臺灣士林地方法院民事判決
原 告 丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 庚○○
被 告 丁○○
己○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 吳啟孝 律師
複代理人 甲○律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國97年3月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國九十四年五月五日起至民國九十五年十二月三十一
日止，按月連帶給付原告新台幣壹萬壹仟捌佰陸拾伍元，並應自
民國九十六年一月一日起，在如附表所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ建物得
使用之期限內，按月連帶給付原告新台幣壹萬壹仟柒佰伍拾壹元
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬肆仟陸佰壹拾元由被告連帶負擔，餘新台幣
壹萬肆仟陸佰零伍元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告以新台幣壹佰肆拾貳萬
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1民國94年5月5日，原告2人因拍賣取得台北市○○區○
○段5小段第687號土地所有權（以下簡稱系爭土地），
應有部分各為二分之一，有法院核發的權利移轉證書可知
，原告並已於94年5月18日辦妥所有權移轉登記。
2系爭土地面積為744.17平方公尺，原為第三人 陳金土 所有
，土地上有被告3人共有的未保存登記建物，該建物原係
陳金土建造，陳金土將之讓與被告3人的父親即第三人陳
勝， 陳勝 死亡後，被告3人繼承取得建物的事實上處分權
。被告3人在土地上的建物依台北市士林地政事務所的測
量結果，占用系爭土地的面積分別為5平方公尺、226.88
平方公尺、110.38平方公尺（即如附表所示）。
3嗣系爭土地由原告拍賣取得所有權，兩造間就系爭土地中
面積342.26平方公尺（5＋226.88＋110.38＝342.26）部
分，存在民法第425條之1第1項之法定不定期租賃關係
，依法被告有給付租金予原告的義務，依土地法第97條第
1項規定，以土地申報地價每平方公尺8320元總價的年息
百分之10計算。
4被告提出系爭土地拍賣估價報告，該報告是用以估算有意
競標者所能接受的價額。被告世居當地，其生活習慣與方
式、情感因素等，並未為估價報告所採。系爭土地緊鄰兩
處捷運站，應以原告之主張為可取。
5兩造就租金數額不能協議，依民法第425條之1第2項規
定得請求法院定之。為此，依租賃關係，請求被告自94年
5月5日起，按月連帶給付原告27370元（8320×342.26
×10%÷12＝23730，元以下四捨五入），並願供擔保請
准宣告假執行。
二、被告則以下列陳述抗辯：
1系爭土地上確有如附表所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ被告之建物，
占用面積計342.26平方公尺，兩造就該占用部分土地成立
法定不定期租賃關係。
2基地租賃租金的數額，非必須以土地申報地價年息百分之
10計算之，還應斟酌所處位置、工商繁榮程度、使用情形
等。系爭土地地目「林」，受山坡地開發規定之限制，地
形不規則、土地位置差，目前為住宅及林業混合使用，附
近無商業活動，民生物品取得不便，土地整地狀況不良，
附近土地未開發利用，道路規劃與路況欠佳、交通運輸不
便利，公共設施欠缺規劃，毗鄰 王氏 墓園，市場交易接受
度低。足見經濟利用價值偏低，原告主張以年息百分之10
計算租金，顯然過高。
3為此，請求駁回原告之訴，並願供擔保請准免為假執行。
三、本院的判斷：
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，乃民法第425條之
1第1項明定。
２、原告主張其自94年5月5日起為系爭土地之所有權人，系爭
土地上有被告3人共有事實上處分權之建物，占用面積分別
為5平方公尺、226.88平方公尺、110.38平方公尺，合計34
2.26平方公尺，兩造就該占用土地部分成立法定不定期租賃
關係，租金數額無法協議等事實，業據原告提出本院不動產
權利移轉證書、土地所有權狀、台北市士林地政事務所95年
8月10日之複丈成果圖、土地登記謄本等為證，並為被告不
爭執，此部分事實應可信為真實。
３、再者，系爭土地原為第三人陳金土所有，陳金土並在土地上
建造如附表所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ建物，嗣陳金土將建物讓與
其子陳勝即被告三人的父親，陳勝死亡後，被告三人因繼承
關係取得該建物之事實上處分權，而系爭土地所有權則先由
陳金土讓與第三人 陳希文 ，再由陳希文讓與被告 陳文郎 等情
，此據調閱本院95年度訴字第178號事件全卷查明屬實，有
各該土地登記謄本附於該事件卷可佐，並據陳文郎於該事件
中證述詳明。原告既於94年5月取得系爭土地所有權，則兩
造間就被告占用土地部分，已然成立法定不定期租賃關係，
合先敘明。
４、至原告主張租金應依土地法第97條申報總價年息百分之10計
算租金，被告則抗辯土地地理位置不佳，以年息百分之10計
算租金，顯然過高等語。經查：
1基地租金的數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌
基地位置、工商業繁榮程度，承租人利用基地的經濟價值
，以及所受利益等項以為決定，非必達申報總地價年息百
分之10最高額。再者，基地租金依土地法第105條準用同
法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為
限。所謂土地價額，依同法施行法第25條規定係指法定地
價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定係指土地所
有人依土地法規定所申報之地價者而言。而如土地所有權
人未於公告期間申報地價，則以公告地價百分之八十為申
報地價，復為平均地權條例第16條所明定。
2查系爭建物為一層磚造矮屋及狹長雨遮棚，供被告居住使
用，附近沒有商店，均為舊矮層住宅，緊鄰藝術大學邊界
，位為捷運忠義站及關渡捷運站中間，車程各約5分鐘，
系爭建物可由小路連接北投中央北路4段，業經本院至現
場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可佐。系爭土地93年1月
之申報地價為每平方公尺8320元，有原告提出之土地登記
謄本可憑，並為兩造不爭執，該土地96年1月之公告地價
為每平方公尺10300元（見卷附公告地價查詢表），則96
年1月以後，系爭土地的申報地價應為每平方公尺8240元
（即10300×8/10＝82400）。本院審酌上述各情，認兩
造間的租金以申報地價之5%為適當。
3從而，原告得請求被告連帶給付的租金，在94年5月5日
起至95年12月31日期間，每月租金為11865元（計算式：
8320×5%×342.26÷12＝11865），另自96年1月1日起
，每月的租金為11751元（計算式：10300×80%×5%×
342.26÷12＝11751）。
四、綜上，原告依法定不定期租賃關係請求被告自94年5月5日
起至95年12月31日止，按月連帶給付原告11865元，及自96
年1月1日起，在如附表所示編號B、C、D建物得使用之
期限內，按月連帶給付原告11751元部分，為有理由，應予
准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規定適
用簡易訴訟程序事件且為被告敗訴之判決，爰依同法第389
條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔
保，請准宣告免為假執行，合於法律規定，併酌定相當擔保
金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，
應予駁回。
六、本件事證已明確，兩造其餘主張及舉證，於本件判決結果不
生影響，爰不一一論駁。
七、本件訴訟費用為裁判費29215元。
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日