臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
110年度板簡字第1024號
原告 李長潤
訴訟代理人 高宏銘 律師
複代理人 吳承諺 律師
被告 李俊霖
訴訟代理人 謝昇庭
上列當事人間請求假少價金等事件，於中華民國111年9月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬柒仟玖佰零陸元，及自民國一百一十一年六月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾伍萬柒仟玖佰零陸元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）386,585元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國111年5月26日提出民事變更聲明暨準備(四)狀變更聲明為：㈠被告應給付原告557,906元，及自民事變更聲明暨準備（四）狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，㈡願供擔保請准宣告假執行。核原告所為訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。又本件起訴時依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，經原告擴張聲明後訴訟標的金額已逾50萬元，且非同法第427條第2項各款訴訟類型，惟被告並未抗辯而為本案之辯論（見本院卷二第86頁），故依同法第427條第4項，視為已有適用簡易訴訟之合意，先予敘明。
二、原告主張：
㈠原告於109年8月30日向被告（委託代理人謝昇庭）購買其所有之新北市○○區○○○路0號5樓之18房屋（下稱系爭房屋），兩造並於同日簽立買賣契約書，約定總價為960萬元，被告於不動產標的現況說明書勾選「無滲漏水情形」、「共有部分無分管協議」、「無被他人占用情形」，並約定最遲於109年10月23日點交房屋。
㈡然於交屋前之109年9月26日，系爭房屋之陽台、浴室發生嚴重排水口堵塞倒灌淹水，水淹至牆面上20公分高處留下明顯水痕，且木質地板牆壁濕爛滋生大量害蟲，經房屋 仲介 紀海雲 通知後，原告馬上前去清理淹水，被告知悉後亦承諾賠償淹水損害，原告當時雖已不願購屋，惟房屋仲介紀海雲表示瑕疵並非重大故不能解除契約，且遲延履約將負賠償違約金之責，故原告無奈只好繼續履約，雙方協議在修繕淹水損害之前將交屋時間延後至109年11月11日。嗣交屋期日，被告雖修補牆面油漆，惟並未解決淹水問題及修繕淹水全部損害，僅簽立「淹水後部分牆面壁癌保固書」擔保日後壁癌之維護，惟點交之後，系爭房屋又於109年12月15日、110年2月1日、110年7月1日、110年10月25日、110年10月31日接二連三發生嚴重排水口倒灌淹水情事，原告又請水電業者清理水管，並向被告通知淹水情況，多次淹水導致系爭房屋出現嚴重壁癌現象以及害蟲叢生。嗣原告向系爭房屋之大廈管委會主委 曹盛文 、5樓鄰居詢問並請水電業者查明原因，才知悉淹水情形並非偶然發生，長期以來系爭房屋所在5樓樓層之房屋均有嚴重排水孔倒灌淹水情事，原因乃共用管線堵塞汙水逆流所致，5樓樓層住戶過去每半年便須請水電業者清通共用管線一次。此時原告始驚覺被告明知上開瑕疵情事，卻於簽立買賣契約書出售系爭房屋時，惡意隱匿故意不告知。
㈢又原告於交屋後發現，系爭房屋所在5樓樓層之共有部分遭人增蓋隔間占用，並由5樓之17住戶 李旻達 收取租金，經5樓樓層住戶及管委會主任委員曹盛文表示，此情形已持續多年，可見被告對此明知，卻惡意隱匿共有部分遭人占用之瑕疵。
㈣另系爭房屋之買賣自始皆由謝昇庭代被告處理，被告從未親自出面或直接與原告聯絡，原告雖有直接與被告洽談之意思，房屋仲介紀海雲又以保障被告個資為由拒絕給予其聯絡方式，故原告發現系爭房屋於交屋後又陸續發生上開淹水情事，原告只能請仲介紀海雲代為向被告通知，並於110年2月4日向被告提出減少價金之請求，惟被告收取系爭房屋960萬元價金後，便拒絕面對系爭房屋瑕疵之問題，無奈之下，原告依法提起本件訴訟。
㈤原告因上開水管堵塞、淹水瑕疵，已支付109年12月15日、110年2月1日清通水管費用共15,200元；另系爭房屋之木作地板、踢腳板、隔間因泡水損壞、滋生害蟲，牆壁亦因此留下泡水痕跡並產生壁癌，原告於110年2月24日請人估價修繕費用，金額為371,385元；原告又於111年2月14日支出清通水管基金1,000元；且以系爭房屋耐用年數尚餘36年，每2個月需清通水管，每次清通水管費用為15,000元（即1.5萬元），由5樓住戶24戶平均分攤，故自111年起未來36年原告應分攤清通水管費預計為13.5萬元（計算式：36×1.5×12/2÷24＝13.5）。另審酌系爭房屋共有部分遭佔用面積為30.34平方公尺，占5樓整層共有部分0.1，而5樓整層共有部分之移轉面積為5.23坪，故系爭共有佔用部分之移轉面積為0.523坪，原告每坪支付單價為33.2萬元，故原告就共有部分遭佔用面積已支付之買賣價金為17.36萬元（計算式：5.23×0.1×33.2＝17.36），扣除社區5樓公共基金餘額138,279元後，該部分原告得請求減少價金35,321元（計算式：173,600-138,279＝35,321）。綜上，原告就系爭房屋淹水部分之瑕疵請求減少價金522,585元（計算式：15,200+371,385+1,000+135,000＝522,585），就系爭房屋共有部分遭佔用之瑕疵部分請求減少價金35,321元，共計557,906元（計算式：522,585+35,321＝557,906）。
㈥為此，原告依民法第359條規定主張減少價金，被告就前開減少價金範圍內所收取支架金，即無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，爰就被告因瑕疵而溢收之價金依不當得利之法律關係請求返還等語。並聲明：⒈被告應給付原告557,906元，及自民事變更聲明暨準備（四）狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠否認原告主張系爭房屋有排水倒灌的問題，之前有出租給其他人，也都沒有反應此問題，原告跟被告反應之後，仲介有會同原告去看房子，木地板拆開後，實際上水只有一點點。沒有原告所說的20公分，被告也有拍攝照片，幾乎都是乾的，第一時間也有去修理地板。
㈡共有空間佔用的部分，被告確實不清楚，也沒有去測量共有部分的範圍，是原告反應後才跟管委會詢問，而答覆是建商蓋完後的第一手屋主共同協議將該區隔成隔間後出租一個月1萬元，此抵用五樓公共費用及清潔費，但是管委會當時是口頭協議，所以無書面資料。
㈢關於原告主張109年9月26日發現系爭房屋有排水孔堵塞倒灌淹水的情形，當天確實有此情形，並有請管委會的人去通幹管，通管的時候，裡面有針頭，而被告無法掌握租客丟擲垃圾。這也是被告第一次知道有漏水問題，雖然後續有找師傅來處理，但師傅拆開地板後，發現裡面是乾的，後來還是有請師傅重新鋪設，通管完、重新鋪設地板後，就有一陣子沒有發生排水倒灌的問題，原告主張後續還有排水倒灌問題，但當時房子已經交付完畢，被告係從房仲得知此訊息，因為已經交屋，原告也已經出租，故被告無法進入查看。
㈣原告請求金額不合理，預估維修價格過高，且被告係以每坪33萬元之價格賣給原告，市場行情每坪單價為39.7萬元，故原告已經獲利187.33萬元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、法院之判斷：
原告主張兩造於109年8月30日就系爭房屋簽立買賣契約書，由原告以總價960萬元向被告購買，被告並於不動產標的現況說明書勾選「無滲漏水情形」、「共有部分無分管協議」、「無被他人占用情形」，並約定最遲於109年10月23日點交房屋，嗣延後至109年11月11日交屋，然交屋後發現系爭房屋有排水管倒灌淹水之情形，且共有部分亦遭人增蓋隔間出租，故系爭房屋存有水管堵塞、淹水瑕疵，亦有共有部分遭占用之瑕疵，原告已於110年2月4日提出減少價金之請求，並因淹水瑕疵支出清理水管費用15,200元，預計修繕費用為371,385元等情，業據其提出系爭房屋買賣契約書、標的現況說明書、109年9月26日系爭房屋之浴室、陽台排水孔堵塞淹水檔案光碟及照片、系爭房屋木質牆面發霉長蟲之檔案光碟及照片、原告與仲介紀海雲之對話截圖、房地產權點交書、淹水後部分牆面壁癌保固、109年12月15日及110年2月1日清理水管收據、系爭房屋壁癌照片、系爭房屋5樓共用管線分布平面圖、共有部分占用區域標示平面圖、共有部分占用隔間照片、輯鉌設計裝潢工程預算建議書等件為據，被告對於兩造間就系爭房屋簽立買賣契約，及系爭房屋於109年9月26日確有發生排水倒灌之情形，暨系爭房屋所在5樓共有部分有隔間出租等事實均不爭執，然否認系爭房屋有瑕疵，並以前詞置辯。則本件應予審究者為：系爭房屋是否存有瑕疵？原告以系爭房屋存有瑕疵，請求減少價金，是否有理由？原告請求不當得利之返還，有無理由？
㈠系爭房屋是否存有瑕疵？
⒈查，原告主張系爭房屋存有排水管堵塞、淹水倒灌及共有部分遭隔間出租之瑕疵，業據提出109年9月26日系爭房屋之浴室、陽台排水孔堵塞淹水檔案光碟及照片、系爭房屋木質牆面發霉長蟲之檔案光碟及照片、原告與仲介紀海雲之對話截圖、房地產權點交書、淹水後部分牆面壁癌保固、109年12月15日及110年2月1日清理水管收據、系爭房屋壁癌照片、系爭房屋5樓共用管線分布平面圖、共有部分占用區域標示平面圖、共有部分占用隔間照片、輯鉌設計裝潢工程預算建議書等件為據，被告對於前開證據之形式真正均不爭執，雖抗辯其出租予其他房客時並無淹水狀況，共有部分遭分隔出租乙事亦不知悉等語，惟系爭房屋除交屋前之109年9月26日曾發生排水管倒灌淹水狀況外，更於交屋後之109年12月15日、110年2月1日、110年7月1日、110年10月25日、110年10月31日多次發生淹水狀況，有原告提出之109年12月15日及110年2月1日清理水管收據（見本院卷一第95至97頁）、110年7月1日、110年10月25日系爭房屋排水孔堵塞淹水之檔案及照片（見本院卷一第157至159、249至251頁）、110年11月2日系爭房屋鄰居反應浴室排水孔堵塞之照片及對話截圖（見本院卷一第255至259頁）為證，另證人即系爭房屋所在社區5樓委員 李秉融 亦證稱：系爭房屋所在5樓管線大約從109年9月底開始有淹水的狀況，印象中從109年9月底到110年12月底淹水狀況有3、4次，據不同師傅表示，淹水是因為社區的管線堵塞等語（見本院卷一第313至314頁），足認系爭房屋於交屋前即有發生多次淹水情形。
⒉被告雖抗辯淹水是因為個別住戶使用方式不當所致，惟本件經原告聲請通知證人 劉泳詮 到庭證稱：伊曾於110年12月11日前往新北市板橋區南雅東路寶閣麗社區五樓進行疏通水管工程，現場水管很久都沒有疏通、保養過，裡面都阻塞了，管委會通知伊到現場疏通，但伊到現場，實際上疏通出來的東西看不出來，只是推斷應該是些毛髮、廚餘，但出來的都是已經絞碎過後隨著水流出來的，伊是用電動通管機，還有專門通水管的鋼索進行疏通，伊判斷本次淹水是因為水管裡有雜物堵塞，造成不通，另外（系爭房屋所在五樓）一個樓層分成套房，大約有30戶左右，而排水孔都是共用一個兩吋的出口，又都是水平的管線，從四樓上方排出，沒什麼衝擊力，很容易阻塞，如果當初管線的設計有一點斜度，或排水的孔多一些、不集中在一處，比較不會造成阻塞等語（見本院卷二第13至16頁），堪認系爭房屋所在5樓之管線原有住戶較多，但排水管僅有一處，且斜度不足的情形，故容易造成堵塞狀況。從而，系爭房屋所在5樓公共排水管線確實存有斜度不足之情形，並使系爭房屋多次發生排水管倒灌之情事，應認系爭房屋已因淹水狀況欠缺通常效用，故原告主張系爭房屋存有排水管倒灌之淹水瑕疵，應堪採認，被告抗辯為租客之個人丟擲垃圾行為造成淹水，無可採信。
⒊再者，系爭房屋所在五樓樓層確有分隔出租之狀況，為被告所不爭執，且有共有部分占用區域標示平面圖、共有部分占用隔間照片（見本院卷一第121至129頁），證人李秉融亦證稱：系爭房屋所在五樓確實有公共空間圍起來出租的情形等語（見本院卷一第314頁）。故原告主張系爭房屋所購買共有區域有被占用之價值減損瑕疵，亦屬有據。被告以不知情為抗辯，尚無可採。
㈡原告以系爭房屋存有瑕疵，請求減少價金，有無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。而民法第354條所規定之物之瑕疵擔保責任，為一種法定無過失責任，凡買賣標的物交付於買受人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生是否有過失，均須負其責任。查，系爭房屋既有前開排水管亦倒灌淹水及共有區域遭占用之瑕疵，則原告以物之瑕疵請求減少價金，應屬有據。
⒉淹水瑕疵部分：
⑴原告主張其因系爭房屋之排水管堵塞、淹水瑕疵，已支付109年12月15日、110年2月1日清通水管費用共15,200元乙情，業據提出109年12月15日及110年2月1日清通水管費用收據（見本院卷一第95至97頁）為證，被告對此亦無爭執，足堪採認。
⑵原告主張其因系爭房屋之木作地板、踢腳板、隔間因泡水損壞、滋生害蟲，牆壁亦因此留下泡水痕跡並產生壁癌，預估修繕費用為371,385元，業據提出輯鉌設計裝潢工程預算建議書為證（見本院卷一第141頁），被告雖抗辯支出項目應有發票，且原告所提出價格過高等語，惟原告該部分所主張為預估修繕費用，本無已經支付之發票可以提出，又原告既已提出預算建議書詳列各修繕項目及費用，則其以該預算建議書作為維修必要費用之預估支出，亦為法之所許，被告固抗辯原告之價格過高，然並未舉證以實其說，其此部分辯解，容屬無據。
⑶又原告主張於111年2月14日支出清通水管基金1,000元，業經證人李秉融到庭證稱：110年11月16日社區五樓有召開臨時區權會，當時有就五樓淹水討論，該次會議結論決議每一戶收取1,000元的基金，作為當年度清水管的費用，由管理委員來統籌處理等語（見本院卷一第314至315頁），被告就此部分亦不爭執，故原告此部分主張，亦堪採認。
⑷另查，系爭房屋為86年竣工之鋼筋混凝土造之建築物，而依新北市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表規定，鋼筋混凝土造之耐用年限為60年，故系爭房屋之經濟性使用期間自111年起算尚餘36年（計算式：86+60-111+1＝36）；又系爭房屋所在五樓排水管已由社區五樓委員與證人劉泳詮約明每兩個月疏通一次，有社區群組對話紀錄在卷可參（見本院卷二第77頁），嗣後疏通水管費用每次為15,000元乙情，亦經證人劉泳詮證述如前（見本院卷二第17頁），以系爭房屋5樓住戶共24戶平均分攤，則每年預計支出之清通水管費用為9萬元（計算式：15,000×12/2＝90,000），36年共計324萬元（計算式：90,000×36＝3,240,000），則每戶應分攤額為135,000元（計算式：3,240,000÷24＝135,000）。故原告主張自111年起至系爭房屋耐用年限內尚須支出清通水管費用135,000元，自屬有據。
⑸從而，原告因淹水瑕疵部分，所受損害共計522,585元（計算式：15,200+371,385+1,000+135,000）。
⒊共有區域遭占用部分：
查，原告主張系爭房屋共有部分遭佔用面積為30.34平方公尺，又5樓整層面積依圖所示為285.66平方公尺，故共有部分遭占用面積占5樓整層共有部分0.1，而5樓整層共有部分之移轉面積為5.23坪，故系爭共有佔用部分之移轉面積為0.523坪，原告每坪支付單價為33.2萬元，故原告就共有部分遭佔用面積已支付之買賣價金為17.36萬元（計算式：5.23×0.1×33.2＝17.36），扣除社區5樓公共基金餘額138,279元後，該部分原告得請求減少價金35,321元（計算式：173,600-138,279＝35,321），業據提出內政部不動產交易實價查詢結果、各戶面積檢討表圖號A1-2、五層平面圖圖號A2-1、寶閣麗公基金收支表為據，被告對此亦未爭執，則原告此部分主張，亦屬有據。故原告主張因共有部分遭占用，受有價值減損35,321元之損害，應認可採。
⒋再查，系爭房屋原訂109年10月23日交屋，然因淹水狀況，實際交屋日期為109年11月11日，有系爭房屋買賣契約書、房地產權點交書附卷可稽（見本院卷一第33、91頁），而原告於110年2月4日向被告表示減少價金之請求，有原告與仲介紀海雲之對話紀錄可稽（見本院卷一第139頁），尚未逾民法第365條第1項之6個月期間，故原告請求減少價金，應有理由。
㈢原告請求不當得利之返還，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。被告固因兩造間之買賣契約收取價金，然原告因系爭房屋欠缺通常效用，並因共有部分遭占用而減損交易價值，共計受有557,906元之損害（計算式：522,585+35,321＝557,906），並已向被告提出減少價金之請求，則原告以不當得利之法律關係，訴請被告返還原告溢付價金557,906元，應屬有理。
㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付不當得利，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自民事變更聲明暨準備(四)狀送達翌日即111年6月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋存有物之瑕疵，經減少價金後，依不當得利之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第4項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行之金額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
書記官劉芷寧