裁判字號：臺灣高雄地方法院91年簡上字第6號民事判決
裁判日期：民國92年02月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年簡上字第六號
上訴人丙○○兼訴訟代理人甲○○被上訴人乙○○右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於民國九十年十月十七日本院高雄簡易庭九十年度雄簡字第一二七九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
上訴人應連帶給付被上訴人新台幣參拾肆萬壹仟元。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣上訴人甲○○邀同另上訴人丙○○為連帶保證人向被上訴人承租坐落高雄市○○區○○街○○號二層全棟房屋，租賃期間自民國八十八年五月一日起至九十年四月三十日止，計二年，雙方約定租金自八十八年五月一日起至八十八年十月三十一日止，於每月一日給付租金三萬五千元，自八十八年十一月一日起至九十年四月三十日止，於每月一日給付租金四萬元，惟自八十九年四月起，因上訴人甲○○要求減租，故自八十九年四月份起，雙方同意減為每月租金三萬三千元，押租金為六萬六千元，並約定不得抵扣房租。詎上訴人甲○○僅給付至九十年一月份租金，自同年二月間起即未按時給付租金，至同年四月份業已積欠三個月租金共九萬九千元。被上訴人遂於九十年四月四日以存證信函催告上訴人二人給付所欠三個月租金，且表示契約到期不再繼續出租，請於九十年四月底前遷移，恢復原狀歸還，惟上訴人等二人並未加理會，被上訴人又於九十年四月十七日，委由律師發函向上訴人二人催告三個月欠租，並表明期滿不願繼續出租。查上訴人於租約屆滿後，仍拒不交屋，已屬無權占有，被上訴人自得訴請遷讓返還上開房屋〈上訴人業於九十年十二月十二日自行遷離為兩造所不爭執，被上訴人並於九十二年二月十三日言詞辯論期日當庭撤回關於此部份之起訴〉其欠租之租金為九萬九千元，且上訴人丙○○則為上訴人甲○○之連帶保證人，應連帶給付上開租金。又依兩造契約第六條約定：「租期屆滿時，除經甲方出租人原告同意繼續出租外，乙方承租人被告甲○○即日將租賃房屋招牌、裝潢等拆除，按照原狀遷空交還原告出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋，甲方出租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人即被告丙○○，決無異議」，茲上訴人甲○○於九十年四月三十日租約屆滿後，仍無權占有，已屬不當得利，上訴人丙○○為連帶保證人，原告自得依上開租約約定及不當得利之法律關係，訴請上訴人二人除給付上開三個月之租金外尚應給付自九十年五月一日起至遷讓房屋之日〈九十年十二月十二日〉止，按月連帶給付三萬三千元相當於租金之損害金，而合計至遷讓房屋之前一日即九十年十二月十一日止，共計三十四萬一千元，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，均無不合，爰聲明請求駁回上訴。
二、上訴人抗辯：
〈一〉上訴人丙○○對於擔任另上訴人甲○○與被上訴人間租賃契約之連帶保證人之事實自認。
〈二〉上訴人甲○○則以：雙方於八十八年四月十六日簽訂租約，約定租期自八十八年五月一日起至九十年十二月三十一日止，全部租金共七十二萬四千元，雙方同意後，由被上訴人親筆書寫房屋租賃契約書，契約書並先書寫一份而未複寫，被上訴人於上訴人簽名後，再另行書寫一份，房屋契約書二份內容並不相同，其中一份租期自八十八年五月一日起至九十年四月三十日止，租期二年，租金如被上訴人所言分二階段計付，而被上訴人起訴時卻未將另一份約定每月租金二萬元之租約送達鈞院，隱瞞事實心態甚明。上訴人原提議應至法院公證租約，但因被上訴人所書寫二份契約書內容不同，故未應允，卻與伊協議，租期自八十八年五月一日起至九十年十二月三十一日止，全部租金為七十二萬四千元，上訴人陸續支付現金或開票，迄九十年一月五日已全部支付完畢，故本件租約應至九十年十二月三十一日，且租金已經繳至九十年十二月底，均已繳清，被上訴人意圖避稅，要求上訴人配合於各類所得扣繳暨免扣繳憑單上列房屋租金時，以分三年攤報，上訴人為求順利承租而予答應，伊並無任何違約情事，爰聲明請求廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請等語資為抗辯。
三、本院判斷：
〈一〉本件被上訴人起訴主張其所有之房屋出租予上訴人甲○○，租期自八十八年五月一日起至九十年四月三十日止，為期二年，約定租金自八十八年五月一日起至八十八年十月三十一日止，於每月一日給付租金三萬五千元，自八十八年十一月一日起至九十年四月三十日止，於每月一日給付租金四萬元，惟自八十九年四月起，因上訴人甲○○要求減租，故自八十九年四月份起，雙方同意減為每月租金三萬三千元。詎上訴人甲○○僅給付至九十年一月份租金，自同年二月間起即未給付租金，至同年四月份業已積欠三個月租金共九萬九千元。被上訴人以上訴人欠租三個月為由催告上訴人二人給付未果，於九十年四月三十日租賃期滿後請求遷讓房屋及給付欠租等事實，有被上訴人提出房屋租賃契約書、存證信函、律師函及房屋稅繳款書各一件為證；又兩造先後簽訂二份房屋租賃契約書，上訴人丙○○為上訴人甲○○承租被上訴人房屋之連帶保證人，及上訴人甲○○承租系爭房屋供作營業使用，被上訴人發函通知上訴人租賃契約於九十年四月三十日屆滿後不再續租，及催繳欠租之事實，為兩造所不爭執之事項，並據兩造提出兩份房屋租賃契約書，及原告提出之存證信函在卷為證，堪信為真實。
〈二〉本件主要爭點為被上訴人甲○○已否付清九十年一月份起至遷讓房屋之前一日即九十年十二月十一日止之租金？經查：
⑴兩造於八十八年四月十六日同時簽訂二份房屋租賃契約書，約定租賃期間皆自八
十八年五月一日起至九十年四月三十日止，二份租賃契約書之主要不同僅在於第三條所定租金內容若干之約定，其一約定租金分二階段：「八十八年五月一日起至十月三十一日止，每月參萬伍仟元，八十八年十一月一日起至九十年四月三十日止，每月肆萬元」，另一則約定：「租金每個月新台幣貳萬元」；又兩造契約書第十六條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（承租人）負責補貼，乙方決不異議」，及第十八條約定：「本租金憑單扣繳由乙方（承租人）負責向稅捐稽徵機關負責繳納」等語，此有兩造提出之房屋租賃契約書在卷可稽，由上開契約約定內容，足見兩造約定因本件租賃關係租金所生之稅捐義務，是由承租人即上訴人甲○○負責繳納，因此，租金記載多寡，勢必將影響上訴人即承租人應負責繳納之金額，是被上訴人主張兩造同時簽訂兩份租賃契約書之目的在於節稅考量，應非虛詞。況兩造所不爭執之押租金亦是以六萬六千元計收，恰為兩個月之租金總額，及上訴人甲○○提出之九十年元月五日製作，由被上訴人簽收之現金（租金）支出傳票金額，亦為三萬三千元。是以，被上訴人主張兩造之租賃期間已明確約定自八十八年五月一日起至九十年四月三十日止，為期二年，及租金分兩階段計收，即八十八年五月一日起至同年十月三十一日止，每月三萬五千元，自八十八年十一月一日起至九十年四月三十日止，每月四萬元計收，嗣雙方合意自八十九年四月份起減租為每月三萬三千元，堪信為真實。
⑵又上訴人甲○○雖提出現金支出傳票及租金支付明細表證明 伊業 於九十年一月五
日即已給付被上訴人租金至同年十二月三十一日止，並無欠租，尚可請求原告返還未到期租金云云，然查，卷附之現金支出傳票上由被上訴人簽收之金額僅為三萬三千元，但摘要欄卻是載為「９０年元月份～１２月」，與常理不符；而另紙上訴人自行製作之租金支付明細表，則為被上訴人否認，復無被上訴人簽收字樣；參以證人 陳美雲 即帕帕咪噢餐廳會計兼外場人員到庭證述：「房東於八十九年
十一、十二月及九十年一月來收取房租，是以現金支付，每次三萬三千元，是老闆交代的，每次給付房租，因老闆之前有開票給房東，每次收取租金時就拿票來換」等語，核與高雄區中小企業銀行九十一年五月二十一日９１高新莊銀字第８８號函覆說明中如附件即租金支付明細表中支付八十九年十一月份租金支票作廢之情節相符，再者，審閱該租金支出明細表中前十一個月支出為三萬五千元，後十個月則支出租金三萬三千元，適與被上訴人所主張兩造間約定之租金，自八十八年五月一日起至八十九年三月底止，為三萬五千元（即35000乘11個月=385000），嗣八十九年四月間起，雙方合意每月租金降為三萬三千元，上訴人僅繳至九十年一月止（即33000乘10=330000）之陳述，互核相符。足見，上訴人甲○○租金應僅繳至九十年一月份止，至九十年四月三十日租期屆滿止，已欠租三個月共九萬九千元（即33000乘3=99000元），堪可認定。
⑶按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，
應返還租賃物與出租人，茍承租人繼續使用租賃房屋而無民法第四百五十一條所列情形者，即屬無權占有。最高法院三十七年上字第五九九四號判例意旨可資參照。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十九條亦定有明文，而請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。再者，土地法第九十七條固規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。然審酌土地法限制租金之上限，乃鑒於當時賃屋居住者，多屬經濟弱勢，尤以城市地區房屋，需求殷切，為防出租人趁機坐享租金暴利，始規定城市房屋租金以不逾土地及其建物申報價額年息百分之十為限，若承租人所承租之建物供作營業使用，即非土地法租金限制之範圍，更遑論原有合法占有關係，嗣因無法律上原因無權占用之情形，當然無適用土地法第九十七條租金上限規定之餘地，否則無異鼓勵無權占用者，而違立法良善之本意。查本件上訴人承租之房屋係供營業使用，為兩造俱不爭執，揆諸前開說明，上訴人無權占用期間之相當租金之金額，自不受土地法第九十七條租金上限之限制。再查，兩造租賃契約第六條明文約定：「乙方即承租人於租賃屆滿時，除經甲方即出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人，決無異議」，上訴人甲○○自九十年四月三十日租期屆滿後，仍使用租賃物即無法律上之原因，而其仍繼續使用即受有相當於每月應給付租金額之利益，被上訴人則受有該金額之損害，依兩造契約約定違約未交還房屋出租人可請求租金五倍之違約金，茲上訴人請求被上訴人自租期屆滿後即九十年五月一日起至遷讓交還房屋之日即九十年十二月十一日止，按月給付相當於每月租金三萬三千元之金額，共計二十四萬二千元〈及九十年五月份至同年十一月份每月三萬三千元，十二月一日至十一日為一萬一千元〉，洵屬有據，應予准許。
〈三〉綜上所述，上訴人抗辯雙方租金已付清至九十年十二月份，並不可採；又上訴人丙○○為甲○○之連帶保證人，自應與上訴人甲○○對被上訴人負連帶清償責任，從而，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人二人連帶給付前開積欠租金九萬九千元，及自九十年五月一日起至遷讓房屋之前一日即九十年十二月十一日止，相當租金之不當得利二十四萬二千元，合計為三十四萬一千元，為有理由，原審判決被上訴人勝訴，並依職權為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年二月二十七日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官楊富強~B法官楊國祥~B法官李勝琛右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十二年二月二十七日~B法院書記官林宜正