裁判字號：臺灣臺南地方法院92年簡上字第150號民事判決
裁判日期：民國93年03月09日
裁判案由：給付租金
臺灣臺南地方法院民事判決九十二年度簡上字第一五○號
上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 莊美貴 律師
凃嘉益 律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年八月十九日本院新市簡易庭九十二年度新簡字第三一三號第一審判決提起上訴，本院（言詞辯論終結日期：
民國九十三年二月二十四日）判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）貳拾萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人自九十二年二月起，即遲未給付租金，嗣更向上訴人表示渠有意另覓其他房客前來承受系爭租約，惟被上訴人始終未曾告知究將由何人承受系爭租約，上訴人遂迫不得已地發函予被上訴人，告知將於九十二年三月三十一日委請律師見證解約及進行點交房屋事宜，而函中所提「因 劉水 先生執意要他與新簽約人簽約，因此本人與 楊麗美 小姐所說的條件也全盤變動」等語，係指上訴人不再同意由被上訴人找人承租之意。詎原審竟將之曲解為兩造於九十二年三月前，已合意將於九十二年三月三十一日終止本件租賃關係，並將二、三月份之租金由押租金予以抵扣，顯有未洽。
（二）被上訴人所繳交之押租金二十四萬元，必須至九十二年十二月三十一日租期屆滿交還房屋時，上訴人始有無息返還該押租金之義務，上訴人又從未同意於九十二年三月三十一日提前終止本件租賃關係，則本件被上訴人自無請求交還押租金之權利。
（三）上訴人係於雙方解除租約之後，始於九十二年四月中旬張貼廣告招租，且九十二年三月下旬時，亦係因被上訴人不願付租又不表示何時搬遷，經上訴人向被上訴人之員工探詢究竟之後，店員 陳美吟 始主動將房屋鑰匙交予上訴人，俾使上訴人能夠進屋查看房屋情形。陳美吟雖於原審證稱：「要來證明原告與被告已經解約了，因為原告有來拿鑰匙」等語，然陳美吟係受僱於被上訴人，立場偏頗，難期公正，且上訴人與陳美吟互不相識，不可能對之提及租約相關情節，其上開證詞，純係附和之詞，不足採信。
（四）被上訴人所聲請傳訊之證人 黃金良 、 張文安 、 楊美惠 ，其等所為之供詞反覆、違背常理，要係臨訟杜撰，不足採信。事實上，被上訴人直到九十二年四月時，房屋內尚留存有日光燈、櫃子、書籍，而招牌與冷卻水塔則直到九十二年五、六月仍未搬完，怎可以押租金抵償？更何況租約中已經明白記載，如租期未滿就搬遷，押金不能退，故被上訴人自不得主張以押租金抵償積欠之租金二十萬元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出存證信函暨其回執一份、房屋租賃契約書一份等為證，並聲請訊問證人 李嘉玲 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人乙○○前向上訴人承租系爭房屋，租期自八十八年十一月一日起至九十二年十二月三十一日止計四年二個月，原約定租金每月十二萬元，保證金（即押租金）二十四萬元，嗣因經濟不景氣之故，被上訴人乃向上訴人請求調整租金，雙方同意自民國九十年十一月起，每月租金降為十一萬元，九十一年二月份起再降為每月十萬元。嗣被上訴人於上述租賃期間內，突接獲第三人劉水（即上訴人甲○○之父）於九十一年九月十七日寄發之存證信函，表示系爭租賃房屋為其所有，並要求被上訴人不得將租金再交給上訴人甲○○，且須與甲○○終止租約，否則將對被上訴人提出訴訟求償云云，被上訴人接獲該存證信函後立即告知上訴人甲○○，惟上訴人仍堅持租金需交給伊，不得交給劉水，否則將對被上訴人提出訴訟。嗣九十一年十月十一日劉水又再度寄發存證信函給被上訴人，表示其自九十一年十一月起將向被上訴人收取租金五萬元，並謂其已將此意思表示通知上訴人甲○○，請被上訴人需配合等語。被上訴人對上訴人父女間之糾紛實無從瞭解，更不願涉入渠等父女間之爭端，在萬般無奈下，乃於九十一年十二月二十六日左右向上訴人表示希望能終止租約。被上訴人原希望承租至九十二年一月底止，但因上訴人表示其手頭不方便，押租金無法退還給被上訴人，故要求被上訴人租至九十二年三月底，嗣經雙方達成協議，租約至九十二年三月底終止，並由被上訴人繳交租金至九十二年一月份為止，另押租金二十四萬元則不退還被上訴人，並用以抵扣九十二年二、三月份之租金。
（二）又因被上訴人承租系爭房屋後裝潢之花費甚多，故雙方協議終止租約時，被上訴人曾徵求上訴人同意，由被上訴人代為尋找同質性之新房客與上訴人簽約，以便被上訴人能將裝潢設備盤讓給新承租人，減少前此裝潢之損失，惟嗣後因上訴人與其父劉水仍糾紛不斷，且劉水堅持新承租人須由其決定及簽約，然上訴人則堅稱須由其決定簽約，致被上訴人無所適從。嗣上訴人更於九十二年三月十九日寄發親筆信函給被上訴人，內容除指稱「因劉水先生執意要他（劉水本人）與新簽約人簽約，因此本人與乙○○小姐所說的條件也全盤變動。本人會與本人接洽的藝術房客聯手來抗衡劉水與賣衣服的房客進行訴訟‧‧‧‧」，更詳述其與劉水間之糾紛，請被上訴人勿涉入其父女間之爭端，並稱其會在（九十二年）三月三十一日請律師為雙方見證解約，同時要求被上訴人儘速搬遷。而由前述上訴人之親筆信函內容可知，被上訴人係因上訴人父女間之糾葛，在上訴人之指示下乃放棄代為尋找新承租人，並忍痛割捨屋內之裝潢，且雙方確實已協議租約至九十二年三月底終止，否則，上訴人豈有無故要求被上訴人搬遷之理？
（三）被上訴人於兩造協議終止租約後，於九十二年三月十四日即已將店內貨品清空結束營業，並請搬家公司將店內可移動之櫥櫃等物品搬離，僅餘牆壁上裝潢之木製櫥櫃與部分燈飾，因雙方前曾協議由被上訴人找尋新承租人以便盤讓此部份裝潢，故而尚未拆除。嗣因上訴人又寄發信函表示前此所談之條件全盤變動，被上訴人只得再請人將牆壁上之裝潢櫥櫃及燈飾拆除，並於九十二年三月二十四日再僱請搬家公司將上述物品搬離，故被上訴人於九十二年三月二十四日即已將系爭房屋全部清空，並無上訴人所指尚留有日光燈、櫥櫃及少量書籍之情形。嗣上訴人表示有人欲承租系爭房屋，被上訴人乃於九十二年三月二十五日下午將系爭房屋鑰匙交還上訴人，此業經證人陳美吟於原審證述明確，且上訴人取回房屋鑰匙後即未曾再交給被上訴人，被上訴人既已無房屋之鑰匙，焉能於九十二年三月二十五日以後再進入系爭房屋搬運物品？在在足見上訴人指稱被上訴人直至九十二年四月底才搬空屋內物品云云，殊非事實。
（四）上訴人於被上訴人交還房屋後，隨即於系爭房屋張貼出租廣告，由此益證兩造之租約確已終止，否則，上訴人焉有在雙方租約關係尚存之情況下，又公然張貼廣告將系爭房屋出租之理？至於被上訴人承租期間所設置之「永昌文化廣場」招牌，因被上訴人於九十二年三月二十六日至四月三日需出國，故被上訴人已先行告知上訴人，待被上訴人回國後會立即將該招牌拆除，詎被上訴人回國後竟接獲上訴人於九十二年四月二日寄發之存證信函，誣指被上訴人積欠其租金云云，此等歪曲事實之行徑，實令人心寒，被上訴人唯恐上訴人再予誣攀，亦不敢就該房屋之現狀再作任何變動，因此，乃暫時未拆除上述招牌，詎上訴人竟以此主張兩造仍有租約關係存在，並指稱被上訴人積欠其租金云云，委不足採。是兩造租約關係既已協議終止，被上訴人更已在上訴人之要求下將系爭房屋清空並交還房屋鑰匙，且被上訴人已繳清全部之房租，並未積欠任何租金，則上訴人提起本件訴訟，殊無理由。
（五）據證人楊美惠證稱：「（問：乙○○所開設文具店店名如何？）永昌文化廣場」、「（問：永昌文化廣場的店面有幾間？）有分Ａ、Ｂ館兩間店面」、「Ａ館位於永康市○○路○○○號，Ｂ館位於永康市○○路○○○號」、「只有Ａ館還有營業，Ｂ館已經結束營業」、「（問：Ｂ館是何時結束營業？）九十二年三月中旬結束營業」、「我是Ａ、Ｂ館的店長，Ｂ館結束營業時，我們有清點，如果還可以賣，我們就拿去Ａ館賣，如果不能賣，我們就退還給廠商，Ｂ館物品都必須全部下架」、「（問：這些店內的文具、書籍，是何時搬完的？）九十二年三月中旬搬完的」、「（問：九十二年三月中旬以後，該Ｂ館店內是否還留有文具或書籍等物品？）沒有」等語（參見鈞院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄）。由上述證人楊美惠之證述內容可知，被上訴人於九十二年三月中旬以前，即已將系爭房屋內之文具書籍等物品搬空結束營業，並未遺留任何之書籍。
（六）另證人黃金良亦於鈞院證稱：「（問：請求提示原審卷四十九頁證物六照片，你有無去過相片中的永昌文化廣場？）有」、「（問：你今年去該處做什麼？）我今年三月二十一日去該處，是去拆電燈，另外今年三月二十二日去拆我以前所安裝的電線，另外今年三月二十四日去該處拆電源開關及冷氣馬達，另外九十二年三月十二日曾去該處拆兩台落地箱型冷氣，另外九十二年三月二十五日我去辦理終止契約用電，九十二年三月二十六日電力公司去該現場拆除電表」、「（問：你去做這些事情，是誰叫你去做的？）是被上訴人乙○○」、「（問：為何這些日期你記得這麼清楚？）因為我做工作都有工作日誌，我有翻閱工作日誌回答問題」、「（問：除了上述工作外，乙○○還有無委請你幫他做何事？）有，九十二年三月二十二日、二十三日，乙○○委託我請木工幫忙拆永昌文化廣場的壁櫥」、「（問：你上述施工期間，進出永昌文化廣場時，有無見到有搬家公司人員在該處出現？）有，在九十二年三月二十四日我把燈拆下來時，有看到搬運公司的人將九十二年三月二十三日拆下的壁櫥搬走」、「（問：你拆下來的燈，有沒有搬走？）有，是九十二年三月二十四日由搬家公司人員搬走」、「（問：在搬家過程中，你是否處理搬家的最後收尾工作？你工作處理完後，還有無其他搬家工作？）我是搬家的最後收尾工作，我工作完後就沒有其他搬家工作」、「（問：你施工期間，有無見到永昌文化廣場內，遺留有書籍？）沒有見到任何遺留的書籍」（參見鈞院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄）。另證人張文安則證稱「我是經營搬家公司」、「（問：是否認識楊美麗？）認識，我是去幫他搬東西因而認識」、「（問：乙○○是叫你去什麼地點搬東西？）大灣路接近永大路附近的永昌文化廣場，位於永康農會大灣分會對面」、「（問：你到該地點去搬什麼東西？）第一次是去搬書架、書櫃、書籍、文具，第二次是去搬釘在牆壁上已經拆除的壁櫥、燈架」、「第一次是九十二年三月中旬，第二次相隔約十天左右」、「（問：第二次你搬完時，還有無見到該店內遺留有文具或書籍？）完全沒有，完全都搬空」等語（見同上筆錄）。是綜合上述證人黃金良、張文安之供述內容，更足見被上訴人確實在九十二年三月下旬之前，即已將系爭房屋全部清空，並無上訴人所指尚留有日光燈、書桌椅、櫥櫃或書籍之情形。從而，上訴人指稱被上訴人直到九十二年四月底才搬空云云，顯不足採。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另聲請訊問證人黃金良、張文安、楊美惠。
理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於八十八年十一月間向上訴人承租台南縣永康市○○路○○○號房屋（下簡稱系爭房屋），租賃期間自八十八年十一月一日起至九十二年十二月三十一日止，每月租金十二萬元整，租金應於每月一日前繳納，押租保證金為二十四萬元，並約定於租賃期滿交還房屋時無息返還，嗣上訴人同意租金自九十年十一月起調降為十一萬元整，自九十一年二月起又再調降為每月十萬元。被上訴人自承租系爭房屋後，原本均按期繳納房租予上訴人，惟自九十年九月起，被上訴人以接獲訴外人即上訴人之父劉水寄發之存證信函要求其不得交付租金予上訴人為由，即不時藉詞遲延給付租金，上訴人當時即向被上訴人表示上訴人父女間雖有糾紛，但與被上訴人完全無涉，且劉水並非系爭租約之當事人，請被上訴人毋庸理會其無理要求，並保證會保障被上訴人合法使用租賃標的物之權利，然被上訴人仍以之為藉口，拒不按期給付租金，更向上訴人表示將另覓其他房客前來承受系爭租約，上訴人基於租賃雙方之和諧，雖亦不反對由被上訴人找尋他人承受系爭租約，惟被上訴人始終未告知究由何人承受其租約，並自九十二年二月份起即未再繳納租金，上訴人因遲遲未收到租金，於不得已情況下，始去函通知被上訴人將於九十二年三月三十一日委請律師見證解約及進行點交房屋相關事宜。按承租人應依約定日期支付租金，民法第四百三十九條訂有明文，又兩造所訂租約第三條第一款亦規定：每月租金應於每月一日以前繳納，茲被上訴人迄今尚積欠九十二年二月、三月之租金總計二十萬元未為給付，則上訴人本於租賃契約之法律關係請求被上訴人給付租金，自屬有據，爰訴請被上訴人應給付上訴人二十萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人固不否認曾向上訴人承租系爭房屋，租期自八十八年十一月一日起至九十二年十二月三十一日止，原訂租金每月十二萬元，押租保證金二十四萬元，嗣雙方同意自九十年十一月起每月租金調降為十一萬元，九十一年二月份起再調降為每月十萬元等情無訛。惟另辯稱：被上訴人於上述租賃期間內，突接獲第三人劉水（即上訴人甲○○之父）於九十一年九月十七日寄發之存證信函，表示系爭租賃房屋為其所有，並要求被上訴人不得將租金再交給上訴人甲○○，且須與甲○○終止租約，否則將對被上訴人提出訴訟求償等語，被上訴人接獲該存證信函後立即告知上訴人甲○○，惟上訴人仍堅持租金需交給伊，不得交給劉水，否則將對被上訴人提出訴訟，嗣九十一年十月十一日劉水又再度寄發存證信函給被上訴人，表示其自九十一年十一月起將向被上訴人收取租金五萬元，並謂其已將此意思表示通知上訴人甲○○，請被上訴人需配合等語，被上訴人對上訴人父女間之糾紛實無從瞭解，更不願涉入渠等父女間之爭端，在萬般無奈下，乃於九十一年十二月二十六日左右向上訴人表示希望能終止租約，被上訴人原希望承租至九十二年一月底止，但因上訴人表示其手頭不方便，押租金無法退還給被上訴人，故要求被上訴人租至九十二年三月底，並由被上訴人繳交租金至九十二年一月份為止，另押租金二十四萬元則不退還被上訴人，並用以抵扣九十二年二、三月份之租金，被上訴人於兩造協議終止租約後，於九十二年三月十四日即已將店內貨品清空結束營業，並請搬家公司將店內可移動之櫥櫃等物品搬離，僅餘牆壁上裝潢之木製櫥櫃與部分燈飾，因雙方前曾協議由被上訴人找尋新承租人以便盤讓此部份裝潢，故而尚未拆除，嗣因上訴人又於九十二年三月十九日寄發親筆信函給被上訴人，內容除指稱「因劉水先生執意要他（劉水本人）與新簽約人簽約，因此本人與乙○○小姐所說的條件也全盤變動。本人會與本人接洽的藝術房客聯手來抗衡劉水與賣衣服的房客進行訴訟‧‧‧‧」，更詳述其與劉水間之糾紛，請被上訴人勿涉入其父女間之爭端，並稱其會在九十二年三月三十一日請律師為雙方見證解約，同時要求被上訴人儘速搬遷，被上訴人只得再請人將牆壁上之裝潢櫥櫃及燈飾拆除，並於九十二年三月二十四日再僱請搬家公司將上述物品搬離，故被上訴人於九十二年三月二十四日即已將系爭房屋全部清空，並無上訴人所指尚留有日光燈、櫥櫃及少量書籍之情形，嗣因上訴人表示有人欲承租系爭房屋，被上訴人乃於九十二年三月二十五日下午將系爭房屋鑰匙交還上訴人，此業經證人陳美吟於原審證述明確，上訴人並於被上訴人交還房屋後，隨即於系爭房屋張貼出租廣告，由此益證兩造之租約確已終止，至於被上訴人承租期間所設置之「永昌文化廣場」招牌，因被上訴人於九十二年三月二十六日至四月三日需出國，故被上訴人已先行告知上訴人，待被上訴人回國後會立即將該招牌拆除，詎被上訴人回國後竟接獲上訴人於九十二年四月二日寄發之存證信函，誣指被上訴人積欠其租金云云，被上訴人唯恐上訴人再予誣攀，遂不敢就該房屋之現狀再作任何變動，因此，乃暫未拆除上述招牌，是本件兩造租約關係既已協議終止，被上訴人更已在上訴人之要求下將系爭房屋清空並交還房屋鑰匙，且被上訴人以押租金抵扣所欠租金之後，業已繳清全部房租，並未積欠任何租金，則上訴人提起本件訴訟，殊無理由等語，資為抗辯。
三、查本件有關上訴人主張：被上訴人於八十八年十一月間向上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自八十八年十一月一日起至九十二年十二月三十一日止，每月租金新台幣（下同）十二萬元整，租金應於每月一日前繳納，保證金二十四萬元於租賃期滿交還房屋時無息返還，嗣上訴人同意租金自九十年十一月起降為十一萬元整，自九十一年二月起又降為每月十萬元，且被上訴人自承租後迄九十二年一月間均有依約繳納租金等情，業據上訴人提出房屋租賃契約書、收款存摺等件為證，此部份復為被上訴人所不爭，固堪信為真實。惟本件有關上訴人主張：被上訴人尚積欠九十二年二月及三月租金合計二十萬元未給付，上訴人依租賃契約之法律關係得訴請被上訴人給付上開租金等情，既為被上訴人否認，兩造並以前揭情詞互辯，是本件所應審究者厥為：兩造是否已合意將本件租約於九十二年三月三十一日終止？被上訴人是否尚欠九十二年二、三月之租金未償？經查：
（一）上訴人雖於本件上訴程序中改口聲稱：被上訴人係迄至九十二年四月底，始將系爭租賃房屋返還上訴人云云。惟查：上訴人於原審九十二年六月十八日言詞辯論程序中，業已自認：「（被告已經搬遷，有無意見？）無意見。被告已經在九十二年三月二十八日左右已經搬走，所以我沒有請求四月份的租金」等語在卷（見原審卷二十頁），此外，再參酌經本院傳訊被上訴人承租系爭房屋經營永昌文具店的店長楊美惠到庭，亦證稱：「（楊美麗所開設文具店店名如何？）永昌文化廣場」、「（永昌文化廣場的店面有幾間？）有分Ａ、Ｂ館兩間店面」、「Ａ館位於永康市○○路○○○號，Ｂ館位於永康市○○路○○○號」、「（這兩家店是否現仍營業中？）只有Ａ館還有營業，Ｂ館已經結束營業」、「（Ｂ館是何時結束營業？）九十二年三月中旬結束營業」、「我是Ａ、Ｂ館的店長，Ｂ館結束營業時，我們有清點，如果還可以賣，我們就拿去Ａ館賣，如果不能賣，我們就退還給廠商，Ｂ館物品都必須全部下架」、「（這些店內的文具、書籍，是何時搬完的？）九十二年三月中旬搬完的」、「（九十二年三月中旬以後，該Ｂ館店內是否還留有文具或書籍等物品？）沒有」等語綦詳（見本院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄），另受僱拆除系爭房屋電器設備之證人黃金良亦到庭證稱：「（提示原審卷四十九頁證物六照片，你有無去過相片中的永昌文化廣場？）有」、「（你今年去該處做什麼？）我今年三月二十一日去該處，是去拆電燈，另外今年三月二十二日去拆我以前所安裝的電線，另外今年三月二十四日去該處拆電源開關及冷氣馬達，另外九十二年三月十二日曾去該處拆兩台落地箱型冷氣，另外九十二年三月二十五日我去辦理終止契約用電，九十二年三月二十六日電力公司去該現場拆除電表」、「（你去做這些事情，是誰叫你去做的？）是被上訴人乙○○」、「（為何這些日期你記得這麼清楚？）因為我做工作都有工作日誌，我有翻閱工作日誌回答問題」、「（除了上述工作外，乙○○還有無委請你幫他做何事？）有，九十二年三月二十二日、二十三日，楊美麗委託我請木工幫忙拆永昌文化廣場的壁櫥」、「（你上述施工期間，進出永昌文化廣場時，有無見到有搬家公司人員在該處出現？）有，在九十二年三月二十四日我把燈拆下來時，有看到搬運公司的人將九十二年三月二十三日拆下的壁櫥搬走」、「（你拆下來的燈，有沒有搬走？）有，是九十二年三月二十四日由搬家公司人員搬走」、「（在搬家過程中，你是否處理搬家的最後收尾工作？你工作處理完後，還有無其他搬家工作？）我是搬家的最後收尾工作，我工作完後就沒有其他搬家工作」、「（你施工期間，有無見到永昌文化廣場內，遺留有書籍？）沒有見到任何遺留的書籍」等語綦詳（見本院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄），另負責搬遷之證人張文安亦到庭證稱：「我是經營搬家公司」、「（是否認識乙○○？）認識，我是去幫他搬東西因而認識」、「（乙○○是叫你去什麼地點搬東西？）大灣路接近永大路附近的永昌文化廣場，位於永康農會大灣分會對面」、「（你到該地點去搬什麼東西？）第一次是去搬書架、書櫃、書籍、文具，第二次是去搬釘在牆壁上已經拆除的壁櫥、燈架」、「第一次是九十二年三月中旬，第二次相隔約十天左右」、「（第二次你搬完時，還有無見到該店內遺留有文具或書籍？）完全沒有，完全都搬空」等語綦詳（見本院九十二年十一月二十七日準備程序筆錄）。是綜合上述證人楊美惠、黃金良、張文安之證述內容，應堪信上訴人於原審所自認「被上訴人在九十二年三月二十八日左右已自系爭房屋搬走」一節確屬真實，則上訴人嗣於本件上訴程序中改口聲稱：被上訴人係迄至九十二年四月底，始將系爭租賃房屋返還上訴人云云，要係臨訟變異之詞，不足採信。
（二）至於被上訴人抗辯兩造已合意將本件租約於九十二年三月三十一日終止一節，雖為上訴人所否認，惟查：
⑴被上訴人陳稱訴外人劉水於九十一年九月十七日曾寄發存證信函表示系
爭房屋為渠所有，請被上訴人與上訴人終止租約，復於同年十月間發函給被上訴人，表明要收取部分租金等情，已據被上訴人提出寄件人劉水之存證信函二份為證，足見系爭房屋之使用權確有糾紛存在，則被上訴人為免涉入上訴人與訴外人劉水間之糾紛，且為保障自己承租房屋之權益而向上訴人表示要提前終止租賃契約，應屬合理可信，是被上訴人抗辯稱渠於接獲劉水存證信函後，曾經陸續多次與上訴人商談終止租約之事，應堪信採。
⑵被上訴人抗辯渠與上訴人多次商談後，兩造於九十一年十二月間達成合
意，將本件租約於九十二年三月三十一日合意終止，且九十二年二、三月份之租金由押租金扣抵，並同意由被上訴人找新承租人承租等情，雖為上訴人所否認，並且辯稱該函中所提「因劉水先生執意要他與新簽約人簽約，因此本人與楊麗美小姐所說的條件也全盤變動」等語，係指上訴人不再同意由被上訴人找人承租之意云云。惟查，上訴人不否認曾於九十二年三月十九日書函交付被上訴人請被上訴人進行搬遷，此有被上訴人提出上訴人亦不否認真正之上訴人親筆所立之書函一紙在卷可憑，上訴人雖主張其書立該函之目的，係因被上訴人遲延給付租金始書立，然被上訴人至九十二年一月之租金均有按時給付，並無任何遲延之紀錄，此為上訴人所不爭，並有被上訴人提出之付款簽收簿在卷可憑，再觀之該書函內，從無任何隻字片語提及被上訴人遲延給付租金或上訴人催收租金之情，則上訴人主張係因被上訴人遲延給付租金始書立該書函云云，顯難憑採。況觀諸該書函第一行所載：「因劉水先生執意要他與新簽約人簽約，因此本人與乙○○（即被上訴人）所說的〔條件〕也全盤變動」等語可知，反與被上訴人所述兩造於九十二年三月前曾達成上開協議較為相符，否則，怎有上訴人所載渠與乙○○所說的條件？再參酌該書函第四點更明確載明：「本人（即上訴人）會在三月三十一日請律師見證和你們合法解約，請你們務必搬清進行點收」等語，足見被上訴人所述與上訴人已同意系爭租賃契約於九十一年三月三十一日終止等情，應屬真實，否則，上訴人怎可請被上訴人搬遷？又徵諸被上訴人確已於九十一年三月二十五日前搬遷完畢，已詳如前述，且上訴人亦於九十一年三月二十五日取回系爭房屋之鑰匙，此亦經證人即被上訴人之店員陳美吟到庭具結證述明確，而門鎖鑰匙係對不動產有管理使用之具體表徵，上訴人既已將門鎖鑰匙取回，自已將系爭房屋收回自己管理使用，若兩造未合意終止租約，何能自行取回系爭房屋之門鎖鑰匙？復參諸上訴人亦自承有在系爭房屋上張貼出租紅單等情，在在均足證明被上訴人所陳兩造已合意終止租賃契約等情，應堪信實。上訴人上開所辯，應不足採。
⑶上訴人雖又主張九十二年三月三十一日並未請律師見證解約，故租約尚
未終止，然查，合意終止只需兩造之意思表示達成一致即可，書面或律師之見證並非成立之要件，由上述上訴人所載之書函觀之，應已足可認定兩造於九十二年三月十九日前，已有達成將於九十二年三月三十一日終止系爭租約之合意存在，否則，上訴人豈會記載要於九十二年三月三十一日請律師見證，縱事後未請律師見證簽立書面，亦不影響已成立之合意，是上訴人以兩造未於租賃契約明確載明解約並請律師見證而否認已合意終止租約之效力，亦無可採。
（三）再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，當然發生抵充之效力。查本件被上訴人於接獲劉水存證信函前及至九十二年十二月底前，均無遲付租金之情事，此為上訴人所不爭，足見被上訴人乃一正當善良之承租人，此上訴人於其所書立之書函亦如此記載，若能合法繼續使用系爭房屋，應無不繼續承租而於租賃期滿後依約取回押租金之理，然因系爭房屋因有上開所述之不確定因素存在，被上訴人遂要求提前終止租約，實乃人之常情。又上訴人既已同意終止租約，已如前述，則本件自非上訴人所述之片面解約，是被上訴人於交還房屋後，當然有權請求上訴人返還押租保證金，上訴人主張被上訴人尚不得請求交還押租保證金云云，尚非可採。又依上說明，租金與押租金既有當然抵充之效力，則被上訴人為免互相給付租金及交還押租金之往返麻煩，而於合意終止租約時，一併約定以二、三月租金與押租金互相充抵，依據一般經驗法則及社會常情，應可採信。而上訴人於被上訴人搬遷交還系爭房屋後既未返還押租金，此為上訴人所自承，復要求被上訴人應再給付二、三月知租金二十萬元，自屬無據。
四、綜上所述，兩造應已合意將本件租約於九十二年三月三十一日終止，並已合意以二十四萬元押租金用以抵扣九十二年二、三月份之租金，自難認被上訴人尚欠九十二年二、三月之租金未償，上訴人主張被上訴人尚積欠九十一年二、三月租金云云，尚非可採。從而，上訴人訴請被上訴人應給付租金二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，自屬無據，其訴應予駁回。原審法院本於同上理由，認為上訴人本件請求為無理由，而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、兩造其餘主張及所提證據，與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年三月九日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法官李文賢~B法官林逸梅~B法官王金龍本判決不得上訴。
右正本證明與原本無異。
中華民國九十三年三月九日~B法院書記官黃富煜