裁判字號：臺灣新竹地方法院99年竹簡字第313號民事判決
裁判日期：民國100年01月14日
裁判案由：返還土地等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決99年度竹簡字第313號原告 邱創權 訴訟代理人 苗繼業 律師
吳世敏 律師被告 張振彰
張振銘 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國99年12月30日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告張振彰、張振銘應連帶將位於新竹縣竹北市○○段第476地號土地內如附件所示新竹縣竹北地政事務所99年10月9日收件日期之複丈成果圖中編號⑵面積738平方公尺、編號⑶面積231平方公尺及編號⑷面積71部分之土地，返還予原告。
二、被告張振彰、張振銘應連帶給付原告新臺幣叁拾肆萬肆仟元，及自民國99年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告張振彰應自民國99年7月27日起至99年9月30日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一、二、三項得為假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：如主文第1、2、3、4項所示，並願供擔保，請准予宣告假執行。
二、事實摘要：
(一)原告主張：
１、緣被告張振彰於民國95年間，邀同被告張振銘為連帶保證人，就原告所有系爭位於新竹縣竹北市○○段第476地號土地內，合計約335坪之土地(下稱：系爭土地)，簽立二份租賃契約，其中35坪，每月租金為新臺幣(下同)7千元，另餘300坪，每月租金1萬5千元，合計每月租金為2萬2千元，兩造約定租賃期間均為95年9月1日起至100年8月31日止，因原告提供被告使用系爭476號土地之水電，被告張振彰乃同意負擔原告位於新竹縣竹北市○○里○○路○○號2樓之水電費用。然就承租系爭300坪土地，被告張振彰除未依約給付押租金5萬元外，其應按月繳交之租金，亦有未按時繳交之情，依據原告之記錄，被告張振彰至99年1月時，積欠租金已達25萬2千元，詳細欠租之情形如下：
⑴被告張振彰至97年12月已積欠租金7萬元。⑵被告張振彰於98年度應繳之租金26萬4千元，被告
張振彰僅在當年度4月24日支付1萬元、5月5日支付1萬2千元、6月2日支付1萬7千元、6月8日支付5千元、7月7日支付1萬元，及11月2日支付5萬元，共支付10萬4千元，則98年尚積欠租金160,000元。
⑶被告張振彰就99年元月應給付之租金22,000元，被
告張振彰依然未依約定於當年1月1日給付，因而至99年元月時合計積欠原告租金總金額為25萬2千元【計算式為：(7萬+16萬+2萬2千)=25萬2千】，為此原告曾請當地溪州里里長協調，被告張振彰即於協調當日即99年1月31日給付4萬元，尚有21萬2千元之租金及5萬元之押租金未付。
２、而自前述協調後，被告張振彰除仍未能支付積欠之租金及押租金外，亦未支付自99年2月起之租金，因而原告於99年5月13日，曾向新竹縣竹北市調解委員會聲請調解，但被告張振彰並未出席，嗣後原告即於99年5月18日發函催告被告張振彰應儘速清償，否則將終止租約，後兩造於99年6月25日在新竹縣竹北市調解委員會進行調解，仍無結論，第3次於99年7月2日之調解係應被告張振彰之要求而開會，然其又無故未出席，因而調解未成立，為此原告於99年7月5日再次發函告知被告張振彰終止租約，並請求清償未給付之租金外，及被告張振彰應將承租之土地返還原告，然被告張振彰經通知後，除依然未依約給付積欠租金，至今已共積欠租金達34萬4千元【原21萬2千元，加上從99年2月起至7月止之租金13萬2千元，合計34萬4千元】，且仍強佔土地使用，拒絕返還。
３、按民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」，被告張振彰積欠租金34萬4千，且遲延後經原告催告後依然未給付，原告自得依據前述規定，發函終止本件租約。退一步言之，若本院認為原告於99年7月5日發函告知被告張振彰終止租約之內容，就終止租約此點不夠明確，原告願再次以本件起訴狀送達作為終止本件租約之通知，終止與被告張振彰間之租約，並請求被告返還系爭土地。
４、又被告張振銘同意就上開租約中，就被告張振彰應負之義務負連帶保証責任，因而在租約中之連帶保證人欄位上簽名，故依據租賃契約第12條及第13條之規定，被告張振銘應就被告張振彰違約未給付之租金及未依約騰空返還承租之土地負連帶給付之責任。
５、又本件被告張振彰於租賃契約終止後迄今，仍使用原告之土地拒絕返還，故原告自得依據民法第179條規定，請求被告張振彰返還自租賃契約終止後，仍使用系爭土地所得之利益。
６、對於被告抗辯所為之陳述：⑴被告辯稱其未積欠租金，也無未給付押租金5萬元
云云，然本件被告張振彰確實在99年1月時，已積欠原告租金達25萬2千元，兩造因而協議，並在當時竹北市溪洲里里長見證下，被告張振彰並承諾會依據原證二土地租賃契約協議書所載，在往後每月之租金加付8千元，清償積欠租金，並在簽立當日給付積欠租金4萬元，上情已據證人 陳文慶 於本院99年10月14日言詞辯論期日時到庭證述明確，不容被告狡辯。且依據舉證責任法則，清償一事應由被告負責舉證，然在訴訟進行中，被告皆未具體舉證出在何時原告有收受押租金5萬元及已將應給付之租金按月給付完畢，被告自應承擔無法證明之不利益。
⑵被告又辯稱，其有提出22,543元作為清償，是原告
拒絕收受云云，不足採信。蓋被告張振彰積欠之租金為344,000元，被告僅提出22,543元作為清償，顯屬不足額，按民法第318條第1項本文規定：「債務人無為一部清償之權利」，因而在租金債權有34萬4千元之時，被告僅提出22,543元作為清償，依據前揭法律規定，原告自得拒絕該一部清償之給付。
⑶被告辯稱本件承租土地地目為農地，導致其無法設
立公司而影響其權利及使用云云，亦不足採。蓋本件租賃標的物原告確實提供與被告使用無誤，並無無法利用之情；且被告亦自認曾有續約之情，若真因租賃標的之地目有影響被告使用及其權利之情，被告豈會再與原告續租，故此部分之相關主張，僅是被告卸責之詞，不足採信。
(二)被告則以：
１、被告每個月都有給付租金給原告，或是被告將租金送到原告住處，或是原告到被告住處收取，均係以現金支付，但原告收租時沒有交付收租的憑據。又原告提出之原證二協議書上並無被告之簽名，被告之前並不知情，係收到存證信函後才知道有協議書，被告質疑該協議書之真實性，且被告亦沒有於99年1月31日給付4萬元金額給原告。本件除之前被告於99年7月時，曾前往原告住處要繳付租金2萬2千元及電費543元，共計22,543元，惟被原告拒絕收受，而尚未清償外，被告並沒有積欠原告任何租金或租押金，否則原告為何願意自90年至100年8月底止一再與被告續約。
２、又被告承租原告所有系爭土地係作為回收家電、電腦等營業使用，然被告所承租之土地，地目：田、使用分區：特定農業區、使用類別：農牧用地，致使被告無法申請公司，只能以企業社對外營業，除影響被告之營業權益外，並喪失許多營業所得等語，資為抗辯。
三、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第3款所明定。查原告起訴時原訴之聲明為：「
一、被告應連帶將位於新竹縣竹北市○○段第476地號土地內如附圖所示編號⑵面積738平方公尺、編號⑶面積231平方公尺編號及⑷面積71部分之土地，返還予原告。二、被告應連帶給付原告34萬4千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息外。三、被告張振彰應自收受起訴狀之翌日起至上開土地騰空遷讓交還原告之日止，按月給付原告2萬2千元。」，嗣原告於本院99年12月30日言詞辯論程序，乃減縮訴之聲明第三項為：「被告張振彰應自收受起訴狀之翌日起至99年9月30日止，按月給付原告2萬
2千元。」，則原告訴之聲明既係對於被告張振彰減縮此部分不當得利之請求金額，其訴訟標的仍屬同一，並未變更或追加，且不甚礙被告防禦及訴訟終結，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
四、法院之判斷：
(一)原告主張被告張振彰於95年間，邀同被告張振銘為連帶保證人，就原告所有系爭位於新竹縣竹北市○○段第476地號土地內，合計約335坪之土地，簽立二份租賃契約，其中35坪，每月租金為7千元，另餘300坪，每月租金1萬5千元，合計每月租金為2萬2千元，兩造約定租賃期間均為95年9月1日起至100年8月31日止，因原告提供被告使用系爭
476號土地之水電，因而被告張振彰同意負擔原告位於新竹縣竹北市○○里○○路○○號2樓之水電費用等情，業據原告提出房屋租賃契約書二紙、土地登記謄本一紙附卷可稽，且為被告就此所不否認，自堪認原告上開主張為真實。
(二)又被告張振彰具體承租使用原告所有系爭土地上之位置及面積，亦經本院於99年11月9日會同兩造及新竹縣竹北地政事務所派員前往現場履勘及測繪屬實，此有本院勘驗測量筆錄一紙及新竹縣竹北地政事務所於99年11月23日以北地所測字第0990006507號函檢送如附件所示土地複丈成果圖為憑，復為兩造所不爭。
(三)再者，原告主張被告張振彰至99年1月時，積欠原告租金已達25萬2千元乙節，則為被告否認有積欠原告租金情事，經查：
１、原告提出其記載被告積欠房租之明細一紙附卷可稽，及99年1月31日由竹北市溪洲里里長陳文慶擔任見證人，並書立之土地租賃契約協議一紙附卷可佐(詳本院卷第12頁)，觀之該協議上記載：「１、乙方(註：
指被告張振彰)之押金5萬元至今未付甲方(註：指原告)，何時支付？２、99年1月止共計25萬2千元租金未付甲方，何時付？怎麼付？３、乙方於99年1月31日支付4萬元，其餘於每月本租金加8千共計3萬元支付方式，乙方同意。４、如乙方未照本協議履行，及支付租金，甲方得於次月底要求搬離，甲方不續租，且地上物歸甲方全權處理，乙方不得異議。」等情，已表明係就被告積欠原告租金及押租金，而為協議之意旨。
２、又證人陳文慶既於本院99年10月14日言詞辯論期日到庭結證：「(問：上開協議是在何時何地寫的？)答：
是在原告家裡寫好，過去跟被告張振彰談，被告也有看到，被告也承諾會在1月31日給付4萬元，他當時沒有表示任何的異議。」、「(問：上開協議是在99年1月31日寫的嗎？)答：是在1月31日當天寫的。」、「(問：原告當初請你出面跟被告談什麼事？)答：是被告房租沒有給原告，希望里長陪他去跟對方談這件事情。」、「(問：你是否有陪原告去找被告？)答：有，之前報案我有到場，協調這件事的時候，我跟原告協調好，寫好協議才去找被告。」、「(問：兩造在協議書，被告先付4萬元，其餘每月租金加8千元，共計3萬元付給原告，這種付款方式是他們自己談好，你是否有在場？)答：我有在場，我有敘述協議書內容。」、「(問：協議書寫付租金的方式，被告先付4萬元，其餘每月租金加8千元，是雙方先談好了嗎？
)答：原告說他有跟被告先談好，所以才依照原告口述由我來寫協議書。」、「(問：被告當天看了協議書後為何不願意簽名？)答：據我知道，被告跟原告的契約書也沒有簽名，他對協議書上的數字沒有問題。」、「(問：協議書第一項押金5萬元未付何時支付，被告看到有何表示？)答：我念給他聽，他沒有異議。」、「(問：協議書第二項到99年1月止欠租金25萬2千元未付，被告有無說他沒有欠租金？)答：沒有說欠租金，問被告有沒有這個錢，被告沒有否認25萬2千元。」、「(問：協議書第四項如果沒有付租金，原告可以再次月底要求被告搬離，地上物歸原告處理，被告有何表示？)答：當時沒有。」、「(問：你去找被告給他看協議書之後，被告才給原告4萬元嗎？)答：是，被告給4萬元我有在場，他要我簽名，我說不是我要收的錢，所以我不用簽名，可是原告有簽名。」、「(問：被告看了協議書，被告有跟原告做商量嗎？)答：據我知道，原告有跟被告商量這個錢什麼時候還，才會以每個月加租金8千元慢慢攤還。」等語(詳本院卷第60頁至第62頁反面)，審證人陳文慶與兩造既無任何利害關係，衡之常情，其應無蓄意偏袒原告，故為不利於被告陳述之理，參以證人陳文慶如有蓄意迴護原告之情，其應無須於協議書上記載被告於99年1月31日支付原告4萬元款項，反而降低原告主張被告積欠租金之數額，則證人陳文慶上開所述，應與實情相近，尚堪採信。
３、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此為民事訴訟法第277條所明定，則被告主張其除於99年7月時，曾前往原告住處要繳付租金2萬2千元及電費543元，共計22,543元，惟被原告拒絕收受，而尚未清償外，被告並沒有積欠原告任何租金等情，既為原告所否認，揆之上開規定，即應由被告就此有利於己之事實，負舉證責任，惟被告既未能提出任何其曾付租予原告之證據資料以供本院審酌，即難僅據被告空言所述，採為有利於被告之認定。
４、從而，原告主張被告張振彰至99年1月時，積欠租金已達25萬2千元，經被告於99年1月31日支付4萬元後，尚積欠原告租金21萬2千元，洵堪採信。
(四)按承租人應依約定日期，支付租金；次按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項定有明文。查被告自97年間起即未按租賃契約之約定按時繳納租金，迄原告於99年5月18日寄發存證信函為止，已逾2個月未付租金，則原告以被告積欠租金為由，寄發竹北郵局第186號存證信函催告被告限期繳納，逾期不繳納，即終止兩造訂立之租賃契約，於法即屬有據，從而，原告依據民法第455條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物及連帶保證之法律規定，請求被告應連帶返還承租之系爭土地，洵屬有據。又原告請求被告應連帶給付原告至99年7月止積欠租金合計34萬4千元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。
另原告主張被告張振彰自原告以起訴狀繕本終止租約後，至99年9月30日止，仍未返還承租之系爭土地，受有使用系爭土地之利益，依據民法第179條不當得利之法律關係，請求被告張振彰應自99年7月27日起至99年9月30日止，按月給付原告2萬2千元，亦屬有據，應予准許。
五、假執行之宣告：本件原告勝訴部分為民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，是原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，即無必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國100年1月14日
新竹簡易庭法官王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月14日
書記官陳思璟