裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第3995號民事判決
裁判日期：民國107年07月03日
裁判案由：返還租金等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第3995號原告 林威銘 訴訟代理人 謝憲愷 律師複代理人 江孟洵 律師被告 李文明 上列當事人間請求返還 仲介 費用等事件，於中華民國107年6月7日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件原告起訴所具起訴狀原將李文明記載為 李維平 ，經於民國107年4月19日言詞辯論期日當庭更正為李文明。
二、原告起訴時，原以 古原欽 、李文明等二人為共同被告，其中古原欽部分於107年5月22日調解成立（107年度司移調字第51號），原告並具狀撤回古原欽部分之訴。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告李文明原告新臺幣（下同）8萬元及自起訴狀繕本送達時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）事實部分：緣原告林威銘與被告古原欽於106年4月11日透過被告李文明之居中介紹，就坐落於新北市○○區○○路○○○○○號及147之2號建物（下稱糸爭建物）簽訂租賃契約（下稱系爭契約，見原證1)，並於當日繳交押金32萬元及第一個月租金16萬元合計共48萬元，雙方並於租賃契約第9條第8款中約定，古原欽應使原告得就系爭建物辦理公司登記。惟原告承租後方發現，系爭建物係屬違章建築，依法應予拆除，且不能於上為公司營業之登記；亦即系爭建物係為一不能辦理公司登記之建物，則與兩造上開契約之約定，即有違背。後經原告發律師函向被告二人表達終止契約並請求損害賠償（見原證2)，而為對造所不理，方提起本訴。
（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項定有明文。又居間契約為勞務給付契約之一種，居間人處理居間事務有過失者，相對人自得類推適用民法第544條之規定，請求居間人負賠償之責。本件原告係透過被告李文明之介紹，向被告古原欽承租系爭房地，且於締約後亦支付被告李文明仲介費8萬元。惟被告李文明既為居間之仲介，依法應有調查關於訂約之相關事項之義務，然今其未於締約前妥適調查系爭建物係屬違章建築而無法辦理公司營業登記，應屬就其居間事務有過失存在，依前揭規定與見解，原告自得類推適用民法第544條之規定，向被告李文明主張損害賠償即其收受之仲介費8萬元。被告李文明因未盡居間人之調查義務，應對原告負8萬元之損害賠償責任。
（三）被告主張有告知原告系爭建物不能辦理公司營業登記，惟此部分應該被告復有舉證責任，再者，就被告答辯中提出之證據，就一之一到一之六照片的部分，原告不否認真實性，但與本案無涉，就證據二部分，原告否認形式上真正，又縱使認為形式上為真，惟衡酌對話內容可以知道原告係在簽約之後才知道房屋不能辦理公司營業登記。就證據三的部分不否認真正，但與本案無涉，其餘引用書狀之內容。被告跟原告說的跟他去查詢的結果不符，公司登記確實原告跟被告古重要事項之一此點從契約第二頁第六、八、九點可以證明此事，若公司登記並非必要之點沒有必要在契約之明確約定，且約定原告可以以個人名義簽約之後，再以公司身分簽約，甚至把原告經營的公司類別標明清楚，足見此為必要之點，則被告身為仲介，沒有告知委託人即原告，此一重要事項，應有過失，所以要負有損害賠償責任。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告林威銘稱，承租後方發現，系爭建物系屬違章建築……，這不是事實，他撒謊。在他還沒承租前，本人前後約1個多月時間，陸續帶他看過至少5間當地此類之廠房，本人告知他，這些原本都是農地，二、三十年來分別蓋起鐵皮廠房在用，算違建，目前列為緩拆階段，且目前也被列為塭仔珊重劃範圍之廠房，本人從未告知他”這是合法的廠房”，所以原告是事前就知道他要承租的廠房是什麼情況。
（二）原告稱，本人未於簽約前妥適調查建物系違章律築，而無法公司營業登記……，本人這裡要做一些澄清，本人和原告在說的都是公司登記，所以契約上寫的是公司登記，雖然有無”營業”此二字沒大差別，但法律文件，還是要說明一下。另，本人確信在承租這些廠房時，都有去官方單位查證（物證請參考所附光碟中的錄音檔的查證，內有和新北市府都市計劃科的詢問內容，裡面有原告承租的廠房官方回我可公司登記之內容在”板司廠登稅”這個檔3分50秒處），這些查內容會錄音下來，因當時本人手頭上有多間廠房，為回答不同客戶問此問題才錄下來的，本人也告知原告自己可去查問廠房是否可公司登記。又，本案另一被告，即房東古原欽在附近有另一廠房（地址○○○區○○路○段○○○巷○○○○○號）和此性質相同（都是在塭仔圳重劃範圍內），至今仍是有其它商家登記在那裡（請參考所附圖檔證物1-1至1-6），我想這就是古先生為何會答應雙方來簽約之因，否則他應不會答應簽約的，而原告也知道此事（因我也有帶他去看那間廠房）。再者，這份契約在未簽前，本人依習慣是會先傳給雙方審閱內容的，大約是五天後，兩方才進行簽約，也就是說，原告有相當時間可再去查查那間要租的廠房是否可公司登記，顯然包括我這部份的查問，原告是認同的，否則原告為何來簽約？
（三）其實，原告所承租的廠房非必要一定要公司登記。因為原告那段時期，也向本人提出了可以去別地方公司登記要求（請參考所附圖檔證物2，這內容是我和原告LINE上面的對話），這一點本人向原告說，會盡力協助去說服古原欽，讓他答應日後每月的公司登記費可由他支付。本人還和原告去找了承作申請貸款的信保基金會詢問相關事項（原告租下廠房後，要向官方申請貸款，數目約800萬元，信保基金是承辦這些事項的法人團體），和我們洽談的倪瑋成先生（請參考所附圖檔證物3）也說，原告要申請的貸款事項，和在哪裡辦公司登記無關，但倪先生也說，貸款能否過關，要看原告所提的企劃書內容，要評估申請者從事的行業會不會有賺錢的可能，畢竟銀行不會貸給會虧本的申請者（這或許才是原告退租的理由）。
（四）原告在訴狀只提到因廠房無法公司登記，致使必需退租，其實，即使原告可申辦到系爭廠房能公司登記，他還是申請不到貸款，因為原告在那段期間，電話中有向我提到還要的資料有使用執照和建物權狀，這讓本人非常吃驚，這些資料如果是在簽約前提出，那本人決不會租給他的，因為那裡的瘺屏是農地蓋起來的，不可能會有建物權狀更何況使用執照。
（五）本人和古先生沒必要騙他，動機上沒有要欺瞞企圖，因為這些廠房向來都很好出租（有一次和原告同時看廠房的另一位鐵工廠老板那時也透露要租的意願，這一點可間原告是否屬實），本人會選擇租給他們是因為認為他們是國家選手，是曾經替國家爭光的人物，他們要推廣的是一個很好的休閒項目，本人想給他們創造機會，所以租金和免租期都比一般要優惠（即使在退租時，本人也替對方爭取到只扣一個月押金條件，依常理提前解約，囚廠房已動用，是可以和一個月租金和一個月押金的）。
（六）以答辯狀內容為主，原告提出違建的問題，還有查證所謂協助公司登記的這個事實，協助他去辦理公司登記乙事是否可以查去年4/11之時，我早上有到新北市都市計劃科跟他們承辦人詢問，我們出租的地址是否可以做公司登記？
（七）我覺得如果以1萬是可以和解，但是對方要4萬元。十多間廠房我都按照現況，要求查詢公司登記我也會去查，然後告知，我都有錄音作為證據我有查詢後告知對方，我的意思就是今天我的作法沒有妨害原告承租廠房，我們都有讓對方先行審閱，我也跟對方說如果不相信我的查詢結果，也可以自行去查詢，我歷來的作法都是這樣的，我也碰過查出來不能公司登記但還是有承租的情形。簽約與否我也沒有勉強，我跟原告的對話紀錄，原告原本有跟我說他們可以先把公司登記辦理完成再行跟我簽約，我也同意啊，原告後來也還是跑來簽約。原告發現後來無法公司登記的時候，他們也是在LINE看能否找其他的地方辦理登記，我也是有幫忙處理，找信保基金的人幫忙，信保基金的人員倪先生也說不用原地辦理公司登記，現在卻說我欺騙原告。原告事前就知道，我有錄音檔存證，這部分尚請庭上斟酌，是原告還沒有說要簽約的時候我就已經錄下。我事先有告知他，叫他自己也可以去查詢，我在簽約當天還晚到三十分鐘，我跟雙方說可以先行談論。如果問出來不能公司登記而不要簽約，我也是接受的，我是有做查證的，如果查詢出來不行我也會如實相告，但事實上是可以不用原地登記的。
參、得心證之理由：
一、原告主張其經由被告李文明之仲介，與原來共同被告古原欽於106年4月11日就坐落新北市○○區○○路○○○○○號及147之2號建物簽訂租賃契約，租期自106年7月5日起至111年7月4日止共5年，原告當日並交付押金32萬元及第一個月租金16萬元，合計48萬元與古原欽，並支付被告李文明仲介費8萬元，惟原告承租後發現，前揭建物屬違章建築，依法應予拆除，且不能於上為公司營業登記，因而向出租人古原欽為終止契約之意思表示等語；被告李文明對於原告係經由被告仲介而向訴外人古原欽承租上開廠房及收到仲介費8萬元等節，並不爭執，惟否認有向原告保證上開廠房可作為公司營業登記地址之情事。經查，原告向訴外人古原欽承租上開二棟廠房，並已經交付仲介費8萬元與被告一節，既為兩造所不爭執，且有原告所提出之租賃契約書影本在卷可參（見本院106年度重簡字第2080號卷第19至23頁，以下簡稱重簡卷），則原告此部分主張自堪信為真實。
二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，亦有最高法院17年上第917號判例可資參照。本件原告主張被告於仲介訴外人古原欽所有之上開廠房時，未求證確保上開廠房得作為公司營業登記地址，未盡居間人之義務等語；既為被告所否認，則原告自應就其所主張之有利於己之事實負舉證之責。經查，前揭訴外人古原欽出租與原告之二棟廠房屬於違章建築，為兩造所不爭執，則原告主張違章建築並不能作為辦理公司營業登記地址一節，當堪以採取。惟查，依據原告所提出之前揭原告與出租人古原欽所簽訂之租賃契約書第9條第8款約定：「乙方（即承租人林威銘）可辦理公司登記。」等語（見本院重簡卷第21頁），依其文義並無出租人保證承租人得使用該承租廠房地址之約定，僅可認為出租人容許承租人在該承租之廠房地址設立公司營業登記而已，原告主張被告或出租人於出租該二棟廠房時，有保證該廠房地址可供作為公司營業登記地址一節，即難僅據該租賃契約書上開約定之文字，認為真實。又查，據被告所提出之LONE通訊軟體之通訊記錄，原告公司負責人曾於2017年5月11日發送「李先生！我們公司申請147-1號不能申請（沒有建物）政府那邊只查到147號那現在是否要麻煩房東這邊有附近其他地方能讓我們登記公司???」之訊息予被告，原告雖否認該條訊息之真正，然參照其內容提及欲尋求前揭二棟廠房以外地址以供作為公司營業登記地址之情節，及前揭租賃契約書上所約定之文字觀之，被告抗辯於其仲介原告向訴外人古原欽承租前揭二棟廠房時，並未保證該二棟廠房地址可供作為公司營業登記地址等語，並非全無可採。而原告復未能另行舉證證明被告曾於仲介原告與訴外人古原欽就前揭二棟廠房成立租賃契約時，曾有對原告保證該二棟廠房地址可供作為公司營業登記地址之有利於己之事實，則其此部分主張自難以採取。
三、綜上所述，原告主張依居間之法律關係，請求被告李文明應負債務不履行之損害賠償責任而應給付原告8萬元及自起訴狀繕本送達被告起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等節，並無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國107年7月3日
民事第三庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月3日
書記官郭祐均