臺灣高雄地方法院民事判決 97年度鳳簡字第1841號
原 告
即反訴被告 觀音山國際山莊管理委員會
法定代理人 張榮旻
原 告
即反訴被告 ｘ○○
谷 浩
申○○
Ｕ○○
宙○○
乙○○
黃○○
ｕ○○
ｆ○○
Ｍ○○
戌○○
戊○○
Ａ○○
丁○○
Ｓ○○
玄○○
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午○○○
吳林源
巳○○○
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Ｂ○○
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樓
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樓
共 同
訴訟代理人 郭憲彰 律師
複代理人 陳惠美 律師
被 告
即反訴原告 Ｘ○○
訴訟代理人 李玲玲 律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國98年7月16日辯論終
結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆萬肆仟捌佰玖拾柒元及自民國
九十七年九月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十六，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項及第八項反訴被告應負擔之訴訟費用，反訴原告得
假執行；但反訴被告如以新臺幣伍萬元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、㈠本件原告觀音山國際山莊管理委員會之法定代理人於起訴
時原為ｖ○○，嗣於訴訟審理中變更為張榮旻，並具狀聲明
由張榮旻承受訴訟，核與民事訴訟法第175條規定相符，應
予准許。㈡原告吳林源部分，固經原告訴訟代理人具狀表明
加入為原告（見本院卷第159頁），惟未經原告訴訟代理人
提出委任狀，吳林源亦未親自具狀表明為原告之意，是單以
原告訴訟代理人前揭表明，難認此部分起訴之代理權無欠缺
，經本院命原告訴訟代理人補正，原告訴訟代理人亦於最後
言詞辯論期日同意不列吳林源為原告等語（見本院卷第208
頁），是原告吳林源部分，應依民事訴訟法第249條第1項
第5款規定以起訴不合法予以駁回，均合先敘明。
二、原告主張：①原告等人分別為觀音山國際山莊（下稱系爭山
莊）之管理委員會及住戶，系爭山莊之自來水設備、電力設
備、電信室及自來水蓄水池等公共設施均設於門牌號碼高雄
縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭建物）地下室內
；詎系爭建物於民國（下同）94年9月間由被告取得所有權
後，地下室即遭被告上鎖，致原告無法進出地下室維護上述
公共設施；經原告多次催討鑰匙，被告均未置理。嗣於95年
8月19日12時許，因自來水蓄水池水管破裂造成水電設備損
壞，原告管委會又因地下室上鎖而無法即時進入地下室維修
，迄至隔日17時始修復完成，原告住戶因此2日無水、電可
用，而須外出購買食品及民生用品甚至外宿，原告住戶每戶
因此所受損失約新臺幣（下同）3,000元；且原告管委會亦
支出80,000元之維修費用。②另被告把電信室上鎖，阻止原
告裝設、維修電話或網路線路，在地下室因自來水蓄水池水
管破裂造成淹水後仍拒絕交付鑰匙，顯係故意妨礙原告行使
權利。爰依侵權行為損害賠償之法律關係提起本訴，並聲明
請求：㈠被告應給付原告管委會80,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止至清償日止，按週年利率5%計算之利
息；㈡被告應給付原告住戶等84人各3,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢
被告不得將位於系爭建物內之電信室上鎖或為其他足以妨礙
原告使用之行為；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤第1、2項聲
明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：①系爭建物自伊購入迄今皆無人利用，鑰匙均置
於原告管委會或系爭山莊守衛室處，原告管委會並曾多次進
入系爭建物施做水電工程，堪認原告管委會可自由進出系爭
房屋地下室，伊從未親自或指示他人更換地下室門鎖或加鎖
。故伊既未持有地下室鑰匙，亦未曾接獲原告通知淹水，系
爭房屋地下室淹水應係原告管委會管理不當所致，與伊無涉
；倘原告住戶因無水、電可用而請求精神賠償，應對原告管
委會為之。原告住戶亦須舉證證明停水停電時正居於系爭公
寓內，否則自無精神損害可言。況原告住戶等人之人格權並
未受到侵害，請求精神慰撫金自屬無據。又伊置於系爭建物
地下室之動產，如沙發、彈簧床、電視櫃等，亦因淹水而毀
損，原告管委會應負違反委任契約之債務不履行損害賠償責
任；如原告管委會得對伊請求給付維修費，應互相抵銷。②
另伊並未將電信室上鎖，亦未委託他人上鎖；或許第三人甲
丙○為避免電信室內物品遭破壞而上鎖，但仍可隨時配合原
告開啟。故伊既未上鎖或為其他妨礙原告使用之行為，原告
請求伊不得上鎖，自屬欠缺訴之利益；其起訴請求之對象亦
屬錯誤等語置辯；並聲明判決駁回原告之訴，訴訟費用由原
告負擔。
四、兩造所不爭執為本判決基礎事實
㈠系爭山莊之自來水設備、電力設備、電信室及自來水蓄水池
等公共設施，均設於系爭建物地下室內。
㈡95年8月19日12時許，系爭建物地下室因自來水蓄水池水管
破裂造成淹水，水電設備因而損壞致原告住戶無水電可用；
迄至隔日17時始修復。
五、本院得心證理由
㈠侵權行為損害賠償責任規範之目的乃在防範危險，凡因自己
之行為致有發生一定損害之危險時，即負有防範危險發生之
義務。如因防範危險之發生，依當時情況，應有所作為，即
得防止危險之發生者，則因其不作為，致他人之權利受損害
，其不作為與損害之間即有因果關係，應負不作為侵權損害
賠償責任。
㈡本件原告觀音山國際山莊管理委員會向被告請求給付之損害
係污水池水管破裂溢滿造成該山莊停水、停電所需之必要修
復支出；原告等84人所請求賠償者則係因污水池水管破裂溢
滿所致停水、停電之損失，然該污水池係設置於被告所有系
爭建物，原告所主張因被告將地下室水電機房上鎖致原告無
法進出所致上揭損害是否係被告應盡之防範危險發生之義務
（以下稱保證人義務），自應予審酌之處：①被告係於94
年9月14日因買賣取得系爭建物所有權，此經被告提出建物
登記謄本為證（見本院卷第39頁），被告就此主張係原本建
商規劃為俱樂部使用，嗣因經營不善而關門，後由資產管理
公司收購，再經被告買入之情（見本院卷第19頁），為原告
所不爭執，自堪信為真實。②又原告所使用之公共設施係建
商原本規劃設置於系爭建物內，此有本院依原告聲請所調取
系爭山莊建築物使用執照在卷，且為被告所不爭執。③被告
買受系爭建物時應已知悉上揭原告使用之公共設施設置在系
爭建物內之情，然被告是否因知悉該情而負保證人義務？⑴
因原告使用之公共設施設置而得使用系爭建物之權利，固係
建商造莊建案之原始規劃，然系爭建物既係獨立與住戶所買
受之不動產之外，亦無契約約定應移由住戶全體所有或限制
建商之處分權限，則基於債之相對性原則，住戶因買受建商
出售房屋而取得使用系爭建物之權利僅存在於住戶與建商之
間，因建商處分系爭建物而取得之後手，自無負與建商相同
之供原告繼續使用系爭建物之義務；⑵原告買受系爭山莊之
建物時，其公共設施設置在當時建商所有之系爭建物，僅使
原告無庸支付額外之系爭建物使用對價，尚難認因此即使該
獨立之系爭建物買受人負擔與出賣人相同之提供義務，原告
以此主張存有類似公用地役關係，則欠缺缺壓抑買受人所有
權公用之法源基礎，並不足採；⑶另原告主張被告將俱樂部
出入門戶上鎖之情，亦屬被告身為系爭建物所有權人之管理
權合理範圍內之行為，原告既不積極取得取得系爭建物之使
用關係，僅以被告買受系爭建物內存在之公共設施即認被告
應負提供使用義務，並因此負有保證人義務，尚無所據。③
綜合以上，原告就系爭建物並無使用權源，被告並不因系爭
建物之前前手即建商提供原告使用系爭建物之權利而承繼該
義務，原告主張被告應負損害賠償責任及不得將電信總機之
電信室上鎖，並無法律基礎，其提起本件訴訟，為無理由，
應予駁回。原告就此所為假執行之聲請，亦因失所附麗，應
併予駁回，爰判決如主文第一項所示。
六、訴訟費用負擔之裁判依據：本件原告之訴為無理由，爰依民
事訴訟法第78條定之如主文第二項所示。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25
9條定有明文。本件本訴被告於本院言詞辯論終結前，對本
訴原告提起本件反訴，復核無民事訴訟法第260條所定之各
種情形存在，是本件反訴之提起，程序上自無不合，而應予
准許，先予敘明。
二、反訴原告主張：①反訴被告於系爭建物內設有自來水設備、
電力設備、電信室及自來水蓄水池等供其使用之公共設施，
占有之面積如附圖所示A部分即電信室為35.075平方公尺、
B部分即電力設備為44.55平方公尺、D部分即自來水設備
為0.8平方公尺，合計80.425平方公尺。反訴被告未經反訴
原告同意，亦無合法權源，即竊占系爭建物，反訴原告自得
依民法第767條之規定，請求反訴被告拆除上述公共設施，
並返還系爭建物予反訴原告。反訴原告購買系爭建物時並不
知屋內設有上述公共設施，乃原始取得系爭建物所有權，與
反訴被告間並無租賃關係。②又反訴被告無權占有系爭建物
，而獲有相當於租金之不當得利，致反訴原告受有無法使用
收益系爭建物之損害，反訴被告應返還其所受之不當得利予
反訴原告。故反訴被告應自94年9月14日即反訴原告取得系
爭房屋所有權時起，至完成遷讓時止，按月給付5,000元予
反訴原告。迄97年10月13日止，反訴被告已須給付185,000
元予反訴原告。③反訴被告管委會係全體區分所有權人依公
寓大廈管理條例所設立，並負責管理維護系爭山莊之公有或
共用部分，對系爭山莊之公共設施應有事實上管領力。故系
爭公寓上述之公共設施無權占有反訴原告之建物，系爭山莊
管委會自有拆除、遷讓公共設施及返還不當得利之義務；反
訴原告列系爭山莊管委會為反訴被告，訴訟上當事人適格並
無欠缺。爰依物上請求權及不當得利之法律關係提起本訴，
並聲明請求：㈠反訴被告應將座落系爭土地A、B、D部分
之地上物拆除，並返還系爭建物予原告；㈡反訴被告管委會
或住戶應給付原告185,000元，及自97年10月14日起至遷讓
設施之日止，按月給付原告5,000元；㈢訴訟費用由反訴被
告負擔。
三、反訴被告則以：①反訴原告請求遷讓系爭建物內供系爭山莊
全體住戶使用之公共設施，卻未將系爭山莊全體住戶列為被
告提起反訴，訴訟上當事人適格顯有欠缺。②系爭山莊之自
來水設備、電力設備、電信室自始即規劃設於系爭建物內，
並經主管機關核准取得建築、使用執照後設置，以供系爭公
寓住戶無償使用，無法遷讓；反訴原告既因拍賣取得爭房屋
所有權，應對系爭建物內設有公共設施之事實有所認識；復
基於維護系爭山莊全體區分所有權人之權益、社會交易及秩
序之安全性等因素，反訴原告自應承受前手之義務。又上述
公共設施係合法設置，並有高雄縣政府建設局核發使用執照
在案，故系爭山莊全體住戶就公共設施設置於系爭建物應有
地役權；倘因供役地所有權人之更迭即可拆除，與一般社會
通念有違。③另系爭山莊全體住戶於購屋時，就設於系爭房
屋內之公共設施即有無償使用之共識；故反訴原告亦不得請
求給付租金等語置辯；並聲明判決駁回原告之訴、訴訟費用
由原告負擔。
四、兩造所不爭執為本判決基礎事實
㈠系爭建物內電信室占有之面積如附圖所示A部分為35.075平
方公尺、電力設備占有之面積如附圖所示B部分為44.55平
方公尺、自來水設備占有之面積如附圖所示D部分即為0.8
平方公尺，合計80.425平方公尺。
㈡系爭山莊之自來水設備、電力設備、電信室自始即設於系爭
房屋內。
三、本院得心證之理由
㈠98年1月23日增訂公布，自98年7月23日起施行之民法第
796條之1第1項規定「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰
地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人
利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾
越地界者不適用之」，所謂「法院得斟酌公共利益及當事人
利益」，應係基於民法第148條規定行使權利，不得以損害
他人為主要目的，而權利之行使，是否以損害他人為主要目
的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家
社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利
之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚
大者，非不得視為以損害他人為主要目的，法院自得依前揭
民法第796條之1第1項之規定免為全部或一部之移去或變
更，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45
年台上字第105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。
㈡反訴原告所請求原告遷移之自來水抽水設備、地下層之電力
設備、電信設備係設置在反訴原告所有系爭建物內，上開設
備與系爭建物之關係固非上開民法第796條之1所設定「土
地所有人建築房屋逾越地界」之情形，然①前揭自來水抽水
設備、地下層之電力設備、電信設備係反訴原告之前前手即
建商售予反訴被告系爭山莊建物時之規劃設計，亦即在反訴
原告取得系爭建物所有權之前，上揭設備即存在於系爭建物
並供反訴被告使用，且反訴原告亦稱「尚未有商機可以開發
利用系爭建物，人又遠住屏東」、「請求原告（即反訴被告
）將公設（即上揭設備）遷出建物，移至其便於管理之區域
內，以免加重被告（即反訴原告）無謂之負擔」等詞（見本
院卷第23頁、第24頁），足見反訴原告請求反訴被告遷移前
揭設備之目的並非在於前揭設備存在於系爭建物內有妨礙其
現在之使用收益，僅係為避免無謂負擔；②經本院到場勘驗
發現上開設備已與系爭建物存有難以分離之現況，其機器設
備本身固可拆遷，惟管線安裝勢必重新規劃安排，此有勘驗
筆錄在卷可稽（見本院卷第73頁至第87頁），以前揭設備之
需用性，反訴被告應無稍有抽離上開設備獨立使用其建物之
空間與時間；③準此，本院斟酌反訴原告就系爭建物尚無使
用計畫，亦非其日常生活所需之經過，且前揭設備存在於系
爭建物內並供反訴被告使用之情形係反訴原告買受系爭建物
前已知之現狀，雖反訴被告遲未與反訴原告建立使用之法律
上權源，然反訴原告並不因此負保證人義務，已如前述，但
反訴被告既非故意將前揭設備設置於系爭建物，如予拆遷勢
需尋覓替代地點並重新規劃管線，以反訴被告買受系爭山莊
內建物時係建商整體規劃而將前揭設備設置於系爭建物內之
情判斷，反訴被告在可供使用之範圍內覓得替代位置之困難
度極高，且前揭設備之遷移影響反訴被告日常生活所需之水
電使用，是以反訴原告行使權利所得利益極少而反訴被告及
社會因原告權利行使所受損失相較甚大等一切情狀，認反訴
原告就此請求反訴被告遷移前揭設備非不得視為以損害他人
為主要目的，反訴原告請求反訴被告遷移前揭設備及自其買
受系爭建物起至反訴被告完成遷讓日止，按月給付相當於租
金之不當得利每月5000元部分，均無理由，應予駁回，爰判
決如主文第三項所示；④反訴原告應得類推適用民法第796
條之1第2項準用民法第796條第1項但書及第2項規定，
請求反訴被告以相當之價額購買前揭設備所占用部分之所有
權，依該規定其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請
求法院以判決定之，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之裁判依據：本件反訴原告之訴為無理由，爰
依民事訴訟法第78條定之如主文第四項所示。
參、兩造其餘攻擊防禦方法均核與上揭判斷結論不生影響，爰不
予一一論述，併此敘明。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
鳳山簡易庭法官楊智守
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
書記官曾秀鳳