裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第3449號刑事判決
裁判日期：民國92年02月25日
裁判案由：侵占等
臺灣高等法院刑事判決九十一年度上易字第三四四九號
上訴人即自訴人丑○○
天○○巳○○午○○戊○○丙○○子○○癸○○壬○○庚○○乙○○辛○○丁○○
辰○○戌○○共同代理人己○○律師（兼被告未○○○
申○○甲○○卯○○寅○○酉○○亥○○共同選任辯護人 陳國雄 律師右上訴人因被告侵占、背信案件，不服臺灣士林地方法院九十一年度自字第八六號，中華民國九十一年十月二十八日第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
理由
一、本件自訴意旨詳如附件㈠自訴狀所載。
二、自訴人認與被告間有委任關係存在，是基於兩造買賣契約第十三條第七項所定大魯閣纖維股份有限公司（下稱：大魯閣公司）應於產權移轉登記後六個月內召開第一次區分所有權人會議，並於第一次區分所有權人會議前擔任社區管理人，於管理委員會或選任管理負責人後移交；大魯閣公司即依契約受委任管理社區公寓大廈事務，其受委任處理事務，竟背信出售公共空地專用權，所得新台幣（下同）一千六百六十萬元，並加以侵占之云云。
三、訊據被告未○○○、申○○、甲○○、卯○○、寅○○、酉○○、亥○○等人固不否認為大魯閣公司之董事長或為董事，惟均堅詞否認有何背信、侵占等犯行，被告未○○○辯稱：與自訴人間僅有買賣關係，並無委任關係存在，系爭六塊法定空地，僅賣使用權，非賣所有權，且指圍牆內之土地專用，而系爭六戶之售價較高，是因買賣時間、坪數之不同而不同，非因買受公共空地而較貴，空地專用權依據公寓大廈管理條例及買賣契約定之，並沒有針對該法定空地來讓售等語，，其餘被告則均辯稱：未參與執行細節，並不清楚，也不瞭解等語。
四、經查：㈠坐落於台北市○○區○○段四小段一八二、一八三地號土地之「春之森翠柏社區
」房屋共二十九棟，係下稱大魯閣公司投資興建，由鴻慶廣告公司負責廣告企劃及銷售，其中Ｃ３５、Ｃ１９、Ｂ４８、Ｂ３３、Ｂ３６、Ｂ３５棟房屋住戶分別享有如附件㈡所示之甲、乙、丙、丁、戊、己之法定空地專用使用權等情，業據被告未○○○所供承不諱，核與自訴代理人之指陳，及證人即前揭Ｃ１９住戶 蔡德昌 、Ｂ４８住戶 黃文慧 、Ｂ３６住戶 黃瓊代 、Ｂ３５住戶 黃芳齡 及鴻慶廣告公司協理 陳建文 到庭證述之情節相符，復有社區平面圖、法定空地分管示意圖、現況計劃圖及地籍套繪圖等影本在卷可稽，是上開法定空地分別為Ｃ３５、Ｃ１
９、Ｂ４８、Ｂ３３、Ｂ３６、Ｂ３５棟房屋住戶所專用應堪認定。㈡據卷附之房屋土地預定買賣契約書第十五條已明定經全體區分所有權人同意，就
各戶一樓分管範圍之約定如契約之附件㈤，故就系爭之法定空地分管之約定，各住戶於訂立房地買賣契約時已知情並同意，顯見該分管約定並非在自訴人等買受房地後始委由大魯閣公司所為分管範圍之約定，是自訴人認其等有委任大魯閣公司處理系爭之法定空地分管之事務，即有誤解。
㈢又刑法第三百四十二條第一項之背信罪，須以為他人處理事務為前提，所謂為他
人云者，係指受他人之委任等原因而為其處理事務而言。本件系爭之分管範圍之約定，大魯閣公司既非受自訴人等住戶之委任而為之處理，自與背信罪之犯罪構成要件不符，被告等人則無背信可言。
㈣再據卷附之土地登記謄本所示，其中Ｂ４８住戶黃文慧登記所有之土地應有部分
為一萬分之三七一，建物面積為七九．七七坪，核與隔鄰之Ｂ４７至Ｂ３５住戶登記所有之土地應有部分均為一萬分之三六○，建物面積均為七七．七九坪，土地之應有部分相差為一萬分之一一，換算結果為三九○四．五一平方公尺Ｘ一萬分之一一等於四．三○平方公尺，再依房屋土地預定買賣契約書第三條約定，銷售土地面積之計算方式，以房屋銷售面積佔全部房屋總面積之比例，計算結果該Ｂ４８住戶之土地登記所有面積並未因專用系爭法定空地而增加，而Ｃ３５、Ｃ１９住戶之土地登記所有面積亦與上開約定之土地登記面積比例相符，並無多於其他住戶之土地登記所有面積之情，是自訴人認大魯閣公司將系爭法定空地出售與上開法定空地專用住戶，亦非可採；雖上開法定空地專用住戶之售價較其他住戶高，惟房地產售價係因房屋之坐落、方向、使用面積、買賣時機、買受人之出價能力或與出售人之關係等因素而有不同，不能因其買受價格較其他住戶為高，即認建商有將法定空地非法出售，進而認有侵占罪嫌。
㈤綜上所述，大魯閣公司既未受自訴人等之委任代為處理法定空地專用使用權之分
管約定，亦未將法定空地出售予Ｃ３５、Ｃ１９、Ｂ４８、Ｂ３３、Ｂ３６、Ｂ３５棟房屋住戶，自難令被告等人負背信、侵占罪責，本件純屬建商與買受人間房地買賣之民事糾葛，自訴人茍對分管範圍之約定有異議，自應依公寓大廈管理條例之相關規定，循民事訴訟救濟。此外，查無其他積極證據足認被告未○○○、申○○、甲○○、卯○○、寅○○、酉○○、亥○○有何背信、侵占等犯行，不能證明被告等人犯罪。
五、原判決以不能證明被告等人犯罪，為被告等人無罪之諭知，經核並無不合，雖原判決認被告等人擅將系爭法定空地出售予他人，尚有未合，惟與諭知被告等無罪之結論並無二致，仍應予以維持，上訴人上訴意旨仍執前詞認被告等人涉犯背信、侵占罪嫌，為無理由，本件上訴應予駁回。
六、按未經第一審法院判決，依刑事訴訟法第三百六十一條規定之反面解釋，自無上訴於第二審法院之餘地，查本件自訴人亦自訴被告等人涉犯詐欺罪嫌（見原審卷一第四頁自訴狀、原審卷二第一二九頁、第一四一頁陳述狀、同卷第一七九頁辯論狀），惟原判決對於被告等人被訴詐欺部分，理由內未曾論及，此部分即未經第一審法院判決，上訴人對此部分亦提起上訴，於法即有未合，應併予駁回。
七、自訴人經合法傳喚，無正當理由不到庭，爰不待其陳述逕為判決。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十七條前段、第三百六十八條、第三百六十四條、第三百三十一條第一項後段，判決如主文。
中華民國九十二年二月二十五日
臺灣高等法院刑事第二十庭
審判長法官葉麗霞
法官李錦樑法官李春地右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官柳秋月中華民國九十二年三月五日