臺灣高雄地方法院民事判決 101年度岡簡字第137號
原 告 曾博豐
訴訟代理人 胡美蓮
被 告 夏桂芳
上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國101年9月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自門牌號碼高雄市○○區○○里○○路○○○號建物全部遷
出，將上開建物全部返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟叁佰叁拾叁元。
被告應自民國101年4月30日起至交還上開建物之日止，按日給
付原告違約金陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回，其假執行之聲請併予駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、原告主張：被告向原告承租坐落高雄市○○區○○里○○路
○○○號房子，約定租期自100年9月1日起至103年8月31
日，每月租金新臺幣（下同）2萬元，另押租金為4萬元（
下稱系爭租約）。惟被告自100年10月起至今未曾繳納租金
，已積欠2個月以上之租金未付，原告逾100年12月14日寄
發存證信函通知被告於100年12月19日前清償所有積欠租金
，若被告未於期限內給付租金，原告將依法終止租賃關係。
按所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項定有明文，又租約終止後，出租人得本
於租賃物返還請求權請求返還租賃物，倘出租人為租賃物所
有人時，並得本於所有權之作用，依無權佔有之法律關係請
求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨），
系爭房屋目前仍由被告佔有使用中，原告依據民法第767條
第1項或民法第455條規定請求判令被告應自坐落高雄市○
○區○○里○○路○○○號房子遷出並返還房子予原告，令被
告應給付自100年10月1日起至100年12月23日止租金共
55333元，另依雙方租賃契約第13條規定，租賃期滿或中途
終止租約，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還
甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日
應按日給付甲方日租金二倍之違約金，因此被告應自100年
12月24日起至交還上開建物之日止按日給付違約金1334元，
爰依租賃契約、不當得利及所有物返還請求權等法律關係提
起本訴，並聲明：一、請求判令被告應自門牌號碼高雄市○
○區○○里○○路○○○號建物全部遷出，將上開建物全部返
還原告。二、被告應給付原告新臺幣55,333元。三、被告應
自民國100年12月24日起至交還上開建物之日止，按日給付
原告違約金1,334元。四、訴訟費用由被告負擔。五、願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告先前到場則以：系爭租賃契約是伊簽立的。是在調解委
員會調解完後在公證人事務所公證簽立的。99年1月伊就曾
經承租原告房子想作素食餐廳，而前三個月希望提供婆婆居
住，但該房子無法住人，且其中又因家務關係，所以餐廳一
直都沒有開立。伊願意繼續承租，之前的租金以10萬解決等
語資為抗辯，請求駁回原告之訴。
四、得心證理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者
，亦同。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第
455條前段及第179條分別定有明文。次按當事人對於他造
主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟
法第280條第1項前段亦有明定；同條第3項本文並規定，
當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，
而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用
上開第1項規定。經查，原告為系爭房屋所有權人，並與被
告於100年8月25日締結系爭租約之情事，業據其提出系爭
房屋之建物謄本及房屋租賃契約書各1份為證，堪信為真。
又原告主張被告自100年10月起積欠2個月以上租金未付，
卻仍繼續占用系爭房屋，迄今仍佔有系爭房屋等情，此有原
告提出系爭租約所附支票36張為佐，而被告經合法通知，
未於言詞最後辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依據
上開條文規定，應視同被告自認原告主張之事實，足認原告
上開主張為真。故原告依據依租賃契約及所有物返還請求權
等法律關係請求被告自門牌號碼高雄市○○區○○里○○路
○○○號建物全部遷出，將上開建物全部返還原告為有理由，
應予准許。次查，本件被告係自100年10月起即未給付租金
，並經原告於100年12月14日以存證信函為催告，被告迄於
本件起訴時仍未給付，則原告以起訴狀繕本之送達作為對被
告終止系爭租約意思表示之通知，自屬有據，系爭租約應自
該起訴狀繕本之送達被告即101年4月30日而告終止，是以
，揆諸前開法律規定，原告於租約終止後，自得請求被告返
還系爭房屋。原告請求被告給付終止系爭租約前即100年10
月起至100年12月23日為止共積欠之租金原為55333元，經
扣除預繳納之押租金4萬後，原告得請求租金應為15333元
（即00000000000元＝15333）。
㈡另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應
依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害
及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為
衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利
益減少其數額（最高法院49年臺上字第807號判例、51年臺
上字第19號判例參照）。細觀系爭租約第13條即明訂「租賃
期滿或中途終止租約，乙方（即被告）應即搬遷，將租賃物
以原狀交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，
每逾限一日應按日給付甲方日租金二倍之違約金」，因此原
告請求被告應自100年12月24日起至交還上開建物之日止按
日給付違約金1334元。本院衡以本件系爭違約金之約定內容
，應係針對租約終止後未搬遷者，所為債務不履行之損害賠
償額之預定性質，承上，系爭租約既經原告以起訴狀繕本之
送達（即101年4月30日）作為對被告終止系爭租約意思表
示之通知，又被告迄至本件言詞辯論終止前（即101年9月
11日），仍未返還系爭房屋，亦未支付租金予原告，是原告
顯受有期間無法使用收益系爭房屋之損害，依一般社會通念
，核屬可能獲得相當於租金之利益，本院審酌兩造約定之租
金內容，並衡量被告違約之情形、原告受損程度，而認原告
請求相當1個月租金之違約金，尚屬允當，應予准許。是以
，原告本於系爭租約第13條請求被告應自101年4月30日起
至交還上開建物之日止按日給付違約金667元違約金為有理
由。逾此部分之請求不予准許，應予駁回，此部分之聲請既
經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
五、綜上，原告依租金給付、租賃物返還、違約金給付、所有物
返還請求權及不當得利返還請求之法律關係，請求被告返還
系爭房屋，並償還自100年10月起至100年12月為止積欠之
租金共1萬5333元，終止租約後至交還房屋之日止之違約金
每日667元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求無理由
。應予駁回，其假執行之聲請併予駁回。
六、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，原告 陳明 願供擔保
請准宣告假執行，僅促使本院職權為之，爰依同法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴部分為有理由，一部為無理由，依民事訴訟
法第385條第1項前段、第436條第2項、第79條、第389
條第1項第3款，判決如主文。
中華民國101年9月25日
岡山簡易庭法官何清富
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年9月25日
書記官戴顯澄