臺灣臺北地方法院97年度訴字第4541號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第4541號民事判決

裁判日期：民國97年09月12日

裁判案由：給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第4541號原告丙○○訴訟代理人甲○○被告宏泰人壽保險股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 趙文銘 律師
黃毓棋 律師 江東 原律師複代理人 邱靖貽 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國97年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時請求被告應給付新臺幣（下同）4,337,855元並立即停止建築工地施工，待本訴訟案件解決，且 陳明 願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國97年8月22日變更聲明請求被告應給付4,337,855元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。核其所為，乃擴張利息請求並減縮立即停止建築工地施工之請求，揆諸上開規定，為法之所許，先此敘明。
二、原告起訴主張：㈠其於95年8月29日向被告購買位於臺北縣○○鎮○○路庄子
內段63-5地號土地上案名「法國別墅」之預售屋銷售案（下稱系爭預售案）當中C1棟第5樓之房屋與土地應有部分（下稱系爭房屋），並簽訂房地預定買賣契約書（下爭系爭契約）。原告於系爭預售案以「別墅社區」作為行銷訴求，預計興建5層樓透天別墅17戶及社區內7層樓連棟華廈27戶，共計44戶。惟被告收取其給付之定金、簽約金及開工款共560,00
0元後，一直延宕未動工，事後並將系爭預售案變更設計以華廈為主，成為7層樓華廈66戶、別墅僅餘6戶，共77戶。且被告曾於96年11月28日發函通知原告，系爭預售案因道路位置爭議遭臺北縣政府勒令停工，解決後預計於12月底前復工，其後並經代銷公司通知原告要求換約。惟原告發覺被告變更系爭預售案，嚴重損害原告權益，而於96年12月24日以存證信函要求被告履行契約，然經協商未果，被告則於97年4月28日寄發存證信函通知解除系爭契約。
㈡查系爭預售案原以「別墅社區」做為被告給付責任之約定，
且於銷售時亦以別墅作為訴求，是此等「整體別墅社區環境」即屬於原告應享之權益，然因被告變更設計，使系爭預售案由別墅變成華廈，導致房屋價值滑落，土地持分亦由142/10,000減少為123/10,000，約1.372坪，以每坪地價300,000元計算，被告損失約411,600元。又車位使用空間由6.57坪大幅縮小為4.57坪，價值亦明顯降低而損害原告之權益。且依系爭契約第8條第1項約定，完工日期為97年12月31日，但新合約卻延期為98年6月30日前，此延後完工依系爭契約第8條第2項約定，被告須賠償「每一日給付已付價款萬分之五之遲延利息」，但於換約時卻隻字未提，意圖免除違約賠償責任。且被告辯稱係因核准建築現與現有道路位置爭議而無法依原計畫施工云云，並非真實，因變更前後之設計內容，其建築線至主體建物基地距離皆為1.5公尺，並無不同，地下樓層平面圖之基地面積亦幾無差別，故被告辯稱之道路爭議情節，僅為施工問題，並不影響原設計44戶之主體建築物，實無變更設計之必要，且臺北縣政府函文從未要求被告應變更設計，顯見被告變更設計並非因主管機關臺北縣政府要求，僅係欲增加銷售總面積獲取鉅額利潤，是被告仍應依系爭契約履行，如無法履約，應由其負舉證責任。
㈢被告無故拒絕出售系爭房屋，應依系爭契約第20條第2款規
定，給付與已付價款560,000元同額之違約金。且原告與先生早在87年間在汐止購買自用住宅，購買系爭房屋係因看好未來房市，預期獲得投資利益，並已備妥自備款1,700,000元，然因被告不履行給付義務，原告只好於97年5月在住家附近另購投資標的。而系爭房屋於締約時雖不存在但為將來可得確定之特定物，因此只要被告履行給付義務，原告就能出售系爭房屋獲得投資利益，且最高法院91年臺上字第1660號判決亦認定投資利益損害視為損失，是原告自得請求被告賠償投資利益之損失，並依消費者保護法第51條、公平交易法第31條、32條請求3倍之懲罰性損害賠償。查原告於95年間向被告購買系爭房屋每坪單價為141,184元（總價4,700,000元33.29坪＝141,184），車位每個900,000元。後來國內房價飆漲，系爭預售案對街由太平洋房屋代銷之「站前富境」7層樓華廈目前銷售之每坪價格為175,116元（總價7,150,000元40.83坪＝175,116元/坪）、車位每個1,200,000元。系爭預售案為別墅社區規劃，環境品質遠比「站前富境」好，房屋銷售單價將會更高，但為易於脫手銷售考量，損害求償每坪僅以170,000元計算、車位則以1,200,000元計算。故原告因被告不履行契約所受之投資利益損害，即為1,259,285元【（170,000－141,184）33.29＋（1,200,000－900,000）＝1,259,285，小數點以下四捨五入】，而3倍之懲罰性損害賠償即為3,777,855元（1,259,2583＝3,777,855）。從而，原告自得請求被告給付4,337,855元（560,000＋3,777,855＝4,337,855）。並聲明：㈠被告應給付4,337,855元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告辯稱：原告購買系爭預售案當中C1棟5樓房屋1戶及地下1樓編號第3號車位1個，該部分並未經變更設計，原告購買之位置、樓層、坪數均未變動，原告主張其受有損害，實不足採。且被告變更設計之部分，係因遭臺北縣政府工務局於96年4月9日以本案有妨害都市計畫情事勒令停工，其後經被告與當地里長達成協議變更設計後，復於96年11月20日奉准復工，並無原告所指之情形。況被告從未拒絕出售房屋，並未違約，原告依系爭契約第20條第2款規定請求返還已付價金，顯屬無據。此外，系爭契約第4條第1項前段、第2項已明定系爭房屋、車位縱有坪數增減，應依面積誤差及價款找補，被告從未推卸責任，況系爭房屋尚未完工，未達結算找補之程度，原告率予起訴，實嫌無據。至於不同坐落、設計、時點之建案價格當然有所差別，原告以不同建案之房地、車位價格為比較基準，實有失當。末按，消費者保護法第51條之規範目的僅限於商品本身是否有損害之情形，而原告主張之情事核與該條規範目的不同，自不得援引該規定請求懲罰性損害賠償等語。並聲明：除供擔保免為假執行宣告之聲請外，如主文所示。
四、原告主張其於95年8月29日與被告簽訂系爭買賣契約購買系爭房屋，且已給付價款共計560,000元等事實，業據其提出房地預定買賣契約書、電子計算機統一發票為證，且為被告所不爭執，堪信為真。而查系爭契約第20條約定：「乙方違約罰則：一、乙方保證本戶房屋於點交時產權清楚，不得使甲方權益絲毫受損。二、倘乙方無故拒絕出售本戶房屋時，除應退還甲方已付價款外，並應備同額款項給付甲方作為違約金。上開違約金數額，以本約買賣總價之百分之二十為上限。三、因不可歸責於乙方之事由至乙方不能履行者，視為雙方同意解除本約，乙方應將甲方已付之價款加計利息（年息3%）返還甲方。」是原告主張系爭契約第20條第2款規定請求被告給付違約金，自應依民事訴訟法第277條前段規定，舉證被告確有無故拒絕出售系爭房屋之事實。而查：
㈠原告雖提出被告於97年4月28日所發臺北台塑郵局453號存證
信函，證明被告確已通知解除系爭契約，此有存證信函在卷可稽（本院卷第236頁）。然因系爭預售案所在臺北縣淡水鎮鄧公里里長等人向臺北縣政府工務局陳情，表示工地安全圍籬已占用道路用地，經現場會勘後確認涉及建築法之相關爭議，而經臺北縣政府以系爭預售案計劃道路及現有巷道位置爭議涉建築法第58條規定，有妨礙都市計畫情事，予以勒令停工，此有臺北縣政府96年4月24日北府工施字第0960263271號函暨所附96年4月9日87淡建字第746號建照工程工地現場會勘記錄附卷可參（本院卷第168頁）。而後被告乃變更設計解決上開函文所指現有巷道位置之爭議事件，並向臺北縣政府工務局申請復工，經該局於96年11月20日以北工施字第0960719062號函覆同意復工，並由被告於96年11月27日收受函文，此亦有卷附臺北縣政府工務局函可證（本院卷第171頁至第172頁）。從而，被告變更設計實係因工地所在位置當地人士陳情而遭臺北縣政府勒令停工所致，並無可歸責於自己之事由。至於原告雖主張被告變更設計與勒令停工之內容無關云云，然依前揭函文，被告確係因陳情事件而遭勒令停工，其所為主張，自無可採。
㈡被告於復工後即於97年1月17日以臺北台塑郵局第265號存證
信函將其遭臺北縣政府停工導致變更設計之事實通知原告，並請求原告儘速辦理換約手續，有存證信函在卷可查（本院卷第34頁）。而原告亦自陳其不願意進行換約，且有存證信函在卷足證（本院卷第234頁）。綜合上情，被告變更設計實係因工地所在位置當地人士陳情而遭臺北縣政府勒令停工所致，且於復工後已積極與原告協商換約事宜，則被告以臺北台塑郵局453號存證信函表示依系爭契約第20條第3款約定解除契約，實屬有據，原告主張被告無故拒絕出售系爭房屋云云，核與事實不符，難以採信。從而，原告未能舉證被告無故拒絕出售系爭房屋，自不得依系爭契約第20條第2款規定請求被告給付違約金。
㈢兩造並不爭執系爭預售案係以「別墅社區」為號召予以銷售
，而原告購買之系爭房屋並非別墅，係屬於華廈之範圍。且依原告所提出之原始平面圖所示，被告銷售之系爭預售案確有別墅與華廈之設計，而變更後之平面圖，仍確實有別墅與華廈之設計，僅戶數略有增減（本院卷第42頁至第44頁、第242頁、第243頁），據此已難認原告在其廣告上有任何虛偽不實之表示。且依前揭認定，系爭預售案變更設計乃因當地人士陳情所致，亦難認定被告於廣告銷售系爭房屋時有故意為虛偽陳述之情形。況且原告購買之系爭房屋位處華廈範圍之內，而非別墅，並未經變更設計，故縱使系爭預售案當中別墅區之範圍縮小，然對於原告日常生活上所得使用之範圍與所得享受之權益並無影響，且原告又未能舉證此等變更設計必定導致系爭預售案社區不動產之價值減損，實難認原告有何權益受損之情形。原告所為，僅為其內心主觀對於系爭預售案變更設計後之預期心理，毫無實據，自難認其主張有理。而按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第51條定有明文。又按事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。公平交易法第31條、第32條第1項亦分別定有明文。本件原告既非依消費者保護法提起訴訟，又未能證明被告有故意違反消費者保護法第7條第1項、第2項，或違反公平交易法之任何規定，其依前開各規定請求被告給付3倍之懲罰性賠償金，於法無據，實無由允許。
五、綜上所述，原告未能主張被告無故拒絕出售系爭房屋，且依法亦不得請求懲罰性賠償金，是其依系爭契約第20條第2款消費者保護法第51條、公平交易法第31條、第32條第1項規定，請求被告給付4,337,855元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年9月12日
民事第四庭法官余明賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年9月12日
書記官楊勝欽