臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第1281號
原 告 王人敏
訴訟代理人 李國豪 律師
複 代理人 林苡茹
被 告 林家賢
蘇淑瓔
上二人共同
訴訟代理人 施泓成 律師
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國103年6月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文，依同法第
436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。查本件原告起訴時
原聲明請求：（一）被告應各給付原告新臺幣（下同）89,
933元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息。（二）被告應各自民國102年1月11
日起，按年給付原告租金89,933元。嗣後，原告於103年4月
14日本院言詞辯論期日當庭提出「民事辯論意旨狀」並變更
聲明請求：（一）請求核定被告就其所有門牌號碼基隆市○
○區○○路○○○巷○○號房屋，權利範圍各為3分之1，占有原
告所有坐落基隆市○○區○○段○○段00地號土地，每年應
各給付原告89,933元。（二）被告就其所有門牌號碼基隆市
○○區○○路○○○巷○○號房屋，權利範圍各為3分之1，自101
年6月8日起至其分別取得坐落基隆市○○區○○段○○段00
地號土地權利範圍各3分之1應有部分為止，每年應給付原告
89,933元，及自每年應給付日之翌日（即每年6月9日）起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。核屬請求之基礎事
實同一，且此部份聲明之追加及變更，應無礙被告之防禦及
訴訟之終結，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：（一）坐落基隆市○○區○○段○○段00地號土
地（下稱系爭土地）原為訴外人 林作發 單獨所有，坐落系爭
土地上未辦保存登記之門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷
○○號房屋（下稱系爭房屋），則原由訴外人林作發與被告2
人所共有。嗣後，於99年間持鈞院86年度附民字第56號和解
筆錄，向臺灣基隆地方法院聲請對訴外人林作發所有系爭土
地及房屋進行強制執行，並於101年6月8日取得臺灣基隆地
方法院不動產權利移轉證書，依民法第759條規定承受取得
前揭訴外人林作發所有系爭土地全部權利及系爭房屋所有權
應有部分3分之1。（二）系爭土地及房屋，雖非原屬同一人
即訴外人林作發所有，然訴外人 林寶桂 表示其使用系爭房屋
係徵求被告同意，且系爭房屋內現仍擺放被告之祖先牌位，
則被告以系爭房屋之所有人身分使用系爭土地，若不支付相
當對價或其他費用，對系爭土地所有權人即原告並不公平，
被告亦無理由可當然無償使用系爭土地，基此，原告認為參
酌民法第425條之1立法目的及意旨，應可類推適用民法第
425條之1規定，請求核定被告2人就其所有系爭房屋權利範
圍各為3分之1，占有原告所有系爭土地每年應各給付原告租
金89,933元，及自101年6月8日起至被告2人分別取得系爭土
地權利範圍各3分之1應有部分為止，每年應給付原告租金89
,933元，及自每年應給付日之翌日（即每年6月9日）起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。倘若無法類推適用民
法第425條之1規定，則被告2人屬無權占有系爭土地，致原
告受有無法使用系爭土地之損害，原告得依民法第179條規
定，向被告2人請求返還相當於租金之不當得利，此屬選擇
合併。（三）原告以2,698,000元承受系爭土地，依土地法
第97條第1項規定，原告自得以前揭系爭土地承受價格10分
之1，並按被告2人應有部分各3分之1，作為計算使用系爭土
地之租金數額。是以，原告請求被告2人每年應各給付原告
租金89,933元（計算式：0000000÷10÷3＝89933.33，元
以下四捨五入)等語。並聲明：（一）請求核定被告就其所
有門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號房屋，權利範圍
各為3分之1，占有原告所有坐落基隆市○○區○○段○○段
00地號土地，每年應各給付原告89,933元。（二）被告就其
所有門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號房屋，權利範
圍各為3分之1，自101年6月8日起至其分別取得坐落基隆市
○○區○○段○○段○○○號土地權利範圍各3分之1應有部分
為止，每年應給付原告89,933元，及自每年應給付日之翌日
（即每年6月9日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）系爭土地及房屋原均屬訴外人林作發之父
親 林鏡池 所有，林鏡池於生前表示將系爭土地及房屋贈與其
子即訴外人林作發、子媳即被告蘇淑瓔及孫子即被告林家賢
等3人，嗣林鏡池過世後，訴外人林作發趁其家族處理喪葬
事宜及被告2人因居住臺中而不便處理情形下，擅自將系爭
土地登記於其自己名下，系爭房屋則由被告2人因贈與而取
得事實上處分權各3分之1，並辦理房屋稅籍資料變更。（二
）系爭土地及房屋係由訴外人林作發交予訴外人林寶桂居住
使用，系爭房屋內祖先牌位亦係訴外人林作發所擺放，與被
告無涉，則被告2人從未就系爭土地及建物為使用收益，原
告向被告請求給付租金或不當得利，於法無據。又系爭土地
面積僅有26平方公尺，且位於狹小巷內進出不便，難以使用
，經濟價值低落，原告主張以年息百分之十計算租金，顯未
斟酌系爭土地之實際經濟價值等語資為抗辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：坐落基隆市○○區○○段○○段00地號土地（
下稱系爭土地），原為訴外人林作發單獨所有，坐落系爭
土地上未辦保存登記之門牌號碼基隆市○○區○○路○○○
巷○○號房屋（下稱系爭房屋），則原由訴外人林作發擁有
所有權應有部分3分之1。嗣後，原告於99年間持本院86年
度附民字第56號和解筆錄，向臺灣基隆地方法院聲請對訴
外人林作發所有系爭土地及房屋進行強制執行，並於101
年6月8日取得臺灣基隆地方法院不動產權利移轉證書，依
民法第759條規定取得前揭訴外人林作發所有系爭土地全
部權利及系爭房屋所有權應有部分3分之1等情，業據其提
出本院86年度附民字第56號和解筆錄、臺灣基隆地方法院
101年5月17日基院義99司執清字第6147號不動產權利移轉
證書等影本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）又原告主張：被告2人各擁有系爭房屋所有權應有部分3分
之1，訴外人林寶桂表示其使用系爭房屋係徵求被告同意
，且系爭房屋內現仍擺放被告之祖先牌位，則被告以系爭
房屋之所有人身分使用系爭土地，若不支付相當對價或其
他費用，對系爭土地所有權人即原告並不公平，被告亦無
理由可當然無償使用系爭土地，基此，原告認為參酌民法
第425條之1立法目的及意旨，應可類推適用民法第425條
之1規定。倘若無法類推適用民法第425條之1規定，則被
告2人屬無權占有系爭土地，致原告受有無法使用系爭土
地之損害，原告得依民法第179條規定，向被告2人請求返
還相當於租金之不當得利等情，已為被告所否認並以前詞
置辯。經查：
1.按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其
性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社
會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類
推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之
類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規
範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將
該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂
類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某
項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理
由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則
將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院
101年度臺上字第923號民事裁判意旨參照）。次按土地及
其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人
時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與
土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金
數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條
之1固然定有明文，及其立法理由：「一、本條新增。二
、僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋
同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定
外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但
應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜
爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有
反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第
一項二十年之限制。爰增訂第一項。三、前項情形，其租
金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能
協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第二項。」等語。
復按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用
房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而
將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定
，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而
無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼
續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號民事判例意旨
參照）。是以，民法第425條之1規範意旨，係認土地與房
屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質
上不能與土地使用權分離而存在，如土地及房屋同屬一人
，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買
人默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房屋既得之使用
權。
2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條固然定有明文。惟按民法第179條規定不當得
利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受
損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在（最高法
院95年度臺上字第1722號民事裁判意旨參照）。及按分別
共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用
收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之
比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有
人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利
（最高法院57年臺上字第2387號民事判例意旨參照）。另
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯
事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原
告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例意旨參照
）。
3.查原告於99年間向臺灣基隆地方法院聲請對訴外人林作發
所有系爭土地及房屋進行強制執行，經臺灣基隆地方法院
以99年度司執字第6147號受理在案，原告於該強制執行事
件委任代理人，並由其代理人於99年8月16日會同臺灣基
隆地方法院民事執行處人員至系爭房屋現場指明查封界址
，系爭房屋當時係由訴外人林寶桂向訴外人林作發借用中
等情，業經本院依職權調閱臺灣基隆地方法院99年度司執
字第6147號卷宗核閱屬實，亦與原告所提臺灣基隆地方法
院100年5月31日基院義99司執清字第6147號特別拍賣公告
影本記載公告事項：「八、執行標的現況：…門牌號碼基
隆市○○區○○路○○○巷○○號之三層樓建物…，該建物現
由林寶桂向債務人（指林作發）租借使用…。」等語，互
核一致，自堪信為真實，足見系爭房屋於99年間8月間係
由向訴外人林作發出借予訴外人林寶桂使用。
4.又原告主張：被告2人各擁有系爭房屋所有權應有部分3分
之1，訴外人林寶桂表示其使用系爭房屋係徵求被告同意
，且系爭房屋內現仍擺放被告之祖先牌位，被告乃以系爭
房屋之所有人身分使用系爭土地等情，已為被告所否認，
原告自應就其此部分主張有利於己之事實負舉證責任。而
觀諸原告所提系爭房屋之稅籍資料影本固然記載被告2人
持分比率各100000分之33334、100000分之33333，惟依民
法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設
定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應
以書面為之。」且系爭房屋迄未辦理保存登記乙節，乃為
兩造於103年6月25日本院言詞辯論期日所同陳，自難僅據
前開系爭房屋稅籍資料而逕認被告2人各擁有系爭房屋所
有權應有部分3分之1。至原告所提系爭房屋照片，其所示
影像乃自屋外拍攝，隔有一道鐵門，屋內影像模糊，充其
量僅顯示屋內擺放神像情形，無從辨識屋內有無擺設被告
2人祖先牌位，尚難認有如原告主張被告2人以系爭房屋之
所有人身分使用系爭土地之情形。此外，原告復未就其此
部分主張，提出其他證據以實其說，自難信為真實。
5.綜上以悉，原告主張系爭土地原為訴外人林作發單獨所有
，系爭房屋則原由訴外人林作發擁有所有權應有部分3分
之1，其自訴外人 林作發處 同時取得系爭土地全部權利及
系爭房屋所有權應有部分3分之1等情，顯與民法第425條
之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將
土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或
先後讓與相異之人時」不符，況民法第425條之1既經立法
者明定前開要件，自無由再予類推擴大其適用之範圍，破
壞民法債權契約相對性之原則，則原告主張本件應類推適
用民法第425條之1規定，即無足採。另原告主張其擁有系
爭房屋所有權應有部分3分之1，揆諸前揭說明，原告自得
按其應有部分比例，對於系爭房屋之全部行使權利，並以
此方式使用系爭房屋所坐落地基即系爭土地，尚難認原告
受有無法使用系爭土地之損害，則原告以其受有無法使用
系爭土地之損害為由，主張依民法第179條規定，向被告
2人請求返還相當於租金之不當得利，難認有據，無從准
許。
（三）從而，原告主張推適用民法第425條之1規定，請求核定被
告2人就其所有系爭房屋權利範圍各為3分之1，占有原告
所有系爭土地每年應各給付原告租金89,933元，及自101
年6月8日起至被告2人分別取得系爭土地權利範圍各3分之
1應有部分為止，每年應給付原告租金89,933元，及自每
年應給付日之翌日（即每年6月9日）起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息，及依民法第179條規定，向被告2
人請求返還相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回
。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應
併駁回。
（四）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁
之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年8月6日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月6日
書記官