裁判字號：臺灣高等法院109年重上更一字第170號民事判決
裁判日期：民國110年10月05日
裁判案由：給付買賣價金等
臺灣高等法院民事判決109年度重上更一字第170號上訴人 柳星宇 訴訟代理人邱 昱宇 律師被上訴人 葉林淑惠 訴訟代理人 陳炎琪 律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國105年11月29日臺灣新北地方法院105年度訴字第1954號第一審判決提起上訴，本院前次判決後，經最高法院第一次發回更審，上訴人撤回備位之訴，並為訴之追加及減縮聲明，本院於110年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項分別定有明文。前開規定，依同法第463條規定，於第二審程序準用之。查，本件上訴人於原審起訴時，先 主張伊 解除契約之依據為民法第359條之物之瑕疵擔保責任，嗣於本院前次審理時，再追加同法第353條之權利瑕疵擔保、第227條之不完全給付責任，並先位聲明之請求為被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）453萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息〔見本院106年度重上字第192號卷（下稱本院前審卷）㈡第173頁、第209頁〕；暨變更備位聲明為確認被上訴人對上訴人就買賣門牌號碼 新北市 ○○區○○路0段00巷0號4樓房屋及其基地應有部分之價金尾款債權，於超過547萬元部分不存在〔見本院前審卷㈠第82頁背頁〕。嗣經最高法院發回更審後，於109年12月14日以書狀撤回前揭備位之訴，並逕將繕本送達被上訴人，被上訴人至遲於109年12月31日提出答辯㈡狀前已收受該繕本（見本院卷第77頁、第83頁），被上訴人逾10日未提出異議，依前開規定，視為同意上訴人撤回上揭備位之訴，下不再贅述，合先敘明。
二、次按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查，本件上訴人在原審主張依民法第359條之物之瑕疵擔保責任，嗣於本院前次審理時，再追加同法第353條之權利瑕疵擔保、第227條之不完全給付責任，請求被上訴人應給付453萬元本息（如前所述），嗣經最高法院發回更審後，主張被上訴人之被繼承人 陳啟 清雖將系爭房地移轉登記予伊，惟因被上訴人或 陳啟清 未履行其等應為確認 台新 國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）之貸款債務餘額，並作授權代為清償之動作，使伊無從進行後續之代償程序，致系爭房地經法院拍定而移轉所有權登記予第三人，使系爭房地所有權原移轉登記予伊之狀態喪失，屬嗣後給付不能，追加依第349條、第353條規定，準用同法第226條、第227條第1項規定，並爰引同法第256條規定，以109年11月10日民事陳述意見狀繕本送達被上訴人為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並請求被上訴人返還已支付之價金453萬元，及自109年11月25日民事陳述意見狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第39頁、第119頁、第275頁）。經核上訴人追加依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定之請求權基礎之基礎事實與原起訴主張之基礎事實，均係本於系爭房地買賣契約所衍生之爭執，二者基礎事實為同一，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。另上訴人原請求被上訴人應給付453萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；減縮為被上訴人應給付453萬元，及自109年11月25日民事陳述意見狀（查卷內僅有109年11月10日民事陳述意見狀，故應係109年11月10日民事陳述意見狀之誤繕）繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，就請求法定遲延利息部分，核屬減縮應受判決事項，與前開規定並無不合，亦應准許之。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於105年1月24日向被上訴人之被繼承人陳啟清買受坐落新北市○○區○○段000地號土地，及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號4樓即同區○○段4094建號建物（即系爭房地），並與陳啟清委任之代理人即訴外人 葉欣欣 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），價金為1,510萬元，伊分別於105年1月27日、同年2月18日匯第1期款161萬元、第3期款310萬元，至訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之履約保證專戶（下稱履約保證專戶），尾款部分已向中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）雙和分行完成辦理貸款，待陳啟清確認餘額後即可撥入履約保證專戶，惟陳啟清遲未確認餘額，故中國信託銀行雙和分行無法核撥尾款，致不能塗銷系爭房地原有台新銀行設定之抵押權（下稱系爭抵押權），而有權利瑕疵存在。又伊與陳啟清同意於匯第3期款後5日內辦理所有權移轉登記，5日內辦理點交，系爭房地業於105年2月22日完成所有權移轉登記，故最遲應於105年2月26日辦理點交。然陳啟清於點交前之105年2月26日自系爭房地所在之大樓（下稱系爭大樓）跳樓身亡，顯然違反瑕疵擔保義務，而構成物之重大瑕疵。另房屋交屋前之危險負擔，應不限發生在專有部分之瑕疵，共有部分亦屬之，陳啟清自系爭房地共用部分之頂樓跳樓死亡，自屬交付前之瑕疵，足以引起伊心理之嫌惡、恐懼等嚴重負面影響，致使系爭房地價值嚴重減損。被上訴人應負權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保及不完全給付之責，爰依系爭買賣契約第4條第5項、第6項、第5條第1項及民法第349條、第353條、第227條、第359條之規定，主張解除系爭買賣契約。另陳啟清雖將系爭房地移轉登記予伊，惟因被上訴人或陳啟清未履行其等應為確認台新銀行之貸款債務餘額，並作授權代為清償之動作，使伊無從進行後續之代償程序，致系爭房地於107年6月11日經法院拍定後，於107年7月2日核發權利移轉證書，並於107年7月19日移轉所有權登記予拍定人，使系爭房地所有權原移轉登記予伊之狀態喪失，且無法依系爭買賣契約約定，將系爭房地點交予伊，陳啟清及被上訴人違反系爭買賣契約第5條第1項及民法第349條規定之權利瑕疵擔保責任，已屬嗣後給付不能，並可歸責於被上訴人及陳啟清。爰追加依民法第349條、第353條規定，準用同法第254條、第255條規定，解除系爭買賣契約，並以109年11月10日民事陳述意見狀繕本送達被上訴人之日即109年11月25日為解除系爭房地買賣契約之意思表示；復依第349條、第353條規定，準用同法同法第226條規定，並爰引同法第256條規定，請求被上訴人返還伊已支付之價金453萬元及法定遲延利息。並為減縮後之聲明：㈠被上訴人應給付上訴人453萬元，及自109年11月25日民事陳述意見狀（應係109年11月10日民事陳述意見狀之誤繕）繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（上訴人於本院撤回備位之訴及追加請求權基礎、減縮聲明部分，均如前所述，不再贅述）。
二、被上訴人則以：陳啟清為系爭房地所有權人期間，系爭房地之專有部分，未發生非自然死亡事故，自無物之瑕疵。兩造從未約定，非自然死亡事故發生於專有部分以外者，亦為凶宅，縱上訴人曾告知 陳俊廷 不願購買曾發生任何死亡事故之大樓，然未載明於系爭買賣契約，且陳俊廷未曾轉達予陳啟清，陳啟清亦未保證該品質。況陳啟清之死亡時地為105年2月26日在新北市○○區○○路0段00巷5弄口，並非系爭房地之專有部分，故無物之瑕疵、給付不能或不完全給付之情形。又系爭房地已於105年2月22日辦理所有權移轉登記予上訴人，上訴人負有以金融機構核撥金額直接清償陳啟清貸款餘額之義務，以代尾款之交付，此義務之履行與陳啟清須否先確認餘額無關。上訴人締結系爭契約時，已明知系爭房地設定系爭抵押權予台新銀行，且該抵押權未塗銷，係因上訴人取消房屋貸款，未依約撥付尾款至履約保證專戶所致，屬可歸責於上訴人之事由，上訴人當無從主張系爭房地有權利瑕疵。是上訴人主張解除系爭契約或減少價金，顯屬無據。另於105年1月26日，陳啟清之同母異父妹妹葉欣欣向台新銀行詢問貸款餘額後，已幫陳啟清聯繫代書 林淑娟 ，告知台新銀行之貸款餘額為1,271萬元，及將貸款餘額之訊息，以通訊軟體LINE通知臺灣房屋 仲介 粘子樵 ，並由代書林淑娟轉知上訴人，伊與陳啟清並無給付遲延之情形。再者，因買方透過銀行貸款代清償賣方抵押貸款之具體日期不同，會導致賣方抵押貸款累計利息金額不同，故須待上訴人確認並告知其貸款銀行即中國信託銀行預計何時撥款代清償台新銀行貸款債務，台新銀行始能以中國信託銀行預計代清償日為基準，計算最終確定之貸款餘額。然上訴人於得知陳啟清自殺後，即主動向中國信託銀行取消貸款，拒絕給付尾款價金，縱有未能確認台新銀行貸款餘額之情，亦非可歸責於伊，而係可歸責於上訴人。是上訴人以伊及陳啟清給付遲延為由依民法第349條、第353條規定，準用同法第254條、第255條規定，於109年11月25日解除系爭買賣契約，為無理由。退步言，倘認陳啟清及被上訴人有未確認台新銀行之貸款餘額之情事，惟在系爭房地遭法院強制執行拍定前，仍屬可以補正之瑕疵，該瑕疵至遲於105年11月28日即已獲得補正，台新銀行人員於本院前審106年5月31日準備程序亦已提出陳啟清貸款餘額資料，則上訴人遲至109年11月52日始以權利瑕疵擔保為由，解除系爭買賣契約，顯屬無據。又上訴人於105年11月28日得知陳啟清於台新銀行之貸款餘額為12,419,068元後，上訴人對伊應給付之尾款1,057萬元，及在履約保證專戶內之第1、3期款共453萬元，已足讓上訴人以利害關係人身分向台新銀行代償陳啟清在台新銀行之貸款債務12,419,068元，台新銀行不得拒絕，並無須伊授權。上訴人因陳啟清自殺而無意給付尾款，在系爭房地遭法院拍定前，已得知系爭房地之貸款餘額，仍拒絕履行給付買賣價金之義務，致系爭房地遭法院拍定，此非可歸責於伊。另上訴人逾越105年3月15日履約期限，迄不配合點交及給付尾款價金，伊已於同年月17日以存證信函告知上訴人依約撥款及辦理點交，第一建經公司亦於同日以存證信函催告上訴人履行契約義務，故上訴人依系爭契約第8條第2項約定應按日給付違約金，則縱上訴人之請求有據，伊亦得主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下列第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人453萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行（上訴人就原判決駁回其先位聲明中逾上開範圍之請求部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。嗣經本院前審判命：㈠原判決關於駁回上訴人下列第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人453萬元，及自105年6月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人聲明不服提起上訴，經最高法院廢棄發回。上訴人於本院追加請求權基礎及減縮聲明。其追加及減縮後之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人453萬元，及自109年11月25日民事陳述意見狀（應係109年11月10日民事陳述意見狀之誤繕）繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則為答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人與陳啟清委任之代理人葉欣欣於105年1月24日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向陳啟清購買系爭房地，買賣價金共1,510萬元。嗣上訴人於105年1月27日、105年2月18日，分別匯款161萬元、310萬元至履約保證專戶，扣除相關費用後，共支付買賣價金453萬元。陳啟清則於105年2月22日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人後，於105年2月26日在系爭大樓11樓樓頂跳樓自殺身亡，墜樓位置為新北市○○區○○路0段00巷5弄口方形水溝蓋上，被上訴人為陳啟清之唯一繼承人。另系爭房地經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）於107年6月11日進行第3次拍賣，由訴外人 楊淑完 拍定，新北地院於107年7月2日核發不動產權利移轉證書，並於107年7月5日送達楊淑完等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、匯款申請書、土地及建物第一類謄本、臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）相驗屍體證明書、勘驗筆錄、照片及相驗報告書、新北地院民事執行處通知、不動產權利移轉證書、送達證書等附卷可參〔見臺灣臺北地方法院105年度訴字第1691號卷（以下稱北院第1691號卷）第5頁至第35頁、第36頁至第37頁，原審卷第161頁至第163頁、第175頁至第176-1頁、第54頁、第32頁、第63頁至第64頁、第122頁至第124頁，本院卷第187頁至第190頁、第195頁至第201頁〕。是上開事實，應堪信為真實可採。
五、本件上訴人主張伊向陳啟清買受系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，價金為1,510萬元，伊已支付價金453萬元至履約保證專戶，尾款部分已向中國信託銀行雙和分行完成辦理貸款，待陳啟清確認餘額後即可撥入履約保證專戶，惟陳啟清遲未確認餘額，故中國信託銀行雙和分行無法核撥尾款，致不能塗銷系爭房地原有之系爭抵押權，而有權利瑕疵存在。又伊與陳啟清同意於匯第3期款後5日內辦理所有權移轉登記，5日內辦理點交，系爭房地業於105年2月22日完成所有權移轉登記，故最遲應於105年2月26日辦理點交。然陳啟清於點交前之105年2月26日自系爭大樓跳樓身亡，致系爭房地價值嚴重減損，被上訴人應負權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保及不完全給付之責，爰依系爭買賣契約第4條第5項、第6項、第5條第1項及民法第349條、第353條、第227條、第359條之規定，主張解除系買賣契約。另因被上訴人或陳啟清未履行其等應為確認台新銀行之貸款債務餘額，並作授權代為清償之動作，使伊無從進行後續之代償程序，致系爭房地經法院拍定，並移轉所有權登記予拍定人，使系爭房地所有權原移轉登記予伊之狀態喪失，且無法依系爭買賣契約約定，將系爭房地點交予伊，陳啟清及被上訴人違反系爭買賣契約第5條第1項及民法第349條規定之權利瑕疵擔保責任，已屬嗣後給付不能，並可歸責於被上訴人及陳啟清，爰追加依民法第349條、第353條規定，準用同法第254條、第255條規定，解除系爭買賣契約，並依同法第349條、第353條規定，準用同法同法第226條規定，並爰引同法第256條規定，請求被上訴人返還伊已支付之價金453萬元及法定遲延利息等語；被上訴人則以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠上訴人主張陳啟清於系爭房地點交前，自系爭房地所在之大樓跳樓身亡，違反瑕疵擔保義務，構成物之重大瑕疵；另因陳啟清及被上訴人遲未確認餘額，致中國信託銀行雙和分行無法核撥尾款，塗銷系爭房地原有之系爭抵押權，而有權利瑕疵存在等為由，解除系爭買賣契約，有無理由？㈡上訴人以系爭房地業經法院拍定，並移轉所有權予拍定人，被上訴人嗣後給付不能為由，主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還已付價金453萬元及法定遲延利息，有無理由？
六、得心證之理由：㈠上訴人主張陳啟清於系爭房地點交前，自系爭房地所在之大
樓跳樓身亡，違反瑕疵擔保義務，構成物之重大瑕疵；另因陳啟清及被上訴人遲未確認餘額，致中國信託銀行雙和分行無法核撥尾款，塗銷系爭房地原有之系爭抵押權，而有權利瑕疵存在等為由，解除系爭買賣契約，有無理由？⒈按一般房屋市場通常交易觀念所認知之「凶宅」，係指曾發
生兇殺、自殺或其他非自然身故情事之房屋而言。觀諸內政部於104年11月25日所訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「壹、應記載事項」、「二、成屋」、「㈣其他重要事項」載明：「5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」等語（見原審卷第144頁背頁）。
另參以內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函略以：「……按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）……」等語可知，所謂凶宅，係指區分所有建物之專有部分（包括主建物、及屬專有之附屬建物），曾發生兇殺或自殺死亡之非自然死亡或意外死亡之事實，及在專有部分有求死之行為而致死，如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭之事實。查，系爭房屋於陳啟清所有期間，陳啟清固曾於105年2月26日自系爭大樓之11樓樓頂跳樓身亡，惟其墜樓位置為新北市○○區○○路0段00巷5弄口方形水溝蓋上之情，有勘驗筆錄、現場照片、現場圖、新北地檢署檢察官相驗報告書在卷可稽（見原審卷第122頁至第123頁，本院卷第187頁至第190頁）。則陳啟清跳樓後死亡地點既非系爭房屋之專有部分，且位於系爭大樓外之巷道馬路，自難謂系爭房屋為凶宅，被上訴人自不負物之瑕疵擔保義務。是上訴人主張陳啟清自系爭房地所在之大樓跳樓身亡，被上訴人應負物之瑕疵擔保義務云云，尚難憑採。
⒉次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。民法第349條、第351條分別定有明文。再按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號民事判決意旨同此見解）。另所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上字第2093號民事判決意旨同此見解）。又按出賣人依民法第349條規定，就買賣之標的物固應負權利瑕疵擔保責任，然仍以權利之瑕疵於買賣成立後未能除去為前提（最高法院77年度台上字第2422號民事判決意旨同此見解）。另債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務(給付不能、給付遲延或不完全給付)而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院85年度台上字第844號民事判決意旨同此見解）。經查：
⑴系爭房地於上訴人與陳啟清之代理人葉欣欣於105年1月24
日簽訂系爭買賣契約前，業經陳啟清分別於101年11月23日、103年2月17日向台新銀行設定最高限額抵押權1,200萬元、480萬元（即系爭抵押權）之事實，為兩造所不爭，並有土地及建物登記第一類謄本附卷可參（見原審卷第161頁至第163頁、第175頁至第176-1頁）；且觀諸系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第4期款（尾款）約定1,057萬元，繳款時間及說明欄並約定：「⑵如買方（按即上訴人）須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，核撥存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶。⑶賣方（按即陳啟清）有原貸款未清償者，前項金融機構核撥金額，應直接清償原貸款，以代尾款之給付。買方自清償日起負擔申貸銀行之貸款利息。清償後如有餘額，應指示金融機構將餘額直接存匯入履保專戶。」、第4條第1項約定：「買賣雙方合意共同委託授權林淑娟地政士辦理本買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜。」、第5項約定：「賣方就本買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約地政士或第一建經查詢及確認有關債務明細，配合於債務受償5日內提供清償證明文件，並完成塗銷設定之作業。」、第6項約定定：「賣方就本買賣標的所設定或負擔之債務，如需以買方（按即上訴人）所給付之價金或買方向金融機構所申辦之貸款配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理，否則概由賣方於完稅前自行處理；如本買賣總價款不足清償賣方所設定抵押之債務時，亦同。」等語（見北院第1691號卷第6頁至第7頁）可知，上訴人與陳啟清之代理人葉欣欣簽訂系爭買賣契約前，已知悉系爭房地已設有系爭抵押權；且兩造約定如上訴人須以買賣標的向金融機構（即中國信託銀行雙和分行，下稱中國信託銀行雙和分行）辦理貸款以支付尾款時，上訴人應於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，向中國信託銀行雙和分行確認貸款額度並辦妥相關對保手續，且自陳啟清將系爭房地所有權完成移轉登記予上訴人之5日內，由中國信託銀行雙和分行將上訴人所貸款項直接核撥代償陳啟清以系爭房地向台新銀行貸款之債務餘額，以代尾款之給付，並於代為清償貸款餘額後，塗銷原設定之系爭抵押權，而前述之系爭房地所有權移轉登記、上訴人向中國信託銀行雙和分行申辦貸款、代償系爭房地之貸款餘額、塗銷系爭房地原設定之系爭抵押權等作業手續，兩造均委由林淑娟地政士代為辦理。另陳啟清應協助林淑娟地政士或第一建經公司查詢及確認系爭房地之貸款餘額，並配合於系爭房地抵押貸款債務受償5日內提供清償證明文件予林淑娟地政士，以便完成塗銷設定之作業。是以，陳啟清於上訴人向中國信託銀行雙和分行確認貸款額度並辦妥相關對保手續後，即應告知林淑娟地政士系爭抵押權之貸款餘額，以便上訴人通知中國信託銀行雙和分行核撥上訴人所貸款項予台新銀行，以代償系爭房地之貸款餘額。被上訴人抗辯稱上訴人負有以中國信託銀行雙和分行核撥金額直接清償陳啟清貸款餘額之義務，以代尾款之交付，此義務之履行與陳啟清須否先確認餘額無關云云，並無可採。
⑵上訴人主張伊就尾款部分已向中國信託銀行雙和分行完成
辦理貸款，待陳啟清確認餘額後即可撥入履約保證專戶，惟陳啟清遲未確認餘額，故中國信託銀行雙和分行無法核撥尾款，致不能塗銷系爭房地原有之系爭抵押權，而有權利瑕疵存在云云，惟此為被上訴人所否認，並辯稱：陳啟清之妹妹葉欣欣於105年1月26日向台新銀行詢問貸款餘額後，已幫陳啟清聯繫林淑娟地政士，告知台新銀行之貸款餘額約為1,271萬元，及將貸款餘額之訊息，以LINE通知臺灣房屋仲介粘子樵，並由林淑娟地政士轉知上訴人，伊與陳啟並無給付遲延之情形等語。查，證人葉欣欣於本院證稱：代書通知伊要去問貸款餘額，所以伊打電話問台新銀行，知道貸款餘額是1,271萬元，就告知賣方的仲介粘子樵跟 林代書 ，再轉告上訴人。當時林代書有要伊去跟台新銀行確認貸款餘額， 伊有 將貸款餘額告訴代書。台新銀行當時表示貸款餘額每天都不一樣，當買方（按即上訴人）最後要清償房屋貸款領取清償證明時，要伊再確認。陳啟清死亡後，伊有問代書要不要請買方做清償房屋貸款的動作，但仲介跟代書告訴伊買方沒有指示要做還款的動作，本件訴訟中，台新銀行一直催伊，請買方儘速將貸款餘額還清，並領清償證明，伊有將此訊息告知第一建經公司及仲介，也有寄存證信函給上訴人及第一建經公司等語（見本院卷第126頁至第132頁）；證人粘子樵即賣方仲介於本院證稱：伊有跟葉欣欣說過房貸餘額部分，請她和林淑娟代書報告，由代書處理買方塗銷賣方貸款餘額，葉欣欣於LINE（本院卷第59頁至第65頁）中告知貸款餘額，並請伊告知代書後，1271萬元是貸款餘額，伊有打電話通知林代書貸款餘額等語（見本院卷第137頁至第138頁），核與被上訴人所提出證人葉欣欣與證人粘子樵於105年1月26日、27日之LINE對話內容中，葉欣欣稱：「粘先生（即證人粘子樵），我已經跟林代書（即林淑娟地政士）說台新銀行1271萬元左右……」等語（見本院卷第59頁、第61頁）相符。另證人葉欣欣於前開LINE對話中所稱貸款餘額1,271萬元，亦與台新銀行於本院前審提出陳報狀所附催收帳卡查詢〔見本院前審卷㈠第129頁、第132頁〕所載之房屋貸款債權8,924,356元〔含本金8,697,828元、利息197,544元（結算至105年1月26日）、違約金28,984元〕、3,345,936元〔含本金3,244,625元、利息88,348元（結算至105年1月26日）、違約金12,963元〕，合計12,270,292元，相差僅43萬餘元，堪認證人葉欣欣於105年1月26日、27日以LINE告知證人粘子樵時，應已先向台新銀行查詢貸款餘額，始能告知證人粘子樵貸款餘額為1,271萬元左右。是證人葉欣欣、粘子樵證稱證人葉欣欣向台新銀行查詢貸款餘額後，有將貸款餘額告知林淑娟地政士之情，堪以採信。至證人陳俊廷即上訴人之經紀人於原審證稱：要屋主本人確定餘額才能結清原來貸款，餘額一直沒有辦法確認，代書無法處理通知仲介協助。這件沒有確認餘額的原因，是因為屋主沒有去確認等語（見原審卷第154頁背頁至第155頁背頁）；證人 劉展宏 即第一建經公司承辦系爭買賣契約之人員於本院前審證稱：本件就伊詢問代書林淑娟結果，賣方沒有打電話給銀行作授權等語〔見本院前審卷㈠第162頁背頁至第163頁〕，與前開認定證人葉欣欣、粘子樵證稱證人葉欣欣向台新銀行查詢貸款餘額後，有將貸款餘額告知林淑娟地政士等語，及證人葉欣欣、粘子樵前揭LINE對話內容中，證人葉欣欣告知證人粘子樵，其已經跟林淑娟地政士說台新銀行1,271萬元左右等語，暨前開台新銀行催收帳卡查詢所載系爭房屋貸款貸款餘額（含本金、利息、違約金）結算至105年1月26日，共計12,270,292元，與證人葉欣欣告知證人粘子樵及林淑娟地政士之貸款餘額1,271萬元相差僅43萬餘元等事證不合，尚難採信。
是被上訴人抗辯陳啟清之妹妹葉欣欣於105年1月26日向台新銀行詢問貸款餘額後，已幫陳啟清聯繫林淑娟地政士，告知台新銀行之貸款餘額為1,271萬元，及將貸款餘額之訊息，以LINE通知臺灣房屋仲介粘子樵，伊與陳啟並無給付遲延之情形等語，尚非無稽，應堪採信。從而，陳啟清已盡系爭買賣契約第4條第5項所約定，協助林淑娟地政士查詢並確認貸款額義務之事實，洵堪認定。
⑶另依系爭買賣契約第3條第2項付款方式之第4期款（尾款
）、第6條之約定，證人葉欣欣於告知林淑娟地政士貸款餘額後，林淑娟地政士即應通知中國信託銀行雙和分行核撥上訴人所貸款項予台新銀行，以代償系爭房地之貸款餘額，如有不足，亦應通知陳啟清補繳差額，或以履約專戶中上訴人已繳價金補足差額，並於完全清償台新銀行之貸款餘額，取得清償證明後，據以辦理塗銷系爭抵押權。而陳啟清於106年2月22日移轉系爭房地所有權予上訴人，上訴人並以系爭房地向中國信託銀行雙和分行抵押貸款，貸得1,057萬元乙節，有第一建經公司106年4月13日第一建經字第1060029號函之記載可據〔見本院前審卷㈠第71頁〕，然上訴人卻以其與陳啟清或被上訴人間尚有糾紛為由，要求中國信託銀行勿撥付貸款，此有中國信託銀行106年12月5日中信銀字第1062227480291號函在卷可憑〔見本院前審卷㈡第139頁〕，且證人粘子樵亦證稱：上訴人當時沒有交付尾款跟點交，是因為陳啟清在系爭大樓頂樓跳樓自殺等語（見本院卷第139頁），此亦與上訴人起訴主張陳啟清於交屋前自系爭大樓跳樓自殺，已構成物之重大瑕疵，故上訴人依民法第359條之規定，主張解除契約，被上訴人應返還已收價金453萬元等語（見原審北院第0000號卷第4頁）相合。然陳啟清雖自系爭大樓頂樓跳樓自殺，惟因陳啟清死亡地點並非系爭房屋之專有部分，且位於系爭大樓外之巷道馬路，系爭房屋並未構成凶宅，被上訴人不負物之瑕疵擔保義務等情，已如前述。則上訴人以被上訴人不負物之瑕疵擔保義務之事由，要求中國信託銀行勿撥付貸款，致林淑娟地政士無法以上訴人向中國信託銀行雙和分行所貸得款項代償系爭房地之貸款餘額，並就償還不足之差額，通知被上訴人補繳差額，或以履約專戶中上訴人已繳價金補足差額，致系爭抵押權未及塗銷，此顯非可歸責於陳啟清及被上訴人等情，亦堪認定。
⒊綜上，系爭房屋並非凶宅，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任
任；另上訴人與陳啟清之代理人葉欣欣簽訂系爭買賣契約前，已知悉系爭房地設有系爭抵押權，且陳啟清已盡系爭買賣契約第4條第5項所約定，協助林淑娟地政士查詢並確認貸款額之義務，系爭抵押權無法塗銷，係因上訴人以被上訴人不負物之瑕疵擔保義務之事由，要求中國信託銀行勿撥付貸款，致林淑娟地政士無法以上訴人向中國信託銀行雙和分行所貸得款項代償系爭房地之貸款餘額，非可歸責於陳啟清及被上訴人等情，已如前述。則上訴人主張陳啟清於系爭房地點交前，自系爭房地所在之大樓跳樓身亡，違反瑕疵擔保義務，構成物之重大瑕疵；另因陳啟清及被上訴人遲未確認餘額，致中國信託銀行雙和分行無法核撥尾款，塗銷系爭房地原有之系爭抵押權，而有權利瑕疵存在等為由，被上訴人應負權利瑕疵擔保、物之瑕疵擔保及不完全給付之責，依系爭買賣契約第4條第5項、第6項、第5條第1項及民法第349條、第353條、第227條、第359條之規定，解除系爭買賣契約，即為無理由。
㈡上訴人以系爭房地業經法院拍定，並移轉所有權予拍定人，
被上訴人嗣後給付不能為由，主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還已付價金453萬元及法定遲延利息，有無理由？按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第225條第1項、第226條第1項分別定有明文。次按債權人於有第226條之情形時，得解除契約。
出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。同法第256條、第353條亦分別著有明文。再按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意（最高法院94年度台上字第1963號民事判決意旨同此見解）。經查：
⒈陳啟清於105年2月22日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人
，因陳啟清未按期繳納貸款，視為貸款債務全部到期，經抵押權人台新銀行以系爭抵押權向新北地院聲請拍賣系爭房地，經新北地院於106年1月26日裁定准予拍賣抵押物，並確定後，亦經台新銀行於106年3月3日向新北地院民事執行處聲請強制執行，嗣經新北地於107年6月11日進行第3次拍賣，由楊淑完拍定，新北地院於107年7月2日核發不動產權利移轉證書，並於107年7月5日送達楊淑完，及於107年7月19日完成所有權移轉登記等情，業經本院調閱新北地院106年度司執字第24132號拍賣抵押物強制執行卷宗審認無誤，復有新北地院民事執行處函、建物登記第二類謄本、新北地院民事執行處通知、不動產權利移轉證書、送達證書等在卷可參〔見本院前審卷㈡第151頁至第152頁、第205頁至第207頁，本院卷第81頁、第187頁至第190頁、第195頁至第201頁〕，亦為兩造所不爭執。堪認陳啟清雖於簽訂系爭買賣契約後，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，惟系爭房地其上因陳啟清設定系爭抵押權無法除去，並因陳啟清未按期繳納貸款，視為貸款債務全部到期，經抵押權人台新銀行向新北地院分別聲請准予拍賣抵押物，及強制執行，並經拍定，由楊淑完取得系爭房地所有權，被上訴人顯已無法依民法第348條第1項規定，及系爭買賣契約第7條第7款約定，將系爭房地點交予上訴人，而屬嗣後給付不能甚明。
⒉系爭抵押權無法塗銷，係因上訴人以被上訴人不負物之瑕疵
擔保義務之事由，要求中國信託銀行勿撥付貸款，致林淑娟地政士無法以上訴人向中國信託銀行雙和分行所貸得款項代償系爭房地之貸款餘額，並就償還不足之差額，通知被上訴人補繳差額，或以履約專戶中上訴人已繳價金補足差額，非可歸責於陳啟清及被上訴人等情，業已如前述；且證人葉欣欣於本院證稱：伊向台新銀行確認貸款餘額，台新銀行當時表示貸款餘額每天都不一樣，當買方最後要清償房屋貸款領取清償證明時，要伊再確認，台新銀行當時就知道系爭房地已經賣出。本件訴訟中，台新銀行一直催伊，請買方儘速將貸款餘額還清，並領清償證明，伊有將此訊息告知第一建經公司及仲介等語（見本院卷第128頁、第131頁）；再酌以上訴人係於105年4月12日提起本件訴訟，新北地院於106年1月26日裁准台新銀行聲請拍賣系爭房地，及台新銀行於106年3月3日聲請強制執行系爭房地等情，有起訴狀在卷可參（見原審北院第1691號卷第3頁之收狀戳章），並經本院調取新北地院106年度司執字第24132號卷宗核閱無誤。可知系爭抵押權人台新銀行於證人葉欣欣查詢貸款餘額時，已得知系爭房地已出賣予他人，因買方即上訴人遲未代償貸款餘額，台新銀行乃一再催促證人葉欣欣，請上訴人儘速將貸款餘額還清，並領清償證明，以便塗銷系爭抵押權；然因上訴人經證人葉欣欣告知貸款餘後仍遲未代償貸款餘額，台新銀行為使系爭抵押權所擔保之債權獲償，只得聲請法院准予拍賣系爭房地，並於取得准許拍賣抵押物裁定後，聲請法院強制執行，終致由楊淑完拍定，並取得系爭房地之所有權。是被上訴人無法依民法第348條第1項規定，及系爭買賣契約第7條第7款約定，將系爭房地點交予上訴人之給付不能情事，非可歸責於陳啟清及被上訴人。則依前開規定，陳啟清及被上訴人即免除移轉系爭房地所有權及點交予上訴人之義務，上訴人亦不得以此嗣後給付不能之情事，主張解除系爭買賣契約。⒊從而，上訴人追加依民法第349條、第353條規定，準用同法
第254條、第255條規定，解除系爭買賣契約，並依同法第349條、第353條規定，準用同法同法第226條規定，並爰引同法第256條規定，請求被上訴人返還伊已支付之價金453萬元及法定遲延利息，亦為無理由。
七、綜上所述，上訴人主張依系爭買賣契約第4條第5項、第6項、第5條第1項，及民法第349條、第353條、第227條、第359條之規定，解除系爭買賣契約，請求被上訴人給付453萬元，及自109年11月10日民事陳述意見狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為無理由，不應予准許。從而，原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回此部假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加主張依民法第349條、第353條規定，準用同法第254條、第255條規定，解除系爭買賣契約，並依同法第349條、第353條規定，準用同法同法第226條規定，並爰引同法第256條規定為請求權基礎，請求被上訴人返還伊已支付之價金453萬元及法定遲延利息，亦為無理由，應併予駁回。
八、據上論結，本件上訴及其追加之訴均為無理由，依民事訴訟法449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國110年10月5日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官何君豪法官高明德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中華民國110年10月5日
書記官郭彥琪