臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106年度板簡字第2506號
原 告
即反訴被告 李素菁
原 告 呂忠信
被 告
即反訴原告 謝孟 珍
被 告 陳勇伸
上列二人共同
訴訟代理人 溫藝玲 律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國107年3月21日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告李素菁、呂忠信之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告李素菁、呂忠信負擔。
反訴被告李素菁應給付反訴原告 謝孟珍 新臺幣陸萬肆仟壹佰肆拾
貳元及自民國一百零六年十二月二十八日起至清償日止，按年利
率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告李素菁負擔。
本判決反訴部分得假執行；但反訴被告李素菁如以新臺幣陸萬肆
仟壹佰肆拾貳元為反訴原告謝孟珍預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
Ａ、原告李素菁與被告謝孟珍部分：
一、原告李素菁起訴主張：
（一）原告李素菁向被告謝孟珍租賃新北市○○區○○街○○○巷
○○號6樓廠房供辦公及倉庫用途。租賃自民國105年11月1
日起至107年10月31日止，共兩年，押金兩個月為新臺幣
（下同）132,000元，每月租金70,000元（含個車位，不
含管理費）。雙方於105年9月28日簽約，合約內文第二條
：租金起算日前，為免租裝潢期。依合約內文第六條第四
項：本契約租賃期限未滿，乙方應提前一個月以書面通知
甲方。原告李素菁已在106年9月15日正式以書面傳真通知
租賃到106年10月31日止，雙方訂定106年10月27日下午15
:00點交房屋。原告李素菁指控另一被告陳勇伸點交房屋
未到，刻意不點交，原告李素菁已將房子騰空也拍照存證
。之後，另一被告陳勇伸還刻意惡意阻止原告李素菁去繳
交管理費，意圖故意阻止延長超過租賃日期，意圖使原告
李素菁租賃押金全部沒收。
（二）從租屋的第2個月起隔壁22號搬來就產生嚴重噪音問題，
租屋處有長期無預警大力震動每分鐘約200下上下共震，
地板震動，因原告李素菁長期接受此環境已產生原告李素
菁有失眠及心律不整到需服用安眠藥入眠，已嚴重危害到
本人身體健康。原告李素菁立即多次向被告陳勇伸反映。
被告陳勇伸來關切噪音問題，直言要解決，解決的方案是
隔壁22號願意承租，要求原告李素菁搬家。被告陳勇伸一
進門就直接說：「隔壁的就是要跟我承租啦，已經簽一份
要承租的手寫單了啦！你就搬一搬好了，我就是要租給他
啦！要不然你想要怎樣。你是有事嗎？我就說不租給你了
。」此翻談話過程讓原告李素菁備感壓力，完全都以強迫
方式談話，沒有讓原告李素菁有溝通的機會，當下原告李
素菁覺得不合理並未同意。
（三）106年9月14日早上約9：30被告陳勇伸打電話來要求11:00
○○○區○○路源士林公司協商，原告李素菁與先生即原
告呂忠信一同前往。其中，談話中被告陳勇伸提出無法再
與原告李素菁配合，因已有朋友要承租，故無法租給原告
李素菁，要求原告李素菁搬遷，又提出更不合理要求年租
約前3個月前開出下一年度全年租金。導致協商無法達成
共識。原告李素菁不答應就把原告李素菁趕出公司門口。
（四）被告陳勇伸因與原告李素菁協商不成強制留下原告呂忠信
再度協商，但行為違法先將原告李素菁趕出公司大門外，
原告李素菁包包及手機還未來的及拿取，就將原告呂忠信
關至被告陳勇伸公司並將大門反鎖，原告李素菁因擔心先
生安危不敢離開。意圖強迫簽署不合理條約，放棄全數押
金。（有強迫簽下放棄押金同意書意圖）就足以證明被告
陳勇伸已故意要求原告李素菁搬遷。已違反租約第六條第
四項，如甲方提前回收房屋，亦應賠償乙方一個月租金之
損害。
（五）106年9月14日晚上，因上午強迫意圖簽屬不合理條約事件
心生恐懼，原告李素菁決定不再租賃，因原告李素菁無法
承擔被告陳勇伸一再無理的要求，這樣的精神壓力，擔心
被告陳勇伸再度強迫簽署不合理條款，故依合約內文第六
條第四項：本契約租賃期限未滿，乙方應提前一個月以書
面通知甲方。便以簡約手寫書面通知租賃到106年10月31
日，傳真到源士林公司傳真號碼00000000再次通知。當下
立即接獲被告陳勇伸來電話表示手寫傳真並非正式書面通
知。
（六）被告陳勇伸再次以強烈手段逼迫，並不是善意告知106年9
月15日一早07：40收到被告陳勇伸簡訊通知原告李素菁，
您應該7月30日交我們的支票到目前還沒收到。如果您不
租了，請依合約將房子整理好交還給我們。原告李素菁在
租賃期間從未短少或遲交房租，管理費也正常繳清。再次
證明，被告陳勇伸以強迫方式導致原告李素菁無法再繼續
承租，違反租約第六條第四項，如甲方提前回收房屋，亦
應賠償乙方一個月租金之損害。
（七）106年9月15日為表達不續租決定，正式再度書面傳真以下
內文：TO:謝孟珍小姐
書面通知終止租賃合約
本人李素菁承租新北市○○區○○街○○○巷○○號6樓
因租屋處148巷22號6樓之噪音問題，租屋處有長期無預警
大力震動每分鐘約200下上下共震，地板震動，已危害租
屋者長期心律不整之健康影響，已有於租賃第二個月就以
電話反應通知房東，因未得到改善。每月於管理中心反應
，至少達20多次也無成效。
又於106年8月23日以書面通知房東並提出終止租賃合約，
又於106年8月29日電話通知，被告陳勇伸先生於000年0月
00日下午已經到租屋處張貼出租公告，上面聯絡電話為：
0000000000。本人要求行使租賃終止權，租賃到106年10
月31日。特立此書。
106年9月23日張貼第二張，足以證明被告陳勇伸已收到原
告李素菁正式再度書面傳真終止租賃合約並同意終止租賃
合約。
（八）原告李素菁自正式書面通知不租賃後，從106年9月I6日期
至106年10月27曰中間被告 陳伸勇 不斷以電話騷擾：106年
10月3日16：17分，帶強漢進入闖入我租屋處意圖打擾。
因上述事件，被告陳勇伸都會有強迫及脫序行為，原告李
素菁一個柔弱女子及顧及員工人身安全都不敢與被告陳伸
勇正面說話，原告李素菁能閃則閃。之後就不定時帶人自
行闖入，為私闖民宅。原告李素菁不堪其擾將被告陳勇伸
之電話列入黑名單，直到106年10月26日才開啟。
（九）106年10月27日，08：41接獲被告陳伸勇相約於10/27下午
15：00點交租屋處房子，被告陳伸勇沒有赴約。106年10
月27日下午16：00原告李素菁想去管理處繳交管理費，在
地下室遇見被告陳伸勇言語挑釁，直到管理中心還動手殿
打原告呂忠信。
（十）又在當晚21：27被告陳伸勇以簡訊恐嚇，揚言\"如需派人
至蘆洲長安街361巷32號5樓收取\"到原告李素菁住家收取
管理費。
（十一）被告陳伸勇已違反合約精神，合約第六條第四項，如甲
方提前回收房屋，亦應賠償乙方一個月租金之損害。被
告陳伸勇已觸犯《民法》第424條，房屋有瑕疵，危及
房客人身安全與健康。原告李素菁要求行使租賃終止權
，請求被告退還全數押金132,000元。
為此，原告李素菁依租賃契約之法律關係提起本訴，求
為判決：被告謝孟珍應給付原告李素菁132,000元，及
自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算利息。
二、被告謝孟珍則請求駁回原告之訴，並辯稱：
（一）原告李素菁於106年8月23日已表達提前終止房屋租賃契約
且於同年10月27日遷離，自應依房屋租賃契約書第6條第4
項約定，賠償被告謝孟珍1個月租金及105年9月29日起至
同年10月31日止免租裝潢期之租金，共144,516元：
⑴按原告李素菁與被告謝孟珍於105年9月28日簽署之房屋租
賃契約書（下稱：「系爭契約書」）第2條「租賃期限及
租金起算日」約定：「自民國105年11月1日起至民國107
年10月31日止，共計貳年。租金起算日前，為免租裝潢期
…」；第3條「租金與押金」第1項約定：「租金每個月新
台幣柒萬元整…」；第6條「相關約定事項」第4項約定：
「本租賃契約租賃期限未滿，乙方擬解約時，應提前於1
個月前以書面通知甲方。若乙方擬提早解約遷離他處時，
乙方應賠償甲方1個月租金並賠償甲方提供給乙方之裝潢
期。」。
⑵查原告李素菁向被告謝孟珍承租新北市○○區○○街○○○
巷○○號6樓房屋（下稱：「系爭房屋」），雙方於105年9
月28日簽署系爭契約書，約定租期為105年11月1日起至
107年10月31日止，每月租金為7萬元、押金為13萬2,000
元，租金起算日前為免租期，並於同日完成租賃物之點交
。詎原告於106年8月23日突然通知被告謝孟珍之代理人即
被告陳勇伸租賃物鄰房有噪音問題，經被告陳勇伸到場瞭
解後，原告李素菁即表示要提前終止系爭契約書並書立載
有「本人李素菁因148巷22號6樓噪音問題導至我無法忍受
，所以無法繼續承租20號6樓廠房」之字據交付予被告陳
勇伸，以表達其已無意繼續承租；繼之於同年月29日再次
委由其配偶呂忠信通知確認前開事宜；更於同年9月14日
及15日以傳真表示承租至同年10月31日，凡此足證原告係
違反系爭契約書之約定而提前終止租約。至於兩造於106
年9月14日所為之協商，係針對原告李素菁違法終止租約
後之賠償事宜所為且協商未果，此仍無懈原告李素菁應負
之違約責任。
⑶再查，原告承租之系爭房屋係位於新北市中和區之「MIT
國際科學園區」；易言之，原告所承租者為工業區廠房而
非住宅區之住家用房屋，承租後數月，即驟然以鄰房即「
第三人」所生之噪音為由主張提前終止租約，顯已違反系
爭契約書之約定。至於原告起訴狀第13頁主張「從租屋的
第2個月起隔壁22號搬來就產生嚴重噪音問題…已嚴重危
害到本人身體健康」云云，被告否認之，原告應負舉證責
任，另原告提出之 許修平 診所診斷證明書亦無法得出與本
案之關聯性，併此敘明。
⑷職是，原告李素菁既提前終止系爭契約書，自應依前開系
爭契約書第6條第4項約定，賠償被告謝孟珍1個月租金7萬
元及自105年9月29日起至同年10月31日止(共1月又2日)之
免租裝潢期租金，共14萬4,516元。
（二）原告李素菁未依房屋租賃契約書第6條約定，結清106年7
月27日起至同年10月27日止之電費及106年10月份管理費
共計11,626元，被告謝孟珍自得由原告李素菁支付之押金
中扣抵之：
⑴按系爭契約書第6條「相關約定事項」第1項及第2項別約
定：「…水電費…等，因使用必須繳納之費用，則由乙方
自行負擔」及「本租賃契約，期限屆滿或終止時，乙方願
依約將未付之費用，向甲方結清或由甲方在押金內優先扣
除。」是使用系爭房屋所生之電費及管理費，自應由原告
李素菁負擔。
⑵查原告李素菁於106年10月27日遷離系爭房屋時，除未返
還鑰匙外，更有自106年7月27日起至同年9月25日止之電
費3,913元、106年9月26日起至同年10月27日止之電費1,
577元及106年10月份管理費6,136元，共11,626元未繳納
（被告已自行繳納完畢），且原告李素菁於起訴狀中亦有
自認其有未結清之電費及管理費，是依系爭契約第6條第2
項約定，被告謝孟珍得自押金132,000元扣抵前開未繳納
之電費及管理費。
（三）原告李素菁依系爭契約書第7條第3項約定，應賠償被告謝
孟珍4萬元之律師費：
⑴按系爭契約書第7條「違約處罰」第3項約定：「甲、乙任
何一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之
損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最
低收費標準）或其他相關費用。」。
⑵查本紛爭係因原告李素菁違約提前終止租約，且未依約繳
納電費、管理費，致被告謝孟珍受有損害，其非但不思其
過，反而提起本件訴訟，致被告謝孟珍為維護自身權益，
需委任訴訟代理人提起反訴而有律師費支出。依106年1月
12日財政部台財稅字第10504700610號令訂定之「稽徵機
關核算一百零五年度執行業務者收入標準」，就律師受任
於直轄市之每一民事訴訟之每一程序，稽徵機關係以四萬
元計算收入額。雖被告謝孟珍因本事件涉訟委任律師係在
106年度，惟因財政部於107年初始會訂定「稽徵機關核算
一百零六年度執行業務者收入標準」，且該標準就「律師
」於直轄市執行民事案件業務收入以4萬元核算已行之有
年，故以「4萬元」計算原告李素菁應賠償被告之律師費
，應屬合理。
（四）綜前所述，原告李素菁雖有依系爭契約書第3條第2項約定
交付押金132,000元；惟原告李素菁交付之押金扣抵其未
繳納之電費、管理費共11,626元後，尚不足支付其應賠償
被告謝孟珍一個月押金及免租裝潢期租金共144,516元、
律師費4萬元，是原告李素菁尚積欠被告謝孟珍64,142元
，是原告李素菁起訴請求被告謝孟珍返還其押金132,000
元，顯無理由。
（五）自106年8月23日起至同年10月27日搬遷日為止，原告李素
菁及原告呂忠信均一再表達要提前終止租約之意，並非被
告不欲繼續出租原告，本件租賃關係之終止係因原告李素
菁提前終止租約，甚明，今將原告屢次表達提前終止租約
之過程，依時序說明如後：
⑴「106年8月23日」由被證5原告李素菁於106年9月15日書
立之字據內容觀之，足明其於同年8月23日所書立之被證3
字據，確係在於表達提前終止租約之意，且其配偶原告呂
忠信於同年月29日亦有致電被告陳勇伸重申此意：
1.被證5原告李素菁書立之字據載以：「TO：謝孟珍小姐
書面通知終止租賃合約…又於106年8月23日以書面通知
房東並提出終止租賃合約，又於106年8月29日電話通知
…」等語，足證原告李素菁於106年8月23日書立被證3
字據之目的，確係在於向被告謝孟珍表達提前終止租約
之意，且被告配偶呂忠信於同年月29日致電陳勇伸表達
提前終止租約之意，係經原告李素菁之授權所為。
2.至於原告於起訴狀後附存證信函所載「事件一」與事實
不符，被告否認之；蓋：1.原告於106年8月23日前未曾
與被告反應過噪音、震動問題；2.其提出之影音檔內容
，除無法證明有嚴重噪音、共震問題，亦無法辨識出拍
攝之地點；3.被告陳勇伸更未於106年8月23日向其表示
不要租給被告，否則原告何需後續不斷向被告表達提前
終止租約之意，且就一般經驗法則而言，以出租人立場
，租賃關係繼續存續即可有租金收入，何需自己提前終
止租約，自斷財路，凡此足證，原告所載之事件一，並
非事實。
⑵「106年9月13日」
被告陳勇伸接獲原告提前終止租約之通知後有開始張貼
出租告示，原告呂忠信於106年9月13日尚有撥打電話與
被告陳勇伸並重申已不欲承租之意。
⑶「106年9月14日」
1.106年9月14日上午被告陳勇伸與原告在公司商談原告提
前終止租約後之後續相關契約問題時，被告陳勇伸有告
知若有意繼承承租，依約開立次年度租金支票與被告，
原告卻一再表示已不欲繼續承租租賃物，且表示會再回
去考慮是否簽署被告提出之「同意書」：
Ⅰ被告陳勇伸為處理原告提前終止租約之後續搬遷時點
及原告依約應給付之違約金等相關事宜，於106年9月
14日與原告夫妻在被告公司見面商討前情，當日原告
李素菁及呂忠信一再向被告陳勇伸表示已不欲承租，
並向陳勇伸詢問押金扣款及退還數額等問題，被告陳
勇伸有表示同意書內容係依照合約約定所載，僅係要
將租約終止之後續搬遷時點、租金扣款數額明文化，
以免日後發生糾紛。因當日原告夫妻一再向被告陳勇
伸表示押金少扣一個月，即退還一個月押金之意，但
被告陳勇伸不同意，原告李素菁自行同意離在外等候
，交由原告呂忠信與被告陳勇伸單獨商談。
Ⅱ經二人商討後，陳勇伸表示若原告可將合約終止後之
後續問題藉由「同意書」確認，且房屋有順利在11月
1日起租，可免收一個月違約金，始會在已擬好之合
約草稿上載以「如後續承租房客於11/1日起租，則一
個月違約金免收，如房客未能11/1起租，則依承租金
日減少違約金」等語。當日商談結束時，原告夫妻尚
有將同意書拍照並向被告陳勇伸表示會回去考慮是否
簽署同意書，並由被告陳勇伸送客至電梯，並無被告
起訴書後附存證信函所載事件二、事件三所載之情事
。
2.106年9月14日原告離去後，即以簡訊、書面傳真通知被
告陳勇伸要終止租約，經被告陳勇伸致電原告呂忠信確
認後，其亦重申提前終止租約之意：
Ⅰ被告陳勇伸於106年9月14日下午三點多時接獲原告李
素菁傳來內容為「房東陳先生，通知您，我所承租新
北市○○區○○街○○○巷○○號6樓，承租到107/10/31.
請您先找房客，謝謝.李小姐,9/14。」之簡訊；嗣後
亦接獲被證4之書面傳真表示提前終止租約之意。
Ⅱ被告陳勇伸接獲上開通知後，亦有致電原告呂忠信確
認上情，原告呂忠信即再度向被告陳勇伸表達提前終
止租約之意，被告陳勇伸有向其表示會依照契約約定
扣二個月租金之押金。
Ⅲ故原告起訴狀後附存證信函所載之「事件四」，實係
原告再度重申提前終止租約之意。
⑷「106年9月15日」
原告書立被證5書面表達提前終止租約之意並肯認被證3
書面係在表達終止租約之意：
1.至於被告陳勇伸於106年9月15日傳送內容為「 李素卿
小姐早安您應該在7月30日交付我們的支票到目前還沒
收到。如果您不租了，請依合約將房子整理好交還給我
們。」之簡訊，僅係在提醒原告李素菁於租約仍有效之
前提下，今若欲繼續承租，應將次年度支付租金之支票
開立予被告；蓋依被證1之房屋租賃契約書第3條第1項
約定，原告李素菁於106年7月30日之前即應一次開立隔
年十二期租金支票交付被告；但原告李素菁若不欲承租
，依約則屆期時須騰空返還租賃物之意，並非原告於起
訴狀後附存證信函「事件五」所載，係受被告陳勇伸之
逼迫導致原告無法繼續承租云云。
⑸「106年10月27日」
當日被告陳勇伸亦再重申，若原告有繼續承租意願，即依
約開立次年度租金支票交付即可，但原告李素菁則表示無
承租意願，要求被告陳勇伸退還押金，陳勇伸乃向其表示
若不欲承租需將水電費、管理費結清，並詢問其是否均已
結清，原告李素菁為使被告陳勇伸返還其押租金，竟向被
告陳勇伸謊稱均已結清，但事後經被告陳勇伸查詢，水電
費及管理費均未結清。
（六）原告起訴狀後附存證信函所載內容均與事實不符，今依事
件次序逐一說明如後：
⑴「事件一」：原告提出之診斷證明書無法證明予本事件有
因果關係。
⑵「事件二」及「事件三」
1.該次協商係就原告違約提前終止租約後之後續搬遷日期
、押租金扣款等事宜所為，但原告一再表示要退還一個
月租金之押金。因被告陳勇伸考量當下已有其他人有立
即承租意願，若原告立即搬遷，新房客可無縫接軌，不
會有租金收入之損失，始會表示若當下原告李素菁願意
立刻搬遷，被告願意少扣一個月押租金，但原告李素菁
表示當時為公司旺季，無法立刻搬遷，協商未果。
2.又當日被告陳勇伸有表示與原告夫妻協商未果之重要因
素係原告李素菁之態度反覆，希望能單獨與原告呂忠信
商談，經原告夫妻始自行決定留下原告呂忠信與被告陳
勇伸商談，原告李素菁則自願離開會議室在外等候，並
非如起訴書所載係因其不同意條件而遭被告陳勇伸趕出
公司。
⑶「事件四」
1.106年9月14日被告陳勇伸與原告呂忠信商談過程中氣氛
融洽，會議結束後，被告陳勇伸尚送客至電梯，原告李
素菁及呂忠信尚表示會回去好好考慮是否簽署「同意書
」，且由原告提出當日之錄音光碟內容可知原告夫妻於
商談過程中完全沒有遭受恐嚇害怕之情。
2.且由原告於「事件四」中所載「因上午強迫意圖簽署不
合理條約事件心生恐懼，本人決定不再租賃，因本人無
法承擔房東陳勇伸一再無理的要求，這樣德精神壓力，
擔心房東陳勇伸再度強迫簽署不合理條款」所載可知，
原告李素菁實係將被告陳勇伸表示行使依約得以沒收二
個月押租金權利之合法行為，抹黑為被告陳勇伸有恐嚇
行為。
⑷「事件五」
被告陳勇伸係善意向原告李素菁提醒房屋租賃契約書之約
定，供其評估後選擇，並非如原告起訴狀所載被告陳勇伸
有以強烈手段逼迫，就此益明原告李素菁係因被告陳勇伸
不願意退讓少扣押租金之故，即企圖混淆視聽，屢屢將被
告陳勇伸告知其房屋租賃契約之相關權利、義務行為，誣
指為「恐嚇」、「逼迫」行為。
⑸「事件六」
同前所述。
⑹「事件七」
1.被告陳勇伸於106年9月16日至同年10月27日，並無以電
話騷原告。
2.因原告已屢稱僅承租至106年10月31日，並表示被告得
開始找新房客，106年10月3日被告陳勇伸係事先經原告
同意後，始帶人入內看屋，且被告陳勇伸入內時亦有與
原告照面，此有原告提供之監視錄影畫面可證，並非原
告所稱被告陳勇伸有帶強漢闖入屋內之情。
⑺「事件八」
1.因原告李素菁當日並未與被告陳勇伸約好確切點交房屋
時間，致雙方有所誤解，並非如其所稱被告陳勇伸故意
不赴約。且經其來電詢問時，被告陳勇伸即向其表示可
馬上至現場，但原告李素菁卻向被告陳勇伸謊稱水電費
及管理費已結清之事實，要求退還押租金。
2.另由原告李素菁前次庭呈之管理室監視錄影畫面翻拍照
片，並無法證明被告陳勇伸有毆打原告呂忠信之行為，
且因呂忠信當日未受有傷害，故其亦當庭稱無法提出驗
傷單佐證。甚且，由原告提出之管理室監視錄影畫面內
容可證明被告陳勇伸並無毆打原告呂忠信。
⑻「事件九」
因原告於106年10月27日點交當日有欺騙被告陳勇伸已繳
納完水電費及管理費，但實際上並未繳納。被告陳勇伸為
求能早日收回款項，方便原告返還款項，始會表示可以派
員至原告住處收取，並無恐嚇原告之意。
⑼職是，由以上說明可知，原告起訴狀後附存證信函所載內
容完全與事實不符，在在可見原告試圖形塑其遭被告陳勇
伸「恐嚇」、「逼迫」之假象，掩飾其違約提前終止租約
之事實，且其所提出之錄音譯文，均係擷取片段斷對話以
斷章取義方式扭曲事實，不足採信，尚祈 鈞院 明鑒。
（七）原告依民法第424條規定終止租賃契約，顯不合法：
⑴按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及
承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已
知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，
民法第424條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他供居
住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及承租人或其同居人之安
全或健康時，承租人始得依其一方之意思表示終止系爭租
賃契約。
⑵查本件並無原告起訴狀指稱鄰房長期重機械運作造成嚴重
噪音及震動問題，且原告提出之許修平診所診斷證明書係
其106年9月15日就診時所開立，病名為「心律不整.失眠
」，此顯係為本件糾紛發生後為提起訴訟所為之準備，難
認係因租賃物有嚴重噪音、震動問題而危及其健康；蓋倘
原告所稱為真，有長達數個月之嚴重噪音、震動問題而危
害其健康，豈可能於糾紛發生後始第一次前往就醫？且現
代人生活、工作壓力大，造成失眠原因眾多，根據世界睡
眠協會公布之數據顯示，2017年全球失眠人口即高達45%
；另造成心律不整原因眾多，例如：心臟疾病造成、因咖
啡或茶之刺激造成自主神經系統的興奮等，難以僅憑該紙
診斷證明書即認定噪音、震動情形已危害原告李素菁之健
康。
⑶是以，退步以言，暫不論本件並無原告指稱「鄰房長期長
期處於重機器以無預警大力震動每分鐘約200下上下共震
，地板震動」之情形，以依原告於糾紛發生後始前往就醫
之診斷證明書所載病名觀之，實難認震動、噪音與原告有
失眠、心律不整間具有因果關係，是原告依民法第424條
規定終止租賃契約，顯不合法。
（八）綜觀原告李素菁於本件之主張無非係其長期受鄰房重機械
運作產生之震動危害其健康，經通知被告陳勇伸後，遭陳
勇伸以恐嚇方式逼其手寫106年8月23日字據及簽署「同意
書」，並要求其搬遷云云。惟原告李素菁在「本訴中」係
主張本件係其依民法第424條規定，主動提前終止租約；
其於「反訴中」卻又辯稱係被告陳勇伸要求渠等提前搬遷
告係被告謝孟珍違約，是其於本、反訴中之主張，明顯不
一。又原告屢稱被告陳勇伸有以恐嚇方式逼迫其簽署字據
、毆打原告呂忠信、違約要求渠等提前搬遷云云；惟原告
之前述主張均與其自行提出之106年9月14日錄音光碟內容
及106年10月27日監視錄影畫面相違；蓋106年9月14日商
談過程重點，係在於原告提前終止租約之情形下，被告依
照契約沒收之押租金是否願意減少；106年10月27日監視
錄影畫面中，亦無被告陳勇伸毆打呂忠信之行為。凡此一
再顯示出原告企圖以顛倒事實方式來混淆鈞院之判斷，並
且對於自己於106年10月27日為取回押租金而欺騙被告陳
勇伸已將水電費、管理費繳納完畢及迄今尚未將鑰匙歸還
被告造成新承租戶使用租賃物上之不便等事實，置而不論
。
（九）依本訴原告李素菁106年8月23日手寫字據及同年9月15日
傳真書面，足證本件係本訴原告主動終止租賃契約，且本
訴原告迄今亦未提出其他證據證明其所主張係本訴被告主
動終止租賃契約，是其主張顯無理由，請鈞院駁回本訴原
告之訴：
⑴依106年9月15日原告李素菁傳真書面所載：「又於106年8
月23日以書面通知房東並提出終止租賃合約，又於106年8
月29日電話通知」；基此，原告李素菁於106年9月15日傳
真此書面當時，係肯認：
1.其同年8月23日所寫字據，係在向被告表達終止租約；
2.同年月29日有再次致電表達終止契約。
故本件租賃關係乃本訴原告李素菁主動於106年8月23日終
止，應無疑問。
⑵甚且，由本訴被告所提被證6之106年9月14日協商過程之
下列錄音譯文可證，當日本訴原告李素菁表示有於106年8
月29日請配偶致電表示不欲承租，且本訴原告呂忠信亦肯
認有致電表示僅承租至10月底，是本件確係本訴原告主動
終止契約，甚明：
1.被證6第1頁第18行至第20行（錄音時間02:43至02:47）
：
呂忠信：就像那天跟你說的就到10月底。
陳勇伸：那這個的內容就是這樣，你們確認。
李素菁：我現在的意思是說，因為我不只在一個月前告
知你，依日期來講。
2.被證6第5頁第16行至第20行(錄音時間17:51至18:05)
李素菁：現在我不是只一個月前告知你，是以電話，不
是你那一張。
陳勇伸：告訴我什麼。
李素菁：他以電話告訴你。
陳勇伸：他告訴我什麼。
李素菁：告訴你不要租了。
⑶惟原告於起訴後反而顛倒事實，杜撰被告陳勇伸已多次表
達不要出租之意，並藉機於106年8月23日要求其書立字據
云云。倘原告書狀所載為真，原告又為何會自己於106年9
月15日書立前述書面傳真與被告；甚且，倘非本訴原告李
素菁主動表達終止契約，其與配偶又何以會一再於106年8
月29日、同年9月13日及9月14日及9月15日，甚至迄搬遷
時之10月27日，均一再不斷以書面、電話向本訴被告表達
終止契約之意？顯見原告歷次書狀所載，均係為規避反訴
原告向其所提出損害賠償之請求，而臨訟杜撰之詞，不足
採信。
⑷再者，本訴原告李素菁雖於107年3月12日民事準備書狀中
主張本訴被告有屢次向其表達不要「房子不租給我們」云
云；惟其迄今亦未提出任何實證以明其說，核其主張，亦
屬無據。
（十）另由106年9月13日本訴原告呂忠信與本訴被告陳勇伸之通
話內容過程語氣平和，且無本訴原告107年3月12日民事準
備書狀所載之情，已明本訴原告於鈞院審理中，即不斷以
顛倒是非、抹黑本訴被告陳勇伸之方式，企圖混淆本件實
係本訴原告主動終止契約， 尚祈鈞院 詳查，駁回本訴原告
之訴，並還予本訴被告陳勇伸清白：
⑴106年9月13日本訴原告呂忠信與本訴被告陳勇伸之通話內
容如下：
呂忠信：喂，你好， 陳董 。
陳勇伸：是，你說。
呂忠信：我想請教一下，你有請人來貼要出租的單子？我
確認一下。
陳勇伸：是。
呂忠信：好，謝謝。
陳勇伸：你們不是不要租了？
呂忠信：是阿，對。我只是打來確認，因為人家來貼單
子，我來確認一下。
陳勇伸：好的，OK。
呂忠信：謝謝，掰掰。
故由上開譯文內容可知，本次通話過程雙方語氣平和，且
本訴原告呂忠信亦有再次表達已不欲繼續承租之意。
⑵惟原告於107年3月12日準備書狀第6頁卻載以：「接通後
詢問是否真的不租給我們了不然怎麼貼告示？被告陳勇伸
回答：『早已接受106年8月23日手寫字據，請依照辦理』
，原告李素菁的先生因被告陳勇伸強硬回答才隨口說出不
然我們租到10月底好了…」云云，核其所載內容，無非在
表達：
1.本件係本訴被告先主動終止租賃關係；
2.本訴被告陳勇伸以106年8月23日手寫字據來強硬逼迫本
訴原告呂忠信同意僅承租至10月底。
是本訴原告之前開主張，明顯與當日通話之錄音譯文內
容大相逕庭，請鈞院當庭勘驗當日通話之錄音內容，以
明事實。
⑶且由本訴原告於107年3月12日民是準備狀所載上開內容，
亦足證其等屢屢以抹黑被告陳勇伸之方式，試圖營造被告
陳勇伸係態度強勢、以恐嚇手段逼迫本訴原告簽署106年9
月14日同意書；更顛倒事實反指係本訴被告不欲出租與原
告，核其目的無非在於要回因違約遭沒收之押金及規避反
訴原告提出之請求。倘被告陳勇伸確如原告所稱如此強勢
之人，何須於106年9月14日要再邀請原告夫婦二人會面協
商，逕行於租期屆滿後不退還押租金即可，實無庸於106
年9月14日、15日屢次向渠等釋出善意，勸說渠等簽署同
意書，若書面簽署之後，新房客能順利於同年月11月1日
起租，同意免收一個月違約金，此觀本訴原告107年3月12
日民事準備狀被證5同意書中由被告陳勇伸親筆手寫「如
後續承租房客於11/1起租，則一個違約金免收，如房客未
能11/1起租，則依承租金日減少違約金」足明。職故，本
訴原告於本件中之主張，實係顛倒事實，尚祈鈞院詳查，
還與被告陳勇伸清白。
（十一）由本訴原告提出之被證3-1簡訊內容可知，本訴被告陳
勇伸並未於106年8月23日主動向本訴原告終止契約：
⑴由本訴被告提出之被證6錄音譯文全文可知，106年8月
23日當日乃本訴原告李素菁表達有噪音問題後，反訴被
告陳勇伸即至現場處理，當時因本訴原告李素菁表示因
隔壁鄰居噪音問題故不欲繼續承租，因本訴原告主張之
聲音來自隔壁鄰居且並非違法之噪音，反訴被告陳勇伸
乃請本訴原告李素菁將其主張以書面表達，以便其去請
鄰居處理。繼之，反訴被告陳勇伸向鄰居即印刷公司負
責人表示，房客因為印刷公司的噪音已經不要承租，請
其找出屋主出來，反訴被告陳勇伸願意向屋主購買房子
或是請印刷廠搬走。印刷廠負責人即表示若因此而致房
客不欲承租而造成本訴被告之損害，其願意承租本訴被
告謝孟珍之房屋，始會出具擬承租之書面予本訴被告陳
勇伸。嗣本訴被告陳勇伸始會持之向本訴原告表示鄰居
願意承租，本訴原告李素菁即表示其無意繼續承租，且
會請其配偶再與本訴被告陳勇伸確認承租到何時。本訴
被告陳勇伸即向其表示，若如此，其不用再去找隔壁的
談，如果還要繼續租，就直接跟他說即可。次日，本訴
被告陳勇伸即接獲鄰居通知，因已與本訴原告李素菁談
妥，有誠意解決音量問題，故暫時不欲承租，前述等情
，可由本訴被告提出之被證6以下至第3頁第2行(錄音時
間04:46-08:30)及第4頁第13行至第14行(錄音時間
14:22-14:31)為憑；繼之，即接獲本訴原告李素菁被證
3-1之Line通知，實令本訴被告陳勇伸一頭霧水，始會
回覆「大家依照合約及你昨天的書面辦理」。
⑵另由被證6之錄音譯文終可知，106年9月14日本訴原告
李素菁於協商過程中，一下說已經通知不要租了，一下
又說沒有說不要租，前後說詞反反覆覆，是依其行為模
式，實難以憑106年8月24日之簡訊內容，即認定本件係
本訴被告主動終止契約。
⑶甚且，106年8月24日之簡訊內容係記載：「是你昨天說
隔壁的要承租你的房子叫我考慮搬家…」等語，顯見本
訴被告陳勇伸並未主動終止契約，而是因本訴原告已表
示要終止契約之情形下，本訴被告陳勇伸建議其可以再
考慮，若有要繼續承租，可直接告知他，此與106年9月
14日本訴被告陳勇伸當日表示：「他寫完這個我也是回
來跟你講說，你要租你就租，你要是不租了，我也已經
替你解決問題了，因為他要租了」(參見本訴原告所提
被證6之錄音譯文第4頁第13行至第14行，(錄音時間
14:22-14:31)等語相符，就此益證本素原告於106年3月
12日書狀所載並非事實。
（十二）末按，本訴原告歷次書狀之錄音譯文若非擷取片段曲解
文意，即係錄音語內容不一致，不足採信。且兩造未曾
口頭合意可以設神明、租期滿一年即少收一個月違約金
云云，本訴原告亦未舉證以實其說，是其等之主張不足
採。另依被證7106年10月27日錄音錄影光碟內容，可證
當日本訴被告陳勇伸並無打本訴被告呂忠信，此由本訴
李素菁一再表示你為什麼摸他等語足明，且本訴原告亦
未提出任何受有傷害之證明，是本訴原告呂忠信之訴，
顯無理由。
Ｂ、原告呂忠信與被告陳勇伸部分：
一、原告呂忠信起訴主張：依原證光碟足以證明被告陳勇伸有傷
害原告呂忠信侵權行為，故被告陳勇伸應賠償原告呂忠信20
萬元之精神慰撫金，為此，爰依侵權行為之法律關係提起本
訴，求為判決：被告陳勇伸應給付原告呂忠信200,000元，
及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算利息。
二、被告陳勇伸則請求駁回原告之訴，並辯稱：
（一）依被證7，106年10月27日錄音錄影光碟內容，可證當日本
訴被告陳勇伸並無打本訴原告呂忠信
（二）原告於107年3月12日準備書狀第6頁四、所載內容與被證
七對話內容完全不符，且顛倒事實，刻意抹黑被告陳勇伸
。
貳、反訴部分：
一、反訴原告謝孟珍起訴主張：
（一）反訴被告李素菁向反訴原告謝孟珍承租新北市○○區○○
街○○○巷○○號6樓房屋，雙方於105年9月28日簽署房屋租賃
契約書，約定租期為105年11月1日起至107年10月31日止
，每月租金為7萬元、押金為13萬2仟元，租金起算日前為
免租裝潢期。詎反訴被告李素菁於106年8月23日驟然以鄰
房(即門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○○號6樓)有噪
音為由，向反訴原告表達提前終止租賃契約2，嗣於同年1
0月27日遷離系爭房屋。
（二）按系爭契約書第6條第1項及第2項約定，電費及管理費應
由反訴被告負擔，若未繳納者，反訴原告得自押金內優先
扣除；惟106年7月27日起至同年9月25日止之電費3,913元
、106年9月26日起至同年10月27日止之電費1,577元及106
年10月份管理費6,136元，三者共11626元，反訴被告並未
依約繳納，係被告已自行繳納完畢。
（三）復按系爭契約書第6條第4項約定，反訴被告提前終止租約
者，應賠償反訴原告一個月租金及免租裝潢期之租金。反
訴原告係於105年9月28日將系爭房屋點交予反訴被告，自
105年9月29日起迄105年11月1日租金起算日之前一日即1
05年10月31日止，反訴被告享有之免租期為1月又2日，是
依系爭契約書第6條第4項約定，反訴被告應賠償反訴原告
144,516元。
（四）末按系爭契約書第7條第3項約定，若反訴被告有違約情事
致反訴原告之權益受損，反訴被告願賠償反訴原告所受之
損害及支付因涉訟之律師費。查反訴被告違約提前終止租
約，且未依約繳納電費、管理費，致反訴原告受有損害，
需委任律師為訴訟代理人以維護自身權益人而有支出律師
費。依106年1月12日財政部台財稅字第10504700610號令
訂定之「稽徵機關核算一百零五年度執行業務者收入標準
」，就律師受任於直轄市之每一民事訴訟之每一程序，稽
徵機關係以四萬元計算收入額。雖反訴原告提起本件反訴
委任律師係在106年度，惟因財政部於107年初始會訂定「
稽徵機關核算一百零六年度執行業務者收入標準」，且該
標準就「律師」於直轄市執行民事案件業務收入以4萬元
核算已行之有年，故今以「4萬元」計算反訴被告應賠償
反訴原告之律師費，應屬合理。
（五）職故，依系爭契約第6條第1項、第2項、第4項及第7條第2
項規定，反訴被告共應支付反訴原告196,142元，扣除反
訴被告已交付之押金132,000元後，反訴被告尚應支付反
訴原告64,142元。
為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，請求反訴
被告應給付反訴原告64,142元及自106年12月28日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、反訴被告李素菁則請求駁回反訴原告之訴:
（一）反訴被告向反訴原告承租新北市○○區○○街○○○巷○○號6
樓房屋，租期為105年11月1日起至107年10月31日止，每
月租金為7萬元、押金為132,000元，租金起算日前為免租
裝潢期。
（二）106年2月2日開庭反訴原告律師所提供的繕本內容與實際
實情不符。前情須從租屋簽約開始說起：105年9月28日與
房東簽完租屋合約成立後，反訴被告夫妻就有與訴外人陳
勇伸閒聊到鄰房22號6樓先前就為反訴被告夫妻欲租倉庫
之所，22號6樓房東本要租反訴被告68,000元（不包含汽
車停車位和管理費)，但因有競租屋者已出76,000元（不
包含汽車停車位和管理費，如包含修車位為租金8萬元）
得租，訴外人陳勇伸當下就已覺得承租給反訴被告租金過
低，因如果換算22號6樓的租金每月已價差1萬元。反訴被
告當天巡視停車位發現停車格中還有放置房東的餐車及大
型廣告燈已影響停車出入，立即反應訴外人陳勇伸將東西
移走，訴外人陳勇伸也只不過將東西挪至旁邊一點而已，
東西並未移走。約106年1月中旬訴外人陳勇伸派人又移一
台餐車來放置停車格，因為需移動反訴被告的車，所以反
訴被告在現場，當時反訴被告很客氣的告知訴外人陳勇伸
所派過來的人，停車格才跟本沒空間再放置餐車，可否轉
告反訴被告陳勇伸將全數將放置反訴被告停車格的物東西
全數清空，當天晚上訴外人陳勇伸怒洶洶的打電話過來怒
罵反訴被告欺負他的工人，並恐嚇反訴被告「房子不給我
們了」要求反訴被告搬走。反訴被告夫妻因考慮才剛搬來
且已投入大筆的裝潰設置及本業鞋子搬遷為大工程，沒有
答應，這是訴外人陳勇伸第一次說要求反訴被告搬走。10
6年1月底，鄰房22號6樓已正式營運開始有產生嚴重的噪
音，反訴被告就以電話反映房東，因反訴被告公司祀奉神
明，神桌緊鄰22號6樓的那道牆及整個樓地板都強烈震動
，反訴被告神桌上的東西及神明經常被鄰房重機生產而位
移，且因反訴被告經常在上班時讓鄰房的重機無預警的上
下大力震動也有產生精神耗弱無法集中上班，再度打電話
反映訴外人陳勇伸說明鄰房狀況，當下被訴外人陳勇伸沒
讓反訴被告把話說完還喝斥反訴被告在他的房子搞東搞西
怪力亂神，還說不讓反訴被告奉祀神明，且說出「房子不
租給我們了」這是訴外人陳勇伸第二次說出房子不租給反
訴被告，當晚就讓反訴被告先生再度打電話給訴外人陳勇
伸表示簽約當下已有口頭告知有奉祀神明，為不讓此事再
度發生電話中也達成共識合約上要添加這條附約，電話中
約定隔天拿合約蓋章避免以後爭議，但隔天訴外人陳勇伸
以忙碌為由並沒履約便稱說他知情這事，反訴被告怕訴外
人陳勇伸不承認這附約已有在自己的合約上填上附註：甲
方同意乙方供俸神明，反訴原告的合約是沒有這備註條款
，所以租約內容備註已經有所不同。106年3月中，反訴被
告租屋處後端因下雨與22號6樓緊鄰的牆壁漏水導致反訴
被告公司的紙箱全浸濕，將浸濕紙箱移開後才發現牆壁已
經有仲向嚴重裂痕很長，反訴被告又再度打電話給訴外人
陳勇伸讓他來處理，他已有派人於4月中旬將此牆裂痕處
理好。6月中旬發現同處牆上端為橫向裂痕又在反應訴外
人陳勇伸處理，他也有派人於7月中處理。就在同年8月23
日，同處牆上端為橫向又有裂痕，且這次橫向多處裂痕已
到達房屋中半端，才衍生反訴被告在找不到反訴原告變相
轉再度打電話給訴外人陳勇伸請他來勘查，沒想到當晚不
但被告知「不租屋給我們了」還被誘逼欺騙寫下106年8月
23日手寫字據，隔天反訴被告立即寫了一封簡訊給訴外人
陳勇伸詢問房東為何聯合22號6樓的人要求反訴被告搬家
，訴外人陳勇伸很強硬的回應簡訊說：「大家依照合約以
及你昨天的書面處理」，此時證明，訴外人陳勇伸都用強
迫的手段拿一張騙來的字條硬逼反訴被告退租。
（三）整件事其實可以和善解決的，關鍵在只要訴外人陳勇伸將
106年8月23日手寫字據還給反訴被告即可，讓反訴被告可
安心續租，不料，訴外人陳勇伸並沒選擇將字條歸還，8
月29日反訴被告夫妻已親登訴外人陳勇伸公司想要回106
年8月23日手寫字據，訴外人陳勇伸避不見面，反訴被告
先生即訴外人呂忠信當下打電話給訴外人陳勇伸，訴外人
陳勇伸還是告知反訴被告先生即訴外人呂忠信已受理反訴
被告106年8月23曰手寫字據了，還告知不會歸還字條，合
理懷疑訴外人陳勇伸早已蓄意以鄰房噪音為由欺騙反訴被
告寫下106年8月23日手寫字據，執行不租屋給反訴被告之
實，造成房客違反租賃合約第六條第4項。當天電話中反
訴被告先生即訴外人呂忠信度有要求如面談遭拒，訴外人
陳勇伸就不再接反訴被告及訴外人呂忠信的電話了。從頭
到尾反訴被告夫妻半字未提起終止合約。
（四）106年9月13日反訴被告租屋處被貼租屋告示，因上面聯絡
電話是訴外人陳勇伸的，反訴被告先生即訴外人呂忠信便
打租屋告示的電話，手機顯示是訴外人陳勇伸的號碼，接
通後詢問是否真的不租給反訴被告了不然怎麼貼租屋告示
？訴外人陳勇伸回答：「早已接受106年8月23日手寫字據
，請依照辦理」，反訴被告的先生因訴外人陳勇伸強硬回
答才隨口說出不然我們租到10月底好了。隔日，9月14日
上午9：30訴外人陳勇伸又自行打電話給反訴被告的先生
約11：00要協商，後續就如同1月8日反訴被告答辯狀中錄
音檔譯音內容及陳述內容。
（五）光碟錄音檔中訴外人陳勇伸已有證實，雙方在簽約時有口
頭約定，租期滿一年乙方若提前解約，不需賠償甲方任何
裝潢期損失。但訴外人陳勇伸假借協商示出106年9月14曰
所提出放棄押金權利同意書，其實內文都是在保障出租人
不管是否有租期滿一年都必須賠償出租人損失，根本是替
自己做雙重保障。再者反訴被告一再告知訴外人陳勇伸現
在是大月無法搬遷，訴外人陳勇伸協商不成還恐嚇反訴被
告，律師已經找好了，大膽假設前端所步步移陣從誘拐反
訴被告寫下106年8月23曰手寫字據，到協商時示出106年9
月14日所提出放棄押金權利同意書，訴外人陳勇伸早就預
設不想還租屋押金了，並非2月2日律師所提供之繕本訴外
人陳勇伸藉由「同意書」合約雙方確認免收一個月違約金
的用意。
（六）反訴被告從租屋起至106年8月23日止三度被房東告知「不
再租屋給我們」以及反訴被告的先生被關至訴外人陳勇伸
公司談判，反訴被告夫妻一直處於弱勢狀態，反訴被告只
不過是出外打拼，跟人租屋做生意的生意人，做生意以和
為貴，求得安心、安全的工作賺錢環境，才一直都用和緩
的方式與訴外人陳勇伸對話，勞請庭上法官聽一下光碟，
聽看看訴外人陳勇伸口氣、口吻、態度。鞋業界搬遷廠房
是一件很大的工程，費時費力，損失極大，尤其是搬遷約
一百坪廠房的鞋貨量。要不是反訴被告三度被被告知，一
直受房東威脅告知「不再租屋給我們」的情況下，且環境
處於又不安心跟又不安全的環境下，是不會輕易選擇放棄
承租的。租賃房屋依照租賃合約條文執行，且附約也是要
雙方有達到共識並須蓋章才能生效。訴外人陳勇伸憑拿了
一張沒有雙方蓋章的手寫單一直混淆視聽無限上綱遊走法
律邊緣藐視正義及居住的權益，後面還示出一張放棄押金
權利同意書，引反訴被告這種不懂法律的市井小民一直再
陪訴外人陳勇伸走向他要的「是房客不租的」，導致房客
要賠償出租人損失。以上顯示訴外人陳勇伸從租屋起比鄰
房出租的租金還要便宜一萬元，合約普遍都簽二年，換算
下來合約內就短收了二十四萬元的租金了；期間還發現出
租所因為房屋老舊一直出現需要維修狀態，而且修繕是需
要花錢的，也會壓縮租金營收，短短10個月房屋修繕就已
經高達3次，每當反應時訴外人陳勇伸都找其他理由先找
房客麻煩再進行維修，大膽預設訴外人陳勇伸居心讓房客
違約而得到合約內的利益。
參、法院之判斷：
一、本訴部分：
Ａ、原告李素菁與被告謝孟珍部分：
（一）原告李素菁主張被告謝孟珍刻意惡意阻止原告李素菁去繳
交管理費，意圖故意阻止延長超過租賃日期，意圖使原告
李素菁租賃押金全部沒收。而兩造間租約既已終止，被告
謝孟珍應返還原告押租金132,000元之事實，業據原告提
出診斷證明書、提前終止租約之通知、管理費收據2張、
房屋租賃契約書、同意書、出租照片、LINE訊息為證，而
被告謝孟珍否認原告主張，並以前詞置辯，提出105年9月
28日房屋租賃契約書、105年9月28日房屋點交清單、106
年8月23日原告李素菁手寫字據、106年9月14日原告李素
菁傳真書面、106年9月15日原告李素菁傳真書面、台灣電
力公司繳費憑證及MIT國際科學學區106年10月公共管理費
用分攤表、106年1月12日財政部台財稅字第00000000000
號、106年9月13日呂忠信致電陳勇伸之電話錄音、106年
10月27日錄音錄影光碟及106年9月13日之譯文各1份為證
。是本件所應審酌者為被告謝孟珍所辯是否足採？經查：
⑴按原告李素菁與被告謝孟珍於105年9月28日簽署之房屋租
賃契約書（下稱：「系爭契約書」）第2條「租賃期限及
租金起算日」約定：「自民國105年11月1日起至民國107
年10月31日止，共計貳年。租金起算日前，為免租裝潢期
…」；第3條「租金與押金」第1項約定：「租金每個月新
台幣柒萬元整…」；第6條「相關約定事項」第4項約定：
「本租賃契約租賃期限未滿，乙方擬解約時，應提前於1
個月前以書面通知甲方。若乙方擬提早解約遷離他處時，
乙方應賠償甲方1個月租金並賠償甲方提供給乙方之裝潢
期。」。查原告李素菁向被告謝孟珍承租系爭房屋，約定
租期為105年11月1日起至107年10月31日止，每月租金為7
萬元、押金為132,000元，租金起算日前為免租期，並於
同日完成租賃物之點交。惟查原告李素菁於106年8月23日
通知被告謝孟珍之代理人即被告陳勇伸租賃物鄰房有噪音
問題，經被告陳勇伸到場瞭解後，原告李素菁即表示要提
前終止系爭契約書並書立載有「本人李素菁因148巷22號6
樓噪音問題導至我無法忍受，所以無法繼續承租20號6樓
廠房」之字據交付予被告陳勇伸，以表達其已無意繼續承
租；之後於同年月29日再次委由其配偶呂忠信通知確認前
開事宜；更於同年9月14日及15日以傳真表示承租至同年1
0月31日等情，有被告謝孟珍提出之106年8月23日原告李
素菁手寫字據、106年9月14日原告李素菁傳真書面、106
年9月15日原告李素菁傳真書面、106年9月13日呂忠信致
電陳勇伸之電話錄音、106年10月27日錄音錄影光碟及106
年9月13日之譯文等件附卷可憑。雖原告李素菁主張本件
載有「本人李素菁因148巷22號6樓噪音問題導至我無法忍
受，所以無法繼續承租20號6樓廠房」之字據係遭被告陳
勇伸欺騙及恐嚇而書立云云，惟為被告謝孟珍、陳勇伸所
否認，原告李素菁復未舉證以實其說，其主張自無可取。
綜上，本件原告李素菁係主動提前終止系爭租賃契約無訛
。至於兩造固曾於106年9月14日為協商，然查係針對原告
李素菁提前終止租約後，兩造針對賠償事宜所為之協商，
且協商未果。是本件既係因原告李素菁提前終止系爭租賃
契約，自應依系爭契約書第6條第4項之約定，賠償被告謝
孟珍1個月租金7萬元及自105年9月29日起至同年10月31日
止(共1月又2日)之免租裝潢期租金，共144,516元。
⑵另按系爭契約書第6條「相關約定事項」第1項及第2項約
定：「…水電費…等，因使用必須繳納之費用，則由乙方
自行負擔」及「本租賃契約，期限屆滿或終止時，乙方願
依約將未付之費用，向甲方結清或由甲方在押金內優先扣
除。」是依上揭約定，使用系爭房屋所生之電費及管理費
，應由原告李素菁負擔。查原告李素菁於106年10月27日
遷離系爭房屋時，尚有自106年7月27日起至同年9月25日
止之電費3,913元、106年9月26日起至同年10月27日止之
電費1,577元及106年10月份管理費6,136元，共11,626元
未繳納，原告李素菁對其有未結清之電費及管理費乙節，
並不爭執，是依系爭契約第6條第2項約定，被告謝孟珍自
得自本件押金132,000元扣抵前開未繳納之電費及管理費
。
⑶又按系爭契約書第7條「違約處罰」第3項約定：「甲、乙
任何一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方
之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之
最低收費標準）或其他相關費用。」。查本紛爭係因原告
李素菁提前終止租約，且未依約繳納電費、管理費，致被
告謝孟珍受有損害，而被告謝孟珍為維護其權益，需委任
訴訟代理人提起反訴而有律師費支出。而依106年1月12日
財政部台財稅字第10504700610號令訂定之「稽徵機關核
算一百零五年度執行業務者收入標準」，就律師受任於直
轄市之每一民事訴訟之每一程序，稽徵機關係以四萬元計
算收入額。故被告謝孟珍以「4萬元」計算原告李素菁應
賠償被告謝孟珍之律師費，於法洵屬有據。
⑷綜上所述，原告李素菁雖於租屋時有交付被告謝孟珍押金
132,000元；然因被告謝孟珍主張該押租金應扣抵其未繳
納之電費、管理費共11,626元，且依約原告李素菁尚應賠
償被告謝孟珍因提前終止租約之賠償一個月押金及免租裝
潢期租金共144,516元、律師費40,000元，經扣抵後，原
告李素菁尚積欠被告謝孟珍64,142元（132,000元－11,62
6元－144,516元－40,000元＝－64,142元），是原告李素
菁依租賃契約之法律關係，請求被告謝孟珍返還其押金13
2,000元，尚無可採。
（二）綜上所述，本件原告李素菁係提前終止租約，故原告李素
菁應繳清相關費用11,626元，並依約賠償被告謝孟珍因提
前終止租約之賠償一個月押金及免租裝潢期租金共144,51
6元及律師費40,000元，經被告謝孟珍主張以該押租金132
,000元扣抵後，尚不足64,142元，是原告李素菁依租賃契
約之法律關係，請求被告謝孟珍給付132,000元，及自起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算利息，為無理由，應予駁回。原告李素菁之訴既經駁
回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
Ｂ、原告呂忠信與被告陳勇伸部分：
（一）原告呂忠信主張遭被告陳勇伸毆打之事實，固據提出光碟
為證，而被告陳勇伸否認原告呂忠信主張，並以前詞置辯
，提出106年10月27日錄音錄影光碟內容為證。是本件所
應審酌者為被告陳勇伸所辯是否足採？經查：
⑴按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵
累，亦應駁回原告之請求。原告對於自己主張之事實己盡
證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之
主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為
舉證責任分擔之原則。（最高法院17年上字第917號判例
要旨、85年度台上字第2530號裁判要旨參照）。
⑵查，原告呂忠信主張遭被告陳勇伸毆打云云，惟遭被告陳
勇伸否認，是依前開判例要旨，應由原告呂忠信就被告陳
勇伸有毆打其身體一事負舉證之責。惟查，依原告呂忠信
所提之翻拍照片，只見其中一人有拍另一人之肩膀及在其
面前比劃，並無法證明被告陳勇伸有毆打原告呂忠信。且
光碟片內容亦無法看出被告陳勇伸有毆打原告呂忠信之事
實。此外，原告呂忠信又未能提出其他證據證明被告陳勇
伸有何不法侵害原告呂忠信之侵權行為，是原告呂忠信請
求被告陳勇伸賠償其精神慰撫金20萬元，即屬無據。
（二）綜上所述，原告呂忠信無法證明被告陳勇伸對其有何不法
侵害原告呂忠信之侵權行為存在。是原告呂忠信依侵權行
為之法律關係，請求被告陳勇伸應給付原告呂忠信200,00
0元，及自起訴狀繕本送達被告陳勇伸之翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算利息，為無理由，應予駁回。原
告呂忠信之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應
併予駁回。
二、反訴部分：
（一）反訴原告謝孟珍主張因反訴被告李素菁提前終止租約，反
訴被告繳交之押租金132,000元，扣抵反訴被告應繳之106
年7月27日起至同年9月25日止之電費3,913元、106年9月
26日起至同年10月27日止之電費1,577元及106年10月份管
理費6,136元等相關費用11,626元，及依約反訴被告因提
前終止租約應賠償反訴原告一個月押金及免租裝潢期租金
共144,516元及律師費40,000元後，尚不足64,142元之事
實，業據提出105年9月28日房屋租賃契約書、106年8月23
日原告李素菁手寫字據、台灣電力公司繳費憑證及MIT國
際科學學區106年10月公共管理費用分攤表、105年9月28
日房屋點交清單、106年1月12日財政部台財稅字第000000
00000號令為證，而反訴被告雖不否認有提前終止租約，
惟辯稱係遭訴外人陳勇伸威脅利誘所做之決定等語置辯，
並提出原告房屋租賃契約書備註攔、被告房屋租賃契約書
無備註攔、106年9月14日上午錄音檔譯音、詢問房東為何
聯合22號6樓的人要求我搬家簡訊字據、106年9月13日陳
勇伸於租屋處張貼租屋公告、106年9月14日陳勇伸提出謝
孟珍授權代理人為陳勇伸及強迫被告放棄押金同意書、10
6年9月14日上午錄音檔譯音等件為證。是本件所應審酌者
為反訴被告所辯是否足採？反訴原告之請求是否有理由？
經查：
⑴按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵
累，亦應駁回原告之請求。原告對於自己主張之事實己盡
證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之
主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為
舉證責任分擔之原則。（最高法院17年上字第917號判例
要旨、85年度台上字第2530號裁判要旨參照）。
⑵查，本案本訴已證明係反訴被告提前終止租約，故並無反
訴被告所辯是遭被告陳勇伸威脅利誘所做之決定等情，是
反訴被告前述所辯應無足採。是依約反訴被告本須賠償反
訴原告一個月押金及免租裝潢期租金共144,516元，另亦
應繳清積欠之電費及管理費等相關費用11,626元，且因反
訴原告須律師代理其處理本件訴訟，故支出律師費用40,0
00元，依約反訴被告亦應負賠償之責，是以反訴被告所繳
押租金132,000元抵扣後，尚不足64,142元，反訴原告依
約請求反訴被告給付不足之64,142元，於法自屬有據。
（二）從而，反訴原告本於契約之法律關係，請求反訴被告給付
64,142元，及自106年12月28日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
（三）本件反訴部分係適用簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判
決，爰依職權宣告假執行；又反訴被告 陳明 願供擔保，請
求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
伍、結論：本訴部分，原告之訴為無理由；反訴部分，反訴原告
之訴為有理由。依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第38
9條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年4月13日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年4月13日
書記官謝淳有