臺灣南投地方法院民事簡易判決 108年度投簡字第320號
原 告 上毅天廈管理委員會
法定代理人 張森林
被 告 黃采葳
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國109年2月4日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟伍佰元及自民國一百零九年
二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘
之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元，由被告負擔五分之四，餘由原
告負擔。
本判決第一項得假執行。
理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應給
付原告新臺幣（下同）187,000元，及自支付命令送達翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國109年2
月4日當庭具狀減縮聲明：被告應給付原告新臺幣151,500元
及自109年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核
原告所為訴之變更係減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規
定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告為上毅天廈公寓大廈之區分所有權
人，擁有坐落門牌號碼南投縣○○鎮○○路○段B1之1、B1
之2、8樓之1、10樓之1、10樓之2、12樓之3（下不引縣○鎮
○路○段）等建物。依社區規約，106年12月（含）以前空
戶管理費為每月500元，107年1月（含）以後則調整為每月2
,000元，惟被告於104年1月1日至107年12月31日期間均未依
規約繳納管理費。原告為上毅天廈公寓大廈之公寓大廈管理
委員會，經多次向被告催繳，被告僅繳納34,500元等部分管
理費，尚積欠總計151,500元之管理費。爰依公寓大廈管理
條例（下稱管理條例）第21條之規定提起本訴，並聲明：如
上所述。
二、被告則答辯以：原告於104年7月28日經備查成立，原經全體
區分所有權人會議決議，上毅天廈之管理費用收取標準，如
為無人住居之空戶，其管理費用為每戶每月500元；被告所
有B1之1、B1之2兩戶，因設置共用之電源管線及供電設備，
不負擔管理費用。惟106年8月5日召開上毅天廈公寓大廈之
區分所有權人會議，原告在出席人數及比例均未達法定要件
情形下，逕自通過決議（下稱系爭決議）：自107年1月1日
起原「空戶」所有權人均全額繳納（管理費）以示公平。管
理費微幅調升200元，為2000/月等節。因系爭決議程序違反
管理條例第31條之規定，應為無效，不拘束全體區分所有權
人，因此做成之管理委員會即原告之決議，亦屬無效。此外
，被告所有B1之1、B1之2部分，因設置大樓全體住戶之電表
、電力管線及供電設備，被告無法實際使用收益，其內亦堆
放原告之大樓公用物品，原告違法決議就被告所有B1之1、B
1之2兩戶收取管理費，悖離一般人可接受範圍等語。並聲明
：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件原告主張被告為上毅天廈公寓大廈之區分所有權人，擁
有B1之1、B1之2、8樓之1、10樓之1、10樓之2、12樓之3等
建物；依上毅天廈之原管理費用收取標準，無人住居之空戶
管理費用為每戶每月500元一節，業經原告提出建物登記第
一類謄本在卷可參，且為被告所不爭執，應堪信為真實。另
原告主張，依社區規約，106年12月（含）以前空戶管理費
為每月500元，107年1月（含）以後則調整為每月2,000元，
惟被告於104年1月1日至107年12月31日期間均未依規約繳納
管理費；原告為上毅天廈公寓大廈之公寓大廈管理委員會，
經多次向被告催繳，被告僅繳納34,500元等部分管理費，尚
積欠總計151,500元之管理費等情，則為被告所否認，並抗
辯：原告於104年7月28日經備查成立；被告所有B1之1、B1
之2兩戶，因設置共用之電源管線及供電設備，不負擔管理
費用；106年8月5日召開上毅天廈公寓大廈之區分所有權人
會議之系爭決議程序違反管理條例第31條之規定而無效，因
此做成之管理委員會即原告之決議，亦屬無效；被告所有B1
之1、B1之2設置大樓全體住戶之電表、電力管線及供電設備
，被告無法實際使用收益，不應收取管理費用等語。則本院
即應審酌：原告得否收取備查成立前之住戶積欠管理費；系
爭決議之效力如何；原告得否向被告收取B1之1、B1之2兩戶
之管理費；被告是否尚積欠原告未繳納之管理費及其金額。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其應有部分比例分擔之。起造人於召集區分所有權
人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人
前，為公寓大廈之管理負責人。為公寓大廈管理條例第10條
第2項、第28條第3項所明定。管理委員會成立前有關公寓大
廈之管理所生之權利義務，應認如同籌備中之法人，於法人
成立後當然由其繼受，是管理委員會成立前所生之權利與義
務，當得於管理委員會成立後主張之。蓋因管理委員會成立
前所發生之管理費用，如成立後之管理委員會不得收取，則
對多數已依約定繳納管理費之區分所有權人將有失公平。本
件原告固於104年7月21月向南投縣草屯鎮公所（下稱草屯鎮
公所）報備成立管理委員會，草屯鎮公所則以104年7月28日
草鎮工字第1040021328號函備查一節，有原告提出草屯鎮公
所108年12月11日草鎮工字第1080037889號函影本（見本院
卷第122至143頁）附卷可稽，足見本件原告係於104年7月方
向主管機關草屯鎮公所申請報備成立，然依上開說明，原告
成立後自得就成立前有關公寓大廈之管理所生之權利義務主
張之，被告抗辯原告於104年7月備查成立前，無權向被告收
取管理費用，尚無可採。
㈢次按，區分所有權人會議，是指區分所有權人為共同事務及
涉及權利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的
會議，為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團
總會相似，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程
序或決議內容有違反法令時，其效力如何並無規定或準用之
規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定本條例未規定者
，適用其他法令之規定，應回歸適用民法之規定。是區分所
有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56
條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時
，社員得於三個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集
程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之
內容違反法令或章程者無效，民法第56條亦有明文。依此，
如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席
者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之
違法，並非決議內容之違法（最高法院63年台上字第965號
判例要旨參照），如有上述情形，各區分所有權人自應依前
揭法律之規定，於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該
項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，自不得主
張該決議無效。經查：
⒈原告主張系爭決議自107年1月起，將社區管理費調整為每空
戶每月2,000元，並經草屯鎮公所准予備查一節，業由原告
提出區分所有權人會議紀錄、草屯鎮公所107年8月7日草鎮
工字第1070023549號函、上毅天廈管理委員會組織章程（
106.08.05修正）存卷足佐（見本院卷第5至11頁）。本件被
告雖抗辯106年8月5日召開系爭決議程序違反管理條例第31
條之規定而無效。然按，區分所有權人會議之決議，除規約
另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有
權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同
意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。則區分所有權
會議之出席及可決人數，如公寓大廈規約另有約定，即應依
規約內容進行，不適用上開法定出席及可決人數限制。查本
件原告提出之上開於104年7月經草屯鎮公所備查之上毅天廈
管理委員會組織章程，內容包含區分所有權會議、管理委員
會等社區組織及召集程序、管理費及經費之收取與用途等內
容（見本院卷第129至133頁），性質上即屬拘束原告及全體
區分所有權人之規約。細觀該規約第8條規定：區分所有權
人會議以全體區分所有權人總額二分之一以上到會為到達法
定人數一節，顯已排除公寓大廈管理條例第31條出席需達區
分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上之法定
人數規定。而參酌106年8月5日之出席人數已占區分所有權
人數73%、占全體區分所有權52%，有區分所有權人會議紀錄
、簽到表附卷可參（見本院卷第62至64頁）。出席人數已達
規約約定之人數。
⒉另曾出席系爭決議之證人 廖榮定 於本院109年1月14日言詞辯
論程序到庭結證稱：106.08.05上毅天廈區分所有權人會議
簽到表上的簽名是我簽的，當天我有到場， 李文軾 也有參與
開會，記得是改選主委及委員，後來有通知管理費如何收取
，開會有沒有討論我印象不是很確定等語（見本院卷第159
頁背面至160頁背面）。另參與系爭決議之證人 林世杰 亦於
109年2月4日到庭證稱：106年8月5日簽到表是我簽名的，
那次有討論一些例如清潔事務的議案，被告有找一個李先生
來處理，議案是討論之後，沒有異議通過就公告，現場有到
達出席人數的規定，以有出席簽到為準，超過住戶一半以上
我們就開會，如果不到就不開，出席人數一定要達到一半以
上，就照決議通過，當時李文軾有提出受託文件；106年8月
25日那次是有擔任委員的來開會，李文軾也有來，好像有討
論到管委會收費的事情，管委會成立之後才發現錢不夠，李
先生自己也覺得金額要提高，有談到這些，他說他要帶回去
請示，後來也沒有異議，當時他也有說他們的最高標準就是
2千元。後來有人有異議，我記得那兩次都是這樣就決議了
，住戶也都照規定繳費。有，有一次他說他要帶回去請示，
後來也沒有異議，當時他也有說他們的最高標準就是2千元
等語（見本院108年度投小字第503號卷第69頁背面至70頁背
面）。是可見原告確實於106年8月5日召開區分所有權人會
議，且出席人數已達規約約定之所有權人總額1/2以上到會
。則被告抗辯決議方法違法而無效一節，已非無疑。
⒊況觀諸系爭決議包含自107年1月1日起原「空戶」所有權人
均全額繳納以示公平、B1＄8000如有調整由管理委員會定之
等內容，均無違反法令之處，而被告係抗辯決議之程序及方
法違法，被告本得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，
然上開決議做成於106年8月5日，原告更於107年1月即寄發
存證信函向被告催收積欠之管理費（見本院卷第12、13頁）
，被告自無不知之理，卻迄今均未訴請法院撤銷系爭決議，
依上開說明，系爭決議既未經法院撤銷，被告自不得主張決
議無效，而應依系爭決議繳納管理費用。
㈣再者，本件被告雖又辯稱B1之1、B1之2因設置大樓全體住戶
之電表、電力管線及供電設備，被告無法實際使用收益，其
內亦堆放原告之大樓公用物品，原告不應收取管理費等語，
並提出現場照片在卷。然被告提出照片所示，其所稱電表、
電力管線、設備僅設置在周圍牆壁，亦無從看出是否占用其
所有B1之1、B1之2建物。況依上述，針對被告所有B1之1、B
1之2等建物收取每月2千元，係經系爭決議決定，而決議應
未遭法院撤銷而有效存續，被告自應受其拘束，依系爭決議
繳納管理費。
㈤復對照系爭決議特別約定B1＄8000如有調整由管理委員會定
之，原告再於106年8月25日召開管理委員會決議B1未使用20
00/月，若出租或使用4000/月，並於上毅天廈管理委員會組
織章程第18條規定：B1每戶2000元。出租營用4000元（見本
院卷第11頁、第63頁、第65頁背面）；而104年1月之區分所
有權人會議會議記錄則完全無關於B1收取管理費之記載，當
時上毅天廈管理委員會組織章程規定之管理費收取規定，更
僅有住家每戶1800元，空戶每戶500元，未明訂B1應收取管
理費用。是應認定被告於107年1月1日，方需依據系爭決議
及106年8月25日管理委員會決議繳納B1管理費每月2千元。
而按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其
給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有
明文。經查，被告積欠8樓之1自104年1月至9月之管理費每
月500元計4,500元，以及10樓之1、10樓之2、12樓之3自104
年1月至6月之管理費每月500元及自107年1月至12月未繳納
之管理費1500元（均僅繳500元）計63,000元，B1之1及B1之
2自107年1月至12月之每月管理費2千元計48,000元，並經原
告以存證信函催告（見本院卷第12、13頁），迄今仍未繳納
，原告依前開規定，自得請求被告給付積欠之管理費總計11
5,500元【計算式：4,500+63,000+48,000＝115,500】。
四、綜上所述，系爭決議未遭撤銷，被告尚積欠管理費115,500
元尚未繳納，從而，原告依管理條例第21條之規定，訴請被
告應給付原告115,500元，及自呈報狀繕本送達翌日即109年
2月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由
，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核
於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易
程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年2月18日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官林奕宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他
造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由，並繳足上訴裁判費
；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，仍應於判決送達後20日
內補提上訴理由書（並附繕本），如未於上訴後20日內補提合法
上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國109年2月24日
書記官洪聖哲