖
F、G所示之土地，蘇宥文於99年10月16日向其承租系爭房屋
，嗣因蘇宥文積欠原告4人租金，原告4人起訴請求經鈞院
101年度中簡字第1456號及101年簡上字第404號判決確定蘇
宥文應給付租金2,012,000元，蘇宥文仍未給付，原告即持
上開民事確定判決作為執行名義聲請執行蘇宥文對被告之租
金債權，經鈞院102年度司執字第53632號受理並核發執行命
令，被告對該執行命令聲明異議；另原告4人訴請蘇宥文返
還系爭房屋，業經原告4人與蘇宥文於102年5月1日成立調解
，蘇宥文應將系爭房屋遷讓交還原告4人乙情，業經原告提
出土地登記第二類謄本、不動產租賃契約書、房屋稅繳稅證
明、本院102年度司執寅字第53632號執行命令、通知書、被
告聲明異議狀、上開民事判決、調解筆錄等件為證，且經本
院職權調取上開民事案件卷宗審核無誤，並由本院會同臺中
市大里地政事務所人員於民國102年10月15日至現場履勘屬
實，製有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖附卷可稽，且為
被告所不爭執，應堪信為真實。
(二)按占有他人之物，其原因不一，主張法律關係存在之當事人
，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。
而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金而成立。如被告抗辯其有租賃權存在，可以
使用租賃物一節，為原告所否認，則被告即應就租賃法律關
係存在，負舉證責任。經查，被告雖提出房屋租賃契約書1
份為憑(參本院卷第71至74頁)，惟被告自陳其最早係向蘇宥
文承租系爭房屋(參本院卷第164頁)，其自100年1月1日起即
與蘇宥文締結系爭房屋租賃契約，此有原告提出之不動產租
賃契約書1份可參(參本院卷第166至167頁)，嗣於101年3月
28日其與蘇宥文因租賃條件變更另外締結1份新的租賃契約
，亦有原告提出之不動產租賃契約書1份為憑(參本院卷第15
至17頁)，，加上被告前於本院101年度重訴字第439號交還
土地事件作證時證稱其係向蘇宥文承租系爭房屋，租金每月
12,000元，租期自100年12月30日起至105年12月30日止，自
101年7月起就開始沒有給付租金，沒有給付給蘇宥文或任何
人，伊與原告、蘇宥文討論後，原告及蘇宥文叫伊自101年
4月暫時交付租金給原告，原告收了2個月共24,000元，然後
原告告知伊一碼歸一碼，契約伊是與蘇宥文締結的，所以原
告沒有辦法跟伊收，所以後來(租金)就沒有再交給原告了；
伊契約是跟蘇宥文打的等語(參本院101年度重訴字第439號
民事卷宗102年5月1日言詞辯論第2至3頁)，均未曾提及其與
原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟3人曾經締結租賃契約情事。
又被告前向原告寄發之存證信函亦稱「本人前向出租人蘇宥
文先生，承租台端等4人所有坐落臺中市○○區○○○路○
段○○○○○號等建物，…，該租約並經陳岳彬同意見證可稽。
…玆為慎重起見，延續前項租約，特寄上102年6月份及7月
份之租金，共計貳萬肆仟元」等語(參本院卷第123頁)，可
知被告應係與蘇宥文就系爭房屋締結租賃契約，而非與原告
陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟3人締結，而被告給付原告4人24,0
00元，係為給付其與蘇宥文間之租約102年6、7月份租金，
與被告嗣後抗辯上開給付係給付與原告間租約之10個月租金
云云，顯相矛盾。另原告主張被告所提出兩造間具名簽立之
房屋租賃契約(參本院卷第71至74頁)，乃因被告欲向稅捐單
位辦理稅籍課稅之用，應為通謀虛偽意思表示而無效等語，
亦核與財政部中區國稅局大屯稽徵所102年12月25日中區國
稅大屯銷售字第0000000000號函文回覆附件被告經營之德茂
行設立登記時所付之房屋租賃契約書影本相符(參本院卷第
145至148頁背面)，是原告上開主張，非屬無據。據上，被
告主張顯與上開卷內事證不符，此外，亦未能舉證證明其就
系爭房屋與原告間締有租賃契約，揆諸上開法條意旨，難認
被告與原告間存有租賃契約關係。
(三)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯其與蘇宥文
約定以101年6月起至102年8月15日止租金共174,000元抵銷
其就門牌號臺中市○○區○○○路○○○○○號房屋支出之裝潢
費用云云，惟未提出其裝潢支出費用之憑證，亦未提出任何
舉證以實其說，況於101年5月、6月間兩造及蘇宥文已達成
被告應將租金直接交付原告之協議，蘇宥文豈會再與被告達
成上開裝潢抵銷租金之約定？再者，被告於本院102年9月16
日言詞辯論時辯稱其與蘇宥文係於101年3月底時達成上開抵
銷之約定(參本院卷第64頁背面)，復於102年11月29日答辯
狀稱其與蘇宥文係在101年6月1日達成上開協議(參本院卷第
130頁)，前後矛盾，顯難採信。
(四)承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第
2項分別定有明文。又民法第242條，關於債權人之代位權之
規定，原為債務人怠於行使其權利，致危害債權人之債權安
全，有使債權人得以自己之名義行使債務人之權利，以資救
濟之必要而設。故債權人對於債務人之權利得代位行使者，
其範圍甚廣，凡非專屬於債務人本身之財產上權利均得為之
，最高法院43年台上字第243號判例意旨參照。經查，原告
4人得請求蘇宥文給付積欠之租金2,012,000元，有本院101
年度簡上字第404號民事確定判決為據，被告自承其自101年
6月起未繳納租金給蘇宥文(參本院卷第64頁背面)，而被告
積欠蘇宥文租金，蘇宥文又怠於行使請求租金、催告及終止
之權利，原告4人遂於102年6月24日以存證信函代位催告被
告給付租金，被告於102年6月25日收受後亦未繳清，此有原
告提出之存證信函及回執在卷可參(參本院卷第45至48頁)，
僅於102年7月29日曾給付原告24,000元，故原告4人代位蘇
宥文依據租賃契約請求被告給付其積欠自101年6月1日起至1
02年7月31日止之租金(扣除已給付之24,000元)共144,000元
(計算式：12000×14＝168000，000000－00000＝144000)，
並由原告4人代位受領，即屬有據。又被告積欠出租人蘇宥
文租金已逾2期以上，故原告4人主張其代位蘇宥文以起訴狀
繕本送達被告之日起終止系爭租約，亦屬有理。
(五)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者
，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告4人已
代位蘇宥文向被告終止系爭房屋之租賃契約，被告未舉證證
明其就系爭房屋有合法占有權源，故原告陳岳彬、陳岳琦、
陳岳麟依據民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋
，為有理由。另原告陳岳煌為系爭土地所有權人，被告未舉
證證明其就以花盆占用系爭土地之部分有使用權源，原告陳
岳煌請求被告返還其無權占有系爭土地之部分，亦有理由。
(六)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條亦有明定。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695
號判例意旨參見）。本件被告於系爭租約終止後，本應將系
爭房屋遷讓返還，惟被告遲未履行仍繼續占用系爭房屋，則
其占用係屬無權占有，並使原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟3
人喪失占有使用系爭房屋之利益，被告獲得相當於租金之利
益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害。是原告陳岳彬、
陳岳琦、陳岳麟請求被告自終止系爭租約之翌日即102年8月
17日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000
元，為有理由。
(七)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、
第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者
，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦
無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、
第203條亦有明文。本件原告4人代位蘇宥文向被告請求其積
欠租金之債權，既經原告4人起訴而送達訴狀，被告迄未給
付，當應負遲延責任。是原告4人請求自起訴狀繕本送達被
告翌日即102年8月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之
法定遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，原告陳岳煌依據民法第767條規定，請求被告返
還其無權占有系爭土地如附圖所示F、G之部分，為有理由。
因被告積欠蘇宥文租金，原告4人依據租賃關係請求被告給
付蘇宥文積欠之租金144,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
即102年8月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，並由原告4人代位受領；代位蘇宥文終止與被告間就系爭
房屋之租賃契約，均有理由。原告陳岳彬、陳岳琦、陳岳麟
3人依據民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並
另依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日
即102年8月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
12,000元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另依民事訴
訟法第392條規定職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年4月9日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林佳瑩
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國103年4月9日
書記官