裁判字號：臺灣基隆地方法院91年基簡字第351號民事判決
裁判日期：民國92年05月23日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決九十一年度基簡字第三五一號
原告保證責任基隆市第二信用合作社法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○
戊○○被告甲○○
丙○○訴訟代理人 許智勝 律師右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主文確認被告甲○○與被告丙○○間就坐落於基隆市○○街○○○巷○○弄○號房屋之一樓車庫、夾層及三樓部分之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由要領
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告部分：原告主張訴外人 張來賢 （即被告甲○○之夫）於民國八十九年九月十八日以其所有坐落基隆市○○街○○○巷○○弄○號之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，與第三人兆鎮建設股份有限公司、禧合開發科技股份有限公司提供其餘不動產做擔保，共同設定最高限額新台幣（下同）八千四百萬元之抵押權予原告時，以擔保上述第三人對原告現在及將來所負一切債務，並於同年月二十一日辦畢抵押權登記在案。嗣依此設定之抵押權於八十九年九月二十二日分別向原告借款一千五百萬元、四百萬元、五千一百萬元，惟均未依約按期繳息，尚欠本金一千五百萬元、四百萬元、五千一百萬元及均自民國八十九年十一月二十二日起之利息、違約金未還。為此原告依據台灣基隆地方法院九十年基拍字第三七○號確定之拍賣抵押物裁定，將張來賢等為擔保上述三筆借款設定予原告之抵押物實行抵押權查封拍賣求償（鈞院九十年度執字第五○五七號案）。詎被告丙○○於前揭強制執行程序中，具狀向鈞院執行處提出虛構之租賃契約，主張被告甲○○已於八十九年五月二十日將系爭房屋中一樓車庫、夾層及三樓部分出租予被告丙○○，企圖阻撓強制執行程序之進行，致使拍賣公告註明因有租賃關係存在拍定後不點交，造成上開房地乏人問津，勢必四次流標而依法視為撤回並起封，嚴重影響原告之權益，爰訴請確認被告間就上開房屋之租賃關係不存在等語。
二、被告部分：被告則辯稱訴外人張來賢雖於八十九年九月二十二日提供系爭房屋坐落之基地共同設定最高限額抵押權八千四百萬元予原告，以作為借貸之擔保，惟立約當時，張來賢即表示僅「土地」部分作為擔保，並不及於「建物」，詎原告竟擅自在切結書加填「系爭房屋」亦在擔保之列，恐已涉偽造文書嫌疑，而本件系爭房屋訂有房屋租賃契約，有租賃契約書為證，且鈞院履勘現場時，被告丙○○確實有居住之事實並有鑰匙出入，原告提起本件訴訟並無理由，應予駁回等情。
乙、理由要領：
一、按「確認法律關係存在與否之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者，為他人間之法律關係，亦非不得提起。果如上訴主張被上訴人前開不定期之租賃關係自始不存在，而被上訴人竟主張其存在，非不影響於上訴人之抵押權，上訴人訴求確認不存在，當難謂無即受確認判決之法律上之利益」（最高法院七十三年台上字第二九二六號判決參照）。查被告於抵押權設定前所訂定之租賃契約，如係屬虛偽即屬無效，於原告實行抵押權聲請拍賣抵押物時，執行法院若不除去該租賃關係而為拍賣，必因該租賃關係而無法點交，降低應買意願，致使原告之抵押權行使受影響，是以原告起訴確認抵押物租賃關係不存在，自有確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、原告主張訴外人張來賢提供系爭房屋設定抵押權作為擔保，嗣未能清償借款，經原告聲請拍賣抵押物強制執行本院執行處執行人員於九十年十一月二十一日至現場查封系爭房屋後，被告丙○○即於同年月二十九日向本院執行處具狀提出其與被告甲○○於八十九年五月二十日所定之租約，主張其自八十九年六月起至九十四年五月三十日止承租系爭房屋之一樓車庫、夾層及三樓部分，另本院執行處人員於九十年十二月十二日至現場執行測量時，張來賢亦表示系爭房屋前開部分已出租予被告丙○○，而由本院執行書記官紀錄於執行（勘測）筆錄等情，業經本院調閱九十年度執字第五○五七號執行卷宗核閱屬實。是以，本件應審酌厥為：被告間上述租賃契約是否係通謀虛偽意思表示。經查：
（一）訴外人張來賢提供系爭房屋及其基地向原告辦理抵押貸款，曾簽立切結書，保證所供擔保不動產於辦妥抵押權之時，確無任何租賃、借貸關係，及他項權利存在，亦無被第三人占用之情事，有切結書一紙在卷可稽。
（二）被告丙○○家住基隆市○○○路○○○號十二樓之六，自稱於本件租賃契約訂立時，任職於太平洋房屋基金一路分店，最頻繁到系爭房屋的次數約每星期一次等情，則以基隆市腹地狹小，從系爭房屋坐落之信義區，至被告住所，通常不超過一小時車程，亦為一般上班族上下班之時間，且以每月約四次利用之頻率，被告丙○○是否有向被告甲○○承用系爭房屋之可能，並非無疑。
（三）又本院於九十二年一月十七日至系爭房屋履勘時，發現系爭房屋即做為被告甲○○一家居住，被告丙○○所稱承租之三樓房間，二側牆壁及衣櫥均掛滿或堆放被告甲○○家中衣物，被告丙○○個人物品僅放置於一小小塑膠抽屜放置箱，有勘驗筆錄及照片五紙附卷可稽，實與一般承租房屋係供己用之常情不符。
（四）本院於九十二年五月九日言詞辯論期日訊問被告二人：「系爭租約之租金如何支付？」，被告丙○○答稱：「大部分每個月按月給付，如果有一個月忘記付，下個月也會補給。」，被告甲○○則答：「被告都給現金，約每月五日左右給付，他有過來得時候給，每個月都會給。」，惟查系爭租約第十九條約定：「八十九年六月一日至八十九年十二月三十日之房屋租金共計七個月計新台幣貳萬壹仟元整，由原向乙方（指被告丙○○）所借之款項（參萬元）直接扣除等情，被告二人卻均未提及，且被告對於九十二年五月之租金是否支付，被告丙○○稱「無」，被告甲○○稱「有」，益見被告是否確實成立租賃契約，殊屬可疑。
（五）綜此堪認，被告丙○○與被告甲○○間就系爭房屋所訂立之租賃契約應係為抗拒強制執行，而通謀虛偽成立者，依民法第八十七條第一項前段之規定，系爭租賃契約應屬無效，是以，被告間就系爭房屋自不存在租賃關係。從而，原告請求確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，洵無不合，應予准許。
中華民國九十二年五月二十三日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B法官林李達右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國九十二年五月二十九日~B法院書記官郭廷耀