臺灣臺北地方法院小額民事判決 105年度店小字第1158號
原 告 陳志安
陳怡妏
被 告 林韋呈
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年2月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬參仟元，及自民國一百零六年一月十
三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸萬參仟元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民
事訴訟法第10條第2項定有明文。本件系爭不動產所在地為
新北市新店區，本院自有管轄權。次按，被告經合法通知，
未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列
各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先
敘明。
二、原告起訴主張：
原告於民國103年10月12日經訴外人永慶房屋仲介股份有限
公司（下稱永慶房屋）仲介，向被告購買門牌號碼新北市○
○區○○街○○○巷○○號15樓之房屋（下稱系爭房屋），於同
年11月17辦理移轉登記，同年11月22日完成交屋，並於104
年3月22日入住系爭房屋。因近日連日陣雨、颱風發現次臥
外牆靠窗處有滲漏水情形，造成牆壁發霉、油漆剝落。經建
商土木技師進行確認後，得知係因系爭房屋興建時施工不當
所造成之瑕疵。詎被告自買賣磋商階段至交屋，皆未提及有
滲漏水瑕疵等情，然系爭建物發生滲漏水現象足以減少其原
本應有之價值。詎被告經通知後均置之不理，故原告於105
年8月2日以存證信函請求被告減少價金。上開漏水經估價
修繕費用約需新臺幣（下同）6萬3,000元，因而請求被告
減少價金6萬3,000元。爰依物之瑕疵法律關係，提起本件
訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告6萬3,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
；㈡願供擔保請准予假執行之宣告。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳
述。
四、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定。又民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（
最高法院著有17年上字第917號判例可資參照）。是請求履
行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外
，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明
其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為
舉證責任分配之原則（最高法院43年台上字第377號判例意
旨參照）。次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第
373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕
疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但
減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保
其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵
，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條定
有明文。復依民法第360條前段、第364條第1項規定，買
賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約
或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；買賣之物，僅
指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減
少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。又所謂物之瑕疵
係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人
之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即
為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物
所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬
之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。第按，
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責；買受人應按物之性質，依通常程序從
速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕
疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依
通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不
能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通
知者，視為承認其所受領之物，第355條第1項、第356條
第1、2、3項分別定有明文。本件原告主張系爭房屋有瑕
疵，依民法第359條規定，請求減少價金，自應就系爭建物
存在瑕疵，且導致系爭房屋價值減損，而被告應負瑕疵擔保
之事由乙節，負舉證責任。
㈡經查，原告主張其在103年10月12日向被告購買系爭房屋，
於同年11月27日完成移轉登記，而系爭房屋外牆現有漏水情
況等情，業據提出不動產買賣契約書、不動產說明書、標的
物現況說明書、存證信函、建物登記第一類謄本、土地登記
第一類謄本等為證，而被告於相當時期受合法通知，無正當
理由未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀答辯供本院審酌
，準此，系爭房屋存在前揭瑕疵乙情，洵堪認定。復衡諸一
般社會交易觀念，購屋者於購買房屋時，無不期望所購買之
房屋能夠提供適宜居住使用之條件。抑且，漏水乙情除已居
住於系爭房屋長達一段期間，或交屋時有雨之情形外，係無
從立即檢查發現該漏水瑕疵。再觀諸系爭標的物現況說明書
第8項「建物現況是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，
可知締結契約當時被告所告知之系爭房屋狀況並不包含滲漏
水乙情。參以房屋主要功能除居住使用外，亦屬保值資產，
具有重要交換價值，是系爭房屋於原告承買時存有漏水之瑕
疵，該漏水之瑕疵縱無立即危及居住安全，然該瑕疵之存在
，仍將使系爭房屋之交換價值產生貶抑，故原告主張上開漏
水情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保
責任，依前揭規定，原告請求被告返還系爭房屋所減少之價
金，自屬有據。
㈢經查，系爭房屋於101年3月20日第一次登記，該屋屋齡迄
今約4年，而系爭房屋存在瑕疵已如前述，依估價單估算，
系爭房屋修復項目、費用等計算如下：①鋁窗牆角打除（1
式，單價8,000元）：8,000元；②鋁窗溝內灌漿（2式，
單價12,000元）：1萬2,000元；③外牆打除填補泥作（1
式，單價15,000元）：1萬5,000元；④外牆防水塗刷（1
式，單價9,000元）：9,000元；⑤高空施工（1式，單價
5,000元；5,000元）：5,000元；⑥批土粉刷油漆（1式
，單價7,500元；7,500元）⑦拆除垃圾清運（1式，2,50
0元；2,500元）⑧傢俱保護搬移（1式，1,500元；1,50
0元）⑨清潔（1式，2,500元；2,500元），共計6萬3,
000元（參見本院卷第24頁）。原告主張修復之工程項目及
費用，均與修復系爭房屋之漏水瑕疵有關，並無明顯重大瑕
疵或不當之處。又系爭房屋建造迄今僅4年之久，故原告執
上開估價單之修復明細請求被告據此減少系爭房屋之價金，
供作認定修復或減價之依據，尚屬合理。綜上，原告所購買
之系爭房屋有前揭所述漏水之瑕疵，而須除去此瑕疵，原告
以系爭房屋漏水修繕費用6萬3,000元作為減少價金之標準
，洵屬有據。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其
他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限
者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週
年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項
前段、第203條分別定有明文。準此，原告請求6萬3,000
元自起訴狀繕本送達翌日即106年1月13日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，洵屬有據。
六、從而，原告依物之瑕疵之法律關係請求被告給付6萬3,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年1月13日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43
6條之20條規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條
第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第二項所示金額。
中華民國106年3月28日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
第一審登報費400元
合計1,400元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
，並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令
及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體
事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提
合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上
訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月28日
書記官陳尚鈺