臺灣士林地方法院民事判決 97年度士訴字第1號
原 告 乙○○
之5
訴訟代理人 林東乾 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 葉春生 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國97年3月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於台北市○○區○○段一小段六六、六七地號土地
上，門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號房屋其中如附圖所
示編號甲、乙部分範圍（面積分別為九、二十九平方公尺）拆除
，將上開占用土地騰空返還予全體共有人。
被告應自民國九十五年九月七日起，至返還上開土地之日止，按
總占用面積三八平方公尺乘以應有部分四分之三，按月給付原告
以每平方公尺依當年期申報地價（即公告地價百分之八十）年息
百分之九除以十二計算之不當得利。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾參萬柒仟肆佰捌拾捌元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚妨
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第7款定有明文。本件原告向臺灣台北地方法院
起訴時原聲明請求「被告應將門牌號碼台北市○○區○○○
路○○○號房屋（下稱：系爭建物）拆除，並自民國96年3月
1日起，至系爭建物拆除完畢之日止，按月給付原告新臺幣
（下同）3萬元」，嗣經臺灣台北地方法院裁定移轉本院管
轄後，原告於本院96年9月4日第一次準備期日，當庭陳稱
：因舊建物為兩造共有，伊不確定系爭建物只是被告整修原
有舊建物，或為舊建物滅失後重建之新建物，故尚無法確定
是否基於舊建物共有人之身分主張權利，或基於系爭建物所
坐落土地共有人地位請求拆屋還地等語（詳見本院卷宗第11
頁）。其後，原告除於96年9月13日具狀變更訴之聲明為：
「請求確認原告對系爭建物有應有部分四分之三之所有權存
在。被告應自96年3月1日起，按月給付原告3萬元。」，
並於96年10月2日第二次準備期日，當庭聲請現場履勘及測
量，同時表明俟履勘測量完畢再特定聲明（詳見本院卷宗第
53頁）。經本院於96年10月31日至現場履勘、測量，製成複
丈成果圖，並訊問證人 侯茂松 後，原告於本院96年12月31日
第一次言詞辯論期日當庭陳稱：除已變更之聲明外，是否另
基於系爭建物所坐落土地共有人地位，以備位聲明訴請被告
拆屋還地，要再研究（詳卷本院卷宗第128頁）。並旋於97
年1月25日第二次言詞辯論期日當庭再變更訴之聲明為：「
被告應將系爭建物東側店面部分拆除，並將占用之土地騰空
返還給全體共有人。被告應按月返還原告相當於土地租金之
不當得利。」，並再次聲請履勘現場測量系爭建物東側店面
座落位置及面積，同時表明俟履勘測量完畢再特定聲明（詳
見本院卷宗第133、134頁）。經本院於97年2月21日至現
場測量，製成複丈成果圖後，原告於97年3月14日、同年月
18日將第二次變更之聲明特定為：「被告應將坐落於台北市
○○區○○段○○段第66、67地號土地上，如附圖編號甲、
乙部分之建物拆除，將土地返還於全體共有人。被告應自95
年9月7日起，至返還系爭二筆土地之日止，按總占用面積
38平方公尺乘以應有部分四分之三，按月給付原告以每平方
公尺依當年期申報地價（即公告地價百分之八十）年息百分
之十除以十二計算之不當得利。」。
二、查原告主張台北市○○區○○段一小段第66、67地號土地（
下稱：系爭二筆土地）乃兩造所共有，原告已另案訴請分割
共有物，由本院96年度重訴字第525號審理中，尚未審結，
系爭建物乃未辦保存登記之建物，現坐落於系爭二筆土地上
，倘未能釐清系爭建物權利歸屬進而處分回復土地之完整性
，系爭二筆土地顯難以發揮最大之使用價值，故而提出本件
訴訟等情，業據本院調取本院96年度重訴字第525號卷宗查
核無訛，應屬真實。又依被告陳述，系爭建物自5年即存在
至今，可見系爭建物存在之年代久遠，其翻修、整建之經過
情形如何、是否滅失後重建？確需俟法院進行某程度調查證
據後，始能追尋查知，原告自本件起訴之初，即當庭表明此
意，且第二次變更後之聲明，乃在起訴時原有聲明範圍之內
，因認原告第二次訴之變更，不甚妨礙被告之防禦與訴訟終
結，本院因認原告所為訴之變更均屬合法，本院應就原告最
後一次變更之聲明及訴訟標的範圍進行審理，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告主張系爭二筆土地乃兩造所共有，原告應有部分為四分
之三，被告應有部分為四分之一，系爭二筆土地上原坐落有
兩造共有之未辦保存登記舊建物（下稱：舊建物），然舊建
物因年久失修而滅失，被告未經原告同意，擅自於95年5月
間，在系爭二筆土地上興建系爭建物東側店面即門牌號碼台
北市○○區○○○路○○○號房屋其中如附圖所示編號甲、乙
部分範圍（面積分別為9、29平方公尺，下稱：系爭建物東
側店面），無權占用系爭二筆土地其中38平方公尺，爰依民
法第821條、第767條之規定，訴請被告將坐落於系爭二筆
土地上之系爭建物東側店面拆除，將所占用土地騰空返還全
體共有人；同時基於民法第179條之規定，聲明請求被告自
原告登記為系爭二筆土地所有權人之日即95年9月7日起，
至返還上開占用土地之日止，按總占用面積38平方公尺乘以
應有部分四分之三，按月給付原告以每平方公尺依當年期申
報地價（即公告地價百分之八十）年息百分之十除以十二計
算之不當得利。」等語。
二、被告就原告主張系爭建物東側店面即門牌號碼台北市○○區
○○○路○○○號房屋其中如附圖所示編號甲、乙部分範圍（
面積分別為9、29平方公尺），坐落於兩造共有之系爭二筆
土地上之事實，固不爭執，惟辯稱：
⑴系爭建物自5年6月即有供電之事實，早已存在，兩造母親
曾將系爭建物分別出租他人、收取租金，可見向來均有各自
使用系爭建物之事實存在，且系爭建物未曾滅失，因此，兩
造母親就系爭建物及系爭二筆土地之使用，早有默示分管之
合意，被告並非無權占有，而原告取得系爭二筆土地應有部
分，乃繼承其父 高朝陽 應有部分四分之一，及向其母 高吳春
買受應有部分四分之二而來，依最高法院48年台上字第1065
號判例意旨，原告應受上開分管契約之拘束。
⑵系爭二筆土地及系爭建物前共有人 王局 等人，於70年間，將
系爭二筆土地應有部分賣給原告母親高吳春時，並未以同一
價格通知共有人即被告母親 周阿歪 優先承購；又原告母親高
吳春於95年間，將系爭二筆土地應有部分出賣予原告時，亦
未通知被告以同一價格優先承購，均於法有違，原告取得系
爭二筆土地應有部分之程序既有瑕疵，提起本件訴訟，即屬
權利濫用，且有違誠信原則。
⑶原告母親高吳春與原告辦理系爭二筆土地應有部分移轉登記
時，向地政事務所提出之土地登記申請書上虛偽記載：優先
購買權人確已放棄其優先購買權等語，涉犯刑法第214條使
公務員登載不實罪嫌，被告正擬對原告提出刑事告訴，爰請
鈞院依民事訴訟法第183條之規定，裁定停止本件訴訟程序
等語。
三、經查：
（一）兩造為系爭二筆土地共有人，原告應有部分為四分之三，
被告應有部分為四分之一之事實，有原告所提出土地登記
謄本在卷可稽（附於本院卷宗第13～16頁），且為被告所
不爭執，自堪認定。
（二）系爭建物東側店面即門牌號碼台北市○○區○○○路○○○
號房屋其中如附圖所示編號甲、乙部分範圍（面積分別為
9、29平方公尺），坐落於兩造共有之系爭二筆土地上，
現由被告單獨使用之事實，為兩造所不爭執，並經本院至
現場履勘，囑託地政事務所測量，制有如附圖所示之複丈
成果圖1件可憑，應認係真實。
四、本件所應審酌之爭點應為：（一）被告就系爭建物東側店面
所坐落之土地，是否與原告有默示分管契約關係存在？（二
）原告提起本訴，是否違背誠信原則，而屬權利濫用？（三
）本件是否應依民事訴訟法第183條裁定停止訴訟程序？茲
分別論述如下：
（一）關於兩造間就系爭二筆土地之使用，是否有默示分管契約
關係存在：
１、按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用
、收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，
民法第818條及第820條第1項分別明文規定。因此，共
有人對共有物之特定部分占有使用，原則上須徵得其他共
有人全體同意。倘共有人間約定就共有物劃定範圍，各自
占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不
許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定，被告主張
伊使用系爭建物東側店面所坐落之土地，乃基於兩造間默
示分管契約之約定一節，為原告所否認，參照上開條文規
定，被告就此有利於己之事實，應自負舉證責任。
２、經查：原告父母偕同原告約於50年間進入舊建物內居住，
當時舊建物有二層，每層中間均為長廊走道，走道東西兩
側各有二房間，被告母親當時使用之房間為一樓東側臨路
房間及二樓東側後段房間，其餘六房間則為原告全家所使
用，至於一樓走道臨路端所設木門一扇、一樓後方所設廁
所及通往二樓之樓梯，均由兩家共同使用之事實，業據證
人即原告母親 高吳春證 稱：「（問：是否曾居住於台北市
○○○路○○○號建物？）詳細年代我忘了，我記得是在原
告（於00年0出生，戶籍謄本附於本院卷宗第211-1頁）
幼稚園時，我開始居住在該建物內，當時是有門栓的木門
設在走廊前端，我先生先買66、67地號四分之一持分土地
，我後來又買了二分之一持分土地，我當時買該建物是要
做店面使用，原本想向被告母親買下其餘四分之一持分土
地及建物，但周阿歪不賣，我是向 王八 買應有部分，我先
生是向王八的太太買，我後來使用的房間就是原來王八全
家使用的房間。該建物有一、二樓，我記得一樓後方有共
用廁所及樓梯，一樓廚房是我使用，二樓廚房是被告母親
使用，兩家人各有特定的使用房間。」、「關於一樓部分
，與二樓基本上格局差不多，都有一個共用走廊，另有四
個房間，被告母親所使用的房間我以「周」代表，兩層樓
我都使用三個房間。」等語（詳見本院卷宗第180頁），
並當庭繪製當時舊建物一、二樓室內格局2紙在卷可參（
附於本院卷宗第183、184頁）。且被告對上開證言並不
爭執，並陳稱：「證人所言正確，所繪略圖大致位置也正
確，不過一樓我所使用的房間面積比較大，二樓確實也有
廚房，一、二樓廚房都可以共用，當時一、二樓我家使用
的房間位置不同，因為一樓房間面積較大，所以二樓使用
的房間位於後方。」等語（詳見本院卷宗第180、181頁
），堪認上開事實為真正。
３、既然被告母親當年使用舊建物一、二樓房間之坐落位置不
同，一在一樓東側臨路房間，另一在二樓東側後段房間，
而一樓東側後段房間、二樓東側臨路房間，則為原告全家
所使用，並非一、二樓東側房間均由被告母親占有使用，
可見兩造母親當年充其量僅針對舊建物各自使用之房間有
默示分管合意，實難針對當年兩造母親使用「一樓房間」
之範圍，推論兩造母親當時即對於舊建物東側房間坐落於
系爭二筆土地之範圍及位置，默示合意由被告母親分管。
４、而且，原以杉木結構支撐屋頂瓦片之二層樓紅磚造舊建物
，如今屋頂、二樓及一樓後半段磚牆結構均已完全滅失，
空無一物，而現有系爭建物東側店面一樓樓板上方鋪設之
鐵板、輕鋼架天花板、正面鐵捲門、西側木板隔間、後段
廁所一間及屋後鐵門一扇，均由被告於95年間單獨出資設
置之事實，業據被告當庭自承在卷（詳見本院卷宗第134
、157、158頁），核與證人即曾承租舊建物之房客侯茂
松、 王源 所為證言相符（詳見本院卷宗第79、80、150、
151、154～156頁），堪認舊建物外觀、形狀、格局、
主要結構、面積、使用建材，均與現有系爭建物全然不同
，兩造母親當年共同使用之舊建物所有權，顯已隨舊建物
滅失而歸於消滅，益難憑兩造母親當年各自出租一樓店面
之坐落位置，推論95年始由被告出資興建之系爭建物東側
店面坐落之土地範圍，仍在兩造母親當年默示合意由被告
母親分管之特定範圍內。
５、何況，最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有
人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將
其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人
仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必
要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得
而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有
使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之
意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，大法
官會議釋字第349號解釋著有明文。綜上說明，被告既未
能舉證證明兩造母親曾經就系爭建物東側店面所坐落之土
地，成立由被告母親分管之默示合意，自不得進而推認兩
造應各自繼受母親之權利義務，而繼續受分管契約之拘束
。因認被告所為兩造間有默示分管契約關係存在，非屬無
權占用之抗辯，不足採取。
（二）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項固有明文。惟按民法第148條
權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主
要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟
非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最
高法院45年台上字第105號判例參照）。故權利濫用者，
須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行
使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使
權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權
利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。再
按土地法第34條之1第5項、第2項所規定之通知義務，
純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通
知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分
之效力，尚無影響，最高法院68年台上字第2857、3141號
判例均著有明文。被告抗辯原告取得系爭二筆土地應有部
分，並未踐行通知分別共有人以同一價格優先承買之義務
，縱認屬實，參照上開判例意旨，並不影響原告合法取得
系爭二筆土地應有部分之權利。且原告已另訴請求分割系
爭二筆土地，系爭建物乃未辦保存登記之建物，現坐落於
系爭二筆土地上，倘未能釐清系爭建物權利歸屬進而處分
，系爭二筆土地顯難以發揮最大之利用價值，故而提出本
件訴訟等情，業經前揭認定，系爭二筆土地確有拆除地上
物回復完整性之必要，難認原告訴請拆屋還地係以損害他
人為主要目的，此外，被告並未進一步提出切實之證明，
空言泛稱：原告取得系爭二筆土地應有部分之程序既有瑕
疵，提起本件訴訟，即屬權利濫用，且有違誠信原則，亦
不足採信。
（三）末按民事訴訟法第183條規定：訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其
裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序
。所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫
屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟
之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷
者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造
文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之
。被告主張原告涉有使公務員登載不實犯嫌云云，為原告
所否認，況縱有此罪嫌，亦不影響本件民事訴訟之裁判，
被告此部分抗辯，核與上開規定不合，不能准許。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之；又按各共有人對於第三人，
得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請
求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821
條分別規定甚明。因此，原告依民法第767條中段除去侵害
請求權之規定，請求被告將坐落於系爭二筆土地上之系爭建
物東側店面即如附圖所示編號甲、乙部分建物拆除，併依民
法第821條之規定，請求被告於拆除後，將所占用如附圖所
示編號甲、乙部分之土地返還予全體共有人，為有理由，應
予准許。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額，同法第179條、第181條但書亦分別
規定甚明。被告無法律上之原因，占有使用系爭土地，致原
告無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能
返還，而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念，因此，原告依不當得利之規定，請求被告
自原告登記為系爭二筆土地所有權人之日即95年9月7日起
，至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於土地租金之
不當利得，自為法之所許。
七、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。再按
土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之
八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段著有明文。查
系爭二筆土地面對臺北市○○區○○○路，距雙連捷運站約
100公尺，距馬偕醫院約2、300公尺，附近商業繁榮、交
通方便，業據本院履勘現場，有勘驗筆錄可證（附於本院卷
宗第73頁），經斟酌所占用系爭土地地段環境、附近區域生
活機能、被告利用系爭建物東側店面之經濟價值等情形，本
院認系爭土地之租金，以申報地價年息百分之九計算為相當
。則原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付自95年9
月7日起，至返還系爭二筆土地之日止，按總占用面積38平
方公尺乘以應有部分四分之三，按月給付原告以每平方公尺
依當年期申報地價（即公告地價百分之八十）年息百分之九
除以十二計算之不當得利，於法有據，應予准許。逾此範圍
之請求，並無理由，應予駁回。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日
士林簡易庭法官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日
書記官 陳麗如
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 137,488元