臺北簡易庭97年度北簡字第12107號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄
原　　　告　甲○○
　　　　　　　　　　　　1樓
訴訟代理人　 羅至玄 律師
被　　　告　乙○○
　　　　　　　　　　　　1樓
訴訟代理人　 黃坤鍵 律師
複代理人　　 蔡勝雄 律師
上列當事人間返還房屋等事件，於中華民國97年12月18日言詞辯
論終結，同年97年12月31日上午11時在臺灣臺北地方法院臺北簡
易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應將坐落臺北市○○○路○段○○○巷○○○號及五十六號
一樓房屋騰空遷讓交還原告。
被告應自民國九十七年一月一日起至前開房屋騰空遷讓交還原告
之日止，按月給付原告新臺幣伍拾貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬貳仟叁佰元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾貳萬伍仟元為原
告預供擔保後，得就該月份之金額免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國94年6月13日與原告簽訂租賃契約書
，向原告承租臺北市○○○路○段○○○巷54及56號1樓房屋（
下稱系爭房屋），租期自94年6月1日起至96年5月31日止。
原告於租賃期限屆至前即多次向被告表示倘欲續租，需調漲
租金等新租約條件，然雙方經多次協商，無法達成協議，原
告僅得以存證信函通知被告於96年7月31日前應依約將系爭
房屋按照原狀遷空交還，惟被告迄今拒不搬遷仍繼續占有系
爭房屋，依民法第450條第1項、第455條前段及租賃契約第6
條前段規定，原告請求被告應將系爭房屋按原狀遷空返還原
告。又依租賃契約第6條後段規定被告不即時遷讓交還房屋
時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完
了之日止，系爭房屋每月租金為新臺幣（下同）262,500元
，租金5倍之違約金為1,302,500元，故被告應自96年8月1日
起至系爭房屋遷讓交還原告之日止，每月給付原告1,302,50
0元。再者，原告目前向第三人承租臺北市○○○路○段○○○
巷○○號1樓作為代理商品之展示及販賣場所，該租賃物位置
與系爭房屋位置相近，原告實無向他人另承租租賃場所之必
要，故原告於本件租約到期前即多次告知被告到期不為續租
，欲取回系爭房屋作為自己營業使用，且因原告繳付之租金
自去年起大幅度調高4倍，造成原告不堪負荷，為繼續經營
事業避免虧損，實有收回系爭房屋供自己營業之必要，故原
告有土地法第100條第1項第1款之法定終止事由，原告業於9
6年8月1日函告知被告本件縱有不定期租賃契約的情事，因
原告有收回房地供自己營業之情形，依民法第450條規定，
租約應於96年9月30日終止，並要求被告至遲於96年9月30
日遷離，故縱然兩造存有不定期租賃契約，惟原告已依法終
止租賃關係，被告應依約搬遷返還系爭房屋予原告，並依租
賃契約第6條後段規定給付違約金等語。並聲明：被告自應
將坐落臺北市○○○路○段○○○巷54及56號1樓房屋遷讓交還
原告；被告應自96年8月1日起至前開房屋遷讓交還原告之日
止，每月給付原告1,302,500元；願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則以：原告於租賃屆期前，雙方雖曾就租金等租約條件
為協議，後雙方並未達成增加租金數額之協議共識，故於租
約期滿後，原告仍續收被告所繳付之租金，且無任何不續租
之聲明，則本件已成立租賃契約之默示更新而為不定期租賃
，原告僅得以法定終止事由向被告行使終止權，被告均按期
繳納租金亦經原告收迄無訛，原告既未有任何法定事由可資
主張，且本件並無原租賃契約第6條後段所訂之違約情事，
原告請求即無理由等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回
；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造就系爭房屋訂立書面租賃契約，租期自94年6月1日起
至96年5月31日止，每月租金262,500元。
㈡原告於96年7月16日以存證信函通知被告不再續約，並請
求被告於96年7月31日前將系爭房屋遷空交還原告。
㈢原告承租臺北市○○○路○○○巷○○號1樓房屋，租期自92年
12月15日起至95年12月14日止、96年2月15日起至97年2月
14日止、97年3月15日起至98年3月14日止，租金分別為45
,000元、160,000元、160,000元。
㈣原告於96年8月31日以律師函通知被告依土地法第100條規
定為終止租約之意思表示，租約於96年9月30日終止，被
告應於96年9月30日遷離系爭房屋。
㈤被告自96年5月31日起至97年3月31日，每月匯款262,500
元至原告於中國信託商業銀行開立之帳戶。
四、得心證之理由：
原告主張被告應於96年5月31日租期屆滿後將系爭房屋遷讓
返還原告並給付違約金等情，已為被告所否認，並以前揭情
詞置辯。故本件本院應審究者為：兩造就系爭房屋所成立之
租賃契約於96年5月31日租期屆滿後是否另成立不定期租賃
契約？原告另以收回自用為由終止租賃契約是否有理由？以
下分述之：
㈠兩造就系爭房屋所成立之租賃契約於96年5月31日租期屆
滿後是否另成立不定期租賃契約？
１、按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反
對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於
租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無
反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人
陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表
示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不
續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約
之效力，最高法院55年台上字第276號判例足可參考
。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消
滅，為民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂
視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，
仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意
思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於
租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行
表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益
，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契
約者，仍不失為有反對意思之表示，最高法院42年台
上字第410號判例亦可參照。末按租賃契約以當事人
就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期
屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對
原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反
對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為
不定期限繼續契約；定期租賃契約期滿後之得變為不
定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意
思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，
故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取
，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收
益代價之收取，其條例仍為不成就，最高法院37年上
字第9418號、47年台上字第1820號判例復可資參照。
２、查兩造就系爭房屋所簽立之租賃契約書第6條已明定
「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告
）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀
遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利．．」
等語，則兩造於訂約之際，業已訂明續租須經原告同
意，顯係欲以該約定條款阻止發生民法第451條不定
期租賃之效力，是故，除原告於租期屆滿時同意被告
繼續承租系爭房屋外，租賃契約應即終止。
３、其次，被告自承於租期屆滿前兩造即就租金等租約條
件為協議，惟雙方並未達成增加租金數額之協議共識
之情，足見原告所述其於租賃契約期限屆滿前己就租
金有爭執一節，應屬實在，則原告於租期屆滿前已向
被告表示欲調高租金，顯見原告並無依原租賃契約續
租之意思，自難認符合民法第451條出租人不即表示
反對之意思之規定。
４、至被告於租期屆滿後自96年5月31日起至97年3月31日
止仍每月匯款262,500元至原告於中國信託商業銀行
之帳戶內之事實，此雖為原告所不爭執，惟承租人於
租賃契約終止後，為營造其非無權占有之表象，依與
出租人之原約定而匯款至約定帳戶，事所常見，本件
原告於租賃契約屆滿前已為反對續約之意思表示，不
能適用民法第451條規定視為不定期租賃契約，業如
前述，則縱原告事後有收受被告之匯款，亦屬租賃關
係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之損害金或違
約金性質，並非租金，自不足以此推認原告有同意續
租之意思，是故，被告以原告租期屆滿後仍按月收受
262,500元而辯稱應適用民法第451條規定云云，顯不
可取。
㈡綜上所述，兩造就系爭房屋所成立之租賃契約於96年5月
31日租期屆滿後並未另成立不定期租賃契約，則原告請求
被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告自屬有據，應予准許
。至系爭房屋租賃契約是否因原告收回自用而終止之爭點
，已無再予論述，併此敘明。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。查兩造就系爭房屋成立之租賃契約已
於96年5月31日屆期消滅，被告應返還系爭房屋，已如上
述，然被告迄今未將系爭房屋騰空遷讓交還原告，則依租
賃契約書第6條約定，原告本得向被告請求給付按照租金5
倍之違約金，惟本院審酌系爭房屋每月租金為262,500元
，5倍租金之違約金高達1,312,500元，依系爭房屋坐落之
位置、價值及原告所受之損害，該違約金之約定尚屬過高
，應酌減至2倍租金即每月525,000元之違約金，始屬公允
。又原告自承被告自96年5月31日起至97年3月31日止，共
計匯款2,625,000元，此部分屬被告已賠償之違約金，應
予扣除，則原告請求被告自97年1月1日起至被告騰空遷讓
交還系爭房屋之日止，每月給付52,500元，即屬有理由，
應予准許，原告逾此部分之請求即非正當，應予駁回。
五、本件判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被
告聲請宣告被告預供相當擔保金額後，得免為假執行。至原
敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件訴訟費用負擔依據：民法第79條。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，附此敘明。
　　　　　　　臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　31　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃文芳