臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
101年度新簡字第199號
原 告 劉慧真
訴訟代理人 謝 陳玉卿
被 告 張老造
林莉樺 即 林月香
上二人共同
訴訟代理人 蘇暉 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於中華民國101年9月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告張老造應將門牌號碼為臺南市善化區茄北里151之14號房屋
騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國99年7月起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月
連帶給付原告新臺幣4,000元。
訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹拾柒萬柒仟參佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
(一)原告於民國(下同)91年與被告簽訂房屋租賃契約，約定由原
告將所有之門牌號碼為臺南市善化區茄北里151之14號房屋
出租於被告張老造，租賃期間一年並由被告林月香為連帶保
證人，每月租金為新臺幣(下同)4,000元。
(二)詎料被告自99年7月起即未給付租金，已積欠達一年以上，
經原告委由大中聯合法律事務所 林憲同 律師函催告，被告等
均置之不理。
(三)兩造間之系爭租賃契約即已終止，被告自應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告，且應給付自99年7月起至終止租約之租金每
月4,000元。
(四)被告之辯解不足採信：
１、原告劉慧真之婆婆 謝陳玉卿 (以下稱陳女士)本統是道教之虔
誠信徒，日據時代為躲避空襲避難於善化該聖母廟旁，為感
謝神明庇護自59年起即出錢出力整理該廟宇使其具有目前之
規模，長期以來時常前往參拜並熱心參與廟宇事務，此由清
仲先生之書函為証，此已明顯駁斥被告所言陳女士利用前往
參拜機會結識被告等不實辯詞。
２、該系爭之不動產於84年向善化區農會借款90萬元，設定本金
最高限額抵押權117萬元，另設定抵押權40萬元於台新銀行
。於91年8月間被告等因財務出現問題，該系爭不動產瀕臨
被查封之際，被告等偕同子女於某日早上7點多親臨陳女士
高雄住家，請求陳女士發善心，救他們免於無屋可住，要求
買下系爭不動產，陳女士本再三推辭，惟最後在被告等再三
懇求下同意先過戶買下，雙方約定為期一年，待被告領取退
休金後買回。孰知92年9月陳女士依約數次主動電話通知被
告買回，但被告經多天思考後回電表示放棄買回權，僅願付
房租繼續居住，於是陳女士即於92年9月4日出資90萬元清償
善化區農會借款。至此買賣已非常明確，並非被告辯詞所言
通謀虛偽之意思表示，亦非陳女士向被告遊說借款，實恩將
仇報，至感痛心。
３、被告辯稱於91年9月9日移轉登記於原告後，仍繼續向善化區
農會繳付利息至92年9月，實際上依被告當時財務狀況根本
無法繳付農會利息，每月應納利息均由陳女士至廟宇參拜之
際付現金與被告由其存入繳息帳戶，此有91年10月17日及91
年12月5日由陳女士直接匯入6,711元及6,062元之繳息可證
，故此被告狡辯之詞不足採信。
４、雙方簽立租約後約定每月租金為4,000元，唯被告因經濟不
佳，每月僅付2,000元租金，另加100元為積欠2,000元之利
息。後至95年9月因已積欠70,000元租金，於是被告改付每
月2,800元租金，又至96年6月9日被告向陳女士借款20,000
元願每月付200元利息，於是每月共付陳女士3,000元，此為
被告辯稱租金降為3,000元之因，實際上依租約約定4,000元
租金，被告尚有每月2,000元積欠，陳女士鑒於被告全家經
濟不佳，不時周濟幫忙，前後另借給被告20餘萬元，此為林
莉樺(即林月香)女士所承認。
５、99年l月間被告等全家至高雄陳女士宅表明要以100萬元買回
系爭不動產陳女士同意其買回，但要連同借款20餘萬元、廟
公30餘萬元及積欠租金全部清償，此為被告之女兒所拒絕，
並極不禮貌手指陳女士表示要提告，過程中林莉樺(即林月
香)女士還斥責女兒之不是，經過不同買賣條件表答後被告
即表示不再付租金。但說因此買賣交易破裂，並非被告所述
陳女士拒絕此交易。
６、被告又辯述95、96、98、99四年度相關應納稅金由陳女士交
由被告繳納，此亦與事實不符，因相關稅單均寄至系爭不動
產住所，也由被告收訖，陳女士本欲索取繳納，惟被告均表
示尚有欠租及欠款，繳納後相抵即可，被告倒述因果灼然甚
明，另其他年度稅金均由被告將稅單交給原告繳納亦可證明
該不動產買賣非通謀虛偽。
７、被告傳証人 王子 絹先生交付借款利息給原告之婆婆謝陳玉卿
女士(以下稱陳女士)，乃緣94年10月18日被告林莉樺(即林
月香)女士因急需用錢向陳女士籌組的聖母會借款伍萬元，
約定每月償還壹萬元。94年11月22日及95年3月3日林莉樺(
即林月香)分別交付10,100元及10,000元給 王子絹 先生並謊
稱係借款利息，由王子絹轉交陳女士。此係償還對聖母會借
款與係爭房屋之租金無涉。
８、被告另申請傳証人 鄭水盛 先生，該員自買賣過程及租賃契約
簽訂始均不在場，該員証詞應不具証人之效力，應予駁回。
(五)係爭房產之買賣過程已如前述明，係原告應被告再三懇求而
為之。系爭買賣意向書係由被告張老造親自書寫並簽名蓋章
，經被告林莉樺(即林月香)簽署，再由被告兒子 張玳毓 指印
証明。而租賃契約係被告親自書寫並簽名蓋章，租賃事實明
確。
(六)聲明：
１、被告張老造應將門牌號碼為臺南市善化區茄北里151之14號
房屋騰空遷讓返還予原告。
２、被告應自民國99年7月起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，
按月連帶給付原告新臺幣4,000元。
二、被告答辯略以：被告張老造否認與原告劉慧真簽立租賃契約
書。
(一)本件原告於101年7月20日言詞辯論程序提出租賃契約書乙份
，主張兩造於91年間簽立被證四號房屋土地所有權轉售書，
並辦理所有權移轉登記時，同時簽立租賃契約書乙份。被告
張老造與原告間有租賃關係存在云云
(二)前揭租賃契約書，係原告未得被告等之同意，擅自利用被告
等為配合辦理系爭虛偽之所有權移轉登記時，所交付其保管
之印章所為。此由被告等所提出之被證五號善化鎮農會91年
及92年間交易明，可查知91年9月間被告雖為避免債權人之
追償而將系爭不動產暫移轉登記於原告名義，但仍自行繼續
繳納原向善化鎮農會之借款利息。足證，被告林莉樺將系爭
不動產移轉予原告名義，並非出於出售系爭不動產之意思甚
明，豈可能再另行與原告簽立租賃契約。從而，原告所提出
之租賃契約自屬虛偽不實，自難據以證明兩造間有租賃關係
存在。
(三)再，系爭不動產之價值約達數百萬元，於移轉登記為原告名
義前，有善化區農會之抵押貸款90萬元，依通常經驗法則判
斷，苟被告確要出賣，豈可能僅以90萬元為價金，實不符常
情。益見，本件所有權移轉確屬虛偽，被告等無須再與原告
訂立租賃契約。
(四)92年9月4日由謝陳玉卿匯款50萬元及存入現金40萬元共90萬
元至被告張老造之前揭農會帳戶，將農會之借款清償完畢後
，被告林莉樺(即林月香)自此即均按月向謝陳玉卿繳付利息
4,000元(後降為3,000元)。因此，原告取得系爭不動產並
非出資買受，僅係代被告林莉樺(即林月香)清償債務。
(五)聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
(一)原告主張被告自99年7月起即積欠其租金，因達2期以上，
經其催告無效，已於101年6月27日終止系爭租約等語，，
業據其提出系爭租約、房屋稅繳款書、轉售契約各一件在
卷可證，且被告對自99年7月起即積欠其租金亦不爭執，
原告此部份之主張，自堪信為真實，然被告抗辯：前揭租
賃契約書，係原告未得被告等之同意，擅自利用被告等為
配合辦理系爭虛偽之所有權移轉登記時，所交付其保管之
印章所為。被告雖為避免債權人之追償而將系爭不動產暫
移轉登記於原告名義，但仍自行繼續繳納原向善化鎮農會
之借款利息，是其無給付租金之義務等語為辯。然按當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事
訴訟法第277條定有明文。次按第三人主張表意人與相對
人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。（
最高法院48年台上字第29號、17年上字第917號判例意旨
參照）。據此，本件被告主張被告係通謀虛偽意思表示而
訂定系爭不動產之買賣契約並為移轉登記等語，依上開規
定及判例意旨，即應由被告就兩造間並無買受及移轉系爭
房屋之意思，而係互相故意為非真實之表示等情負舉證責
任。經查，被告雖抗辯：91年9月間被告雖為避免債權人
之追償而將系爭不動產暫移轉登記於原告名義，但仍自行
繼續繳納原向善化鎮農會之借款利息，可認兩造間成立之
系爭買賣關係屬通謀虛偽意思表示云云，然系爭不動產係
基於兩造間系爭買賣關係而移轉等情，業據原告提出買賣
契約及租賃契約書為證，且系爭不動產於91年9月9日移轉
登記為原告所有後，原告於91年間與被告簽訂房屋租賃契
約，約定由原告將所有之門牌號碼為臺南市善化區茄北里
151之14號房屋出租於被告張老造，租賃期間一年並由被
告林月香為連帶保證人，有系爭房屋登記第二類謄本及租
賃契約書為據，雖轉售契約載明：被告有被告張老造於92
年間退休起，取得一年買回期限等語，亦據原告提出轉售
契約可稽，而被告亦自陳：被告張老造已於92年間退休，
至今尚未買回等情。雖被告舉證證人王子捐、鄭水盛到庭
證稱：證人曾聽到被告林月香曾向謝陳玉卿繳付利息
3,000元等語，然證人王子捐、鄭水盛之證言係被告林月
香片面陳述，未經原告確認，亦難僅憑此間接事實遽推認
兩造間移轉系爭不動產登記之主觀意圖。是以，被告除未
能就兩造間具通謀虛偽意思表示之事實舉證以實其說，其
所主張之間接事實亦尚難使本院因此形成確信，依前開判
例意旨，被告抗辯：兩造間係通謀虛偽成立系爭房屋買賣
關係及系爭租約偽造等語，尚難憑採。
(二)按承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：遲付租
金之總額達二個月之租額，並經出租人訂相當期限催告承
租人仍不為支付者。租賃契約終止時，承租人應即將房屋
返還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利；兩造系爭租
約第11條、第12條分別訂有明文。依原告主張其於被告欠
繳租金11個月時催告被告給付等情，足認原告以為相當期
限催請被告給付仍未獲給付，故原告主張依上開約定，以
101年6月27日存證信函之送達向被告為終止租約之意思表
示，則本件租約已於101年6月27日存證信函送達被告而終
止，自堪採信，又按無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。又無
權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之
不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度
台上字第294號判決可資參照）。查兩造系爭租約業於101
年6月27日終止，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，
而被告未於租約終止時遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有
原告房屋，應返還相當租金之不當得利。綜上所述，原告
請求被告張老造應將門牌號碼為臺南市善化區茄北里151之
14號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國99年7月起
至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺
幣4,000元，應屬有據。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行，自無庸原告供擔保。並依同法第392條第2項，依職
權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
五、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事
訴訟法第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判
費用1,880元外，兩造並無其餘費用之支出，是本件訴訟費
用額確定為1,880元。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
中華民國101年10月9日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年10月9日
書記官葉東平