裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第247號民事判決
裁判日期：民國93年08月19日
裁判案由：協同辦理撤銷契稅等申報
臺灣板橋地方法院民事判決九十三年度訴字第二四七號
反訴原告乙○○訴訟代理人 黃勝和 律師
賴玉梅 律師 涂承嗣 律師複代理人 周福珊 律師反訴被告甲○○訴訟代理人 王慶超 律師複代理人丙○○右當事人間請求協同辦理撤銷契稅等申報事件，本院於民國九十三年八月五日言詞辯論終結，判決如左：
主文反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國九十三年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔十分之七，餘由反訴原告負擔。
本判決第一項於反訴原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰肆拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴經撤回者，視同未起訴。但反訴不因本訴撤回而失效力。民事訴訟法第二百六十三條第一項定有明文。本件反訴被告請求反訴原告協同撤銷契稅申報等事件，本訴部分固經反訴原告於本院九十三年七月二十九日言詞辯論期日當庭撤回起訴，惟反訴原告所提反訴，不因本訴撤回而失其效力，本院仍應就反訴部分為裁判，合先敘明。
貳、反訴原告主張：
一、兩造於民國九十二年十月三日就反訴被告所有坐落臺北市○○區○○段五小段第三四八、三四八之二及三五五地號土地暨其上建物，即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號及地下室、三一號一樓之房屋（以下簡稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書，約定總價新臺幣（下同）三千三百萬元，依契約第三條之約定，第一期款二百萬元於簽約同時交付；第二期款三千萬元由反訴原告向金融機構貸款後，代償反訴被告原向華泰銀行貸款之未償債務三千萬元，有關代款核撥反訴原告應於九十二年十月十七日以前辦竣並代償。反訴原告於九十二年十月三日給付反訴被告第一期買賣價金二百萬元後，即積極尋找銀行辦理貸款，然因房地產行情跌落，致反訴原告未能於九十二年十月十七日前覓得金融機構貸款三千萬元代償反訴被告原向華泰商業銀行貸款之未償債務，反訴被告乃於同年十一月二十一日委請王慶超律師催告反訴原告給付第二期款，因反訴原告仍未給付，反訴被告又於九十三年一月二十日委請王慶超律師解除兩造之不動產買賣契約，並依不動產買賣契約書第十二條關於違約金之約定，主張沒收反訴原告已給付之二百萬元價金為違約金。
二、兩造不動產買賣契約書第十二條違約金之約定，未審酌違約情節是否重大及未違約之一方具體所受之損害，逕以反訴原告已給付價金之總額為違約金之約定，顯有失公平，依民法第二百五十二條規定，鈞院自得本於職權予以酌減：
（一）反訴原告向反訴被告買受之系爭不動產原本即由反訴被告設定有本金最高限額三千六百萬元之銀行貸款，反訴原告係以此為據，而認得於雙方約定之九十二年十月十七日前向銀行辦理三千萬元之貸款，詎經反訴原告向多定行庫詢問，竟無法順利貸得款項，此顯非反訴原告於簽約時所得預見，反訴原告之違反契約，殊非情節重大。
（二）反訴被告於九十三年一月二十日已通知反訴原告解除本件不動產買賣契約，該契約解除之意思表示於達到反訴原告時發生解除之效力，且反訴原告並於九十三年二月十三日承認兩造之不動產買賣契約業經反訴被告合法解除，兩造買賣契約解除後，反訴被告即得將系爭房屋出賣他人，與契稅及土地增值稅申報案是否撤銷無關。況反訴原告自始願意配合撤銷契稅及土地增值稅申報，惟因申請撤銷契稅及土地增值稅申報須提出契約書之正本在 鄭代書 處，致反訴原告無法提出申請，且反訴原告自始即同意在反訴被告所提申請書上用印，唯因反訴被告另要求反訴原告須同時放棄已付價金返還之請求，反訴原告始未用印。再者，依財政部八十四年六月二十日台財稅字第八四一六三○六五三號函之反面解釋，反訴原告既已通知稅捐稽徵處對解除契約無爭議，反訴被告即得單獨申請撤銷契稅之申報，故本件撤銷契稅及土地增值稅及土地增值稅案縱有遲延，亦與反訴原告無涉。核本件兩造於九十二年十月三日訂定不動產買賣契約起，迄至九十三年二月十三日反訴原告承認反訴被告已合法解除契約，總計四個月又十日，社會經濟狀況非但無重大變化，而致影響反訴被告之權益，甚至因景氣復甦，反訴被告更得受有利益，且反訴被告因本件買賣契約解除所受其他損害，亦屬有限，是如以反訴原告已付之價金二百萬元為違約金，顯屬過高。
（三）反訴被告僅受有自九十二年十月十七日起至九十三年二月十三日止之貸款利息損失共計三十八萬七千零六十元。反訴被告就自己房屋之水電費及管理費本有清償之義務，不得認係反訴被告之損失，兩造不動產買賣契約書第八條亦明定，房屋點交前之水電費及管理費均由反訴被告負擔。且反訴被告主張每月水電費一千五百元並無憑據，反訴被告主張管理人員每月薪資三萬五千元與本件訟爭無關，且反被證五證明書乃私文書，反訴原告亦否認其真正。退萬步言，縱認反訴被告所述全部屬實，反訴被告每月亦僅有十三萬七千二百元之損失，四個月又十日亦僅損失五十九萬四千五百三十元，反訴被告主張沒收二百萬元為違約金，自亦顯失公平。
（四）又反訴被告所提內政部函係「預售屋買賣契約範本」，與本件成屋買賣之情形不同，自訂約至解約僅四個月，經濟變動很小，對當事人權利義務影響不大，自不能適用內政部前開函文，應以本件客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定違約金之標準。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文。本件鈞院依職權酌減違約金額後，反訴被告溢沒收之違約金乃無法律上原因受有利益，因此致反訴原告受有損害，反訴原告自得依前開不當得利之規定，請求反訴被告返還之，為此提本件訴訟。
三、聲明：被告應給付原告二百萬元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
參、反訴被告抗辯：
一、反訴原告承認無法向銀行貸款三千萬元，亦無法以現金支付第二期款，顯然違反不動產買賣契約，反訴被告依買賣契約第十二條之約定解除契約，並沒收已付之買賣價金，並無不合：兩造買賣契約第十二條約定反訴原告應於九十二年十月十七日辦妥貸款代償三千萬元，並付清尾款一百萬元同時點交房屋，惟反訴原告違約未於九十二年十月十七日辦妥貸款代償三千萬元，亦未依契約第三條約定以現金補足付清，經反訴被告委託律師限期催告反訴原告履行契約，給付價金，反訴原告均置之不理，反訴被告依買賣契約第十二條之約定解除買賣契約，並沒收已付價款二百萬元，僅為買賣總價金之百分之六，約定之違約金較諸不動產主管機關內政部公告之預售房屋賣賣契約範本第二十四條規定之違約罰百分之十五猶低，不宜減少。且依買賣契約第十二條約定，如反訴被告違約時，應按已收價款加倍返還反訴原告作為賠償，可證雙方權利義務平等，反訴原告違約不履行給付價金義務，已付第一期款二百萬元沒收，至為平等。
二、兩造買賣契約第三條約定買賣價金之第二期款三千萬元，反訴原告應於九十二年十月十七日以前辦妥銀行貸款之核撥，如有延誤，爾後利息由反訴原告負擔。茲因反訴原告延誤，使反訴被告每月損失支付三千萬元之貸款利息九萬九千二百五十元，另每月支付管理費一千四百五十元、管理人員薪資三萬五千元、水電費一千五百元，合計每月損失十三萬七千二百元，自九十二年十月十七日至九十三年七月二十二日反訴原告配合辦理撤銷契稅、土地增值稅為止，九個半月期間總計損失一百三十萬三千四百元，依不動產買賣契約之約定及民法第二百四十條規定，上開損害應由反訴原告負擔。且往後該不動產出賣點交時，反訴被告每月尚須再損失十三萬七千二百元，另再負擔不動產漲跌之風險，從而反訴被告之損失必超過二百萬元，反訴原告請求酌減違約金，為無理由。
三、契稅申報及土地增值稅申報後，買賣雙方解除契約，必須再辦理撤銷申報及如何辦理之說明：
（一）兩造簽訂本件不動產買賣契約後，雙方委託鄭代書辦理契稅申報及土地增值稅申報。稅捐機關核發免稅證明書或繳納收據聯後，買賣雙方解除契約，稅捐機關規定，必須再辦理撤銷契稅，土地增值稅之申報案，經稅捐機關核發同意撤銷申報，回復原狀後，始准許不動產所有人（賣主）與第三人辦理第二次買賣申報，以防同一不動產一屋二賣，發生糾紛。
（二）辦理撤銷申報之方法，有台北市稅捐稽征處九十三年三月十九日北市稽財丙字第○九三六○七七○七○○號函明示：契稅及土地增值稅申報後，買賣雙方解除契約，應由雙方當事人敘明理由並檢附雙方同意撤銷申報之申報書，原申報所檢附之公定格式契約書及原核發免稅證明書或繳納收據聯，向原申報單位辦理撤銷申報。如買賣雙方有糾紛無法履行契約，可由任一方持法院判決解除契約之確定證明書向原申報單位撤銷申報。故買賣雙方解除契約後，如欲回復原狀，必須辦妥撤銷契稅，土地增值稅申報案，而辦理撤銷申報必需：雙方會同申請，不得一方各自申請。使用稅捐機關規定之申請書不得以律師函申請。必須在撤銷申請書上蓋與以前申請時相同之印章不得只有律師章。
（三）反訴原告違反上開規定，只單方委託 陳素雯 律師函申請，又不蓋相同印章，無印章證明之授權委任狀，致被台北市稅捐處大安分處駁回不予受理。
拖延至九十三年七月二十二日始依上開規定，於撤銷申請書上蓋印，由雙方委託之鄭代書提出原申報單位申辦。故反訴原告抗辯其已於九十三年二月十三日去函大安分處同意解除契約，而主張僅應負擔至九十三年二月十三日之責任，顯然不足採信。其遲至九十三年七月二十二日始履行回復原狀之義務，使反訴被告能重新開始出售房屋予第三人，故反訴原告應負擔至九十三年七月二十二日以前債務不履行之責任。
四、聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
肆、兩造不爭執之事實：
一、兩造於九十二年十月三日就反訴被告所有系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，約定總價三千三百萬元，第一期款二百萬元於簽約同時交付，第二期款三千萬元由反訴原告向金融機構貸款後代償反訴被告原向華泰銀行貸款之未償債務三千萬元，有關代款核撥反訴原告應於同年十月十七日以前辦竣並代償。
二、反訴原告未依約於同年十月十七日前覓得金融機構貸款三千萬元代償反訴被告原向華泰商業銀行貸款之未償債務，反訴被告乃於同年十一月二十一日委請律師催告反訴原告給付第二期款，反訴原告仍未給付，反訴被告又於九十三年一月二十日解除兩造之不動產買賣契約，並主張依買賣契約第十二條約定沒收反訴原告已付之二百萬元價金為違約金。
三、反訴被告向華泰銀行貸款尚未清償之三千萬元債務，每月利息為九萬九千二百五十元。
伍、得心證之理由：
一、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行所生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。故違約金，依其性質可分為懲罰性之違約金與賠償額預定性之違約金二種，當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，依民法第二百五十條第二項規定，視為因不履行而生損害之賠償總額。本件不動產買賣契約第十二條約定：
「甲乙雙方應誠信依約履行，如甲方違反本契約各條款不履行義務時，已付價款由乙方無條件沒收。同時本契約作廢。如乙方違約時應按已收價款加倍還甲方作為賠償。甲方收訖全部違約金之同時，本契約作廢。違約者應於違約日起拾日內履行歸還或給付義務。雙方各無異議。」核其約定之內容，既非屬懲罰性之違約金，揆諸前開法條規定，其性質上即應屬損害賠償總額預定性之違約金，合先敘明。
二、第按約定之違約金過高者，法院得減至當之數額，民法第二百五十二條定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院四十九年度臺上字第八○七判例、五十一年度臺上字第一九判例參照）。經查：
（一）本件買賣契約總價金為三千三百萬元，反訴原告給付第一期價款二百萬元，如以該金額充作違約金，違約金約為總價之百分之六。惟本件為成屋之買賣，兩造約定反訴原告應於九十二年十月十七日辦妥銀行貸款核撥三千萬元作為第二期價金，反訴原告逾期未履行，經反訴被告催告，仍未給付，反訴被告乃於九十三年一月二十日解除兩造之不動產買賣契約等情，為兩造所不爭執。是自兩造於九十二年十月三日締約，以迄兩造解除契約之日九十三年一月二十日止，僅四個月餘，期間甚短，社會經濟變動不大，對雙方當事人之權利義務之影響亦非鉅，而本件買賣標的價金又甚高，如按買賣總價百分之六計算違約金，顯屬過高，自應予酌減。
（二）爰審酌反訴原告自陳曾於九十三年二月十三日曾發函承認反訴被告解除契約，自九十二年十月十七日起算至九十三年二月十三日止，反訴被告貸款利息之損失計三十八萬七千零六十六元等語，故此利息損失為反訴被告所受之損害，堪予認定。另審酌反訴原告若能如期履行價金給付義務，代償反訴被告之銀行貸款債務時，反訴被告自此即無需再負擔每月銀行貸款利息九萬九千二百五十元之債務，此為反訴被告可得預期享受之利益；且反訴被告為準備履行兩造原定買賣契約之交屋義務，勢必無法就系爭不動產為長期之使用、收益規劃；茲因反訴原告違約致兩造解除買賣契約，反訴被告於兩造解除契約之後，以迄另行覓得買主出售，此期間仍需負擔銀行貸款利息之債務與系爭不動產使用收益間之差額損失等一切情形，認本件違約金以六十萬元為適當；逾此金額，則屬過高，應予酌減。
（三）反訴被告雖抗辯兩造解除契約後，因反訴原告不協同辦理撤銷契稅之申報，致反訴被告不能將系爭不動產再出售與他人，因此貸款利息之損害應算至反訴原告配合辦理撤銷契稅申報之日，即九十三年七月二十二日云云。惟查反訴被告並未具體表明何以未辦理撤銷契稅之申請，反訴被告即無得將不動產出賣而移轉他人之法令依據，其空言抗辯，已難憑採。況參酌財政部台財稅字第八八一一一七四二八號函釋謂：「房屋所有權人將所有建物一物數賣，若當事人所提契稅申報案件，已符合契稅條例規定，稅捐稽徵機關仍應予以受理。本案東○股份有限公司所有貴縣新莊市○○○路○○○號十一樓之二（Ｂ室）房屋一屋二賣，其第二次買賣申報契稅可否受理一案，請依上開規定辦理。.....」等語觀之，在一屋二賣之情形時，後買受人提出契稅之申報，於符合契稅條例之規定下，稅捐機關猶得依上揭條例受理申請；況於本件並無雙重買賣糾紛之情形，反訴原告既於九十三年二月十三日發函稅捐機關表示同意反訴被告解除買賣契約，若反訴被告將系爭不動產再行出售他人，只須新買受人符合申報契稅之要件，縱原契稅申報未經撤銷，稅捐機關亦無拒絕受理新契稅申報之理。自無反訴被告所謂：因反訴原告未辦理撤銷契稅之申報，使新買主不能辦理契稅之申報，故不能再為移轉登記，致反訴被告不能再行出賣系爭不動產云云之情形，反訴被告主張利息損害算至撤銷申報之日止，應非可取。
（四）反訴被告雖又抗辯受有支出系爭不動產之水電費、管理費及管理人員薪資等之損害云云，惟按水電費之支出係使用自來水及用電之代價，管理費及管理人員薪資為使用系爭不動產之清潔、公共管理之代價，本應由實際使用及支配管領系爭不動產之人負擔支付義務。系爭不動產既尚未為點交與反訴原告，且兩造買賣契約第八條約定：交屋以前之房屋稅、地價稅、田賦、水電費、瓦斯費、電話費、管理費等，均由反訴被告負擔，故此部分費用反訴被告之支出，不得認為係因反訴原告違約所受之損害。
（五）至於反訴被告另抗辯其沒收違約金二百萬元，僅為買賣總價金之百分之六，較諸不動產主管機關內政部公告之預售房屋賣賣契約範本第二十四條規定之違約罰百分之十五猶低，並未過高云云。查本件為成屋買賣，非預售屋買賣之情形，且內政部公告之預售屋買賣契約範本，並非法律規定，本院亦不受其拘束。故反訴被告以此為辯，亦無可採，並此敘明。
（六）綜上所述，本件經斟酌前述反訴被告受損害及一般客觀事實、社會經濟情況及反訴被告因契約履行可得享受之一切利益等情狀，認為違約金之數額以六十萬元為適當，反訴原告主張反訴被告沒收二百萬元之違約金過高，請求酌減，於一百四十萬元之範圍內為有理由，就此經酌減之一百四十萬元，反訴被告即失其受領之依據。
三、從而反訴原告依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求反訴被告給付一百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。
四、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、結論：反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年八月十九日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
法官許月珍右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月十九日
書記官劉昌明