臺灣高雄地方法院民事判決 98年度鳳簡字第492號
原 告 環球水泥股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 尤中瑛 律師
被 告 丙○○
即反訴原告
共 同 紀 錦隆 律師
訴訟代理人 孫大昕 律師
上列當事人間返還擔保金等事件，經本院於民國99年7月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國九十七年十一月十
五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
壹、本訴部分：
一、原告方面：
（一）原告起訴主張略以：緣本件被告將坐落高雄縣○○鄉○○
路○○○號廠區範圍內之廠房出租予原告使用，期間自民國
89年8月1日起至91年7月31日止，並簽訂租賃契約書，
期滿後兩造復就系爭廠房簽約續租，最後1次租賃期間自
96年8月1日至97年7月31日，標的為211號廠區範圍內
之211號之3廠房1間（下稱系爭廠房），每月租金新臺
幣（下同）100,000元，亦訂有租賃契約書並經公證在案
（下稱系爭租約）。兩造間之租賃關係已於97年7月31日
屆滿，原告已依約完成各項搬遷，並將系爭廠房返還被告
，依系爭租約「擔保金」事項之約定，被告應將擔保金54
0,000元扣除必要施作消防設施之費用100,000元後所餘
440,000元返還原告，且被告為共同出租人，應連帶負返
還責任，詎迭經催討仍置之不理，為此乃提起本訴等語。
並聲明：被告應連帶給付原告440,000元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息。又原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述略以：
１、關於半樓貨物棚部分，該棚架係由原告於承租系爭廠房後
始自行架設使用，非由反訴原告於出租時便已架設完成，
此為被告所不爭執，從而，原告於租賃期滿後將半樓貨物
棚架拆除並回復原狀交還被告，完全符合承租人之義務，
系爭租約第11條所謂以現狀交還之約定，係指兩造訂約當
時之現狀而非租約期滿時之現狀，被告主張應屬無理由。
２、關於被告主張改建辦公室已遭拆除部分，原告於返還系爭
廠房時以及嗣後屢次向被告請求或協商擔保金返還事宜期
間，被告均未提出改建辦公室之相片，亦未提出有短少面
積之主張，故原告對於被告於訴訟中所提出現場相片之真
實性予以否認。又原告整修辦公室是依照原先舊有範圍所
為，並未縮小更動範圍，整個完整的辦公室區域除坐○○
○鄉○○段○○○○○號之部分外，尚包括後方坐落同段1071
及1077地號部分仍有辦公室及儲藏室、衛浴設備等，出租
時是以整個廠房為標的並未限定坐落1067地號之部分，上
述完整辦公室區域總計有40坪並未短少，被告僅請求就坐
落1067地號部分之辦公室予以測量並主張面積有所短少，
尚非可採。
３、關於系爭廠房地面及壁面損壞部分，如同前開２、所述，
被告先前均未提出現場相片，亦未曾提出有遭損壞之主張
，故原告對於相片之真實性予以否認。且觀諸被告所提出
之相片中有小貨車、堆高機及貨物堆置之情形，原告於租
賃期間必須使用車輛在系爭廠房內疊置或取用貨物，豈有
可能使系爭廠房內發生坑洞或棄置砂石等情，且原告為信
譽卓著之廠商，豈會惡意造成廠房造成損壞，是被告所提
相片當非原告於返還系爭廠房所遺留之慘狀。
４、關於回復用電設施部分，原告早於97年7月初即已告知被
告於租約屆滿後不再續約，被告便指定由訴外人詳勛企業
有限公司（下稱詳勛公司）辦理回復用電設施及相關變更
證照事宜，詎被告藉故推延或對於各項用電線路或線材加
以刁難拒不配合，致施工日期一再遲延，原告曾於同年7
月30日以存證信函催促被告配合履行，被告遲至同年8月
15日始配合完成回復用電設施相關事宜，該遲延責任應歸
責於被告，原告無庸負遲延責任等語。
二、被告抗辯意旨略以：
關於原告請求返還擔保金，被告主張抵銷，茲分述如下：
（一）被告已預先墊付100,000元之施作消防設施、警報系統之
費用，惟原告卻未施作，依系爭租約第19條第1項約定，
原告應將該筆100,000元款項返還被告。
（二）原告於租期屆滿後，未依系爭租約第11條約定將系爭廠房
依現狀交還被告，竟將系爭廠房之半樓貨物棚拆除面積合
計42.48平方公尺，業經高雄縣仁武地政事務所人員測量
無訛，而依系爭租約第17條約定，租賃物係屬出租人即被
告之財產，故該遭拆除之棚架面積自應由原告負擔回復原
狀所需之費用，經估價每平方公尺之施作工程費用為1,20
0元，計算結果原告應負擔50,976元之施工費用。
（三）依系爭租約第19條第2項約定，原告如有改建辦公室，於
租約期滿後應返還至少40坪之面積，而原告於承租後將原
面積約70坪之辦公室拆除改建，嗣於租約期滿後返還之辦
公室僅餘56.98平方公尺即17.23645坪（係指坐落仁龍段
1067地號部分之辦公室，至於後方坐落同段1071、1077地
號部分則是廁所等設施，不應計入辦公室40坪面積之範圍
），此經高雄縣仁武地政事務所人員測量明確，故原告就
短缺之面積22.76355坪部分，按每坪15,000元計算，共計
應補貼341,453元之損失金額予被告。
（四）此外，原告嚴重損壞系爭廠房之地面及壁面，租約屆滿後
由被告自行雇工進行修補地板、粉刷牆壁及看板、裝修照
明燈等工程，相關修繕費用合計79,000元，其中地面修補
面積計22.5坪、壁面受損粉刷面積計540平方公尺，依系
爭租約第27條約定，原告應就承租物之損害負賠償責任，
故被告得向原告請求賠償上述79,000元之修繕費用。
（五）再者，依系爭租約第30條第2項約定，97年7月31日租約
屆滿後，原告應將用電回復原狀，而依證人即詳勛公司前
往施工之甲○○於本院證述情節可知，被告並無藉故推延
或刁難施工之情事，且依系爭租約第30條第2項約定，被
告亦已預留4個月期間以利原告有充裕時間雇工施作相關
作業，詎原告遲至97年7月底始著手委請甲○○進行回復
用電作業，導致97年8月15日始回復用電，依系爭租約第
11條之約定，每逾越1日應給付被告10,000元之違約金，
原告逾越15日回復用電，應給付被告150,000元之違約金
，此外尚應給付此段15日期間之租金50,000元（以每月租
金100,000元之比例計算，原告先前發函給被告時亦同意
於返還擔保金時扣除15日之延遲租金50,000元），共計20
0,000元。
（六）綜上（一）至（五）所述，原告尚應給付被告771,429元
，被告以其中540,000元主張抵銷原告請求返還之擔保金
，其餘231,429元則提起反訴請求原告給付（詳後述）等
語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請
准免予宣告假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張略以：援引前開本訴部分之陳述，茲就抵
銷後所餘金額231,429元提起反訴等語。並聲明：反訴被告
應給付反訴原告231,429元，及自追加反訴聲明狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。又反
訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯意旨略以：
援引前開本訴部分之陳述。並聲明：反訴原告之反訴駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
理由
壹、本訴方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款規定綦詳。且依同法第436條第2項規定，
前開規定於簡易訴訟程序亦準用之。本件原告起訴時請求被
告給付之本金原為620,000元，嗣於起訴狀繕本送達對造後
減縮為440,000元，此乃減縮應受判決事項之聲明，尚非不
許。又原告（即反訴被告）於本件訴訟繫屬後，其法定代理
人業已變更為乙○○，此有公司變更登記表附卷可稽，是其
聲明由乙○○承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
二、經查本件被告將坐落仁心路211號廠區範圍內之廠房出租予
原告使用，期間自89年8月1日起至91年7月31日止，並簽
訂租賃契約書，期滿後兩造復就系爭廠房簽約續租，最後1
次租賃期間自96年8月1日至97年7月31日，標的為211號
廠區範圍內之211號之3即系爭廠房，每月租金100,000元
，並訂有系爭租約，而兩造間之租賃關係已於97年7月31日
屆滿，原告先前繳納之擔保金540,000元扣除必要施作消防
設施之費用100,000元後所餘440,000元，被告負有返還原
告之義務等情節，此為兩造所不爭執，復有契約書、公證書
、匯款憑據在卷可參，應堪認定。至於被告三人就返還擔保
金乙情是否負有連帶責任，按數人負同一債務或有同一債權
，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
各平均分擔或分受之；又數人負同一債務，明示對於債權人
各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連
帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第271條前段、
第272條定有明文。經查本件被告雖為共同出租人，然租賃
關係並非法定之連帶債務，且系爭租約亦未約定被告應連帶
負返還擔保金之責任，則原告請求被告連帶給付部分，尚難
認為有理，亦即被告三人雖負有返還原告440,000元擔保金
責任，然彼此間無庸連帶負責。
三、再應審究者，厥為被告以其他事項主張抵銷之抗辯是否可採
，茲析述如下：
（一）被告主張原告應返還施作消防設施之相關費用100,000元
一節，此業經原告於起訴請求返還擔保金時自行先予扣除
，此為兩造所不爭執，是被告自無再就同筆款項主張抵銷
之餘地，被告此部分主張為無理由。
（二）就被告主張原告應給付半樓貨物棚施工費用50,976元一節
，原告主張半樓貨物棚為其承租系爭廠房後始自行架設使
用，此為被告所不爭執，應堪認定。而經本院會同兩造及
高雄縣仁武地政事務所人員前往現場履勘，被告指出欠缺
貨物棚之位置與範圍，經地政人員測量結果為42.48平方
公尺，此有本院履勘筆錄、高雄縣仁武地政事務所函送複
丈成果圖及被告所提出之現場相片在卷可憑。依系爭租約
第11條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（按指
原告，下同）應即搬遷。租賃物除另有約定或由甲方（按
指被告，下同）指示處理方式，應以現狀交還甲方，乙方
不得有任何要求；如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新
臺幣壹萬元之違約金，租金仍應計至遷出日止。」等語。
第17條復約定：「本約所稱『租賃物』如下，即房屋及其
雙方裝設裝修、水電、照明、高壓變電設備及二次低壓之
電氣分路配線開關均屬之，應歸屬甲方之財產」等語。細
繹該等約定，所謂原告應以租賃物之現狀交還被告，固然
係指租約期間屆滿時之現狀而言，然關於原告原先裝設或
存置在系爭廠房之相關物件設施，是否不分情況一律均應
留給被告享有而不得攜走，解釋上仍應有合理適當之限制
，始符公平原則。本院認原告於承租期間在鐵柱上所架設
之貨物棚，依其性質應非屬系爭租約第17條所界定租賃物
之範圍，從而原告得予以拆除，尚無義務留給被告，是被
告請求此部分回復原狀之施工費用，尚難認為有理。
（三）關於被告主張原告應給付辦公室面積短少之341,453元損
失部分，依系爭租約第19條第2項約定：「乙方為使用之
方便，改（增）建之辦公室，於終止租約時之面積如少於
四十坪，減少之面積乙方應補貼甲方每坪一五、○○○元
，以作為甲方拆除原有辦公室之損失補償」等語。茲應審
究者，乃原告返還之辦公室面積是否足夠40坪。經本院會
同兩造及高雄縣仁武地政事務所人員前往現場履勘，並由
被告指出原告實際上所返還辦公室之坐落位置與範圍，經
地政人員測量結果為56.98平方公尺（換算為17.23645坪
），此有本院履勘筆錄、高雄縣仁武地政事務所函送複丈
成果圖及被告所提出之現場相片附卷可稽。被告所指該塊
辦公區域之面積固然不足40坪，然觀諸複丈成果圖及被告
所提出之現場相片，被告所指辦公區域係坐落在仁龍段10
67地號，而在該辦公區域後方之1071、1077地號上尚隔有
若干房間可作為辦公等相關用途，與前面之辦公區域相連
而同為構成整個系爭廠房之一部分。而觀諸系爭租約，租
賃之標的為仁心路211號廠區範圍內之211號之3廠房1
間，並未特別標明係坐落在何地號上之區域，則前揭約定
所稱原告應返還之辦公室空間面積之計算基準，除被告所
指該塊區域外，解釋上另應包含該區域後面之隔間，而被
告復未舉證連同後方隔間之整個區域面積不足40坪，則其
請求原告給付辦公室面積短少之341,453元損失，尚難認
為有理。
（四）關於被告主張原告應給付地面及牆面之修繕費用79,000元
部分，依系爭租約第27條約定：「承租期間內，承租物受
損害時（天災除外），乙方應無條件負全部損害之賠償責
任。包含租賃物之財損（折舊除外）及因此引起之第三者
災害損失，以及人身傷害，含不明原因之失火（含電線自
然走火），致租賃物及所有設備引起之災害損失，或任何
人為引起之損失均屬之。上項乙方得以保險給付優先抵付
賠償。」等語。而依被告所提出之現場相片、修繕費用統
一發票以及本院履勘現場結果，固然堪認系爭廠房之地面
及牆面曾有遭到破壞進而修補之事實，然造成破壞之可能
原因要有多端，造成破壞之時期係於租賃關係消滅前抑或
消滅後亦均有可能，被告並未舉證應由原告負賠償之責，
此部分主張尚難認為有理。
（五）關於遲延回復用電部分，本件兩造間之租賃關係係於97年
7月31日消滅，原告係於97年8月12日向台灣電力股份有
限公司（下稱台電公司）繳納線補費等費用，施工完成通
電之時間則為97年8月15日等情節，此為兩造所不爭執，
復有原告公司仁武店97年8月26日信函、原告公司97年9
月8日存證信函及繳款收據附卷可參，應堪認定。依系爭
租約第30條第2項約定：「今由甲方同意，限於玖拾柒年
肆月壹日前，由乙方自費負責改回完成該用電為（D5）需
電低壓220V三相四線式契約容量，貳拾KW之用電。同時應
將擅自拆除或改裝之廠房內外之用電配線、電器設備，於
本約租期屆滿60天前回復89年第一次起租時之原狀（以甲
方保留之照片為準）。並應經取得甲方之書面檢收合格之
認可為準；否則甲方得另請施工回復原狀，其費用全部由
乙方負擔，乙方不得有任何異議。」等語。第11條復約定
：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷。租賃物
除另有約定或由甲方指示處理方式，應以現狀交還甲方，
乙方不得有任何要求；如有遲延，每逾限一日，應給付甲
方新臺幣壹萬元之違約金，租金仍應計至遷出日止。」等
語。而關於系爭廠房施工回復用電經過情形，證人即詳勛
公司負責人甲○○於本院審理時證稱：是伊施作系爭廠房
回復通電之工程，兩造協調要返還廠房確認要回復通電伊
才去施作，相關配電線路及電箱位置是由兩造接洽後所決
定，伊再依照兩造之決定去施作，從97年7月初通知伊，
直至8月14日完工通電（按依前開事證，完工通電日期應
為8月15日），其間尚須向台電公司提出申請，台電公司
先派員至現場勘查後再告知伊如何裝配，施工過程中兩造
並無何人拖延或刁難施工進度等語。由此觀之，施工過程
均依循正常進度，被告並無原告所稱藉故拖延之情事。且
依系爭租約第30條第2項約定，被告已預留4個月期間以
利原告雇工施作相關作業，對照上述實際施作所花費之時
間，原告應有充裕時間及早處理作業，卻仍延至8月15日
始回復通電無成交還廠房之手續，堪認係因可歸責於原告
之事由致搬遷有所遲延，原告依約定應給付被告每日10,0
00元之違約金共計150,000元，被告主張應為有理。此外
，上述原告公司仁武店於97年8月26日發予被告之信函中
，並已允諾給付被告此段延遲15日回復通電期間之延遲租
金50,000元，則被告此部分主張亦為有理。
四、綜據上述，被告雖應返還原告440,000元之擔保金，然原告
應給付被告遲延15日回復通電之違約金150,000元及租金50
,000元合計200,000元，經主張抵銷結果，被告尚應給付原
告240,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年11月15日
，此有送達證書附卷可稽）起至清償日止，按法定週年利率
百分之5計算之利息，原告此部分請求為有理由，應予准許
，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，無庸
原告提供擔保。又被告 陳明 願供擔保聲請免為假執行，爰酌
定相當之擔保金額予以准許之。至於原告敗訴部分，其假執
行之聲請則失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴方面：
一、按民事訴訟法第260條第1項規定，反訴之標的，如專屬他
法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得
提起。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但
擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法
第255條第1項第3款規定綦詳。且依同法第436條第2項
規定，前開規定於簡易訴訟程序亦準用之。本件被告係就本
訴主張抵銷後所餘金額提起反訴，其標的及防禦方法均與本
訴有所牽連，且被告提起反訴時請求給付之本金原為211,40
0元，嗣於起訴狀繕本送達對造後擴張為231,429元，此乃
擴張應受判決事項之聲明，核與前開規定均無不合，應予准
許。
二、依前揭本訴部分之論述，被告得主張抵銷之金額僅有200,00
0元，並已於本訴部分行使抵銷權，則反訴部分之請求為無
理由，應予駁回。且其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁
回。
參、本件事證已臻明確，兩造所舉其他攻擊防禦方法或證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告
之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條
第1項第3款、第436條第2項、第392條第2項，判決如
主文。
中華民國99年7月30日
鳳山簡易庭法官譚德周
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年7月30日
書記官胡淑芳