裁判字號：最高法院95年台上字第2955號民事判決
裁判日期：民國95年12月28日
裁判案由：請求清償債務
最高法院民事判決九十五年度台上字第二九五五號上訴人甲○○訴訟代理人 謝思賢 律師被上訴人乙○○
丙○○
丁○○
戊○○己○○○
庚○○上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國九十五年三月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第六四號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段九十三之九地號，面積二四九四‧二平方公尺土地（下稱系爭土地），為訴外人 劉璋盛 及 蔡慶雲 等人共有（劉璋盛於民國八十四年八月十六日死亡，由被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○○、庚○○繼承）。被上訴人就系爭土地有應有部分，每人各為二百二十五分之一。三興建設股份有限公司（下稱三興公司）欲依土地法第三十四條之一之規定購買全部土地，而於八十九年六月二十一日與被上訴人簽立土地買賣契約及補充協議書（下稱系爭買賣契約），約定以每坪新台幣（下同）二十六萬元價格購買，於簽約時給付被上訴人第一期款三百四十五萬八千七百七十三元，第二期款約定於共有人之人數及應有部分達三分之二以上與伊簽訂買賣契約之日起二週內給付。惟九十三年五月間其他共有人另依土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，以每坪十八萬元價格出賣予訴外人 束崇萬 、 束崇政 ，且已辦妥所有權移轉登記，被上訴人並已領取其應得之買賣價金一千一百二十五萬七千九百五十三元。被上訴人對於三興公司就雙方土地之買賣已不能給付，應將其所受領之價金返還予三興公司。三興公司於九十三年七月二十一日將該債權讓與伊，並通知被上訴人，伊得請求被上訴人返還其中二百八十三萬八千四百八十元等情，爰依不當得利、債權讓與及民法第二百二十五條第二項之法律關係，求為命被上訴人連帶給付二百八十三萬八千四百八十元並加付法定遲延利息之判決。（第一審判命被上訴人連帶給付一百三十三萬零三百二十九元本息，駁回上訴人其餘之訴，兩造各就其敗訴部分，提起第二審上訴，原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起第三審上訴）。
被上訴人則以：三興公司於訂約後，違反系爭買賣契約第九條之約定，迄未依土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，尋求他共有人，完成系爭土地全部買賣之協議。而伊接獲其他共有人 蔡慶福 等人通知領取土地買賣價款後，已於九十三年六月四日及同年月二十四日，依買賣契約第六條後段約定，以存證信函通知三興公司以伊名義行使優先承買權，然三興公司置之不理，致伊給付不能，經伊通知三興公司解除買賣契約並沒收已付之定金，三興公司已無系爭買賣價金債權可讓與上訴人，上訴人之請求自非有據等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為命被上訴人連帶給付一百三十三萬零三百二十九元本息之判決，改判駁回上訴人此部分之訴，並駁回上訴人之上訴，無非以：系爭買賣契約第六條第二項約定：「本合約在乙方（指被上訴人）尚未符合土地法第三十四條之一規定人數簽署完成前，如有其他未簽署之共有人依土地法第三十四條之一規定將共有物出售予第三人時，乙方應立即通知甲方（即三興公司），並同意甲方得以其名義行使優先承買權」。又第二條第一項第㈡款約定：「第二期款，於乙方簽署人數及持分達三分之二以上之日起二週內，乙方各自分別備妥移轉登記所有文件並用印完善交付甲方同時，甲方應給付乙方新臺幣貳仟伍佰玖拾肆萬捌佰元整。並按乙方應繼分比例分別向乙方各共有人給付」。準此，被上訴人須於三興公司依土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，獲有系爭土地共有人人數及應有部分合計逾三分之二以上之同意，完成系爭土地全部買賣時，始得請求三興公司給付第二期款；若有其他共有人欲將其應有部分出售予其他人，被上訴人則賦予三興公司藉其名義行使優先購買權。是三興公司於有其他共有人出賣其應有部分時，如經被上訴人通知後，即應踐行前揭事項，以完成雙方買賣之協議，否則被上訴人無從請求三興公司給付其餘價款。是如未簽署買賣契約之他共有人依土地法第三十四條之一規定，出賣其應有部分予第三人時，三興公司如獲被上訴人通知，即有以其名義行使優先承買權之義務。查訴外人蔡慶福等他共有人業依土地法第三十四條之一第一項、第五項之規定，與訴外人束崇萬、束崇政訂立買賣契約，並於九十三年六月一日以存證信函通知被上訴人，被上訴人在同年六月四日即以存證信函之副本通知三興公司，復於同年六月二十四日再以存證信函通知三興公司，應於接獲其通知五日內出面協商，否則依合約第四條、第六條及第九條第二項之規定，視為違約，並自動解除契約等語，堪認被上訴人已依系爭買賣契約第六條第一項第㈡款及時通知三興公司應以其名義對於蔡慶福等他共有人行使優先購買權。三興公司收受前揭通知，既知應對蔡慶福等他共有人行使優先購買權，竟置若罔聞，且復與早已與三興公司成立買賣之他共有人 蔡張煉 等人解除買賣契約，足認三興公司並無依約行使優先承購權之意願，其有違反系爭買賣契約第九條之約定甚明。次查被上訴人通知三興公司以其名義對於蔡慶福等他共有人行使優先承購權通知後，三興公司需在系爭土地移轉登記與束崇萬、束崇政前，行使優先承購權，否則無從主張優先承購權，故系爭買賣契約應屬定期行為。又依系爭買賣契約第九條第二項之約定，如三興公司違反契約義務，被上訴人曾以相當時間通知三興公司限期履行，倘三興公司未履行，被上訴人即得解除契約。而系爭土地在九十三年七月二十二日移轉登記為束崇萬、束崇政所有，被上訴人於同年六月四日以存證信函副本通知三興公司，三興公司於同年六月十一日收受時，即應履行其行使優先承購權之義務，但三興公司自受催告時起，經過十餘日，迄未行使，應認被上訴人已酌留相當期限，況被上訴人在同年月二十四日再度通知三興公司依約行使優先承購權，否則自動解除契約後，三興公司於同年七月二十二日系爭土地移轉登記與束崇萬等人之前仍未行使優先承購權，致雙方所締結之系爭買賣契約目的無法達成，自無待再為催告即已發生契約解除之效果，被上訴人依約並沒收三興公司所繳之價金作為違約金。末查三興公司若如期履行，被上訴人可得享之利益為六百零三萬五千九百十三元，三興公司因違約，被上訴人解除契約，沒入三興公司所繳價金三百四十五萬八千七百七十三元作為違約金，並未過高，毋須酌減。三興公司所繳價金三百四十五萬八千七百七十三元既經被上訴人作為違約金而沒入，已無系爭買賣價金債權可讓與上訴人。從而，上訴人依民法第二百二十五條、債權讓與及不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶給付二百八十三萬八千四百八十元本息，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地法第三十四條之一所定優先承買權行使之通知，不僅應將相關價格及條件通知有權行使之一方，更應將決定出售之共有人姓名、地址併予通知，俾便有權行使之一方能以書面通知決定出售之土地共有人。查被上訴人於九十三年六月四日通知上訴人之存證信函副本，僅記載其等已與三興公司簽立買賣契約，其他共有人出售整筆土地，非其等意願，如因此造成與三興公司之糾紛或賠償間題，與其等無關（見一審卷㈠第一二七頁）；又同年月二十四日通知上訴人之存證信函，僅通知三興公司應「出面協商」云云（見一審卷㈠第一二九頁），均無通知三興公司須履行行使優先承買權義務；且上開函件，亦未敘及蔡慶福等他共有人出售全部共有土地與束崇萬、束崇政之價格及條件，原審逕認被上訴人已依約履行其通知三興公司行使優先購買權，而三興公司未履行該項義務，係違反系爭買賣契約第九條之約定，為不利上訴人之認定，已有未合。次按契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第二百五十四條及第二百五十五條之規定自明。系爭買賣契約第九條第㈡項約定:「甲方（即三興公司）全部或一部分不依時履行其他合約義務時，如逾期經乙方（即被上訴人）定相當期間催告限期履行，仍不給付時，乙方得解除契約並沒收甲方已繳價款以為賠償」（見一審卷㈠第四二頁）。依此約定，三興公司不履行其他合約義務，被上訴人仍須定相當期間催告其履行，逾期未履行，始得解除契約，如上所述，被上訴人是否已定相當期間催告三興公司行使優先承買權，既待查明，原審以系爭買賣契約為定期行為，認被上訴人無待催告，即得解除契約為由，而為上訴人敗訴判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年十二月二十八日
最高法院民事第二庭
審判長法官蕭亨國
法官陳淑敏法官葉勝利法官簡清忠法官王仁貴本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年一月十七日
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