臺灣臺中地方法院民事簡易判決 107年度中簡字第2835號
原 告 富鑫不動產經紀有限公司
法定代理人 簡宏豫
訴訟代理人 林國寶
被 告 陳欣 余
訴訟代理人 謝景丞
謝佩翰
林亮宇 律師
王雲玉 律師
複 代理人 李偉廷 律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國108年2月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣2,540元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107年3月12日簽訂一般委託銷售契約
書（下稱系爭委銷契約），由原告為被告居間銷售被告所有
門牌號碼臺中市○區○○○○街○○○號3樓之3之房屋（下稱
系爭房屋），約定委託期間自107年3月12日至107年6月12日
止。被告於107年3月12日與原告所介紹之訴外人林 儷胺 訂立
不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 林儷胺 並已陸續
給付部分價金新臺幣（下同）58萬元，被告則以「服務費確
認單」表示願給付原告居間報酬23萬5200元。惟被告於107
年3月下旬，又經由其他不動產經紀公司之居間，以更高之
價金與第三人訂立不動產買賣契約，嗣經林儷胺催告履行系
爭買賣契約未果，最終解除系爭買賣契約，是被告與林儷胺
間之系爭買賣契約，乃因可歸責於被告之事由而解除，依系
爭委銷契約第8條第3項第3款約定，視為原告已完成居間仲
介之義務，被告仍應支付原約定之服務報酬，為此請求被告
給付原告如聲明所示等語。並聲明：被告應給付原告23萬52
00元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。
二、原告對被告抗辯之陳述：兩造訂立系爭委銷契約前，被告即
已與 永慶 房屋（與有 巢氏 房屋隸屬同一房屋仲介集團）於10
7年1月2日訂立專任委託銷售契約書，其後因被告畏懼失去
原告所覓得之買受人即林儷胺，自願拋棄契約審閱權，而與
原告訂立系爭委銷契約，且與林儷胺訂立系爭買賣契約，鑒
於被告先後所簽訂之專任委託銷售契約書與系爭委銷契約之
內容大致相同，且被告於訂立系爭委銷契約後，於相當期間
未表示反對意見，當認原告已充分保障被告之契約審閱利益
。又被告與林儷胺所訂立之系爭買賣契約，並未附有任何停
止條件，若系爭買賣契約附有停止條件，在停止條件成就前
，林儷胺自無先給付價金之必要，然林儷胺已給付部分買賣
價金58萬元，可見被告所辯之停止條件並不存在。另被告不
欲已簽訂系爭買賣契約之情事外洩，故與林儷胺約定於107
年5月1日後，始由代書進行相關不動產過戶程序，該部分買
賣價金58萬元則由原告以被告之占有輔助人地位代為收受，
於上開期日後，再辦理履約保證，將上開58萬元價金存入專
戶內，而被告與林儷胺並訂有「不動產買賣價金履約保證申
請書」，履約保證帳號為00000000000000，是系爭買賣契約
已成立生效。再若不動產經紀業覓得願以與委託價格相同或
以上之價格買受之買方時，委託人即負有與該買方訂立不動
產買賣契約之義務，若委託人不欲出售，買賣契約雖不成立
，惟委託人對不動產經紀業即負有債務不履行之賠償責任，
又若不動產經紀業覓得之買方，其願買受之價格低於委託價
格時，委託人若仍欲出售，買賣契約當然亦可訂立，居間報
酬自依實際成交金額按約定之比例計算給付之，而若委託人
不欲出售，其對不動產經紀業無何責任可言。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）被告與永慶房屋所簽立者係「專任委託銷售契約」，兩造
所簽立者係「一般委託銷售契約」，二者之簽立日期、委
任銷售期間，委任銷售金額各有不同，其權利義務自有別
，審閱期間自應各自獨立起算。系爭委銷契約及服務費確
認單係原告用與不特定之消費者，簽訂同類委託銷售不動
產而先予擬定之契約，系爭委銷契約屬定型化契約，依消
費者保護法第11條之1規定及內政部92年6月26日內授中辦
地字第0920082743號公告，兩造間訂立系爭委銷契約前，
最少應給予被告3日以上審閱契約之期間，惟原告係於107
年3月12日委託當日，方提供系爭委銷契約及服務費確認
單予被告簽立，被告未將前開文書事先攜回審閱，原告亦
未給予被告3日以上合理審閱期間，故系爭委銷契約不構
成兩造間契約內容。
（二）被告於107年1月起即將系爭房屋專任委託予永慶房屋代為
銷售，後於107年3月11日晚間，原告之仲介人員即訴外人
林國寶與被告之配偶即訴外人謝佩翰聯繫，表明有訴外人
林儷胺願意出價680萬元購買系爭房屋，並在明知被告已
將系爭房屋專任委託予他人銷售之情形下，未協助被告辨
明一般委託銷售契約與專任委託銷售契約間之差異，原告
只為自身利益，不顧不動產仲介經紀人之專業與居間人之
忠實義務，而力勸被告與林儷胺先行簽立系爭買賣契約，
致使被告陷於可能違約之風險中。而被告在林國寶鼓吹下
，與林儷胺於107年3月12日洽談系爭買賣契約，並於同日
才由林國寶提出系爭委銷契約交由被告簽立，被告與林儷
胺及林國寶明確約定需待系爭房屋於107年4月30日尚未由
永慶房屋居間出售，系爭買賣契約方為成立，亦即被告與
林儷胺所簽立之系爭買賣契約，係以系爭房屋於107年4月
30日時尚未由永慶房屋媒介訂約為停止條件，且係因有該
停止條件，林儷胺於簽立系爭買賣契約後，遲未依系爭買
賣契約第4條之約定，將買賣價金存匯至買賣雙方約定之
履保專戶，林儷胺更與被告約定107年5月1日才開始給付
價金，則系爭買賣契約顯然尚未生效。而因系爭房屋已於
107年3月22日，由永慶房屋居間媒介訂約，並於107年4月
30日完成不動產所有權移轉登記，則被告與林儷胺間之系
爭買賣契約之停止條件已無法成就，自不成立買賣契約效
力，故縱系爭委銷契約有效，原告亦不得依系爭委銷契約
約定請求被告給付居間報酬。況被告就系爭房屋之銷售係
以底價680萬元委託予原告居間仲介，原告依系爭委銷契
約即應為被告覓得高於底價680萬元之買方，然被告與林
儷胺簽立之系爭買賣契約，卻因林儷胺欲獲得較高之貸款
，方於系爭買賣契約上記載價金680萬元，實則被告與林
儷胺係約定買賣價金為588萬元，故原告違反系爭委銷契
約約定之底價，已違反民法第571條之居間人注意義務，
原告自無請求居間報酬之權利。
（三）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由
（一）原告主張被告前於107年3月12日簽訂系爭委銷契約，委託
原告居間銷售系爭房屋，嗣於同日再簽訂服務費確認單，
約定系爭房屋買賣成交之總服務費為23萬5200元；被告並
於107年3月12日與原告所介紹之買方林儷胺訂立系爭買賣
契約，原告業已收受買方林儷胺陸續給付之部分價金58萬
元等情，業據原告提出一般委託銷售契約書、不動產買賣
契約書及服務費確認單函等為證（見本院107年度司促字
第10667號卷第3至14頁），並為被告所不爭執，是原告此
部分主張，堪信為真實。
（二）至原告主張被告於委託期間內經由其他不動產經紀公司之
居間，與第三人訂立不動產買賣契約，嗣經林儷胺催告履
行系爭買賣契約未果，最終解除契約，是被告與林儷胺間
之系爭買賣契約，因可歸責於被告之事由而解除，依系爭
委銷契約第8條第3項第3款約定「簽立書面買賣契約後，
因可歸責於甲方（即被告）之事由而解除契約者，均視為
乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第一款給付原
約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付原約定之服務報酬
，並應立即全額一次支付予乙方」，則被告應支付服務費
23萬5,00元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本
件之爭點為：（1）原告與被告簽訂系爭委銷契約前，是
否已提供合理之審閱期間？（2）原告依系爭委銷契約及
服務費確認單之約定請求被告給付服務費，有無理由？茲
審究如下：
（1）被告辯稱系爭委銷契約未給予合理審閱期間，系爭委銷契
約應不構成契約內容等情，為原告所否認。按企業經營者
與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，
供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不
構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內
容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。
惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之
內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權
利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅
於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不
構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天
之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者
於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未
有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解
契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱
期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及
契約自由原則下，並無不可。而查，系爭委銷契約首欄即
載明「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有3天以上的
契約審閱期，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前
項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條
款仍構成契約內容。委託人業已於中華民國107年3月9日
攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約及其附件之內容無誤
。委託人簽名： 陳欣余 」，此有原告所提系爭委銷契約存
卷可稽（見本院107年度司促字第10667號卷第3頁），是
以，上開契約內容既未有委託人可放棄契約審閱權之提示
文句，兩造亦不爭執被告確實無3天審閱期間，則被告於
該文句末處簽名時，當可明顯發現契約所載內容與實際情
形不符；惟被告當時既未表異議，反於上開文句句末簽名
，自應認其已為事前審閱期間之放棄甚明。況且，系爭委
銷契約於107年3月12日簽訂後，被告仍得再行審閱系爭委
銷契約之內容、條款是否合理或有無顯失公平之處；惟則
，自簽訂系爭委銷契約後至系爭房地於107年3月下旬由永
慶房屋居間售出之期間，被告均未曾向原告反應系爭委銷
契書審閱權遭剝奪，自不得再執消費者保護法第11條之1
規定為辯。從而，被告辯稱系爭委銷契約違反審閱期云云
，當無可信。
（2）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約
因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停
止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法
第565條、第568條分別定有明文。又民法第565條所定之
居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂
約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人
之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足
，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，
應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅
為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（
最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照）。故而，居
間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類
型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民
法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居
間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）
，居間人有報酬請求權。惟民法居間之特性在於，居間人
之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立），換言
之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止
條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而
成立者」，委託人始負有給付約定報酬之義務，其給付義
務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或
媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條
件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不
負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間
人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務
契約，合先敘明。
（3）經查，原告固主張伊已替被告居間仲介與林儷胺成立系爭
房屋之買賣契約，被告應給付報酬等情，然經被告以前詞
為辯，是原告自應就伊已完成居間仲介被告與林儷胺成立
系爭房屋之買賣一節，負舉證之責。而查，觀諸證人即原
告仲介人員林國寶於林儷胺訴請被告給付違約金之另案中
乃到庭具結證稱：「我受林儷胺委託買房，因林儷胺告知
有1間房子有喜歡，我們想說既然買方喜歡，我就去主動
聯繫屋主看是否能把房子讓我們來賣，找到屋主（即被告
）的配偶謝佩翰見面後，他告訴我們他已經有簽專簽，大
概到4月份，但他也有說如果有比較好的價錢，也可以賣
，因謝佩翰不確定專簽的期限，所以他當時有要求5月1日
後才開始送件，這也就是為什麼沒有錢入履保而由原告公
司保管；我有跟買方說賣方有簽專簽。」等語（見本院10
7年度訴字第1876號卷第54頁至55頁背面、第56頁），參
以林儷胺於另案中亦到庭自認：「（問：你們當時訂立的
買賣契約，為什麼58萬元沒有存到買賣契約所約定的履保
專戶，而是交由仲介人員保管？）因當時簽約時，對方告
知我，他有和永慶房屋簽訂專任委託銷售契約，對方告知
我，他怕被永慶房屋處罰，因此才不想要再那時間存入履
保帳戶，所以交由房仲那邊置放保管，到我們雙方所約定
買賣簽約日期到了之後，就是第2期款即用印等項目後，
才將錢存入履保專戶，我給付的10萬元及後來48萬元，就
是第1期款即訂金款為58萬元，當時是約定第2期款是在10
7年5月1日匯款，第1期款也連同第2期款在那個時點匯入
履保專戶。」等語（見本院107年度訴字第1876號卷第18
頁），此經本院依職權調閱107年度訴字第1876號卷宗核
閱無訛，可見原告係買方即林儷胺之仲介，明知被告另與
永慶房屋尚有專任委託銷售契約存在，而於系爭買賣契約
簽約日要求賣方之被告再行簽立系爭委銷契約，然因被告
另有與永慶房屋簽訂專任委託銷售契約在先，若違反該專
任委託銷售契約，被告將遭永慶房屋以違約為請求，是被
告因而與林儷胺約定第1期款先不存入履保專戶內，暫交
由原告「保管」，並約定「第2期款即用印等項目後，才
將錢存入履保專戶」，而第2期款則約定在被告與永慶房
屋之專任委託銷售契約於107年4月30日期滿後之同年5月1
日連同第1期款匯入履保專戶，以此觀之，兩造及林儷胺
不僅均明知不能於被告與永慶房屋所簽訂專任委託銷售契
約之期間內進行系爭房屋之仲介買賣及移轉所有權登記，
且被告與林儷胺間確有等待該專任委託銷售契約屆期後始
進行正式買賣契約之意思表示，至甚明確。
（4）另者，審之被告與林儷胺簽訂之不動產買賣價金履約保證
申請書第4條約定，林儷胺依買賣契約應給付之各期價金
應存入指定之履保專戶帳號為00000000000000等情，為兩
造所不爭；然則，本件尚無買方即林儷胺將58萬元簽約款
匯入該指定履保專戶之事實，此經原告於本院審理中陳稱
：「買方簽立買賣契約當天即3月12日有給付10萬元，過
幾天有再給付48萬元價款，都是由我們保管。」等語（見
本院卷第52頁），顯見林儷胺交付買賣價金款項，與系爭
買賣契約所約定應將買賣價金存入履保專戶者不符，自難
認林儷胺先後交付10萬元及48萬元予原告收執即為履行系
爭買賣契約之付款甚明。再者，參以原告為買方仲介，該
第1期款在原告保管中，而第2期款為「備證用印款」（見
本院107年度司促字第10667號卷第8頁），亦約定於賣方
備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代
書收執時，買方即應付款，而被告既早已委託永慶房屋仲
介賣屋，倘其確有簽訂系爭買賣契約不附停止條件之意，
自應處於隨時可備證用印之狀態，並可要求買方即林儷胺
隨即付款為是；而被告與林儷胺之系爭買賣契約既於106
年3月12日簽訂，則第2期款殊無約定遲延至專任委託銷售
契約期滿後之同年5月1日始交付之必要。由是，益證被告
與林儷胺間應有約定以107年4月30日尚未由永慶房屋媒介
訂約為系爭買賣契約之停止條件，允無疑義。
（5）準此，足認被告辯稱其與林儷胺間之系爭買賣契約，嗣後
因系爭房屋已於107年3月22日，由永慶房屋居間媒介訂約
，並於107年4月30日完成不動產所有權移轉登記，則被告
與林儷胺間系爭買賣契約之停止條件未成就，致被告與林
儷胺未成立系爭買賣契約等情，當堪有據，足可憑信。
（三）基上，被告與林儷胺間之系爭買賣契約既未成立，被告所
負給付居間報酬義務之停止條件即未成就，即被告與林儷
胺之系爭買賣契約並不因原告之報告或媒介而成立，揆諸
上開規定意旨，此風險必須由居間人即原告承擔，則原告
依法自不得向被告請求給付居間報酬。
五、綜上所述，原告依居間契約之規定，請求被告給付23萬5200
元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：本件訴訟費用額確定為2,540元，依
民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔。
中華民國108年3月13日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月13日
書記官魏愛玲