臺灣士林地方法院民事判決
原 告 西北大樓管理委員會
法定 代理人 丁○○
訴訟 代理人 甲○○
被 告 乙○○
兼訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國97年3月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳拾陸萬伍仟陸佰元，及自民國九十五年
十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟玖佰壹拾伍元由被告負擔，餘新台幣陸拾伍
元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1被告是台北市○○區○○街○○號地下樓（以下簡稱系爭地
下室）的所有權人，坪數為163.57坪。依公寓大廈管理條
例及住戶約定，地下樓每坪管理費為新台幣（下同）20元
，被告應按月繳交的管理費3271元。
2被告就88年7月至90年6月，以及90年10月、91年1月至
95年10月期間計83個月的管理費均未繳納，此部分累計積
欠的管理費為271493元，迭經催討，被告均不予置理。
3系爭地下室被告在出租他人使用時，就有繳管理費，如在
未出租期間就不繳，故這部分原告是以空戶計算其管理費
。79年11月23日管委會開會決議地下室應給付管理費，以
160坪，每坪20元計算。
4被告常將地下室出租給八大行業，讓社區住戶很痛苦，又
不繳管理費，影響其他住戶權益。被告既為社區的區分所
有權人之一，依民法第822條，公寓大廈管理條例規定，
就有依應有部分比例負擔管理費的義務。區分所有權人會
議並未決議對被告免收管理費，被告不僅曾將地下室出租
電玩店收益，更從未提供地下室供公共空間使用。
5原告當年決議地下室所有權人繳納每坪20元管理費，不僅
全數決議通過，原地下室所有權人即被告前手 李全耕 ，以
及被告亦以此繳納管理費多年，並無決議免繳情形。
6原告社區的管理費依規約第22條，一般住戶40元，商號60
元，被告的前手都有依一般住戶40元繳納管理費，但後來
被告前手向管委會提出折扣要求，所以管委會79年11月23
日決議對地下室改以每坪20元收管理費，在公寓大廈管理
條例之前，原告社區是採樓管制，即每一層樓選一個代表
當委員，共組成管委會。
7為此請求被告給付271493元，及自95年12月12日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以下列陳述抗辯：
1依原告社區規約第22條規定，地下室所有權人不必負擔管
理費，該規定管理費用分擔細則既未就地下室應分擔管理
費予以明定，原告對被告請求就屬無據。該地下室是屬於
防空避難室和停車場，是私人財產，必要時須提供住戶全
體及附近路人，屬於特定時間約定共用部分，當初經區分
所有權人會議決議地下室免收管理費，以回饋地下室私產
公用。原告對於沒有收費標準的地下室，應免收管理費。
被告從來沒有交過管理費。
278年12月31日的決議是暫緩，79年11月23日開會決議則未
達法定人數，該決議無效。
367年間將地下室部分面積88.055平方公尺變更用途為餐廳
使用，地下室目前閒置，但是由被告自己管理。
4雖然過去並無任何大樓住戶及附近路人使用地下室作為防
空避難室，但是如有需求，被告隨時會開放給大眾作為防
空避難室使用。地下室出入與其他住戶出入的動線是各自
獨立管理費用主要用在大樓上住戶門禁管理薪資、電梯保
養維修、公共設施水電費，很少用在地下室。
5管理費的繳納，應該要依區分所有權人會議決定，或規約
。本件原告的組織章程也就是規約，已經詳細規定管理費
用分擔辦法，但並沒有地下室須負擔管理費的記載。管委
會就於管理費的決議是無效，因為管委會只是執行單位，
並不是決策單位，可以決議的應該只有區分所有權人。
三、本院之判斷：
１、原告主張被告為原告社區區分建物所有權人，88年7月至90
年6月、90年10月、91年1月至95年10月計83個月的管理費
未為繳納等之事實，有原告提出之建物謄本為憑，並為被告
所不爭執，此部分事實應可信為真實。
２、原告主張被告應繳納原告所請求之管理費用271493元之事實
，則為被告否認，並抗辯以：依規約管理費用分擔細則地下
室不必繳交管理費，且因地下室是屬於防空避難室和停車場
，必要時必須提供公用，當初經區分所有權人會議決議免收
管理費以回饋地下室私產公用，另管委會只是執行單位，其
決議被告應負擔管理費的決議無效等語。
３、經查：
1按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分按其共有之應有部分比例
分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事
由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分
所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，此公寓大廈
管理條例第10條第2項定有明文。而管理委員之職務包括
規約所定事項，復為同條例第36條第13款所明定。
2所謂住戶規約，乃公寓大廈所有住戶為居住環境及使用上
之相互關係，所達成共同利益之意思表示，其間各住戶或
有意見不一致之處，然經溝通協調後，最後獲致多數區分
所有權人同意，且對於少數不同意住戶規約內容之區分所
有權人具拘束效力，此即民主原則中少數服從多數的重要
原則。
3是管委會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，原
則上固無決議權限，惟此費用倘經區分所有權人會議依決
議或規約授權管理委員會決定，管理委員會在授權範圍內
非不得訂立相關辦法拘束區分所有權人。
4本件原告社區規約第21條第2款即明定「管理費用之分擔
，由各單位依產權面積分攤之」等語，雖於規約第22條費
用分攤細則部分漏未就地下室訂定繳交標準，惟被告既為
原告社區區分所有權人之一，自有繳納管理費義務，不因
費用分攤細則未記載地下室繳納標準，即謂其繳納管理費
義務已經免除。
5再依規約總則第5條規定「研定本大樓管理規章為管委會
職權之一」，規約第8條復規定「本大樓各單位必須遵守
管委會議決之事項，互相遵守，否則管委會得依本辦法第
23條規定辦理」，參以規約第20條、第21條第1款、第23
條第4款分別規定「本大樓管理費用，係指管委會因管理
本大樓支出之一切費用」、「管理費用內容，包括公共水
電費、公共設施維護保養費、人事費、清潔維持費及其他
有關維持本大樓之各項費用」、「為維護本大樓整體利益
計，如各業者及住戶接到通知十五日內拒不繳有關費用．
．．」，以及規約附則第28條、第34條再度強調「各位應
絕對遵守管委會之決議，以維護大眾利益，並保持本大樓
整體性之發展」、「本辦法如有未臻妥善之處，得經管委
會議，討論修定之」等語，足見本件規約確有就管理費用
之計算、收支、收費標準等事項概括授權由管委會訂定及
執行之意，被告自應受管委會相關決議內容之拘束。
6本件原告於79年11月23日決議地下室管理費收費方式，以
160坪每坪20元計算，有原告提出之會議紀錄在卷可佐，
該決議雖屬管委會之決議而非區分所有權人之會議，然管
委會既係經規約授權訂定，已如前述，被告仍應受該決議
內容之拘束，自不待言，被告有依地下室160坪、每坪20
元標準繳交管理費之義務，甚為明確。
7至於管理費用標準的訂定，可能因各區分所有權人對於共
用部分受益程度不同，而彈性訂定不同的負擔標準，被告
如認地下室因管理受益程度較其他住戶低，應透過召開區
分所有權人會議或修改規約等方式尋求共識，在管理費負
擔標準未變更前，不得執為拒絕給付管理費之理由。
四、從而，原告依地下室「160坪每坪20元」的管理費繳交標準
，請求被告給付265600元（160×20＝3200，3200×83＝
265600）及其利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求
，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件判
決結果不生影響，爰不一一論駁。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3
款規定，依職權宣告假執行。
七、本件訴訟費用為裁判費2980元。
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日