裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第3569號民事判決
裁判日期：民國107年07月03日
裁判案由：履行買賣契約
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第3569號原告 楊三朋 訴訟代理人 黃玉階 被告 洪國雄
林燕堂 簡明郎 上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國107年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時聲明請求：原告依被告之意願簽訂土地買賣契約，並依約支付頭期款新臺幣（下同）56萬2,500元，被告卻不履行契約，請求依照契約第7條違約罰則返還價金及依約賠償事等語，並未清楚表明其請求被告3人給付之數額，嗣於訴訟中更正請求被告3人給付112萬5,000元（即返還已付價金56萬2,500元，及賠償違約金56萬2,500元），核屬更正其法律上之陳述，並非訴之變更，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠被告洪國雄為土地買賣契約之出賣人，於民國103年7月15
日與原告簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定出售土地坐落新北市○○區○○段○○○號（嗣經判決分割為45之1至45之4地號土地），將被繼承人 洪金秋 名下持分8分之1（洪金秋持分經判決分割後為前開45之3地號土地，下稱系爭土地）由被告洪國雄辦理土地買賣，總價款為187萬5,000元，由地政士即被告林燕堂主持簽約，提出繼承系統表，辦理所有權之繼承及移轉事宜，並連同簽約保證人即被告簡明郎一起簽約，原告當場支付簽約現金56萬2,500元，由被告簡明郎代為收取。依照系爭買賣契約第3條第3款約定，原告最遲應於103年8月31日前完成系爭土地之土地增值稅申請，並取得稅單，以維護系爭土地所有權移轉之順利進行。然3餘年來，被告林燕堂怠忽職守，對於系爭土地之繼承與所有權移轉毫無建樹，請被告簡明郎向其詢問亦得不到明確答案，甚至連向政府機關提出申請之文件或回執回函亦提不出來，原告質疑辦理時間太久，疑點太多問題重重。原告於106年8月14日以存證信函通知被告3人，惟其等均置之不理。又原告委託代理人黃玉階向新北市林口區調解委員會申請調解，被告洪國雄、林燕堂出席1次，被告簡明郎出席3次，均視返還已收取之頭期款價金置之不理，似有詐騙之嫌。
㈡依系爭買賣契約第7條違約罰則，買賣契約簽訂後，如賣方
違約或不依約履行移轉過戶及相關約定時，經書面催告，7日後仍未改善者，賣方除應將所收買方價款返還外，並備同額之現金支付買方作為違約賠償，買方並得逕行解除契約，故本件買賣之賣方顯為實質違約，原告並以存證信函催告被告依系爭買賣契約第7條約定催告被告於7日內履約，否則應將已收之價金返還，並備同額現金作為違約金。又據原告所知，系爭土地之買賣乃被告林燕堂向被告洪國雄包攬，被告簡明郎則係仲介兼保證人，簽約款56萬2,500元係由被告林燕堂領取46萬2,500元，被告簡明郎領取10萬元，被告洪國雄全部授權被告林燕堂主持簽約，被告3人均為全程知情。而系爭土地登記管理者為財政部國有財產署北區分署，倘若不能順利過戶，或以違約論，被告3人恐涉刑法共同詐騙詐欺犯行，且系爭土地上有地上權10筆，依系爭土地買賣契約書第5條約定應由賣方排除，系爭土地之履行義務已無望。原告因被告3人違約，主張依系爭買賣契約第7條解除契約，並請求被告3人返還已付價金及同額違約金共計112萬5,000元，及主張被告3人共同詐騙，被告3人應賠償原告
112萬5,000元等語。㈢並聲明：被告應給付原告112萬5,000元。
二、被告則以：㈠被告洪國雄部分
伊沒有看過系爭買賣契約，系爭買賣契約亦非伊簽名，是被告簡明郎找伊說可以把系爭土地出售原告，伊表示兄弟姊妹共有5人，倘若系爭土地賣成，要把價金分成6份，1份交給被告簡明郎，但所有費用伊沒有要出，伊有跟被告簡明郎說如果繼承辦不下來，就把所有資料還給伊等語，資為抗辯。
㈡被告簡明郎部分
被告洪國雄找伊辦繼承，付2坪半的錢，一切稅務自付，伊去找原告代理人黃玉階買土地，再去找被告林燕堂代書，當初說好辦不好繼承即退回簽約金，被告林燕堂已辦理一半，要給被告林燕堂時間。伊有在系爭買賣契約上簽名，然前面保證人3個字不是伊寫的，伊沒有要當保證人的意思，伊當時之認知係伊為中間人，僅係要見證等語，資為抗辯。
㈢被告林燕堂部分
簽約前，被告簡明郎已告知原告代理人黃玉階關於系爭土地之來龍去脈，黃玉階亦表示對系爭土地清楚，伊亦告知買賣雙方土地移轉登記前，須先辦理繼承登記，於辦理過程中經地政機關通知補正，方知需要經過訴訟之事，系爭土地並已歸國有財產局代管，須繳納解除代管費用約20萬元，乃通知被告洪國雄繳納辦理，然因系爭土地共有人即訴外人 賴政良 申請代管異議而無法辦理，遂由訴外人即被告洪國雄之姪女 洪淑美 代為異議而結案，賴政良不服而另訴請分割共有物，而經3年始結案，另洪淑美亦就洪金秋遭訴外人 郭修士 收養提出確認收養關係不存在之訴，該案件尚在繫屬中，伊對相關訴訟案件尚請具有律師資格之人續行處理而無中斷，並無怠忽職守，並告知訴訟可能須經3年5載之久，倘原告無法忍受訴訟之久，應依系爭買賣契約第10條約定另尋買主，其現主張返還價款而解決違背誠信，並無理由。伊當初並未預期系爭土地之繼承登記辦理如此複雜，故而於系爭土地買賣契約書上訂定第3期款最晚應於103年8月31日給付，係經地政機關通知補正後，始知系爭土地並非被告洪國雄繼承，被告洪國雄及簡明郎提供之資訊不實，伊係遭誤導而有誤為等語，資為抗辯。
㈣均聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：原告主張其與被告洪國雄簽訂系爭買賣契約，被告簡明郎為系爭買賣契約之保證人，被告林燕堂則受託辦理系爭土地繼承及移轉登記，其業已依約給付第1期款56萬2,500元，惟系爭土地迄今未能移轉登記，被告3人已屬違約且有詐騙之嫌，應返還其已付價金及賠償違約金共計112萬5,000元等語，被告3人固未否認系爭土地並未移轉登記予原告，及原告已給付56萬2,500元等事實，然就其等應否賠償原告，則以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭買賣契約之效力部分：
⒈原告主張其與被告洪國雄簽訂系爭買賣契約，並約定系爭土
地之第3期款應於系爭土地之土地增值稅核下，至遲於103年8月31日給付，倘若賣方違約或不依約履行移轉過戶及相關約定，經買方書面催告7日內後仍未改善，買方得解除契約，並請求返還已付價金及同額之違約金等語，雖提出系爭買賣契約1份在卷可憑（見第15頁至第19頁），然被告洪國雄否認系爭買賣契約之賣方一欄「洪國雄」簽名係其所簽，且辯稱並未看過系爭買賣契約書等語（見第219頁），而原告於本院審理時亦陳稱：系爭買賣契約之「洪國雄」係何人所簽伊忘記了等語（見第220頁），是難認系爭契約為被告洪國雄所簽，而得對被告洪國雄發生效力。
⒉被告洪國雄雖未否認其有向被告簡明郎表示系爭土地出售後
，所得價金6分之1歸被告簡明郎取得等情，然此僅能認定被告洪國雄有委託被告簡明郎出售系爭土地並約定報酬之事實，尚無從認定被告洪國雄就系爭土地之具體買賣條件（諸如約定期款交付、稅負及費用負擔、違約罰則等）亦授權被告簡明郎全權處理，況被告簡明郎係於系爭買賣契約「保證人」欄位簽名，亦非以被告洪國雄之代理人名義簽名，難認被告簡明郎有代理被告洪國雄簽訂系爭契約之意思，是仍無得認被告簡明郎代理被告洪國雄簽訂系爭買賣契約。至原告雖主張系爭土地乃被告洪國雄授權被告林燕堂主持簽約云云，惟就被告洪國雄有授權被告林燕堂簽訂系爭買賣契約乙節，並未據原告提出任何事證以實其說，且原告自承其就系爭土地之買賣並未與被告洪國雄洽談等語（見第191頁），難認被告林燕堂或洪國雄有使原告誤信被告洪國雄已全權授權被告林燕堂簽立系爭買賣契約之情形，仍無從認定系爭買賣契約已對被告洪國雄發生效力，是原告主張被告洪國雄應負系爭買賣契約之履行責任，尚非有據。
⒊另被告簡明郎固於系爭買賣契約上之「保證人」欄位簽名，
然被告洪國雄並未簽訂或授權他人簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約即因買賣雙方並未意思表示合致而無從成立，則依保證契約之從屬性原則，主債務既不成立，保證債務亦無從成立，是原告主張被告簡明郎應負保證人責任，亦非有據。又被告林燕堂並非系爭買賣契約之當事人，僅係受託處理系爭土地繼承及所有權移轉登記，並不負有系爭買賣契約之履行責任，原告請求被告林燕堂應負系爭買賣契約責任，亦非有據。
㈡被告3人有無詐欺原告部分：
原告雖主張其業已交付第1期款56萬2,500元，系爭土地迄今未能辦理繼承及所有權移轉登記，被告3人有詐騙之嫌云云。惟：
⒈被告洪國雄未曾與原告洽談系爭土地買賣之事，已如前述，
是原告並無因被告洪國雄而陷於錯誤之可能，其主張被告洪國雄有詐欺情事，並非有據。
⒉又原告交付之56萬2,500元，雖係由被告簡明郎收取，此有
原告提出收據1紙可參（見第19頁），且被告林燕堂亦未否認其中40萬元由其取得（見第190頁），然被告林燕堂於系爭買賣契約103年7月15日簽訂後翌（16）日，即向新北市新莊地政事務所提出繼承登記之申請，嗣後經該所以103年
7月30日莊地登補字第000832號函通知補正，其補正事項乃：「⒈本案被繼承人洪金秋於民國36年3月18日經郭修士收養，依民法第一千零七十七條規定養子女與本生父母及其親屬間之權利義務，於收養關係存續中停止之；請釐明繼承發生時，被繼承人洪金秋是否有終止收養情事。…⒉本案標的業經民法第一千一百七十七條規定辦竣遺產管理人登記，請檢附遺產管理人或法院出具之公示催告期間證明文件或於公示催告期間完成後遺產管理人所出具之尚未依民法第一千一百八十五條規定完成清償債權，並交付遺贈物之證明文件。…」等情，此有被告林燕堂提出土地登記申請書、新北市新莊地政事務所補正通知書等件在卷可憑（見第125頁至第13
1頁），可知被告林燕堂確有辦理系爭土地繼承登記之事實，惟因遭要求補正始無法完成辦理，是難認被告林燕堂或簡明郎於系爭買賣契約簽訂時，並無辦理系爭土地之繼承及所有權移轉登記之意思，而有詐騙原告之情事。
⒊至系爭土地之登記自新北市新莊地政事務所於103年7月30
日通知補正後，迄今雖仍未能辦理繼承及所有權移轉登記，然參諸前開補正通知書內容可知，系爭土地尚涉及被繼承人洪金秋與郭修士之收養關係，及由遺產管理人出具證明文件等問題。而就前開收養部分，被告林燕堂表示被告洪國雄之姪女洪淑美曾提起確認洪金秋與郭修士間收養關係不存在之訴訟（本院104年度親字第51號），此經本院調取前開卷宗核閱無訛，雖洪淑美提起前開訴訟已於104年5月19日經本院裁定駁回，然參之該駁回理由乃因洪淑美無法補正郭修士之戶籍資料，無法認定郭修士是否生存尚屬不明所致（見該卷第68頁），該補正顯有事實上之困難，而非可立即補正，是難以被告林燕堂迄今未能辦理系爭土地之繼承及所有權移轉登記，即認其有詐騙原告之情事。另系爭土地經登記財政部國有財產署北區分署為洪金秋之遺產管理人，及設定有地上權等節，此等事項均屬公開登記，衡諸交易常情，買受人於洽談不動產買賣時，即會要求出賣人提供謄本登記資料以茲確認權利狀態，原告明知前開登記事項而仍願購買系爭土地，難認原告有因此陷於錯誤之情形，其主張遭被告林燕堂及簡明郎詐欺，並無可採。至被告洪國雄雖未授權被告林燕堂及簡明郎簽訂系爭買賣契約，惟原告自承並未與被告洪國雄親自洽談，如前所述，且其就系爭買賣契約上「洪國雄」係何人所簽亦表示已不記得，實無從認定原告係何原因認定被告林燕堂及簡明 郎業 經被告洪國雄授權簽訂系爭買賣契約，而謂被告林燕堂及簡明郎有施用詐術之情形，附此敘明。
四、綜上所述，系爭買賣契約並非被告洪國雄所簽訂，原告與被告洪國雄就系爭買賣契約並未意思表示合致，系爭買賣契約並未成立，是原告不得依系爭買賣契約第7條約定主張解除契約，及請求被告3人返還已付價金及賠償同額違約金；另被告3人並無施用詐術致原告陷於錯誤之情形。從而，原告請求被告3人賠償112萬5,000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年7月3日
民事第六庭法官莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月3日
書記官李瑞芝