裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1263號民事判決
裁判日期：民國95年02月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1263號原告丁○○○訴訟代理人 游欣怡 律師
劉師婷 律師 莊國明 律師 劉懷先 律師被告甲○被告戊○○被告乙○○○共同訴訟代理人 徐士斌 律師複代理人丙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、7款定有明文。本件原告起訴時，僅列被告甲○，嗣於第一次言詞辯論期日後追加被告戊○○、乙○○○，又原告於起訴時，為系爭土地共有人之一，嗣於訴訟中取得系爭土地全部所有權，爰將請求判決事項之聲明擴張，核無不合，先予敘明。
二、原告起訴主張：坐落台北縣三重市○○段○○○號土地為原告所有，惟遭被告乙○○○、甲○、戊○○等無權占用建有地上物即門牌號碼台北縣三重市○○○街○○巷○號，被告稱系爭房屋以被告乙○○○之子 翁文良 登記為納稅義務人，於94年3月8日由翁文良以50萬元出售予被告戊○○，是依被告之言，被告戊○○就系爭房屋取得事實上之處分權，原告依民法第767條之規定，訴請被告戊○○拆除系爭房屋，被告甲○、乙○○○自系爭房屋遷出，將基地交還原告。又按無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告乙○○○雖稱現無占用系爭土地，惟被告戊○○、甲○在鈞院勘驗現場時卻指稱系爭房屋由被告乙○○○占用，應認為被告乙○○○亦為占有人。被告等三人既無權占用原告所有之系爭土地，即受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告等返還五年內相當於租金之不當得利。系爭地號89至93年度之申報地價均為新台幣（下同）10800元，該建物占用面積約71.68平方公尺，原告僅請求最近5年之不當得利為386683元（算至94年8月4日止），暨法定遲延利息。被告等並應按年給付原告77414元至返還土地之日止。並聲明：１被告戊○○應將坐落台北縣三重市○○段
62地號土地上之建物，即門牌號碼台北縣三重市○○○街○○巷○號1層樓面積66.86平方公尺、2層71.68平方公尺及3層71.68平方公尺拆除。２被告甲○、戊○○、乙○○○應自第一項所示之土地遷出，並將該部分土地返還原告。３被告甲○、戊○○、乙○○○應給付原告386683元，並自準備（三）狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。４被告甲○、戊○○、乙○○○自94年10月4日起至遷讓返還第一項所示土地之日止，按年給付原告77414元。５就第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告乙○○○之公公 翁禎祥 於民國43年10月15日向系爭土地所有權人即原告之被繼承人 蔡坤成 及其共有人 蔡火源 租用系爭土地建築房屋居住使用（被證2），基地21坪，每坪每坪蓬萊白米6台斤，則每年租金白米126台斤（
6台斤×21坪=126台斤），租期不拘，嗣因翁禎祥長子 翁慶萬 於49年8月2日娶媳婦乙○○○，翁禎祥之妻翁 陳詣 因人口增加，經地主同意，於49年底重建二樓磚造房屋（一樓25坪），又因租地非長久之計，乃於50年1月6日與地主蔡坤成簽訂不動產買賣契約書（被證3），買賣系爭土地約25坪，並給付定金500元，後因土地尚未辦理過戶登記，仍須繳交地租，遂於50年2月13日給付地租白米150台斤，此為買賣契約末段所書「租賃土地白米壹佰伍拾斤（台斤）民國伍拾年貳月拾參日由買主付清之」（6台斤×25坪=150台斤），嗣後翁禎祥、 翁陳詣 、翁慶萬、乙○○○每年均有繳交地租予地主，後來租金也交給原告，嗣後原告跟翁慶萬說系爭土地被查封，不用再繳租金，原告也不會過來收，故租金最後繳到銀行查封之時，是被告乙○○○係有權使用系爭土地，嗣系爭房屋由翁慶萬之長子翁文良單獨繼承取得系爭房屋之所有權，翁文良於94年3月8日將系爭房屋出售與被告戊○○，由被告戊○○取得事實上處分權，房屋因道路拓寬有部分拆除，戊○○將拆除部分再以磚塊重砌整修，並未拆除重建。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人繼續存在，民法第426條之1定有明文。是被告戊○○亦得對原告主張基地租賃權，非無權占有。被告甲○並未居住於系爭房屋，被告乙○○○亦於系爭房屋出售時遷出，是原告請求被告戊○○拆除系爭房屋，請求被告甲○、乙○○○自系爭房屋遷出及給付不當得利，均無理由等語置辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利益判決時，願供擔保請求免為假執行之宣告。
四、兩造不爭之事實：１系爭土地原為三重市○○○段 長泰 小段10地號，其後於57年
8月15日分割登記新增10之14地號，其後又於59年4月4日分割登記新增10之24至10之32地號土地，再於85年6月15日分割新增10之46地號土地，於89年10月9日重測改為三重市○○段○○○號。系爭土地於昭和19年1月7日因繼承原因登記為蔡火源、蔡坤成分別共有，所有權應有部分各二分之一，嗣 蔡素貞 於54年10月24日繼承蔡火源之權利，原告於89年
4月11日繼承蔡坤成之權利，原告起訴時，就系爭土地有所有權應有部分二分之一，嗣原告於94年10月19日因拍賣取得另一共有人蔡素貞之應有部分二分之一，而享有所有權全部。
２被告乙○○○之公公為翁禎祥，乙○○○之夫為翁慶萬，乙
○○○之子為翁文良，民國39年間，系爭土地上有木造一層房屋，嗣改造為二層磚造房屋，又於94年3月間道路拓寬，有拆除部分二樓磚造房屋，當時房屋稅納稅義務人為翁文良，由翁文良於94年3月8日以50萬元出售予被告戊○○，由被告戊○○出資將房屋整建為二層半，第三層頂樓部分有房屋，部分搭鐵棚。
３系爭房屋經台北縣三重地政事務所測量結果，其1層樓面積
66.86平方公尺、2層樓71.68平方公尺、3層樓（含鐵棚）71.68平方公尺。
五、本件之爭點為１被告甲○、乙○○○有無占有系爭房屋？２被告是否有權占用？經查：
１被告甲○、乙○○○均否認占有系爭房屋，原告雖以被告戊
○○於本院勘驗現場時供稱「伊與甲○並沒有居住，目前房屋係由乙○○○在使用」等語，據此主張被告乙○○○為占有人，惟被告戊○○嗣後推翻前詞，改稱：被告乙○○○並未居住等語，準此，自不能僅憑被告戊○○之前詞遽予認定，且查本院於勘驗時並未會晤被告乙○○○，而被告乙○○○於88年8月4日即已遷出戶籍，有戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第34頁），證人 李樺明 亦證稱：乙○○○於出售系爭房屋時即已搬出等語（見本院卷第233頁），是被告乙○○○辯稱：伊於94年3月8日出售系爭房屋時遷出等語，堪予採信。次查，被告甲○否認占用系爭房屋，本院於勘驗現場時並未發覺有被告甲○之物品，原告亦未舉證被告甲○有占用之事實，是被告甲○否認占有系爭房屋，亦堪足採。綜上，原告主張被告乙○○○、甲○占有系爭房屋，請求被告乙○○○、甲○遷出系爭房屋，並無理由。
２原告請求被告乙○○○給付五年內之不當得利，是次應審究
被告乙○○○先前使用系爭房屋，是否無權占有？被告乙○○○辯稱：其公公翁禎祥向系爭土地所有權人即原告之被繼承人蔡坤成及共有人蔡火源租用系爭土地建築房屋居住使用，基地21坪，每坪每坪蓬萊白米6台斤，則每年租金白米126台斤，租期不拘，嗣因翁禎祥長子翁慶萬於49年
8月2日娶媳婦乙○○○，翁禎祥之妻翁陳詣因人口增加，經地主同意，於49年底重建二樓磚造房屋（一樓25坪），又因租地非長久之計，乃於50年1月6日與地主蔡坤成簽訂不動產買賣契約書，買賣系爭土地約25坪，並給付定金500元，後因土地尚未辦理過戶登記，仍須繳交地租，遂於50年2月13日給付地租白米150台斤，嗣後翁禎祥、翁陳詣、翁慶萬、乙○○○每年均有繳交地租，由地主之母親前來收取，後來地主之母親帶原告來，交待以後租金交給原告等語，並稱因搬家遺失繳交地租之帳簿致未能提出，故另提出⑴民國43年10月15日其公公翁禎祥與蔡火源、蔡坤成訂立之土地租賃契約書為證，該契約書載明「土地標示三重埔字長泰拾番壹分貳厘四毛參系之內基地貳十壹坪，租金每坪每年蓬萊白米六台斤依小賣價計算，繳納方法每年納年頭，租期不拘」，並有蔡火源、蔡坤成、翁禎祥及代書 鄭阿昌 之簽名蓋章（見本院卷第17頁），及⑵民國50年1月6日蔡坤成與翁禎祥之妻 陳脂 （應為詣之誤）所訂之不動產買賣契約書「第一條不動產標○○○鎮○○○段長泰小段拾號內建約貳拾伍坪．．．第二條總價款新台幣貳仟伍佰元，第三條契約成立之日乙方預付定金新台幣伍佰元．．．土地分割後確定坪數後能辦理登記再付清價款新台幣貳仟元．．．」，並有蔡坤成之簽名蓋章、陳脂之指印，買賣契約書最後附記「租賃土地白米壹佰伍拾斤（台斤）民國伍拾年貳月拾參日由買主付清之，土地代書事務所代書人吳忠」（見本院卷第18頁），原告雖否認上開契約書之真正，惟觀諸上開契約書紙質破舊有摺痕，其文字沿襲日據時期之用語，足認該文書保存有相當之時期，當非被告臨訟杜撰，原告空言否認上開契約書之真正，自不可採。觀諸上開契約書之內容，核與被告乙○○○所辯相符，堪認被告所辯屬實，又據證人李樺明具結證稱：原告有來我家跟我母親收租金。這是很久的事情，大約是在從民國三十幾年收到八十幾年，這是我母親告訴我從三十幾年開始收的。（問：是否有看過在庭的原告丁○○○向被告乙○○○收租金？）有，是在被告乙○○○家看到的。（問：有看到原告到被告乙○○○家收租金的時間？）時間太久不記得了。他向被告翁家收完就到我家收。大約在民國七十幾年的時候等語（見本院卷第233、234頁），原告應有向被告乙○○○收取租金之行為。原告雖另稱：依台北縣米穀價格調查表，82年至88年間白米126斤之價格介於2397至2895元之間，而被告乙○○○稱租金最多300元，可見其偽稱兩造間有租賃契約關係存在等語，惟查，被告乙○○○所稱租金最高300元，已明白指出係民國六十幾年間白米換算為金錢之價格（見卷第153頁），自不能以民國八十幾年之價格推斷被告乙○○○所言不實在。依證人李樺明所言，原告於民國七十幾年仍向被告乙○○○收取租金，亦可證被告乙○○○所稱：經地主同意，將原先一層木造房屋改建成磚造二層樓等語屬實，是系爭土地不定期租賃契約於翁禎祥改建房屋之後，仍繼續存續中，翁禎祥死亡後，由翁慶萬繼承取得承租人之地位，被告乙○○○為翁慶萬之妻，於翁慶萬死亡後，與子翁文良共同繼受承租人之地位（乙○○○、翁文良未聲明拋棄繼承，業經查明，見卷第251頁）。原告於89年
4月11日繼承蔡坤成之權利，訴外人蔡素貞於54年10月24日繼承蔡火源之權利，依民法第425條之規定，系爭土地之不定期租賃契約對於土地所有權之受讓人繼續存在，原告未舉證該不定期租賃契約嗣後經終止，是被告乙○○○於94年3月8日前居住於系爭土地，自有占有之正當權源。原告以被告乙○○○無權占有，請求被告乙○○○給付五年內相當於租金之不當得利，洵屬無據，應予駁回。
３按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。被告乙○○○於翁慶萬死亡後，與子翁文良共同繼受承租人之地位。翁文良於94年3月8日將二樓磚造房屋以50萬元出售予被告戊○○，有被證五不動產買賣契約書可稽，揆諸前揭規定，系爭基地租賃契約對於被告戊○○仍繼續存在。次按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，最高法院51年台上字第2987號判例意旨參照。被告戊○○於取得基地租賃承租人地位後，將原先二層樓磚造房屋全部拆除，另以鋼架為樑重新建築（見原證九之照片），依上開判例意旨，原告仍負有同意重建之義務。綜上，被告戊○○依民法第426條之1取得基地租賃之承租人地位，原告主張被告戊○○無權占有，為不可採，是其請求被告戊○○拆屋還地及給付不當得利，均無理由，應予駁回。
六、原告請求被告戊○○拆屋還地，請求被告甲○、乙○○○自系爭土地遷出，將基地返還原告，並請求被告等給付不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年2月16日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年2月16日
書記官粘建豐