臺灣新北地方法院105年度訴字第1242號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第1242號民事判決

裁判日期：民國105年11月17日

裁判案由：返還價金等

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第1242號原告 周天全 訴訟代理人 趙元昊 律師
洪若純 律師被告 黃淑英
黃淑美 黃俊誠 共同訴訟代理人 鐘耀盛 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃淑英應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一○五年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃淑美應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一○五年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃俊誠應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一○五年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔分百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告黃淑英如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告黃淑美如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告黃俊誠如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第
2項分別定有明文。本件原告聲請支付命令視為起訴原訴之聲明為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）326萬4000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息（見支付命令卷第2頁）。嗣於民國105年10月6日具狀變更訴之聲明為：被告應各給付原告76萬1600元，及自支付命令送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第145頁）。經核原告所為訴之變更與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○弄○○○號房屋（即新北市○○區○○段○○○○號，權利範圍全部）及其基地即新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍4分之1）【以下合稱系爭房地】原為被繼承人 賴麗照 所有，其有5名子女即訴外人 孫文容 、 孫彤瑩 及被告，為同母異父之兄弟姐妹。賴麗照死亡後，系爭房地為上開5人繼承而公同共有，已辦理繼承登記。嗣由被告依土地法第34條之1第1項、第4項、第5項規定，將系爭房地售予原告，兩造先於104年10月
2日簽訂第1份不動產買賣契約書（以下簡稱原契約），約定總價金680萬元，並依法通知孫文容、孫彤瑩是否行使優先承購權。惟因孫文容、孫彤瑩來函告知系爭房地為凶宅，兩造重新商議後，於104年12月15日簽訂第2份不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約），約定總價金450萬元。
㈡、原契約「交款紀錄」記載原告已付被告簽約款163萬2000元（即每人54萬4000元），實際僅付97萬9200元，係因被告同意讓利原告之故，且兩造約定繼續沿用於系爭契約，故於系爭契約未如原契約有交款紀錄之記載。易言之，被告同意實拿約定總價之6成價金，其餘4成讓利給原告，若孫文容、孫彤瑩行使優先承購權，應依契約所載價金付款給被告，被告則同意由原告收款，其中4成之價差即讓利之意。是依原契約總價680萬元分配給5名繼承人（即被告與孫文容、孫彤瑩），每人各可得136萬元，6成即係81萬6000元，以百分之40計算簽約款為每人32萬6400元，故原告於簽訂原契約時才會實際支付被告共97萬9200元。兩造事後重簽系爭契約，總價降為450萬元，5名繼承人各可取得90萬元，6成為54萬元，但因系爭房地有漏水，屋況甚差，且為凶宅，屋內還有祭祀公媽須請走等情事，經仲介居中協商後，被告同意以整數50萬元計算，與90萬元之價差即為被告給原告之讓利。然被告事後拒不履約，系爭房地亦已由孫文容行使優先承購權而取得，被告顯已無法將系爭房地移轉登記予原告，原告邀請被告商議和解亦未獲置理。被告拒絕將孫文容所付價金交給原告，自屬違約。而不論是無人行使優先承購權而由原告取得系爭房地，或有人行使優先承購權致原告無法取得系爭房地，被告都應依兩造約定讓利給原告，絕不可能在有人行使優先承購權後，被告只要將已收款項退還給原告即可了事，讓原告花費勞力、時間、費用（諸如仲介費、代書費等）卻白忙一場。是依系爭契約第10條約定，被告各應退還原告已付款項54萬4000元，加計同額之損害賠償54萬4000元，並扣除被告於訴訟過程中返還原告97萬9200元（即每人返還32萬6400元），共計各應給付原告76萬1600元。
㈢、為此，爰依系爭契約第10條約定提起本訴等情。並聲明：⒈被告應各給付原告76萬1600元，及自支付命令送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依原契約第1條約定，系爭房地總價金為680萬元，第1期簽約款為272萬元，故5名繼承人可各分得54萬4000元，被告應得共計163萬2000元。然原告實際僅給付97萬9200元，每人僅可分得32萬6400元，與原契約約定不符，足見原契約因必要之點意思表示未達成一致，顯無由成立。又系爭契約將總價金降為450萬元，應係廢棄原契約之意思，而以系爭契約為準，惟未記載交款紀錄，付款數額之意思表示亦不一致，系爭契約亦無由成立。況原告亦不能以原契約僅付之97萬9200元為據，請求被告賠償326萬4000元。另孫文容合法行使優先承購權，被告並無不賣或不照約定履行之情形，自無系爭契約第10條約定適用之餘地等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房地原為賴麗照所有，賴麗照於103年3月23日死亡後，由繼承人即孫文容、孫彤瑩及被告公同共有並於103年10月2日辦理繼承登記【見本院卷第63頁反面、第126頁、第
135頁、第136頁，並有支付命令卷第11至16頁、本院卷第70至75頁所附之系爭房地異動索引各1份、系爭房地所有權狀各3份為證】。
㈡、被告依土地法第34條之1第1項、第4項、第5項規定，將系爭房地售予原告，並先後於104年10月2日、104年12月15日簽訂原契約、系爭契約各1份【見本院卷第63頁反面、第126頁、第127頁、第136頁，並有本院卷第37至44頁所附之原契約、系爭契約各1份為證】。
㈢、孫文容、孫彤瑩及被告於105年1月21日在本院板橋簡易庭調解成立，由孫文容單獨取得系爭房地所有權，並於105年
2月21日前給付被告各90萬元，業於105年4月27日辦理登記【見本院卷第63頁反面、第127頁、第136頁，並有本院卷第66至75頁、第91至92頁所附之系爭房地登記第一類謄本、異動索引、本院板橋簡易庭104年度板調字第233號調解筆錄各1份為證】。
㈣、原告於簽訂原契約時支付被告簽約款97萬9200元（即每人32萬6400元），嗣已由被告如數返還原告【見本院卷第127頁、第136頁、第148頁反面】。
四、本院得心證之理由：
㈠、請求依據之判斷：⒈按「本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款，經賣方
定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如賣方不賣或不照約定履行應盡義務時除應將已收價款如數退還予買方外，另賠償所收價款同額之損害金予買方後，本約方得解除，各無異議。」，系爭契約第10條定有明文（見支付命令卷第20頁）。本件原告係以系爭契約第10條約定為其訴訟標的（見本院卷第20頁、第63頁），細繹該條款內容可知，原告請求被告返還已收價款及賠償同額損害金，應係以「被告不賣」或「被告不照約定履行應盡義務」為要件。
⒉經查，系爭房地係因孫文容行使優先承購權，經孫文容、孫
彤瑩及被告於105年1月21日在本院板橋簡易庭調解成立，由孫文容給付被告各90萬元後單獨取得系爭房地所有權，業如前述（參兩造不爭執之事項㈢），足見被告並非事後反悔拒絕出售系爭房地予原告，而係因不可歸責於被告之事由（即其他共有人行使優先承購權）致無法出售系爭房地予原告，應不符合「被告不賣」之要件。又按「一、本物件係公同共有，依據土地法第34條之1第1項、第4項、第5項處分公同共有物，不動產現況由買方自行概括承受，賣方不負物的瑕疵擔保及現況點交等責任。二、若有他共有人主張優先承購權，因賣方已將產權售予買方，且已收取買方款項，所以他共有人給付價金由買方收取，與賣方3人無關。…」，系爭契約第14條定有明文（見支付命令卷第20頁）。是以如有系爭房地共有人行使優先承購權，共有人原應給付被告之價金應由買方即原告收取，此當屬賣方即被告依系爭契約所應負之義務甚明。然兩造均不爭執孫文容已各付90萬元予被告，業如前述（參兩造不爭執之事項㈢），可見系爭房地原共有人行使優先承購權後所付之價金未由原告取得，且經原告催告後被告仍未履行，亦有存證信函1份在卷可稽（見支付命令卷第22至27頁），堪認被告確有未依系爭契約約定履行應盡義務之違約情事無訛。故原告依系爭契約第10條約定而為請求，自非無據。
㈡、給付數額之判斷：本件原告主張被告應各給付76萬1600元，無非係以原契約記載原告已付簽約款163萬2000元（即每人各54萬4000元）應予返還，加計同額之損害賠償，再扣除被告返還原告實際所付款項97萬9200元（即每人各32萬6400元），為其主要論據【計算式：544000＋000000－000000＝761600】。本院析述如下：
⒈返還已付款項部分：
原契約交款紀錄雖記載原告於104年10月2日簽約時給付被告共計163萬2000元（即每人各54萬4000元）（見支付命令卷第17頁），然原告於簽訂原契約時實際僅付款97萬9200元，此為兩造所不爭執，業如前述（參兩造不爭執之事項㈣）。故原告得請求被告返還之已付款項，應以其實際所付數額為限，非以原契約所記載之數額為據甚明。又兩造亦不爭執被告已將原告所付之97萬9200元全數返還原告一事（參兩造不爭執之事項㈣），故就已付款項部分，被告均已返還，原告以付款紀錄所載之163萬2000元數額請求返還，即難認有據，不能准許。
⒉損害賠償部分：
按「（第1項）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。（第2項）違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條、第
252條分別定有明文。又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。且不問違約金之作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有民法第252條規定之適用（最高法院70年度台上字第3796號、71年度台上字第2223號判決意旨參照）。至違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。經查，系爭契約第10條第
2項約定賣方違約時應賠償已付款項同額之損害金，且未敘明屬懲罰性質，揆諸前揭說明，即應為損害賠償總額預定性質之違約金。次查，原告主張兩造簽訂原契約時，原係約定被告各對原告讓利4成，嗣簽訂系爭契約時，則約定被告各對原告讓利40萬元等節，業據其聲請傳喚證人即仲介 陳桂銘 、證人即地政士 許子暘 均於本院105年8月22日言詞辯論期日結證綦詳（見本院卷第108至110頁），並有證人許子暘當庭提出由兩造簽名蓋章之協議書1紙附卷為憑（見本院卷第117頁），堪認原告主張讓利之事實應非子虛，當屬可信。是以原告因被告違約所生之損害，應係其無法取得被告讓利之120萬元【計算式：400000×3＝0000000】。本院審酌原告實際所受損害、被告違約之情節、兩造之社會經濟狀況，兼衡兩造基於私法自治、契約自由原則，盱衡兩造之履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，而簽訂系爭契約應予尊重，堪認原告主張以163萬2000元（每人各54萬4000元）計算違約金作為損害賠償，容有過高，應酌減為
120萬元（即每人各40萬元），方屬適當。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。是以原告主張以支付命令送達翌日起算法定遲延利息，即屬有據。從而，原告依系爭契約第10條約定，請求被告各給付40萬元，及自105年3月11日（支付命令係於105年3月10日送達被告，見支付命令卷第37至39頁所附之送達證書3紙可稽）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開金額範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許（按民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行之規定，係以各別判決所命給付之金額或價額為準，故以一訴主張數項標的與共同訴訟，其合併判決者，應合併計算其金額或價額，臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號結論參照）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第
392條第2項，判決如主文。中華民國105年11月17日
民事第四庭法官賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中華民國105年11月17日
書記官李逸翔