臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度壢簡字第806號
原 告 超群公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 陳珮仙
訴訟代理人 許台林
被 告 臻藝社區管理委員會
法定代理人 余國安
訴訟代理人 廖玲玲
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國103年3月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰伍拾元，其自民國一○二年
八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰參拾元，由被告負擔新臺幣壹佰肆拾參
元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣壹萬參仟貳佰伍
拾元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被
告應給付原告新臺幣（下同）225,750元，及自民國102年
6月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
嗣原告於本案言詞辯論期日將聲明變更為：被告應給付原告
225,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。核此係減縮應受判決事項之聲
明，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
被告於101年5月31日與原告簽定提供管理維護服務契約（
下稱系爭服務契約），服務期間自101年5月31日起至102
年5月31日止，每月服務費為225,750元，雙方業於102年
5月31日已終止服務契約。詎被告卻以原告未按時申請補助
款應扣款50,000元為由，遲未支付102年5月份之服務費
225,750元，原告並不同意被告之扣款，嗣被告又以其他名
義要扣服務費，被告不按系爭服務契約履行，卻單方面要求
原告依被告社區決議結果給付扣款，原告屢次催討，被告仍
置之不理。爰依兩造間系爭服務契約關係提起本件訴訟等語
。並聲明：被告應給付原告225,750元，及自本件起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
二、被告則以：
（一）原告未將申請修繕補助款列入總幹事交接事項，應扣款
50,000元：
被告社區每年均按期向桃園縣政府申請修繕補助款，101
年度修繕補款於101年4月16日起開始受理申請，惟原告
派駐之總幹事，未將申請修繕補助款列入總幹事交接事項
，因而延宕申請致該補助款已用罄，該申請案遭退件，故
被告於102年5月8日會議中決議扣款50,000元。
（二）原告服務滿意度未達百分之70，應扣款120,000元：
依據被告第四屆區分所有權人會議決議，被告滿意度調查
未增加或未達70％者扣款40,000元，在服務期間內原告滿
意度調查末達70％者有3次，故應扣款120,000元。
（三）原告派駐之保全員猥褻住戶，應扣款212,500元：
按系爭契約第11條，原告未盡善良管理人注意義務，侵害
被告或被告社區住戶權益者，應負損害賠償責任。於100
年11月原告派駐之保全員竟猥褻社區住戶，被告與原告言
明在三，若本案判決有罪，將扣款一個月服務費，嗣該保
全員被判有期徒刑7個月，故應扣款一個月服務費212,50
0元。以上合計382,5000元（計算式：50,000﹢120,000
﹢212,500＝382,500），被告以之與應給付之系爭服務
費抵銷後，已無需支付原告任何費用等語置辯，並聲明：
原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請求免予假執行
。
三、原告主張於101年5月31日與兩造簽定系爭服務契約，服務
期間自101年5月31日起至102年5月31日止，每月服務費
為225,750元，雙方業於102年5月31日已終止服務契約。
詎被告卻以原告未按時申請補助款應扣款50,000元為由，遲
未支付102年5月份之服務費225,750元，原告並不同意被
告之扣款，嗣被告又以其他名義要扣服務費等情，業據提出
與其所述相符之存證信函、系統保全服務定型化契約書等件
為證，亦為被告所不爭執，故原告主張之事實，應堪信屬實
。惟被告否認無故扣款，並以前詞置辯。則本件應審酌者為
：被告扣款是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）補助款5萬元部分
被告抗辯因101年4月16日起即應向桃園縣政府申請修繕
補助款，然而因原告當時派任之總幹事至101年6月並未
申請，被告遂將101年6月份委員會議決議要求要確實執
行，然原告仍遲至101年8月才提出申請且因申請時間過
晚，102年1月已收受桃園縣政府公函表示經費已用罄，
但因原告公司副總經理 許登肇 向現任總幹事甲○○表示：
先不要提報此事，他自會向被告管委會報告等語。然因許
登肇一直未處理此事，甲○○才於102年5月向管委會提
報此事。又101年8月28日新舊總幹事交接時，移交清冊
中並未載明本件申請修繕補助案移交事項，交接不確實等
語，應將此補助款認為係被告之損害而扣除資為抗辯。經
查，上開桃園縣政府提供之社區修繕補助款，既有經費上
限，並非所有申請社區均可獲得，此為不爭之事實，則在
經費有限情形下，如何能因未獲得申請而認為原告有違反
義務之情事？被告抗辯因原告為管理維護公司或社區總幹
事均應明知要儘早申請，然依桃園縣政府101年12月20日
府工使字第0000000000號函中（本院卷第78頁），只說明
因預算用罄而無法讓被告社區申請，並未提到何時提出申
請乙節，而因被告現任總幹事係於101年8月到任，亦陳
稱此申請並非由伊處理，則可見在現任總幹事到任前，前
任之總幹事已向桃園縣政府提出申請即可認定。被告雖抗
辯原告應於101年4月即申請，且原告遲至101年8月才
申請，卻於工作計劃表上註明已於101年6月申請等請，
然縱於101年4月即提出申請，是否即可獲得分配修繕款
並非無疑，且被告所稱原告遲至101年8月才提出申請亦
無證據可佐，至於101年月之工作計劃表係被告管委會之
工作計劃表（本院卷第164頁），此工作計劃表是否執行
本仍應由被告自己管委會監督進行，不可完全歸責於原告
未提出申請，且申請之名義人既為被告，應由被告之主任
委員蓋章後才能提出申請，原告是否已提出申請主任委員
難有不知之理，被告一再認為係原告欺瞞又拖延使被告知
悉未獲得修繕分配款，實無相當因果關係可言，是以，被
告此部分之扣款，並無理由。
（二）未達滿意度扣款120,000元部分：
1.被告抗辯因被告管委會於101年4月中曾決議：住戶滿意
度調查滿意度須逐次遞增達70%，若未增加或未達70%則
3個月扣款40,000元，又依據系爭服務契約第16條第1項
，甲、乙雙方之權利義務，悉依本契約之書面約定，另有
他項約定者，從他項書面約定為準，口頭約定事項概不生
效力，但簡報時所附之綜合保全服務企劃書與當時口頭承
諾事項均視為本合約之一部份，故上開管委會因原告有參
與並口頭承諾上開事項，故被告於101年5月31日至102
年5月31日間，第一次滿意度調查分數26.89189，第二次
滿意度調查分數為57.712，第三次滿意調查分數（未計算
），第四次滿意度調查分數為66.464，未達70分有3次，
應扣款3次共120,000元等語。原告則主張，簽系爭服務
契約前，原告已表示不可能達到70%，僅能表示會增加滿
意度，故協商後，方於系爭服務契約附件四之罰則中約定
：社區住戶滿意度需逐次增加（需有效票數），若未增加
則扣款當季服務費新臺幣4萬元整。而從上開調查滿意度
可見，滿意度的確有逐次增加，不符合扣款條件等語。
2.經查，系爭服務契約附件四確有上開之記載（本院卷第58
頁），此為兩造不爭之事實，被告雖抗辯應由上開原告口
頭承諾事項視為合約之一部分，然系爭服務契約第16條第
1項雖有記載口頭承諾事項視為本合約之一部分（本院卷
第51頁），然第16條第1項前段更明確記載：「甲、乙雙
方之權利義務，悉依本契約之書面約定」。原告已主張未
有口頭承諾滿意度需達70%等情，且再從附件四之記載中
明確可知扣款之條件為「滿意度需逐次增加」，則書面約
定已明顯與上開被告所述之管理委員會決議有所牴觸，如
何能再認為上開滿意度需達70%為兩造系爭服務契約之約
定？應認為書面契約之約定才為兩造間締約之真意，否則
書面契約豈無任何穩定性、預見性可言？而從上開滿意度
調查情形可知，原告之滿意度確有逐次增加之情形，被告
扣款即不符合系爭服務契約附件四之約定，亦屬無據。證
人 章恆 即被告簽約之管理委員雖稱：原告的確有口頭約定
，但契約之原告寫的，沒注意到附件四沒把滿意度達70%
列入等語。然契約審閱係管理委員會之職責，若有不合乎
兩造締約時之真意，即不應簽立契約，不得於簽約後又反
過來主張契約明文約定不符兩造真意，被告抗辯實不可採
。
（三）猥褻案件扣款212,500元部分：
1.被告抗辯100年11月間因原告派駐於被告社區擔任保全員
黃漢光 ，趁女住戶酒後返家時猥褻，而原告之黃總經理承
諾若本案經法院判決一審有罪時，要扣當時之服務費212,
500元等語。原告則主張，事件發生後，已支付慰問金
12,000元，且已取得當事人諒解，原告並無承諾要扣除勞
務費用等語。
2.經查，證人 黃美容 即被告社區第五屆主任委員，於100年
11月至101年11月擔任主任委員，結證稱：原告公司沒有
依照合約內容服務被我們扣款，依照合約的內容，如果沒
有達到的話，就是扣款。合約內容條項裡面都有明細扣款
的內容。但不可能扣到一個月，一個月服務費要二十多萬
元，可能扣條款裡面的多少錢而已。沒有寫要扣多少錢。
但是並不是扣一個月，而是依照前面條款裡面違約的情況
是屬於哪一種，決定扣款的金額等語。證人章恆即被告社
區第五屆行政委員結證稱：我記得在一月份的管委會會議
上面，那時候原告公司是一位黃總經理，他拒絕當下扣錢
，他認為可以在等女性住戶與黃漢光的官司由法院判決以
後，才扣一個月給付的服務費等語。證人即上開猥褻案件
被害人A（姓名年籍詳卷）則結證稱：黃總經理意思本件
事情交給警察處理，已經由司法處理來判斷誰對誰錯，如
果他們有錯，他們願意拿一個月服務費來作為賠償金賠給
管委會等語。而參諸上開101年1月之會議記錄（本院卷
第171頁至176頁），其中提案四：物業值勤人員與女住
戶發生肢體糾紛案，決議：物業公司黃總經理委請高前主
委至住戶家進行慰問，三方經協談並達成協議。另本案如
日後經司法機關第一審判決有罪時，應扣款當月服務費。
再參以提案三：針對超群物業管理公司總幹事，11月份18
項工作缺失，依契約罰則辦理案。決議：經議決罰則項次
第1、2、3、4、7、10、11、14、15、16、17、18共
13項，合計12000元。而上開之罰則項次第14項、第15
項依會議記錄為：物業值勤人員與女住戶發生肢體糾紛案
，依執勤人員務罰則第三條與第二十二條抵扣服務費共新
臺幣肆仟元整。物業值勤人員與與女住戶發生肢體糾紛案
未依管委會決議執行，依總幹事勤務罰則扣服務費新臺幣
壹仟元整。則比較上開證人證詞及會議記錄後，可知決議
四所謂一審判決後扣款當月服務費並非決議三所稱之扣款
在內，否則不用另外提案及決議，上開證人黃美容所述可
能已經混淆決議三之扣款方式及決議四之扣款方式，應以
證人章恆及被害人A所述較為正確。再參酌該會議之簽到
表上有一位 黃俊瑋 之簽名（本院卷第177頁），與原告提
出給被害人A慰問金支出證明單（本院卷第125頁）上有
同一黃俊瑋之簽名，此即上開證人所述之黃總經理應可認
定。綜合上開情形判斷，決議四所稱之「扣款當月服務費
」應即被告所抗辯扣款當月全部之服務費較為可採，而黃
漢光既於102年4月11日由本院101年侵訴字第146號
判決有罪，有刑事判決附卷可佐（本院卷第102頁），被
告抗辯應扣除100年當時之每月服務費212,500元，為有
理由，應予准許。
（四）綜上所述，被告未給付225,750元之服務費，但可扣除
212,500元，故被告應再給付原告13,250元服務費，原告
請求於此範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據
，應予駁回。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其
他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第
233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告請
求被告給付13,250元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年8
月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回
。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響
，故不一一論列，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，其訴訟標的之金額在50萬元以下，係屬
依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴判決之案件，爰依同法第389條第1項第3款之規定
，依職權宣告假執行。被告聲明願就敗訴部分預供擔保免為
假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年4月9日
中壢簡易庭法官黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴裁判費。
中華民國103年4月9日
書記官劉文松