裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第372號民事判決
裁判日期：民國99年12月10日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第372號原告 郭志明
莊淑茹 郭正壹 郭峻助 王鍾福 王南貴 王重升 王馨珠 王紹安 王重詔 王為丕 王為叶 王櫻純 王 櫻錦 王靖宜 王峻偉 上列十六人共同訴訟代理人 黃雅琴 律師
羅宗賢 律師原告財政部國有財產局法定代理人 張佩智 訴訟代理人 卓翠雲 （即財政部國有財產局臺灣中區辦事處彰化
分處法定代理人）複代理人 楊美華
蕭坤生 被告 王丁來 訴訟代理人 胡峻維 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年11月19日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文確認如附表所示耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將如附表所示土地上即如附圖所示編號B部分面積一三０平方公尺之一層鐵皮屋、編號C部分面積二四五平方公尺之混凝土舖面、編號D部分面積一九三平方公尺之一層鐵皮屋、編號E部分面積四平方公尺之混凝土儲水槽、編號F部分面積六平方公尺之一層鐵皮屋、編號G部分面積九六六平方公尺之一層磚造平房、編號H部分面積二八九平方公尺之混凝土舖面拆除或剷除，並將該土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。‧‧‧不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。經查：原告郭志明、莊淑茹、郭峻助、郭正壹、王鍾福、王南貴、王重升、王馨珠、王紹安、 王重紹 、王為丕、王為叶、 王櫻錦 、王櫻純、王靖宜、王峻偉（下稱郭志明等16人，或逕稱原告）起訴後，追加下列土地共有人中華民國之管理人財政部國有財產局為原告，並追加拆屋還地之訴，核與前開規定，洵無不合，應予准許。
二、按耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項關於不服調處，移送該管司法機關迅予處理，並免收裁判費用之規定，須出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，始有適用。如非租佃爭議涉訟者，即無此免收裁判費用規定之適用。經查：原告追加拆屋還地之訴，核其性質非屬於租佃爭議，故無上述免收裁判費用規定之適用，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告向原告前手承租如附表所示坐落彰化縣彰化市○○○段
西勢 子小段 227地號土地（下稱系爭土地），並簽訂耕地三七五租約（臺灣省彰化市私有土地租約彰西民字第344號，下稱系爭租約，其租賃關係逕稱系爭租賃關係）。惟被告未自任耕作，竟在系爭土地上搭建如附圖所示鐵皮屋、混凝土舖面、混凝土儲水槽、磚造平房等建物（下稱系爭建物），出租予他人使用，並積欠地租總額達2年以上。
㈡由於被告自94年3月起未再繳納地租，原告遂於98年2月11日
以郵局存證信函催告繳納，惟未獲置理，其積欠地租已達2年之總額，爰依減租條例第17條第1項第3款規定，終止系爭租約。
㈢被告辯稱95年第2期地租由原告王鍾福收取後，原告未再派
人向其收取地租云云，縱被告自95年第2期起始未繳納地租，惟被告積欠地租總額已達2年，況原告於該期間內催告被告繳納地租，被告仍未為繳納，顯係被告單方拒絕繳納地租，是被告所辯，不足採信。
㈣被告於現場履勘時自承其在系爭土地上搭建系爭建物，經營
合利葬儀社，並充作工廠、倉庫等非耕作目的使用，雖於部分零星土地上栽種幾株豆藤類植物，其餘部分則放置木材或任其荒蕪各情，顯見被告未自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約歸於無效。
㈤被告於言詞辯論時自承其在系爭土地上經營合利棺木行已有
30、40年，另據經濟部商業司登記資料顯示，合利葬儀社於84年2月15日核准設立登記各節，顯見被告不為耕作已達1年以上，且無不可抗力情事，符合減租條例第17條第1項第4款規定之要件，原告自得終止系爭租約。
㈥被告辯稱其在系爭土地搭建系爭建物係經原地主同意云云，原告否認之。
㈦被告辯稱系爭土地受污染，環保局禁止其收割稻穀云云，惟
依彰化縣政府函僅限制系爭土地不得耕種食用作物，並應於土壤污染改善前做好田間管理，種植綠肥作物或景觀植物，此情與一般政策休耕不同。縱系爭土地遭受重金屬污染，仍得栽種非食用綠肥作物或景觀植物，並非處於應休耕狀態，是被告逕在系爭土地上搭建系爭建物，顯有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，原告自得依減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約。
㈧原告係以公所調解申請書為終止租約之意思表示，該調解申
請書如未合法送達者，則以99年5月26日民事準備一狀送達，作為終止系爭租約之意思表示。
㈨從而，被告既有未自任耕作及欠租等事實，系爭租約應歸諸
無效，復經原告合法終止，爰依減租條例第16條第2項、第17條第1項第2、3、4款，及民法第767條第1項前段、中段等規定，請求判決如主文第一、二項所示等語。
二、被告辯稱：㈠95年第2期地租由原告王鍾福收取後，原告未再派人向被告
收取地租，又系爭土地共有人係因繼承取得所有權，人數多達16人，被告均不認識，亦不知向何人繳納租金，雖曾主動聯絡繳納，但遭拒收，始未再繼續繳租。
㈡系爭土地租金每年2期，每期租額以1,188台斤乾燥稻穀計算
，折合為新台幣12,474元，即以民間米店一般市價行情計算地租。
㈢被告在系爭土地上種植98年第一期稻作已至收穫階段，但經
彰化縣政府以系爭土地受重金屬污染為由，遭強制割除，並禁止被告繼續在系爭土地上耕種，且系爭土地迄今未經彰化縣政府派人換土，故迄今未耕種任何作物，連綠肥亦無法種植。
㈣系爭土地原地主為被告之伯公、叔叔及同輩堂兄弟等，被告
在系爭土地上搭建三合院、曬穀場等建物，均經原地主口頭同意，但未書立同意書。被告在系爭土地上經營合利棺木行已有3、40年，原地主有出具同意書，故能請領營利事業登記證，惟該同意書於八七水災時遺失，而無法提出。
㈤被告未將系爭土地轉租予他人，被告為合利棺木行實際負責人，僅以其子 王瑞民 名義辦理登記。
㈥被告於在爭土地上經營棺木行，均經原地主同意，故非無權占用。
㈦原告如依依照系爭土地公告地價4成補償被告，被告願將未
耕作土地返還原告，但有建物部分須讓被告繼續居住使用。㈧從而，原告之訴為無理由，爰請駁回原告之訴等語。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭租約於38年1月1日簽定，原承租人 王萬殿 ，出租人王秋
水；71年3月9日由被告繼承為承租人；72年8月12日由王 郭銀鳳 、 王煥文 、 王煥禎 、 王煥其 繼承系爭土地而成為出租人；94年以後因買賣及分割繼承等原因，由原告郭志明等16人取得系爭土地所有權而成為出租人；系爭土地應有部分754/10000因抵繳稅款而由中華民國取得（管理人財政部國有財產局），系爭租約關於應有部分754/10000因此為彰化縣彰化市公所依法註銷登記，目前承租面積5,189.78平方公尺（卷附彰化縣彰化市公所99年6月17日彰市民政字第0990023966號函參照）。
㈡系爭建物為被告所興建，目前由被告在其上經營合利葬儀社（棺木行），以其子王瑞民為登記負責人。
㈢被告目前未在系爭土地上種植農作物。
㈣系爭建物（房屋部分）門牌為彰化市○○路○○○巷○○號，被
告在其上居住，並經營合利葬儀社（棺木行），迄今逾3、40年。
㈤系爭土地受重金屬污染，不能耕種食用作物。
㈥被告積欠地租總額已達2年。
四、兩造爭執事項：㈠被告有無不自任耕作情事？系爭租約是否歸於無效？㈡系爭租約是否業經原告合法終止？㈢原告請求被告應將系爭建物拆除或剷除，並返還土地，有無
依據？
五、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部出租或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂不自任耕作，兼指建築房屋居住或供其他非耕作之用，或轉租，或將耕地借予他人使用，原訂租約無待於另為終止之意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在（最高法院56年台上字第1520號、70年台上字第4637號、80年台再字第15號等判例要旨參照）。經查：原告主張被告在系爭土地上建屋居住、經營葬儀社、棺木工廠、鋪設混凝土舖面等情，為被告所不爭執，復經本院會同彰化縣彰化地政事務所派員履測現場屬實，分別製作勘驗筆錄、現場簡圖附卷，並有原告所提黑白列印照片在卷供參，自堪信原告此部分之主張為真實。至於被告提出彰化縣環境保護局98年度彰化縣農地土壤重金屬污染控制場址改善工作計畫契約書影本，據以辯稱系爭土地受重金屬污染而無法耕作乙節。茲據原告所提彰化縣政府98年7月17日府授環水字第0980160304號函（影本）明示：「‧‧‧在本府未進行污染改善前，請依『水旱田利用調整後續計畫』之『直接給付』休耕㈠綠肥作物之規定善盡責任，定期巡田，作好田間管理，並種植綠肥作物或景觀作物，避免蔓草、蟲鼠雜生。」之意旨，可知系爭土地固遭重金屬污染，在未經彰化縣政府派人改善前，僅限制不得耕種食用作物而已，非謂種植綠肥、景觀等非食用作物亦在禁止之列。況且，被告自承其在系爭土地上經營合利葬儀社、棺木行逾3、40年云云，足證被告確有未自任耕作之事實。
基上說明，系爭租約應歸於無效，則原告本於減租條例第16條第2項規定，主張系爭租賃關係不存在，洵屬有據。
六、按終止耕地租約者，應以原耕地租約合法有效存在為前提要件，如原耕地租約已歸諸無效，即無終止標的之適格。次按減租條例第16條第1項及第2項所稱「不自任耕作」，應係指承租人建築房屋居住或供其他非耕作之用，或轉租，或將耕地借予他人使用，或與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言；至同條例第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續1年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是耕地承租人如有不自任耕作情事，係屬原訂租約無效之範圍；如任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，則係屬第17條第
1項第4款規定規範（最高法院68年台上第258號判例要旨、87年台上字第1378號民事判決要旨參照）。經查：被告在系爭土地上建屋居住、經營葬儀社、棺木工廠、鋪設混凝土舖面等情，依上說明，核屬減租條例第16條「不自任耕作」規範之對象，顯與減租條例第17條第1項第4款規定之「非因不可抗力繼續1年不為耕作」要件，尚屬有間。換言之，系爭租約既因被告不自任耕作而歸諸無效，則原告併依減租條例第17條第1項第2、3、4款（放棄耕作權、欠租2年、非因不可抗力繼續1年不為耕作）等規定，據以終止系爭租約，即乏憑據，洵難採認。
七、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號民事判決要旨參照）。經查：被告雖辯稱其在系爭土地上建屋居住、經營葬儀社、棺木行，咸經原地主同意，非無權占用云云，已為原告堅詞所否認，被告應就利己之事實，負舉證責任，始為適法。惟被告迄今仍未舉證以實其說，故難採信。況且，基於農地農用原則，系爭土地既屬農地（耕地），依法應供農耕使用，禁止供作與農用全然無涉之葬儀社、棺木工廠等用途使用。換言之，被告縱徵得原地主同意而經營葬儀社等，仍無法推翻被告非自任耕作之事實。基上，被告資為有權占有之防禦方法，無一可採。此外，被告復未能提出具體證據，證明其有何正當使用權源使用系爭土地，依上規定及說明，原告主張被告無權占用系爭土地，故應負拆屋還地之責任，自無不合，洵堪採認。
八、從而，原告本於減租條例第16條第2項、民法第767條第1項前段、中段等規定，請求判決如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許。
九、原告依上規定，訴求拆屋還地，既有理由，其另依減租條例第17條第1項第2、3、4款規定，為相同內容之請求，固屬無據，業如前述，惟其性質核屬訴之重疊合併，故無須另為駁回之諭知。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年12月10日
民事第一庭法官陳正禧以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月10日
書記官莊素美┌───────────────────────────────────────────────────────┐│附表（耕地三七五租約）│├──────┬──┬────┬────────────┬───┬────┬──────────────────┤│土地地號│地目│面積(㎡)│所有人即出租人│承租人│租約字號│備註│├──────┼──┼────┼────────────┼───┼────┼──────────────────┤│彰化縣彰化市│田│5,613│郭志明、莊淑茹、郭峻助、│王丁來│臺灣省彰│系爭租約於民國38年1月1日簽定，原承租││ 西勢子 段西勢 │││郭正壹、王鍾福、王南貴、││化市彰西│人王萬殿，出租人 王秋水 ；71年3月9日由││子小段227地│││王重升、王馨珠、王紹安、││民字第34│王丁來繼承為承租人；72年8月12日由王││號│││王重紹、中華民國、王為丕││4號│郭銀鳳、王煥文、王煥禎、王煥其繼承系│││││、王為叶、王櫻錦、王櫻純│││爭土地而成為出租人；94年以後因買賣及│││││、王靖宜、王峻偉（中華民│││分割繼承等原因，由郭志明等16人取得系│││││國非出租人）│││爭土地所有權而成為出租人；系爭土地應││││││││有部分754/10000因抵繳稅款而由中華民││││││││國取得（管理人財政部國有財產局），系││││││││爭租約關於應有部分754/10000因此為彰││││││││化縣彰化市公所依法註銷登記，目前承租││││││││面積5,189.78㎡│└──────┴──┴────┴────────────┴───┴────┴──────────────────┘