臺灣新北地方法院90年度訴字第656號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第656號民事判決

裁判日期：民國90年06月04日

裁判案由：解除契約恢復原狀

臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第六五六號
原告丁○○
甲○○訴訟代理人乙○○法定代理人丙○○右當事人間請求解除契約恢復原狀事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告丁○○新台幣（下同）一百萬元。
二、被告應給付原告甲○○八十萬元。
三、被告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告甲○○、丁○○於民國（下同）八十七年六月六日與訴外人家欣建設事業股份有限公司（下稱家欣公司）訂立預售屋買賣契約，分別購買坐落台北縣新莊市○○段四五五、四五六、四七六地號土地上之建物Ｇ１、Ｇ２棟八樓各一戶及地下停車位。其後於八十八年三月二十四日家欣公司以書面通知原告，有關上開買賣契約之權利義務，均移轉予被告公司享有及負擔。
二、原告於簽訂上開預售屋買賣契約時，負責銷售之李小姐曾保證原告為前三十名特別優惠戶，交屋時如發現公司有低於優惠戶之售價，公司會退還價差。又被告公司人員 鄭閔誠 於主持九二一說明會時，亦保證公司絕不會降價求售，會議中原告提出二個方案，以備日後發生弊端時之處理方式：１、必須以最低成交價重新計算合約戶價款。２、無條件解除契約，雙方互不賠償，退還合約戶所繳價款。但當時因屬說明會，提案並未列入紀錄，不過會後曾將此提案傳真被告公司備查。
三、至八十九年八月間，被告公司通知原告到銀行辦理購屋貸款對保手續時，原告發現僅購買同棟之住戶間，所購金額即有很大的價差，被告公司顯未信守承諾，原告向被告提出抗議，被告公司人員鄭閔誠於八十九年八月七日與原告協商，但其原告提出之上開二種處理方式不能作做主決定，須簽報被告公司，是當日雙方未達成協議。同年九月六日原告與被告公司人員鄭閔誠再次協商，鄭閔誠表示公司不同意降價換約，但提出須扣款百分之七的管銷費用解除契約，並提出折算表一件，依上列之金額，原告甲○○部分可退還七十二萬一千六百七十七元，原告丁○○部分可退還九十二萬九千七百九十二元。被告方面如此提案，雖與無條件解除契約大相違背，但亦屬一般買賣之處理慣例，為息事寧人，原告方面同意負擔部分費用，但被告方面提出之百分之七之折算表中所列之各項費用，因距離交屋時間尚遠，許多表列之費用尚未產生，故原告方面提議原告甲○○部分退款八十萬元，原告丁○○部分退款一百萬元，被告公司人員鄭閔誠表示須簽報公司裁決，故雙方於當日（八十九年九月六日）簽具協議書一紙為憑。
四、詎被告公司遲未回覆協議事項，並於八十九年九十二月四日以存證信函向原告催繳屋款，其顯然違反雙方協議，經原告聲請消費者保護官協調，被告亦不接受協調，故爰依兩造於八十九年九月六日所達成之解除契約協議，請求被告應分別返還原告甲○○八十萬元、原告丁○○一百萬元。
參、證據：提出預售屋買賣契約書二件、八十九年九月六日協議書一件、扣款折算表一件、存證信函四件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
貳、陳述：
一、八十九年九月六日之協議書中，明載：「：：：甲乙雙方就房地總價爭議，於八十九年九月六日協議之折價金額，請乙方鄭閔誠先生回公司依程序辦理。雙方於協議期間，乙方同意不得以買賣契約第十五條第一、四款違約處理。甲方得暫停合約繳款事宜」足證鄭閔誠已表明無權替被告公司為終局之決定，尚須回公司請示，並由公司做終局之決定，此亦為原告所知悉並接受。如若不然，何以協議書內未明載「解約」字樣？何以未明載「退款金額」？何以又要「請乙方鄭閔誠先生回公司依程序辦理」？何以又限制「協議期間，乙方同意不得以買賣契約第十五條第一、四款違約處理」？何以「甲方得暫停合約繳款事宜」？
二、至鄭閔誠所提出之扣款折算表，只是告知原告如要解約，至少有最基本之廣告費用、銷售費用及公司管銷費用須賠償，此尚不包括公司其他損失（如房價下跌之損失、另行銷售之損失等），故該折算表未載入前開協議書中，兩造亦未在折算表中簽名，自無從據以認定鄭閔誠已代理被告同意折算表中之金額。又依原告所述，渠等對折算表所列之金額亦有意見，是雙方對此意思表示亦未達一致，是原告依此請求被告應返還八十萬元及一百萬元，即失所據。
參、證據：請求傳訊證人鄭閔誠。理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。民事訴訟法第二十四條第一項前段定有明文。查本件兩造所簽訂之預售屋買賣契約書第二十二條約定：「：：：如有涉訟，雙方同意以板橋地方法院為第一審管轄法院」，有原告提出預售屋買賣契約書二件在卷足稽，且為被告所不爭執，從而揆諸首開法文，本院為有管轄權之法院，合先敘明。
二、本件原告起訴主 張渠 等於八十七年六月六日與訴外人家欣公司訂立預售屋買賣契約，分別購買坐落台北縣新莊市○○段四五五、四五六、四七六地號土地上之建物Ｇ１、Ｇ２棟八樓各一戶及地下停車位。其後於八十八年三月二十四日家欣公司以書面通知原告，有關上開買賣契約之權利義務，均移轉予被告公司享有及負擔。又原告於簽訂上開預售屋買賣契約時，負責銷售之李小姐曾保證原告為前三十名特別優惠戶，交屋時如發現公司有低於優惠戶之售價，公司會退還價差。又被告公司人員鄭閔誠於主持九二一說明會時，亦保證公司絕不會降價求售，會議中原告提出二個方案，以備日後發生弊端時之處理方式：１、必須以最低成交價重新計算合約戶價款。２、無條件解除契約，雙方互不賠償，退還合約戶所繳價款。但當時因屬說明會，提案並未列入紀錄，不過會後原告曾將此提案傳真被告公司備查。嗣於八十九年八月間，被告公司通知原告到銀行辦理購屋貸款對保手續時，原告發現僅購買同棟之住戶間，所購金額即有很大的價差，被告公司顯未信守承諾，原告向被告提出抗議，雙方經多次協商均無結果。至八十九年九月六日原告與被告公司人員鄭閔誠協商，鄭閔誠表示公司不同意降價換約，但提出須扣款百分之七的管銷費用解除契約，並提出扣款折算表一件，依其上所列之金額，原告甲○○部分可退還價金七十二萬一千六百七十七元，原告丁○○部分可退還價金九十二萬九千七百九十二元。被告方面如此提案，雖與無條件解除契約大相違背，但亦屬一般買賣之處理慣例，為息事寧人，原告方面同意負擔部分費用，但被告方面提出之百分之七之扣款折算表中所列之各項費用，因距離交屋時間尚遠，許多表列之費用尚未產生，故原告方面提議原告甲○○部分退款八十萬元，原告丁○○部分退款一百萬元，被告公司人員鄭閔誠表示須簽報公司裁決，故雙方於當日（八十九年九月六日）簽具協議書一紙為憑。詎被告公司遲未回覆協議事項，並於八十九年九十二月四日以存證信函向原告催繳屋款，其顯然違反雙方協議，經原告聲請消費者保護官協調，被告亦不接受協調，故依兩造於八十九年九月六日所達成之解除契約協議，請求被告應分別返還原告甲○○八十萬元、原告丁○○一百萬元等語。
被告則以：八十九年九月六日之協議書中，明載：「：：：甲乙雙方就房地總價爭議，於八十九年九月六日協議之折價金額，請乙方鄭閔誠先生回公司依程序辦理。雙方於協議期間，乙方同意不得以買賣契約第十五條第一、四款違約處理。
甲方得暫停合約繳款事宜」足證鄭閔誠已表明無權替被告公司為終局之決定，尚須回公司請示，並由公司做終局之決定，此亦為原告所知悉並接受。至鄭閔誠所提出之扣款折算表，只是告知原告如要解約，至少有最基本之廣告費用、銷售費用及公司管銷費用須賠償，此尚不包括公司其他損失（如房價下跌之損失、另行銷售之損失等），故該折算表未載入前開協議書中，兩造亦未在折算表中簽名，自無從據以認定鄭閔誠已代理被告同意折算表中之金額。又依原告所述，渠等對折算表所列之金額亦有意見，是雙方對此意思表示亦未達一致，是原告依此請求被告應返還八十萬元及一百萬元，即失所據等語，資為抗辯。
三、原告等主張渠等於八十七年六月六日與訴外人家欣公司訂立預售屋買賣契約，購買預售屋，其後於八十八年三月二十四日家欣公司以書面通知原告，有關上開買賣契約之權利義務，均移轉予被告公司享有及負擔之事實，業據提出預售屋買賣契約二件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告等又主張兩造間因有關出售價金之爭議，於八十九年九月八日雙方達成解除上開買賣契約之協議，被告方面並同意扣除相關費用後，分別返還原告等已支出之價金八十萬元及一百萬元等情，雖據協議書、扣款折算書各一件為證，然為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
（一）依據原告等所提出之協議書，其內容係記載：「有關國賓預售屋Ｇ１、Ｇ２八樓承購戶，甲（原告方面）乙（被告方面）雙方就房地總價爭議，於八十九年九月六日協議之折價金額，請乙方鄭閔誠先生回公司依程序辦理。雙方於協議期間，乙方同意不得以買賣契約第十五條第一、四款罰（違）約處理。甲方得暫停合約繳款事宜」等語，是就此協議書內容觀之，其僅記載被告方面之人員鄭閔誠應就雙方所協議之折價金額，回公司後依程序辦理，期間原告方面得暫停繳交屋款，被告方面不得認為原告等違約而已，此外並無從窺得雙方已達成解除買賣契約，被告應分別返還原告等價金八十萬元、一百萬元之協議。
（二）證人即代表被告方面與原告等協商之人員鄭閔誠證稱：「：：：原告原本希望公司能夠降價，我沒有答應所以原告方面希望能夠解約，說退戶算了，協調的階段我們談了好幾次，我說如果解約成立的話，公司至少要扣除相關的費用。最後一次在八十九年九月六日，我就列了一張扣費表格給原告，說明至少要扣得金額，原告認扣費的金額過高，原告他們分別希望能夠退款一百萬元及八十萬元，原告希望能夠退款金額，不是我能夠決定，且雙方在討論過程中又提出另外換屋的方案，所以我也同意把這方案帶回公司代為轉達，所以雙方簽下協議書，意思是把原告提出的退款金額帶回公司依程序辦理，公司還沒決定這段期間原告不算違約」等語。原告甲○○之訴訟代理人亦自承：「：：：找被告公司協調，被告公司不同意以最低價格計算價金，說我們可以解約，但要扣百分之七的管銷費用，我們認為扣太多，所以說乾脆解約，分別退還八十萬元、一百萬元：：：」、「當時沒有談妥要還我們八十萬元、一百萬元，但是鄭閔誠同意扣百分之七，當時我們認為扣太多，所以並沒有同意」等語（見本院九十年四月九日言詞辯論筆錄）。顯見兩造於八十九年九月六日協商時，被告方面提議扣除相關管銷費用（即原告等所述之扣款百分之七）後解除契約，並提出扣款折算表一件，然原告等就被告方面所提出之扣款數額有意見，認為扣太多，而另行提議解除契約後分別還款八十萬元、一百萬元，但被告方面之人員鄭閔誠就原告等此部分之提議，並未同意，僅表示帶回公司處理而已，而此證人鄭閔誠與原告甲○○之訴訟代理人之上開陳述，亦與雙方當日所簽立之協議書內所載「：：：雙方於八十九年九月六日協議之折價金額，請乙方鄭閔誠先生回公司依程序辦理：：：」之文義相符，從而兩造於八十九年九月八日之協商中，並未達成解除買賣契約被告分別返還原告八十萬元及一百萬元之意思表示合致之事實，應堪認定。
（三）原告丁○○雖另主張被告提出扣款百分之七以解除契約時，原告方面已表示同意，僅係拜託被告公司人員鄭閔誠回公司幫忙爭取可否分別退款八十萬元、一百萬元，並有表明如果不行的話，即同意鄭閔誠所提出之扣款折算表云云。惟查，證人鄭閔誠證稱：伊不記得原告有說如果不成就同意扣款折算表之事。且原告丁○○於本院審理中復亦陳稱：「：：：鄭閔誠當時有提出一張計算表給我們看，但是我們對他所列的扣款金額有部分認為是尚未發生的費用，不應該扣除，所以才另外提出可否返還整數八十萬元、一百萬元：：：」等語，顯見原告丁○○就被告方面所提出扣除相關管銷費用後解除契約之提議，就扣款金額亦有爭執而未同意，雙方就此確未達成意思合致。至原告丁○○就其有向證人鄭閔誠表明如果無法爭取到退款，即同意鄭閔誠所提出之扣款折算表一節，復未能舉證以實其說，其主張自無從採信。
五、從而，兩造於八十九年九月八日協商時，被告方面雖提出扣除相關管銷費用後解除契約之提議，但因原告方面對被告所提出之扣款數額有爭執，是並未同意被告之提議，原告方面另提議被告分別還款八十萬元及一百萬元，然此亦未經被告方面之代表鄭閔誠同意，其僅表示帶回公司處理，是雙方就此亦無意思表示合致之情事，且兩造於當日所簽訂之協議書內容，亦未有任何解除契約、應扣除款項或應返還款項之相關記載，自無從推認兩造已成立解除買賣契約被告應分別返還原告價金八十萬元、一百萬元之協議，故原告起訴主張依兩造於八十九年九月六日所達成之解除契約協議，請求被告應分別返還原告甲○○八十萬元、原告丁○○一百萬元云云，尚嫌無據，原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及提出之證據資料，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一審究，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年六月四日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官白光華右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年六月六日~B書記官李錦輝