臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第1318號
原 告 張邦遠
訴訟代理人 盧建宏 律師
複代理人 簡長輝 律師
被 告 中嘉食品科技有限公司
法定代理人 鄭淳惠
被 告 連國廷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年3月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告中嘉食品科技有限公司應將門牌號碼桃園市○○區○○路○
○○號房屋遷讓返還原告。
被告中嘉食品科技有限公司、連國廷應自民國一○四年十月一日
起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣叁拾萬
元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告中嘉食品科技有限公司（下稱被告中嘉公司）經合
法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告中嘉公司前於民國101年10月1日邀同被告
連國廷為連帶保證人，向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○
路○○號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房店屋租賃契約書1
紙（下稱系爭租約），約定租賃期間自101年10月1日起至
104年9月30日止，租金每月新臺幣（下同）20萬元，押租
金60萬元， 嗣伊 因租期過長且押租金僅收到20萬元，欲更改
租約內容，惟經被告二人反對而作罷。又系爭租約第6條約
定：「租約屆滿前三個月，甲方（本院按即原告）需通知是
否願意繼續承租房子與乙方（本院按即被告中嘉公司），乙
方需表示是否繼續承租。乙方於租期屆滿後，除經甲方同意
繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方
，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時交還房屋，甲方
每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止
，乙方及連帶保證人丙方（本院按即被告連國廷）絕無異議
，若甲方未在租約屆滿前三個月通知則不在此限」。現系爭
租約業已屆期，伊復曾於系爭租約屆滿前3個月即104年6
月3日寄發存證信函予被告二人表示不再續租，然被告二人
均不理予理會，於系爭租約屆滿後仍繼續使用系爭房屋，拒
不搬遷，為此，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語
，並聲明：（一）被告中嘉食品科技有限公司應將系爭房屋
遷讓返還原告；（二）被告中嘉食品科技有限公司、連國廷
應自104年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連
帶給付原告100萬元；（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊固有收到原告寄送之存證信函，然伊希望能繼
續承租系爭房屋，且伊亦不認同原告請求伊給付違約金等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告中嘉公司前向伊承租系爭房屋，並邀同被告連
國廷為連帶保證人，並簽有系爭租約1紙，而原告亦曾於系
爭租約屆至前3個月即即104年6月3日已通知被告二人租
約屆滿即不再續租，而系爭租約於104年9月30日屆滿後，
被告中嘉公司使用迄今尚未搬遷等情，業據其提出與所述相
符之系爭租約、房租收據、系爭房屋使用執照及桃園府前郵
局第690號存證信函等件為證（見本院卷第11頁至第18頁、
第24頁至第25頁），且為被告二人所不爭執（見本院卷第38
頁、第56頁及反面），自堪信為真實。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條前段定有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關
係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以
不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所
明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂
約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他
相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91
年度台上字第221號判決意旨參照）。經查，系爭租約第6
條約定：「租約屆滿前三個月，甲方需通知是否願意繼續承
租房子與乙方，乙方需表示是否繼續承租。乙方於租期屆滿
後，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照
原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即
時交還房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議，若甲
方未在租約屆滿前三個月通知則不在此限」等語（見本院卷
第12頁至第13頁），是兩造間既有原告可於租期屆滿前三個
月通知是否續租之約定，且如前述，原告亦遵期於系爭租約
租期屆滿前3個月即104年6月3日通知被告二人表示不再
續租之意，揆諸前開說明，兩造間之租賃關係於104年9月
30日租期屆滿而消滅，縱被告於租約屆期後逕自匯款予原告
，仍不生默示更新之效力。準此，原告依系爭租約第6條規
定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有理，應予准許。
五、次按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定
之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不
履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得
依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預
定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定
其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害；賠償總額預定性
之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害
賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性
違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金
外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他
債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院99年
度台上字第1257號判決、102年度台上字第1563號判決意旨
參照）。又約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當
之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一
般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟
酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意
思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求
返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（最高
法院79年台上字1915號判例意旨可參）。經查，觀諸系爭租
約第6條所載：「甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違
約金至遷讓完了之日止」等語之文義，並未記載該違約金係
屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償
總額預定性之違約金無疑。本院審酌系爭租約之租賃期間為
3年，每月租金為20萬元，承租人即被告中嘉公司於租約終
止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、
所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然衡以
近年國內整體經濟景氣非佳，並處於存款低利率之狀況，原
告所受損害難謂重大等情，認原告請求按租金5倍計算之違
約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金1.5倍計算，即按月
為30萬元為適當（計算式：20萬元×1.5＝30萬元），又被
告連國廷就系爭租約擔任被告中嘉公司之連帶保證人，自應
就此部分違約金負連帶之責。從而，原告請求被告二人自租
期屆滿翌日即104年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月連帶給付原告30萬元之違約金，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告中嘉公司
遷讓返還系爭房屋；被告二人應自104年10月1日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告30萬元，均有理由
，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：
本本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告
假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據
，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。
中華民國105年4月14日
桃園簡易庭法官張永輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月15日
書記官陳智仁