裁判字號：臺灣基隆地方法院95年訴字第261號民事判決
裁判日期：民國96年04月02日
裁判案由：履行契約
臺灣基隆地方法院民事判決95年度訴字第261號原告東馬建設股份有限公司法定代理人 闕毅航 訴訟代理人 李進成 律師被告丁○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求履行契約事件，經台灣板橋地方法院民事庭移送前來，本院於中華民國96年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴主張被告應將坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○號，面積44.89平方公尺，權利範圍全部之土地，移轉登記予原告，嗣於民國(下同)95年11月9日言詞辯論期日變更訴之聲明為：於原告給付被告(或提存)新臺幣(下同)746,900元後，被告應將坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○號，面積44.89平方公尺，權利範圍全部之土地，移轉登記予原告，核其性質，係屬聲明之減縮，揆諸前揭規定，自應准許。又按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條亦有明文，本件原告起訴時其法定代理人原為己○○，嗣於訴訟繫屬中變更為闕毅航，經原告以96年2月8日聲明承受訴訟狀具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條規定相符，應予准許，併與敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張下列各語，並聲明：⑴於原告給付被告(或提存)746,900元後，被告應將坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○號，面積44.89平方公尺，權利範圍全部之土地，移轉登記予原告。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈠原告於民國95年1月27日向被告買受坐落於台北縣○○鄉○
○段710、711、712、713地號共4筆土地，總價127,608,793元，並訂有土地買賣契約書一紙(下稱系爭契約)，依系爭契約第4條產權移轉第1項約定：「乙方(即被告)應於本約第二次款給付之同時，將本約有關之產權移轉應備全部證件(印鑑證明除外)，蓋妥印鑑章，交付委任之地政士，辦理權利移轉登記等相關手續，日後如需乙方出面協辦或補蓋印鑑、補換證件時，乙方無條件於委任之地政士通知三日期限內交付並處理，不得藉詞拖延拒絕或要求任何補償，如有違背致甲方受損害時，乙方應負責賠償責任。」㈡原告已依系爭契約給付第二次價金，被告並已將買賣標的其
中710、711、712地號之土地辦理移轉登記完畢，惟就713地號土地部分(下稱系爭土地)，被告卻遲未履行辦理移轉登記予原告之義務，為此提起本訴等語。
㈢對被告抗辯之陳述略以：
⒈系爭契約第8條第1項(下稱系爭條款)之約定，乃給予被告
任意毀約權，並以該條款作為契約是否做廢之條件，且該條款顯然有以買賣契約非必要條件之「拋棄建照權利同意書」，約明作為契約要件之意義，故以此依約定探究當事人真意，顯然賦與被告於第二次付款時，應提出「拋棄建照權利同意書」之義務，此一義務，亦同時可作為出賣人的任意履行買賣契約或解除契約之猶豫條件。
⒉系爭條款約定之內容，僅提及被告不提示「拋棄建照權利同
意書」之效果，乃為契約作廢，且原告不得向乙方要求任何賠償，然，此一約定並不妨礙原告得行使同時履行抗辯權之權利，亦即，若被告未提示，則原告依民法第264條之規定，原告自得就第二次付款之對待給付未完成前，拒絕給付該第二次價金款項。
⒊按以解釋當事人立約之真意，於雙方中途有變更立約內容之
同意，應從其變更以為解釋，最高法院49年台上字第303號判例可供參照；故兩造間就系爭契約中系爭條款之約定，基於契約自由之原則，於約定後，另以意思表示變更系爭契約約定內容，並無不可，是以兩造間就被告未能於第二次付款時，即提出「拋棄建照權利同意書」之事實業已明知，惟雙方當事人均有不願意使契約發生解除效力之意思表示時，自應以兩造間嗣後變更契約內容之效果，作為兩造權利義務之依據，而不得再以原約定之書面文字並未修改，任意主張雙方仍應受原書面約定之拘束。故訴外人戊○既未於拋棄建造權利同意書用印，遂逕自離去，顯然買賣契約當事人，即兩造與訴外人甲○○明知第二次付款之當時，出賣人並無法提示拋棄建造權利同意書，依契約之約定，是即賣方有主張契約作廢之權利，然而，被告與甲○○卻仍於戊○離去後，與原告議定應付之價金，收受原告所給付之2,400萬元支票，並經二人同時簽收。其所收受之金額，既然與總價款30/100不符合，且嗣後出賣人並均已將買賣標的中之第710、711、712等三筆土地依約移轉所有權予原告，是以兩造間，由其履行契約之實質行為而言，明顯已有均不受系爭條款約定拘束之意思實現，或默示意思表示，兩造間就買賣契約原約定留作賣方猶豫條件之效力，既均同意不受其拘束，而履行買賣契約之其他約定，被告仍執該系爭條款之約定，屢次主張契約作廢云云，要與其行為不合，違反禁反言，不足採信。⒋被告與訴外人甲○○、丙○於訴外人戊○離去後，與原告會
算系爭契約中之土地價值約為1億2760萬元，再扣除已付訂金500萬元、增值稅款約1,100萬元、可貸款8,000萬元及道路用地760萬元後，剩餘金額約為2,400萬元，故原告同意開立到期日為95年2月17日面額500萬元，以及到期日為95年3月25日面額1,900萬元，共計2,400萬元之支票，交付給被告及訴外人甲○○簽收，而其中500萬元之支票，乃為方便交付與訴外人乙○○，故以即期支票之方式開立。則被告與其兄弟間如何約定分配買賣所得之價金，本與原告無涉，是以被告丁○○與訴外人乙○○、甲○○間，有任何約定，縱使曾向原告表明，均僅止使買賣契約條款形諸於文字之原因，此乃契約之誘因或動機，既未表明於買賣契約中，雖原告有所知悉，要不能發生拘束原告之效力，而訴外人乙○○並非系爭契約當事人，其與出賣人有任何約定，更未曾諸於契約書之約定條款，則訴外人乙○○於履行買賣契約中之任何意見，並不足以影響契約效力，從而，訴外人戊○乃乙○○之配偶，不論其係代表何人，其並非受被告或訴外人甲○○委任之人，顯然戊○乃代理訴外人乙○○欲於拋棄建造權利同意書用印之代理人，其對於買賣契約有效與否，自無任何權源。
⒌被告若不交付713地號予原告，依台北縣畸零地使用規則第3
條規定，則原告受被告不履行契約所受之損害共計28,507,200元【計算式：2,000,000＋5,307,000＋23,200,000＝28,507,200】：
⑴因712地號土地分割後地界曲折致影響建築物配置，以及地下室開挖困難度而增加之工程費用預估為2,000,000元。
⑵被告未履行713地號土地出售而產生之建築利潤損失約為5,307,000元。其計算方式為：
①損失土地面積(713地號面積44.89平方公尺)＋(712地號應
分割出面積17.74平方公尺)＝62.63平方公尺。②損失土地面積換算成可建之樓地板面積其計算式為：（62.6
3平方公尺×容積率×停車獎勵比值）×（1＋免計容積樓地板面積之梯廳、機房、陽台及公共設施比值）＝（62.63平方公尺×180％×120％）×（1＋50％）＝202平方公尺即
61坪。③銷售金額：每坪平均售價14萬元×61坪＝8,540,000元。
④建築成本每坪5.3萬×61坪＝3,233,000元。
⑤建築利潤③－④＝8,540,000元－3,233,000元＝5,307,000元。
⑶另712地號分割出土地面積17.74平方公尺後，因本案土地無
法取得完整性，倘原告不用來建築而逕以素地出售，買受人願出價每坪土地價格當較未分割之完整土地減少，減少金額可能達每坪約1萬元，則其損失約為2,320萬元。
二、被告則以下列各語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵原告應撤銷台北縣○○鄉○○段○○○○號之土地增值稅稅單。㈠系爭契約中坐落於台北縣○○鄉○○段710、711、712地號
土地，乃訴外人乙○○信託予訴外人甲○○，訴外人乙○○為前開土地之原持有人亦即台北縣○○鄉○○段○○○○號之原有建照所有人，再觀以系爭契約第8條第1項之規定，可知訴外人乙○○自與本件契約履行之權利義務有密切關聯，且依民法第264條第1項之規定可知，前揭土地既為訴外人乙○○所有，系爭契約以不能給付為契約之標的，其契約自屬無效。
㈡95年2月16日當原告拒絕給付第二次價金3,800萬元、總款項
之30％時，被告即表示同意契約作廢，並以拒絕提示「拋棄建照權利同意書」為契約作廢之意思表示，且被告於95年3月27日以三重中山路郵局375號存證信函告知原告系爭契約作廢並請返還已交付之全部證件，可知系爭契約確已作廢。㈢被告雖簽收由原告所開立到期日分別為95年2月17日、95年3
月25日，支票號碼分別為MS0000000號、MS0000000號，支票金額分別為500萬元，1,900萬元之兩紙支票，惟該支票簽收收據，係被告於心生恐懼下簽收，且前開支票金額並非支付台北縣○○鄉○○段○○○○號之價金，僅係支付台北縣○○鄉○○段710、711、712地號之價金。
㈣原告損失計算方式未將建築成本因未購入台北縣○○鄉○○
段713地之土地所節省之土地成本，及建築成本每坪因此減少0.5萬元算入，且原告於95年11月初委託 戴德梁 行公開標售不含台北縣○○鄉○○段○○○○號土地，即已開價2億8千萬元，原告僅支付1億1千餘萬元，豈有原告所稱2,320萬元之損失。
三、本院經查：原告於95年1月27日與訴外人甲○○、被告丁○○訂立土地買賣契約書，購買訴外人乙○○所有信託予甲○○坐落於台北縣○○鄉○○段710、711、712地號、及被告所有，坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○號，共計4筆土地；系爭契約書第8條第1項並約定：「712、713地號之原有建照，於第3條第2次付款時，乙方必須提示【拋棄建照權利同意書】供甲方辦理註銷原建照執照之用，否則，本契約作廢；乙方必須無息退還甲方第一次款，並且，甲方不得向乙方要求任何賠償」等語。嗣因兩造於系爭契約約定之第二次付款日，因交易金額糾紛，被告遂不願意提示系爭契約中系爭條款所約定應於第二次付款日提示予原告之「拋棄建照權利同意書」，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、三重中山路郵局第375號存證信函、台北112支郵局第497號存證信函在卷可稽，應堪信為真實。
四、按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，如租賃契約與典權設定契約互相結合訂立是。此與契約當事人之一方有數人與他方訂立同一內容之契約者不同；兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約；實質上則彼此具有牽連結合、不分離之關係，乃屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，是以，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除，則另一契約亦同其效果。最高法院90年度台上字第1779號判決、最高法院86年度台上字第2665號、高等法院89年上字第313號判決意旨可供參照。經查，原告欲於系爭契約成立後，興建建築工程之行為，並不因被告未出具「拋棄建照權利同意書」，而無法興建工程，此據原告96年3月14日所陳民事準備三及損害賠償計算狀自陳：「按在支付第二次款之前，原告就已向縣府查明乙方『建照執照』在當時已失其效力，為慎重起見，後來便以書面向縣府請求書面回覆，台北縣政府以95年04月10日北府工施字第0950188468號函回覆，故甲方已無需辦理註銷原建造執照，不影響原告後續請建造之行為，這在支付第二款之前就已知道…」等語甚詳；另據原告委託戴德梁行對台北縣○○鄉○○段71
0、711、712地號所作估價報告書可知，縱原告因無法取得台北縣○○鄉○○段○○○○號，僅以台北縣○○鄉○○段710、
711、712地號之素地估價金額即有200,212,264元，其未能取的713地號對原告開發案之影響，亦僅使原告開發710、71
1、712地號土地之價值減損約1,443,674元(見本院卷第230頁)，原告空言主張其若未取得713地號土地一併開發，將減損約28,507,200元云云，洵無足採；是系爭契約雖將台北縣○○鄉○○段710、711、712地號土地之買賣契約，與台北縣○○鄉○○段○○○○號土地之買賣契約書立於同一契約上，惟兩契約間既無相互依存、同其命運之關係，亦無無從期待另一契約可能單獨履行之可能，顯見系爭契約中之兩土地買賣契約，係各自獨立之單獨契約，系爭契約其中一契約不成立、無效、撤銷或解除，另一契約既可於不妨礙原告之情狀下繼續進行已如前述，則原告主張系爭契約之性質，為兩契約彼此具有不可分離關係之聯立契約云云，即無可採。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之之標準，不能拘泥文字致失真意，有最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照。被告辯稱其於95年2月16日當天未提示「拋棄建照權利同意書」時，依系爭條款系爭契約應已作廢，且此項意思表示亦經被告以存證信函通知原告，原告就被告有寄發前開函文之事實固不爭執，惟主張被告既於95年2月16日與訴外人甲○○共同簽收原告所開立金額共計2,400萬元之支票，則依最高法院49年台上字第303號判例見解可之兩造斯時已經於中途變更系爭契約內容，應從其變更以為解釋云云。經查，證人己○○於本院95年9月4日言詞辯論期間證稱：「(問：713地號土地為何未完成過戶？)因為被告沒有履行賣地義務，且事後還設定抵押給乙○○，且現場有搭一個廣告的鷹架沒有拆除。(問：尾款是否付了？)除了713地號土地以外都付了。(問：明細上的500萬是何用？)當時是約定用來塗銷抵押權設定，並且在5月31日前拆除廣告看板，另外還有74.69萬是713地號的價金，但是因為被告沒有賣地，沒有塗銷抵押權、拆除廣告看板，所以沒有付。」等語(見本院卷第72頁)。
另證人 郭瑞章 於本院95年11月9日言詞辯論期間到庭證稱：
「(713地號的錢付了沒有？)沒有付，因為被告不願配合辦理所有權移轉登記。他們在繳增值稅時，就知道713不能移轉，710到712土地所有權移轉登記辦完後原告和甲○○辦理結算，約定將713土地部分價金全部扣除，710到712地號土地價金已全部給付完畢。」等語(見本院卷第120頁)。又原告所開立之500萬元、1,900萬元支票執票人均僅記載為訴外人甲○○，且被告早於95年3月27日，將其無意出賣台北縣○○鄉○○段○○○○號土地之意思表示，以三重中山路郵局第375號存證信函通知原告(見本院卷第39頁)，綜上所述，足見被告確無出賣台北縣○○鄉○○段○○○○號土地之意思，且原告早於95年2月16日兩造約定第二次款交付日時，即知悉被告此一意思表示，因此，方有原告所開立500萬元、1,900萬元支票雖據被告及訴外人甲○○簽收，其執票人均僅記載為訴外人甲○○之舉，且嗣後原告應與被告及訴外人甲○○共同簽立之協議書，亦僅由原告與訴外人甲○○簽立該補償協議書(見本院卷第135頁)，原告主張兩造於95年2月16日已變更系爭契約內容，顯不可採；又系爭契約中之兩筆土地買賣契約各自獨立、互不依存，既如前述，被告於95年2月16日兩造約定第二次款給付日拒絕提示「拋棄建照權利同意書」復為兩造所不爭執，且原告既未就其與被告之土地買賣契約給付第二次款款項，則被告依系爭條款解除系爭契約，自為法之所許，從而，原告依土地買賣契約之法律關係請求被告履行契約云云，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。另被告主張原告應撤銷台北縣○○鄉○○段○○○○號之土地增值稅稅單部分，被告既未以反訴方式提出，本件自毋庸併予審究，附此敘明。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與結論不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國96年4月2日
民事庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國96年4月2日
書記官江美琪