臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 100年度彰簡字第237號
原 告 御善家不動產經紀有限公司
法定代理人 黃炳文
訴訟代理人 林軍 男律師
被 告 林寶蓮
訴訟代理人 呂文達
被 告 林淑惠
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國100年8月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告林寶蓮應給付原告新台幣100,000元，及自民國100年6月21
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林寶蓮負擔新台幣1,067元，餘新台幣2,133元由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告林寶蓮如以新台幣100,00
0元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為永慶不動產彰化和美加盟店，前受被告
林寶蓮委託居間，就其所有坐落彰化縣○○鎮○○○段塗厝
厝小段352地號土地，及其上同段58建號即門牌號碼彰化縣
○○鎮○○路○段○○○號建物等不動產（下稱系爭不動產）提
供買賣仲介服務。被告林寶蓮於民國100年3月3日與原告（
當時借用興城不動產經紀有限公司名義）簽立「銷售同意書
」及「委託事項變更契約書」，委託原告以新台幣（下同）
650萬元銷售系爭不動產，並變更委託價額為被告林寶蓮實
拿500萬元。嗣後系爭不動產透過原告之居間仲介尋得買主
即被告林淑惠願意以560萬元承買，買賣雙方於100年4月1日
簽立不動產買賣契約書。依不動產買賣契約書第12條第5項
約定，被告林寶蓮應給付原告之仲介費用，應由買方即被告
林淑惠自買賣價款60萬元中扣除相關費用後給付原告，尚欠
30萬元未給付。詎被告卻以系爭不動產買賣存有爭議為由，
互推責任。惟被告林寶蓮出售系爭不動產已實拿500萬元，
原告嗣後退還被告林寶蓮辦理自用住宅結稅款10萬元，並代
墊土地及建物鑑測等費用31,300元、土地增值稅172,500元
、補貼利息990元共304,801元。而本件買賣如有瑕疵擔保責
任，依法應由賣方即被告林寶蓮負擔，原告為仲介公司，於
法並無代替賣方負瑕疵擔保責任之理，原告並未拋棄對被告
林寶蓮之服務報酬請求權，倘認原告不得請求賣方服務報酬
，則本件買賣之居間促成，原告形同作白工，並形同變相將
瑕疵擔保責任轉由仲介公司全部負擔，顯與法理不符。爰依
居間之契約關係，先位之訴請求被告林寶蓮給付30萬元服務
報酬。㈡又被告林寶蓮原為應給付原告仲介費之義務人，被
告另於契約約定仲介費用應由被告林淑惠自買賣價款中給付
。爰依契約關係，備位之訴請求被告林淑惠給付30萬元等語
。並為先位聲明：㈠被告林寶蓮應給付原告30萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡
請依職權宣告假執行。及備位聲明：㈠被告林淑惠應給付原
告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息。㈡請依職權宣告假執行。
二、被告方面：
㈠被告林寶蓮則以：依原告與被告林寶蓮約定，被告林寶蓮是
實收500萬元價金，其餘費用原告必須負擔。原告總共賣560
萬元，60萬元係原告之仲介費，被告林寶蓮已經付清，不知
道原告與被告林淑惠如何約定。被告林寶蓮是按照所有權狀
賣整筆土地，不是按坪數計算價金，不應該由被告林寶蓮負
擔仲介費。至於原告退還被告林寶蓮之10萬元，係原告自己
辦理，其表示有賺錢，10萬元要給被告林寶蓮，被告林寶蓮
並未強迫原告退款等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告林淑惠則以：原告請求的30萬元不是仲介費，係被告林
淑惠支付土地總價560萬元，扣除實付賣方之500萬元，剩餘
60萬元差價的一部分，該30萬元係約定在系爭不動產買賣契
約書之付款期別中。當初被告林淑惠委託原告居間仲介承買
系爭不動產，並支付業務獎金（即服務報酬）58,000元。因
被告林淑惠高於委託底價承買，故在簽立不動產買賣意願書
時，被告林淑惠特別強調土地面積478平方公尺，所以原告
居於有差價空間，就代表被告林寶蓮承諾被告林淑惠所承買
系爭土地鑑界面積為478平方公尺。嗣系爭不動產過戶完成
後，被告林寶蓮收取款項，但因未鑑界，所以原告之業務人
員 王錫章 表示願負責鑑界結果之差價（即系爭不動產買賣契
約書之付款期別，完稅款中之面額30萬元支票1張）與被告
林淑惠簽立約定書。嗣後經彰化縣和美地政事務所複丈結果
，系爭土地面積短少27平方公尺，還不足賠償損失被告林淑
惠之損失316,305元（560萬元÷478平方公尺=11,715元/平
方公尺，27平方公尺×11,715元=316,305元）。原告違反上
開約定，且未善盡調查報告義務，處理仲介事務顯有過失，
其請求被告林淑惠給付30萬元，為無理由等語置辯。並聲明
：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免予
假執行。
三、得心證之理由：
㈠查原告其原為永慶不動產彰化和美加盟店，受被告林寶蓮委
託居間，就系爭不動產提供買賣仲介服務。被告林寶蓮於10
0年3月3日與原告（當時借用興城不動產經紀有限公司名義
）簽立「銷售同意書」及「委託事項變更契約書」，委託原
告以650萬元銷售系爭不動產，並變更委託價額為被告林寶
蓮實拿500萬元。嗣後系爭不動產透過原告之居間仲介，由
被告林淑惠以560萬元購買，並於100年4月1日簽立買賣契約
書等事實，業據其提出銷售同意書、委託事項變更契約書、
不動產買賣契約書等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真
實。
㈡次查，原告主張依不動產買賣契約書第12條第5項約定，被
告林寶蓮出售系爭不動產實拿500萬元，餘款60萬元於扣除
相關代墊之費用後為本件服務報酬，被告林寶蓮已實拿500
萬元，原告嗣後並退還被告林寶蓮辦理自用住宅結稅款10萬
元等事實，為被告林寶蓮所不爭執，應堪認為真實。惟原告
主張被告林寶蓮應給付仲介費之事實，則為被告林寶蓮所否
認，並以前揭情詞置辯。查依原告所提不動產買賣契約書第
12條第5項約定「賣方實際取得價金新台幣伍佰萬元整，尚
存新台幣陸拾萬元整支付本案土地之土地增值稅、土地鑑界
費用及仲介費．．．」。則被告林寶蓮依約定既係實拿500
萬元，其餘價金為原告應代為支付之費用及原告之仲介費，
而被告林寶蓮實際收取510萬元，故原告主張超過500萬元之
10萬元係被告林寶蓮應給付原告之仲介費之一部分，應為可
採。又被告林淑惠應給付之560萬元價金，已給付530萬元，
其中500萬元由被告林寶蓮實拿，另30萬元交付原告，而尚
未給付之其餘30萬元，則由被告林淑惠簽發以原告為受款人
之支票交付代書保管，並與原告約定待土地鑑界完成，且面
積無誤時，再由仲介公司收訖，若面積有誤時，則由仲介公
司與被告林淑惠互為找補，依買賣總價額換算土地面積等情
，有被告林淑惠所提支票及約定書為憑，且為原告所不爭執
。故被告林寶蓮除應給付原告依約實拿500萬元以外之10
萬元外，其餘仲介費應依原告與被告林淑惠之約定，而認定
是否應由被告林淑惠給付差額。至於原告雖主張系爭土地測
量後面積短少，應由被告林寶蓮負瑕疵擔保責任云云，惟此
與原告與被告林寶蓮、原告與被告林淑惠之約定不符，尚不
可採。
㈢復查，原告主張被告林寶蓮原為應給付原告仲介費之義務人
，被告另於契約約定仲介費用應由被告林淑惠自買賣價款中
給付，故被告林淑惠尚應給付仲介費30萬元之事實，為被告
林淑惠所否認，並以前揭情詞置辯。查被告林淑惠辯稱系爭
土地登記面積為478平方公尺，經彰化縣和美地政事務所複
丈結果為451平方公尺之事實，業據其提出彰化縣和美地政
事務所100年5月30日函為證，且為原告所不爭執，應堪認為
真實。是依前述原告與被告林淑惠就系爭土地測量後面積短
少，由原告與被告林淑惠按換算土地面積互為找補之約定，
堪認被告林淑惠辯稱系爭土地面積短少27平方公尺之價值為
316,305元（560萬元÷478平方公尺=11,715元/平方公尺，2
7平方公尺×11,715元=316,305元），其不必再給付該30萬
元予原告等語，應屬有據。又前揭被告林淑惠所提支票影本
及約定書已記載未給付30萬元之原因，及原告與被告林淑惠
就面積誤差之約定內容甚明，原告聲請訊問證人即代書鄭惠
容，亦無調查之必要。故原告依契約約定，請求被告林淑惠
給付30萬元，為無可取。
㈣綜上所述，本件原告先位之訴，依居間契約關係，請求被告
林寶蓮給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年6月21
日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由
，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原
告備位之訴，依契約關係請求被告林淑惠給付30萬元及遲延
利息，為無理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告林
寶蓮部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就
原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額
，宣告被告林寶蓮預供擔保，得免為假執行。又原告其餘之
訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年8月23日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官羅秀緞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年8月25日
書記官吳政峯