裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第1703號民事判決
裁判日期：民國97年09月12日
裁判案由：給付報酬等
臺灣臺北地方法院民事判決九十六年度重訴字第一七０三號原告大器不動產仲介股份有限公司法定代理人乙○○原告己○○上二人共同訴訟代理人張仁龍律師被告緯拓貿易有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 謝易達 律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國九十七年八月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告大器不動產仲介股份有限公司新台幣參佰玖拾陸萬柒仟陸佰元及自民國九十五年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示之支票返還原告己○○，並給付原告己○○新台幣貳佰萬元及自民國九十五年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告大器不動產仲介股份有限公司如以新台幣壹佰參拾貳萬元預供擔保、原告己○○如以新台幣壹佰參拾參萬元預供擔保，均得假執行。被告如以新台幣參佰玖拾陸萬柒仟陸佰元為原告大器不動產仲介股份有限公司預供擔保、如以新台幣肆佰萬元為原告己○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告大器房屋仲介股份有限公司（以下簡稱大器公司）前與被告於民國九十六年八月一日簽定不動產專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約書），由原告大器公司仲介銷售被告所有坐落於台北市○○區○○段二小段土地應有部分及其上建號０四五七七號建物即門牌號碼為台北市○○區○○路一段二十七號五樓房屋（以下簡稱系爭不動產）。原告大器公司與被告就系爭不動產約定之出售價金為新台幣（下同）九千九百一十九萬元，依據系爭契約書第六條之約定，於銷售期間內，被告同意原告大器公司為買賣雙方之代理人並代理被告收受定金，被告並同意暫由原告大器公司保管定金，於被告與買方就系爭不動產簽訂買賣契約時，再交付予被告。
（二）原告大器公司於仲介期間內之九十六年八月十四日，覓得一買方即原告己○○，原告己○○願以被告所出之價格即九千九百十九萬元買受系爭不動產，並為此交付如附表所示之面額為二百萬元之支票一紙（以下簡稱系爭支票）作為定金。原告大器公司於收受系爭支票以後，即將此一情事通知被告，原告嗣後再以九十六年八月十五日台北安和郵局第四五一六號存證信函催告被告出面履約，而原告大器公司與原告己○○之妻甲○○、以及被告相約於九十六年八月十五日晚上九點二十分，在台北市○○區○○○路六百號即華國大飯店一樓，就系爭不動產簽訂買賣契約，詎被告竟突不履約，原告再以九十六年八月十七日台北信維郵局第三０五三號存證信函催告被告履約，不料被告非但拒不履約，反而寄發九十六年八月二十八日台北大安郵局第一０九二號存證信函，認為原告己○○無購買系爭不動產之真意。
（三）原告大器公司於履行契約過程中，已盡力為被告居中仲介完成系爭不動產之買賣事宜，買方即原告己○○確實願依賣方即被告委託原告大器公司銷售之條件承買系爭不動產，而向原告大器公司表示買受之意思時，原告己○○與被告間就系爭不動產之已達成買賣合意，且原告大器公司亦已代被告收取原告己○○所給付之系爭支票即定金二百萬元，買賣契約自屬成立。嗣後原告己○○及被告未能就系爭不動產簽訂買賣契約，係因被告突然反悔所致。原告大器公司已完成被告所委託之任務，自得依據系爭契約書第五條之約定，向被告請求給付相當於成交價額百分之四之服務報酬，即九千九百一十九萬元之百分之四即三百九十六萬七千六百元。
（三）同時，原告己○○與被告間就系爭不動產之價金已經合意，且原告大器公司依據系爭契約書之約定，有代理被告收受原告己○○所給付之定金二百萬元之權利，前已述及，因而當原告大器公司將上開定金即系爭支票交付予被告時，原告己○○與被告間就系爭不動產之買賣契約已成立。現被告違約未就系爭不動產與原告己○○簽訂買賣契約，依據民法第二百四十九條第三款之規定，被告應加倍返還原告己○○所給付之定金二百萬元，故被告不但應將以為定金之系爭支票返還原告己○○以外，並應向原告己○○加倍返還定金即再給付二百萬元。
（四）對於被告抗辯之陳述：系爭契約書第六條第一款已經載明「銷售期間內，甲方（即被告）同意乙方（即原告大器公司）可為買賣雙方之代理人並代理收受定金」，而被告並無拒絕給付之理由，依據契約約定為九千九百十九萬元之百分之四，並無先為扣減之問題。又系爭契約書第五條第二款係約定「甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約，則簽約時同時支付百分之七十，甲方收到尾款時同時支付百分之三十」，所謂「若簽立書面買賣契約」，係指不一定簽立書面之意，足證並非被告所辯之必須簽立書面契約，並不實在。而被告又辯稱上開價格即九千九百十九萬元並不包括停車位價格及增值稅，然系爭不動產之售價九千九百十九萬元確係包括停車位在內，此觀諸系爭契約書第一條清楚勾記「有車位併同出售」可知，而第二條載明總價為九千九百十九萬元，因係包括車位併同出售，故第二條就車位部分未重複勾選，此並不影響系爭不動產之車位係併同主建物出售之事實，況上開車為係共同使用之附屬建物，並無獨立產權，係隨主建物一併讓與，因此當時乃勾選車位「併同」出售，並非另售。起如係另售，則契約中理當約定車位之售價，不可能空白，否則如何出售？是以系爭契約書所約定之系爭不動產售價為九千九百十九萬元，亦已包括車位售價在內，此外，上開售價亦包括被告應負擔之增值稅在內，此亦有系爭契約書第二條記載「委託售價已包括甲方（即被告）應負擔之增值稅及服務報酬在內」。而被告之所以毀約，係因被告於買賣合意後反悔不願支付百分之四之服務費，想要加價並減少服務費充作其應負擔之增值稅繳納義務，然因被告片面加價之要求與原約定不符，未獲原告同意，被告乃藉詞不履行後續契約，並將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予訴外人得滿製衣股份有限公司。
（五）綜上，原告大器公司爰本於系爭契約書第五條之約定，原告己○○則本於民法第二百四十九條第三項之規定，為訴之聲明：
1、被告應給付原告大器公司三百九十六萬七千六百元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、被告應返還如附表所示之系爭支票予原告己○○，並給付原告己○○二百萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
3、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
（一）系爭契約書第五條第二項約定「給付時機：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約時同時支付百分之七十，甲方收到尾款同時支付百分之三十」，同時第九條載明「買賣雙方價金與條件一致，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書」，顯見就系爭不動產之買賣應簽立書面買賣契約。同時，系爭契約第十條第一項亦規定「委託人如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應先付五條之服務報酬：（2）簽立買賣契約書後，因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約者」，應為肯定，蓋若非約定要式行為，何以約定需於簽立買賣契約書後，始視為完成仲介之義務，因此，原告己○○與被告尚未簽訂書面買賣契約，契約自尚未成立，原告大器公司亦不得請求服務報酬。
（二）原告委託之價格九千九百十九萬元並不包括停車位價格及增值稅，蓋上開價格係以系爭不動產建物面積約二百二十點四三坪，每坪四十五萬元計算之價格，並未包含停車位，停車位之價格，需於覓得買主時另行商議，此由系爭契約書第二條之記載「委託價額新台幣肆拾伍萬元/坪」及停車位欄空白即明。故本件買賣即因價金與標的物均尚未合意而並未成立。
（三）至有關總價金與標的物以外之其他條件部分，系爭契約書關於付款條件之規定，與原告間所簽訂之斡旋契約書所載並不相同，上開斡旋契約書第二條所載「1、交屋尾款與貸款不足之差額部分，買方願於交屋時以現金一次補齊。
2、若賣方原有貸款需買方代為清償時，買方願意配合辦理」之內容，為系爭契約書所無，自仍須協議。而系爭契約書對於價款如何支付，均記載簽約款百分之十、備證款百分之十、完稅款百分之十、尾款（交屋）百分之七十，則關於何時簽約、何時備證及何時完稅交屋等，乃買賣雙方當事人所重者，既經記載，即為雙方約定之必要事項。而依據系爭契約書第九條之規定「買賣雙方價金與條件一致，簽書面契約，由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理移轉手續」，故買賣之合意，顯非僅限於價金與標的物，尚應包括其他條件。故而原告等人與被告於九十六年八月十五日在台北市福華飯店係商議系爭契約書第九條所載之有關系爭不動產所有權之移轉、交付時期，而既未達成合意，買賣契約自未成立。
（四）原告大器公司於九十六年八月一日受被告委託出售系爭不動產，然從未帶買主前往看屋，詎於九十六年八月十三日傳真原告己○○之買賣議價委託書及面額為二百萬元之支票一紙，表示原告己○○願以九千六百五十萬元購買系爭不動產，然上開議價委託書之簽約日期為九十六年八月一日，後修改為同年月十一日，上開支票之發票日期為九十六年八月一日，然被告係於當天委託原告大器公司出售系爭不動產，焉有可能於同日即找到買主？若原告己○○係於九十六年八月十一日簽約，何以能簽發發票日期為九十六年八月一日之上開斡旋金支票？況上開議價委託書之受託人為訴外人住瑞不動產經紀公司，並非原告大器公司，而於被告表示不願接受出價九千六百五十萬元後，原告二人又於九十六年八月十四日簽訂以九千九百一十九萬元買受系爭不動產之委託斡旋契約書？何以原告二人於短短一天內，即可達成增加二百六十萬元之買價合意？且原告己○○何以並未察看系爭不動產，即決定購買？又何以不親自到場商議各項買賣內容？故原告己○○僅係原告大器公司之人頭，自無所謂買賣已經成立之情事。
（五）系爭契約書第四條約定「若買賣成交，甲方願意接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方亦得代理甲方收受定金」亦即需買方之付款方式對被告而言，較優於系爭契約書第四條之約定時，原告大器公司始得代理被告收受定金。而依據原告間之斡旋契約書，就付款方式並未優於系爭契約書第四條之付款方式，原告大器公司自無代理被告收受定金之權限，而無買賣契約已經成立之情事。
（六）縱認買賣契約已成立，且原告大器公司有代理被告收受定金之權限，惟原告己○○所交付之系爭支票，僅係以負擔票據債務為使被告受清償定金之方法，惟該給付方式，被告與原告大器公司所訂之系爭契約書並無賦予原告大器公司有該權限，故原告大器公司收受系爭支票之行為亦屬無權代理，被告亦以本訴狀之送達代反對之意思表示之通知。退一步言，縱認原告大器公司可代理收受定金，及有權收受支票，惟該支票既未提示，且事實上因契約已無法履行，亦不可能提示，該定金債務即尚未消滅。易言之，即原告己○○於系爭支票不可能提示之情形下，即不能謂已支付定金，而謂其得請求加倍返還。況民法第二百四十九條第三項係規定「不能履行」，並非「不為履行」，而被告並無不能履行之情事，故原告己○○依據上開法文請求加倍返還定金，亦難謂有據。
（七）又縱認原告大器公司可請求服務報酬，惟系爭買賣價金九千九百十九萬元係含應給付原告大器公司之服務報酬，故計算應給付之數額不能以九千九百十九萬元之百分之四計算，而應以扣除報酬後之百分之四計算，即應為三百八十一萬五千元【99,190,000元÷（1＋0.04）×0.04＝3,815,000元】。況系爭契約書第八條第十項約定：「乙方於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。」，是原告大器公司所任之勞務非僅媒介成立而已，尚包含協助媒介成立後之辦理有關過戶及貸款手續。茲原告既已無需支付辦理有關過戶及貸款手續之勞務，其請求原約定之報酬，顯屬過鉅而有失公平，故被告亦依民法第五百七十二條之規定即「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」之規定，請求減少報酬。
（八）綜上，被告為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：
（一）原告大器公司與被告前於九十六年八月一日簽定系爭契約書，雙方約定由原告大器公司仲介銷售被告所有之系爭不動產，約定銷售價金為九千九百十九萬元。
（二）原告大器公司嗣後收受原告己○○所交付之如附表所示之支票，目前由原告大器公司保管中。
（三）系爭不動產嗣後於九十六年十月十日以買賣為原因，於同年月二十五日移轉登記予訴外人得滿製衣股份有限公司所有。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭契約書、支票影本及土地與建物登記謄本各1份為證，應予確認。
四、其次，原告主張其已於系爭契約存續期間，履行契約約定居間仲介原告己○○與被告就系爭不動產成立買賣契約，原告己○○並因此給付定金二百萬元，然被告未能履行契約，原告爰為如其聲明所示之請求，則為被告所不承認，並以前揭情詞資為抗辯，則本案兩造所爭執者，應為以下事項即：
（一）原告己○○與被告間，就系爭不動產是否已經成立買賣契約？
（二）原告己○○本於民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告返還系爭支票及給付二百萬元，是否有理由？
（三）原告大器公司本於系爭契約書第五條之規定，請求被告給付服務報酬，是否有理由？
五、原告己○○與被告間就系爭不動產已成立買賣契約：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例要旨、十九年上字第五十八號判例要旨、十九年上字第四五三號判例要旨、八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例要旨參照）
（二）經查，系爭契約書第二條雖然載明「委託價格：新台幣玖仟玖佰壹拾玖萬元」，而就車位部分，並未載明「內含」。然觀諸原告大器公司與被告簽訂系爭契約書，其中第一條之「不動產標示及委託銷售範圍」，就車位部分已經載明「有車位併同出售」、「登記於共同使用部分之法定停車位」，而於系爭契約書所附之「房地產標的物現況說明書」第十五項亦記載「車位管理費：有管理費」「收費方式：月繳」「無車位編號」「使用狀況：需定期抽籤」「車位種類： 坡道平 面式」，則揆諸上開法文之規定與說明，就上開當時客觀情狀以觀，原告大器公司與被告簽訂系爭契約書之際，被告欲出售之不動產範圍如不包括上開車位在內，被告當不致於系爭契約書上就車位之現狀與收費、使用狀況等逐一勾選。又查，銷售期間內，甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人並代理收受定金，系爭契約書第六條第一項規定甚明。是依據上開系爭契約書第一、二條及第六條第一項之規定，原告大器公司本於系爭契約而得代理被告出售之標的物，應包括車位在內，且總價金為九千九百十九萬元，足以認定。再查，系爭契約書第二條亦載明「委託價額已包括甲方應負擔之土地增值稅及服務報酬在內」，是被告辯稱上開九千九百十九萬元並不包括停車位價格及增值稅，難謂有據。
（三）證人即被告公司負責人丙○○之配偶丁○○雖然到庭證稱「（系爭房地總價九千九百十九萬元是否包括停車位價額？你如何知悉？）沒有包含停車位，因為我常常與我先生一起出入辦公司，如果盧先生來的時候，我會在旁邊，丙○○有說不包含，盧先生說沒有關係，我價格高一點，什麼都有了。這個房子有兩個車位，市價多少，我不知道。因為丙○○有另外一個房子在附近，我只知道他有要留下停車位，但是要留幾個我不知道。」、「系爭房地總價9919萬，是否包含增值稅？）增值稅當時有談，但是盧先生說只要賣超過9919萬價位，就什麼都有了」，然證人丁○○之證詞與上開系爭契約書之記載不相符合，又伊為被告公司負責人丙○○之配偶，衡情難以期待其所為之證述無偏頗之虞，是證人丁○○之上開證詞，即難以採信。
（四）被告雖另辯稱原告己○○與被告間對於何時簽約、備證完稅及交屋等，以及契約必要之點並未合意，故契約尚未成立等語，惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，同法第一百零三條有明文規定。又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條亦規定甚詳。查原告大器公司代理被告以上開價金出售系爭不動產，原告己○○向被告之代理人即原告大器公司為以上開價金買受之意思表示，雙方意思表示合致契約因而成立，業據證人即原告己○○之配偶甲○○、證人即任職於原告大器公司之負責系爭不動產仲介業務之員工戊○○到庭證述明確。是依據上開法文之規定，原告己○○與被告間就系爭不動產業已成立買賣契約無疑，被告上開辯解，洵屬無據。
（五）至被告辯稱原告己○○並未前往屋內探勘、應無購買系爭不動產之真意、僅為人頭等情，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定。被告雖為上開辯解然並未舉證以實其說，是其此項辯解亦難謂有據。
（六）系爭契約書第五條第二項、第九條雖然載明被告應與原告大器公司所仲介之買主簽立不動產買賣契約，然系爭契約之相對人為原告大器公司及被告，原告己○○並非契約當事人，是原告己○○自不受上開約定之拘束，故被告辯稱買賣雙方約定需簽訂書面買賣契約，應為無理由。
六、原告大器公司有權代理被告收受原告己○○為給付定金所交付之系爭支票：
承上所述，原告己○○與被告間就系爭不動產已成立買賣契約，足以認定。查系爭契約書第六條第一項已經規定「銷售期間內，甲方（即被告）同意乙方（即原告大器公司）可為買賣雙方之代理人並代理收受定金」是原告大器公司主張其有權代理被告收受原告己○○所交付之定金即系爭支票，應為有理由。至系爭契約書第四條雖然規定「若買賣成交，甲方願意接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方亦得代理甲方收受定金」然觀諸系爭契約書第六條第一項之規定，上開第四條之規定係針對付款方式而規定，即如買方之付款方式縱使並非上開第四條所規定之方式，如較有利於賣方而非較不利於賣方，原告大器公司亦得收受定金。換言之，依據上開規定，原告大器公司僅於買方之付款方式劣於第四條所列之付款方式之情狀下，始不得代理被告收受定金。是依據原告間之斡旋契約書，縱使原告己○○之付款方式並未優於系爭契約書第四條之付款方式，然被告並未能舉證證明劣於上開第四條之規定，則原告大器公司本於系爭契約書第六條第一項之規定，且與第四條之規定無違，自有權代理被告收受原告己○○所交付之系爭支票以為定金。
七、原告己○○本於民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告返還系爭支票及給付二百萬元，為有理由：
按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第二百四十九條第三款有明文規定。查原告己○○與被告間就系爭不動產業已成立買賣契約，原告大器公司並代理被告收受原告己○○為履行上開買賣契約之定金即系爭支票，被告嗣後並未履行民法第三百四十八條第一項所規範之交付及移轉所有權之義務，反將系爭不動產所有權移轉登記予訴外人得滿製衣股份有限公司所有，前已述及，則被告自因可歸責於已之事由而不能履行上開義務，從而原告己○○本於上開法文之規定，請求被告加倍返還定金即返還系爭支票並再給付二百萬元，洵屬有據，應予准許。
八、原告大器公司本於系爭契約書第五條之規定，請求被告給付報酬三百九十六萬七千六百元，為有理由：
（一）查系爭契約書第五條第一項載明「（服務報酬）銷售期間內，為成交價額之百分之四」，又原告己○○與被告間就系爭不動產係以價金九千九百十六萬元成交，是原告大器公司請求被告給付相當於上開價金百分之四之服務報酬即三百九十六萬七千六百元，為有理由，應予准許。
（二）被告雖辯稱應以扣除報酬後之百分之四計算，即應為三百八十一萬五千元【99,190,000元÷（1＋0.04）×0.04＝3,815,000元】等情，然此與上開約定相違，尚非有據。
被告雖又辯稱依據系爭契約第八條第十項之規定，原告大器公司所任之勞務非僅媒介成立而已，尚包含協助媒介成立後之辦理有關過戶及貸款手續，現原告大器公司既已無需支付辦理有關過戶及貸款手續之勞務，其請求原約定之報酬，顯屬過鉅而有失公平，爰依民法第五百七十二條之規定予以酌減報酬等情，然查，上開規定並未課以原告大器公司辦理有關過戶及貸款手續之勞務，原告大器公司僅依約得協助辦理，況依據交易通念，辦理過戶及貸款等事宜，亦屬代書即地政士之工作，並非不動產居間仲介工作範疇，是被告上開辯解，不足採信。
九、綜上所述，原告前開如其聲明所示之請求，均屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
十、此外，本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十七年九月十二日
民事第四庭法官匡偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十七年九月十二日
書記官陳莉庭