臺灣高等法院108年度重上字第412號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院108年重上字第412號民事判決

裁判日期：民國110年10月05日

裁判案由：土地所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決108年度重上字第412號上訴人 陳田源 訴訟代理人 陳守廷
李鳴翱 律師 陳郁仁 律師複代理人 徐慧齡 律師被上訴人 李俊清
黃世鐘 黃林玉燕 共同訴訟代理人 郭美春 律師
蔡瑜軒 律師 賴佳慧 律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國108年1月11日臺灣宜蘭地方法院107年度重訴字第30號第一審判決提起上訴，本院於110年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人李俊清於民國106年8月15日就坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭土地）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊已依約將系爭土地所有權移轉登記予李俊清指定之被上訴人黃世鐘、黃林玉燕名下，並交付同為買賣標的之坐落514地號土地上之地上物（門牌：宜蘭縣○○鄉○○村○○路○段000號，下稱系爭地上物）予被上訴人。惟李俊清未依約於同年11月30日給付尾款，遲至同年12月15日始將尾款匯入履約保證專戶（下稱履保專戶），惟迄未同意伊領取其中新臺幣（下同）425萬8,800元（下稱系爭款項），應負給付遲延責任，伊得依系爭買賣契約第11條第2項約定解除契約並請求李俊清給付每日按該期價款萬分之5計算之違約金。伊業於107年2月14日發函解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第11條第2項約定，求為命李俊清應給付違約金16萬1,834元，及自107年12月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨依民法第179條規定，請求黃世鐘、黃林玉燕應將系爭土地所有權移轉登記予伊，並將系爭地上物返還予伊之判決(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡李俊清應給付上訴人16萬1,834元，及自107年12月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢黃世鐘及黃林玉燕應將系爭土地所有權應有部分各1/2移轉登記予上訴人。(四)黃世鐘及黃林玉燕應將系爭地上物返還予上訴人。
二、被上訴人則以：514、515、516地號土地均受有套繪管制，無法再興建農舍使用，自有減少土地通常效用之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。系爭買賣契約第11條第9項「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」之記載僅指依土地登記謄本登記受有套繪管制之517地號土地，李俊清並不知514、515、516地號土地亦遭套繪管制。上訴人明知系爭瑕疵，卻故意隱瞞此重要交易資訊，上訴人應負瑕疵擔保責任，李俊清自得依民法第264條第1項規定，於上訴人未給付無瑕疵之土地前，主張同時履行抗辯，拒絕給付系爭款項。上訴人於106年12月12日發函催告李俊清於5日內給付尾款，李俊清已於同年月15日將價金餘款（含系爭款項）依約匯入履保專戶內，上訴人已領取除系爭款項外之買賣價金，李俊清並無給付價金遲延之違約情事，上訴人自不得請求給付違約金，亦不得解除契約等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二38頁）：㈠李俊清前委託臺灣房屋加盟店「元旭不動產 仲介 企業社」營
業員 張琪彗 以每坪4萬元之價格洽購上訴人所有之系爭土地，並簽立不動產買賣意願書。上訴人則委由大利揚國際理財行銷有限公司人員 楊姵妡 接洽。嗣上訴人與李俊清於106年8月15日簽立系爭買賣契約、價金信託履約保證申請書，經地政士 陳怡如 辦理，由上訴人將系爭土地出賣予李俊清，總價金為3,657萬7,000元，約定付款方式為第1期365萬元、第二期款1,292萬7,000元、第三期款（尾款）2,000萬元，並由第一建築經理股份有限公司委由永豐商業銀行擔任價金信託之受託人成立履保專戶，有系爭買賣契約、價金信託履約保證申請書可稽（見原審卷6至12頁）。㈡上開買賣價金，由黃世鐘分別於106年8月15日給付260萬元支
票交予上訴人、100萬元匯款至履保專戶，另於同年9月8日簽發297萬7,000元支票交予上訴人（其中165萬元由上訴人先取得購買○○鄉○○段000地號土地，餘132萬7,000元匯入履保專戶），於同年9月11日、10月17日簽發面額均為1,000萬元支票存入履保專戶內，於同年12月15日存入1,000萬元及883元利息至履保專戶內，總計為3,657萬7,883元，有履保專戶收支明細表可稽（見原審卷55頁）。
㈢除存在履保專戶之系爭款項425萬8,800元外，上訴人已收取
其餘價金，因被上訴人不同意履保專戶撥款，故上訴人未能領取系爭款項，有履保專戶收支明細表可稽（見原審卷55頁）。
㈣依系爭買賣契約第10條第5項約定，李俊清最遲應於106年11
月30日給付全部買賣價金（見原審卷8頁背面）。㈤系爭土地之所有權已於106年10月25日均移轉登記予被上訴人
黃世鐘、黃林玉燕各1/2，有系爭土地登記謄本可稽（見原審卷66至70頁）。
㈥上訴人於106年12月12日發函催告李俊清給付尾款，李俊清於
同年月21日回覆已將尾款匯入履保專戶，但表明上訴人應負瑕疵擔保責任將土地應解除套繪等語。上訴人於107年2月2日以存證信函通知李俊清（以配合辦理履保專戶結清，並撥款為由催告限於5日內結清撥款），李俊清於同年月9日收受前揭存證信函；另上訴人於同年月14日寄發存證信函予李俊清表示依約解除契約，李俊清未領取該存證信函；黃世鐘於107年2月21日寄發存證信函通知第一建經公司表明本件買賣尚有爭議等語。上訴人另以起訴書表明解除系爭買賣契約之意思表示，有各該存證信函、起訴狀可稽（見原審卷1頁背面、19至24頁背面、36至48頁、119頁）。㈦除513地號土地外，514、515、516、517地號土地均已因上訴
人建造農舍而以之為基地，受有套繪管制，無法再為建築農舍之基地，有宜蘭縣五結鄉公所109年11月30日函附卷可稽（見本院卷二111、112頁）。
㈧系爭買賣簽約當日所提出之系爭土地登記謄本登記情形，僅
有517地號土地之土地標示部其他登記事項有註記已提供興建農舍之套繪管制，其餘土地則未標示套繪管制，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見原審卷50至54頁）。
㈨系爭買賣契約存在於上訴人與李俊清間。
㈩514地號土地上存有鐵皮建物（即系爭地上物）為系爭買賣契
約標的，該系爭地上物現由被上訴人黃世鐘、被上訴人黃林玉燕占有。
四、上訴人主張李俊清給付價金遲延，伊得請求違約金，並得解除契約，請求黃世鐘、黃林玉燕移轉系爭土地應有部分各1/2予上訴人及返還系爭地上物等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查:
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院73年台上字第1173號、84年度台上字第56號、29年渝上字第826號民事判決要旨參照）。
準此，買賣契約之出賣人應負物之瑕疵擔保責任，乃法律保護買受人之特別規定，除非買賣契約當事人間有免除出賣人物之瑕疵擔保責任之特約，出賣人均應負此瑕疵擔保責任，不以買賣契約有無明文約定為必要，而買賣契約當事人間是否有免除出賣人之瑕疵擔保責任，應由主張該項有利於己事實之出賣人負舉證責任，先予敘明。
㈡次按區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由
有關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之；非都市土地得劃定為特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者，區域計畫法第15條第1項、同法施行細則第11條第1款分別定有明文。內政部依前揭區域計畫法第15條第1項規定訂定「非都市土地使用管制規則」第3條則規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地」、第6條第3項前段：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一」。再依上開管制規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，容許使用項目除農作使用外，尚包括農舍及其他供農牧生產相關設施。系爭土地除513地號土地使用分區為特定農業區，使用地類別為水利用地外，其餘514、515、516、517地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別屬農牧用地，有各該土地登記謄本在卷可稽（見原審卷50至54頁），依上開規定，即應具備可供依法興建農舍之通常效用。而除513地號土地外，514、515、516、517地號土地均已因上訴人建造農舍而以之為基地，受有套繪管制，無法再為建築農舍之基地；而兩造於系爭買賣訂約時，僅517地號土地登記謄本記載:已提供興建農舍...未經解除套繪管制不得辦理分割，至514至516地號土地均無已為套繪管制之記載，為兩造所不爭執（見本院卷二38頁），並有宜蘭縣○○鄉○○000○00○00○號函附卷可稽（見本院卷二111、112頁）。而514、515、516地號土地既未排除該法令上許可之用途（詳後述），則可供依法興建農舍即屬土地之通常效用，且購買、使用系爭土地之被上訴人及出售系爭土地之上訴人衡情對此節均應有所認識，故514、515、516地號土地應具備可供興建農舍之契約預定效用。參酌原法院107年度訴字第111號減少價金事件（下稱111號事件）囑託寶源不動產估價師事務所就514、515、516地號土地鑑定結果，認該3筆土地於106年8月15日未經建築套繪管制而可興建農舍之市場交易價格為每坪6萬7,000元，經建築套繪管制而無法興建農舍之市場交易價格為每坪3萬6,000元（見本院卷一339頁，下稱系爭估價報告）。系爭估價報告係經不動產估價師現場勘查，蒐集資料、調查，以市價比較法及收益法進行評估所得，客觀可採，益徵514、5
15、516地號土地因上訴人建造農舍而以之為基地，受有套繪管制，無法再為建築農舍之基地，已減少土地之價值及通常效用，具物之瑕疵。而被上訴人係以每坪4萬元（見本院卷二38頁之兩造不爭執事項，計算式:3,657萬7,883元÷〈78.98＋676.76＋754.75＋755.18＋757.26＝3022.93㎡＝914.43坪〉＝40,000元，元以下捨去）購買系爭土地，則相較於系爭估價報告上載經套繪管制之市場交易價格為每坪3萬6,000元（見本院卷一339頁），則每坪有4,000元價差，是被上訴人抗辯，依系爭估價報告伊受有約264萬6,000元（4,000元×〈204.72＋
228.32＋228.41＝661.45坪〉＝264萬5,800元，見本院卷一341頁）價差損害等語，應堪採信。上訴人主張土地是否得興建農舍，非屬514、515、516地號土地之通常效用，該土地並無瑕疵云云，洵非可採。㈢按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。則買受人於契約成立時，知其物不具通常效用瑕疵者，出賣人固不負擔保之責，惟如出賣人主張買受人於契約成立時知有物之瑕疵，或因重大過失而不知有瑕疵，而為買受人否認者，出賣人自應就買受人知情或有重大瑕疵之情，負舉證責任。上訴人主張伊於簽約時已告知被上訴人除517地號土地外，514、515、516地號土地亦有遭套繪管制，或被上訴人係因重大過失不知系爭瑕疵等語，既為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則上訴人自應就被上訴人於系爭買賣契約成立時已知悉系爭瑕疵及被上訴人有重大過失不知系爭瑕疵負舉證責任。經查：
1.系爭買賣契約第11條第9項雖在「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」之欄位打勾，而沒有記載僅有517地號土地受農地套繪管制（見原審卷9頁背面）。惟兩造簽約時，系爭土地之登記謄本確僅517地號土地記載「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」，其餘土地（除513地號水利地）則無套繪記載，已如前述。證人即買方仲介張琪彗於另案偵查中（案列:臺灣宜蘭地方檢察署〈下稱宜蘭地檢署〉107年度偵字第5357號，下稱偵案）證稱：當時簽約時土地謄本僅有517地號土地有套繪，伊因個資法無法申請套繪，無法知悉其他筆土地有無套繪；簽約後上訴人買了另一塊土地，伊透過代書陳怡如跟上訴人協調是否可以用來做517地號土地解套，在解套過程才知514、515、516整個農地是被套繪等語；證人即承辦代書陳怡如於偵查中證稱：伊於系爭買賣簽約後拿上訴人身分資料調套繪圖，才發現土地上的鐵皮屋為農舍蓋在514、515地號土地上被套繪；上訴人於簽約時未明講是哪一筆土地被套繪，簽約時看土地謄本以為僅有517地號土地套繪，所以在買賣契約上「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」之欄位打勾等語（見宜蘭地檢署107年度他字第309號卷〈下稱他字卷〉66至71頁）。經核證人張琪彗、陳怡如上開證述內容大致相符，且證人陳怡如為系爭買賣之承辦代書與兩造間無利害關係，復與系爭土地登記謄本於簽約時之記載狀況相符，其等證詞應堪採信。且為上訴人全權處理系爭買賣之人即其子陳守廷亦在偵查中自陳不知悉土地套繪細節等語（見他字卷72頁）。參以宜蘭縣五結鄉公所108年7月3日函復:有關土地套繪管制之申請，依規定須由土地所有權人提出查詢，106年間被上訴人未曾申請查詢系爭土地套繪管制案件（見本院卷一147頁），足見兩造簽約時被上訴人雖在系爭買賣契約上「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」之欄位打勾，惟因系爭土地登記謄本僅有517地號土地有註明套繪，514、515、516地號土地登記謄本上均未註明，且須由土地所有權人始能查詢有關土地套繪管制，可見上訴人亦不知悉514、515、516地號土地有無套繪之情，於簽約時被上訴人更無從知悉。揆諸上開說明，堪認被上訴人抗辯514、515、516地號土地有民法第354條第1項所規定減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人為出賣人，應負物之瑕疵擔保責任等語，應可信實。
2.上訴人雖以證人張琪彗於偵查中證稱： 伊有 告知被上訴人可能其他土地也有被套繪，那時李俊清母親黃林玉燕說沒有關係，他們有特殊用途，因為516、517地號土地還未買賣前，他們是跟上訴人承租這土地做花卉，李俊清及其母親黃林玉燕認為就算其他土地有被套繪，也願意買等語，以及證人即賣方仲介人員楊姵妡於偵訊時證稱：簽約當時有告知李俊清全部土地都有受農地套繪管制，簽約前也有告知買方委託的仲介等語（見他字卷67、93、94頁），據以主張被上訴人於簽約時已知514、515、516地號土地全部遭套繪云云。惟查:
證人張琪彗此部分證述內容，已經黃林玉燕於偵查中所否認（見他字卷114頁），況系爭買賣之買受人為李俊清，並非黃林玉燕，自以難執此認李俊清不論514、515、516地號土地是否遭套繪均願意購買或簽約時已知悉該土地均遭套繪。另證人楊姵妡於偵查中又證稱:當初沒有去查系爭土地有無被套繪；被上訴人、仲介、代書於簽約時均沒有問系爭土地有無被套繪等語，則其證述內容前後已不一（見他字卷94頁），遑論其所證內容與上述簽約時土地謄本登記之客觀情形並不相符。參以上訴人之子亦即其代理人即陳守廷亦自陳：伊也不清楚土地實際套繪情形等語（見他字卷72頁），足見陳守廷、楊姵妡均不清楚系爭土地是否全部被套繪，則陳守廷尚無可能於簽約時告知被上訴人系爭土地全部有遭套繪管制之情形，自難以其等前開證詞為有利於上訴人之認定。另上訴人主張被上訴人以低於未經套繪之市價購買系爭土地，可見被上訴人明知系爭瑕疵等語。惟影響土地交易價格之因素甚多，諸如土地形狀、地理位置、有無地上物、買賣當事人意願、經濟景氣等，遑論買賣標的其中517地號土地客觀上確已遭套繪，對於買賣總價之決定衡情當有相當之影響。參以被上訴人係以每坪4萬元價格購買，亦高於系爭估價報告結果經套繪管制交易價格為每坪3萬6,000元（見本院卷一339頁）。是上訴人此部分主張，亦無從據以認定被上訴人於簽約時已明知系爭瑕疵存在。
3.除513地號水利地外，514、515、516、517地號土地均已因上訴人建造農舍而以之為基地，受有套繪管制，無法再為建築農舍之基地，為兩造所不爭執（見本院卷二38頁），並有宜蘭縣五結鄉公所109年11月30日函附卷可稽（見本院卷二1
11、112頁），參以上訴人曾於105年8月1日向宜蘭縣○○鄉○○○○000○000地號土地是否受套繪，經宜蘭縣○○鄉○○○○○○0○地號領有2筆使用執照在案（見本院卷一167頁），足見系爭瑕疵係可歸責於上訴人。另上訴人主張農地套繪可向主管機關查詢，被上訴人不理會專業仲介建議，屬因重大過失而不知悉瑕疵云云。惟查:依證人張琪彗、陳怡如之上開證述及宜蘭縣五結鄉公所108年7月3日函(見本院卷一147頁)可知須由土地所有權人提出查詢有關套繪情形，是被上訴人於登記為土地所有權人之前尚無從申請查詢系爭土地套繪管制案件。況且，土地登記謄本為政府機關所為，衡諸常情，一般人當會信賴土地登記之公信力，是被上訴人信賴謄本登記內容而認僅517地號土地受套繪管制，514、515、516地號土地則未受套繪管制，尚難認有何重大過失而不知瑕疵之情。是上訴人主張被上訴人於簽約時知悉系爭瑕疵或因重大過失不知云云，亦無可採。㈣按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度台上字第1315號民事判決意旨參照）。質言之，倘若符合買賣標的之特定物於危險移轉前，已有明顯之瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，則應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。經查：上訴人雖主張依民法第354條規定，物之瑕疵擔保請求權必須於危險移轉後（即標的物交付後）始能主張，而本件系爭土地未點交，被上訴人不得主張同時履行抗辯云云。惟查，514、515、516地號土地在交付前，確實已有系爭瑕疵存在，且系爭瑕疵係因上訴人興建農舍將之列為基地所致，上訴人自應負瑕疵擔保責任，已如前述，而李俊清於106年12月21日發函表明上訴人應負瑕疵擔保責任，將514、515、516、517地號土地解除套繪，有該存證信函附卷可稽（見原審卷24頁正背面），上訴人迄今仍否認有系爭瑕疵，揆諸前揭說明，李俊清得依民法第264條第1項規定，在上訴人未給付無瑕疵之物前，拒付相當之價金。又李俊清拒絕給付履保專戶內之系爭款項425萬8,800元，僅占買賣總價金約11.6%（計算式:4,258,800元÷36,577,000＝0.116，小數點第3位以下，四捨五入），而李俊清僅為一般購地者，本難精確估算514、515、516地號土地因系爭瑕疵存在所減少之價值，況且李俊清已依約將系爭款項存入履保專戶，堪認其拒絕上訴人領取系爭款項之價金相當，難認李俊清有給付價金遲延之違約情事。上訴人雖主張依系爭買賣契約第10條第5項約定，李俊清最遲應於106年11月30日給付全部買賣價金，惟李俊清逾期履行，經催告後仍未如數給付，已陷於給付遲延，伊得依系爭買賣契約第11條第2項約定解除系爭買賣契約云云，惟李俊清因系爭瑕疵存在且未據上訴人補正，其拒絕上訴人自履保專戶領取系爭款項於法尚無不合，既如前述，自不構成給付價金遲延責任，則上訴人依系爭買賣契約第11條第2項約定請求李俊清給付違約金，洵屬無據，其主張解除系爭買賣契約，亦不合法，上訴人既不得解除系爭買賣契約，則其依系爭買賣契約第11條第2項、民法第179條規定，請求黃世鐘、黃林玉燕移轉系爭土地應有部分予上訴人，及請求黃世鐘及黃林玉燕返還系爭地上物，均屬無據。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第11條第2項、民法第179條規定，請求李俊清給付違約金16萬1,834元，及自107年12月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨請求黃世鐘、黃林玉燕將系爭土地應有部分各1/2移轉登記予上訴人，並將系爭地上物返還予上訴人，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國110年10月5日
民事第三庭
審判長法官王怡雯
法官呂綺珍法官王育珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月5日
書記官簡曉君