臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第508號
原 告 朱國光
被 告 簡 李蓮琴
訴訟代理人 林清漢 律師
複代理人 侯銘欽 律師
訴訟代理人 蔡侑芳 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年8月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將桃園市○○區○○路○○巷○○○號房屋，即如附圖所
示A部分騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）14,345元，及自民國108年
4月2日起至返還第1項房屋之日止，按年給付原告2,869
元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用5,300元，由被告負擔2,276元，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。但如被告以19,100元為原告
預供擔保，得免為本判決第1項假執行；如被告以14,345元
為原告預供擔保，得免為本判決第2項前段假執行；如被告
按年以2,869元為原告預供擔保，得免為本判決第2項後段
假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意
者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言
詞辯論者，視為同意變更或追加。」經查，本件原告原起訴
聲明為：「（一）被告應將桃園市○○區○○路○○巷○○○號
房屋（下稱系爭房屋）恢復原狀並遷出。（二）被告應自98
年3月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告2,
000元。」嗣原告於訴訟程序中陸續變更、追加訴之聲明，
其最後訴之聲明為：「（一）被告應遷讓返還系爭房屋。（
二）被告應將訴外人 高家 和之土地買賣契約返還原告。（三
）被告應自98年3月1日起至返還第1項房屋之日止，按月
給付原告2,000元。（四）被告應將95年間於系爭房屋旁興
建之建物拆除。」（見本院卷第139、243頁）被告不爭執
而為本案言詞辯論，依上揭規定視為同意變更、追加，是原
告訴之變更、追加應屬有據。
貳、實體事項
一、原告主張
（一）原告前於93年4月5日，以20萬元向訴外人 高家和 購買系
爭房屋，並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），然於98
年3月間，系爭房屋遭被告占用，且占用期間被告受有相
當於租金之不當得利每月2,000元，原告迭向被告請求遷
出，被告均置之不理。
（二）又系爭房屋為未辦保存登記之建物，訴外人高家和於60年
間興建系爭房屋前，先與系爭房屋坐落之桃園市○○區○
○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權人，即訴外人
秦萬樹 簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭土地契約），
系爭土地契約為系爭房屋有權使用系爭土地之證明，是被
告應將系爭土地契約返還原告。
（三）又被告在系爭房屋旁興建違章建築（下稱系爭相鄰建物）
，占用防火巷，影響系爭房屋之使用安全，被告應將系爭
相鄰建物拆除。爰依民法第184條及179條之規定提起本
件訴訟，並聲明：如上開變更後訴之聲明。
二、被告答辯
系爭房屋為被告前配偶即訴外人 劉明卿 所興建，訴外人高家
和並曾與訴外人劉明卿約定，將系爭房屋贈與訴外人劉明卿
。嗣被告與訴外人劉明卿於86年10月21日協議離婚，並簽訂
離婚協議書（下稱系爭離婚協議），約定系爭房屋歸被告所
有，被告應為系爭房屋之事實上處分權人。且縱認原告為系
爭房屋所有權人或事實上處分權人，然原告請求之不當得利
，逾5年部分已罹於時效，且以每月2,000元計算租金顯屬
過高等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、系爭房屋坐落於系爭土地，系爭房屋於83年間門牌號碼為中
興路55巷26號，嗣於91年2月4日始更改為中興路55巷141
號。被告於98年3月起占有、使用系爭房屋等事實，有門牌
證明書、電費收據及複丈成果圖在卷可參（見本院卷第12、
194、195頁及附圖），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張被告應遷出系爭房屋、給付不當得利、返還系爭
土地契約及拆除系爭相鄰建物，為被告所否認，並以前詞置
辯，是本件爭點即為：（一）系爭房屋起造人為何人？（二
）原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？（三）被告是否
無權占有系爭房屋而應遷讓、返還系爭房屋予原告？（四）
原告如得請求被告遷讓返還系爭房屋，範圍為何？（五）原
告得否向被告請求不當得利？如可，金額為何？（六）原告
是否為系爭土地契約之所有權人？（七）原告得否請求被告
拆除系爭相鄰建物？
（一）系爭房屋起造人為何人？
⒈查系爭房屋原納稅義務人為訴外人高家和，於93年4月5
日因買賣變更為原告等情，有桃園縣政府地方稅務局大溪
分局102年11月18日桃稅溪字第1028013370號函（下稱系
爭函文）在卷可參（見桃園地方檢察署102年度偵字第
4830號卷，下稱偵卷，第116頁）。且被告請求傳喚，訴
外人高家和、劉明卿之友人 李方 金枝 亦證稱：系爭土地是
訴外人高家和及劉明卿一起買的，系爭土地上有兩間房子
，訴外人高家和及訴外人劉明卿一人蓋一間，系爭房屋是
訴外人高家和蓋的等語（見本院卷第99頁反面第12行、第
101頁反面第1至8行）；證人即訴外人高家和之遺囑執
行人 李粉玉 亦證稱：其聽訴外人高家和說過買了兩塊，一
塊被告蓋，一塊自己蓋等語（見本院卷第250頁反面第15
、16行）。二位證人證述與上述稅籍資料相符，可認系爭
房屋應為訴外人高家和所興建。
⒉被告雖主張系爭房屋為訴外人劉明卿興建等語，並以訴外
人李方金枝之配偶 李和貴 、前龍潭鄉東興村村長 郭崇儀 於
偵訊時之證詞為其證據。然查證人李和貴於偵訊時證稱：
系爭房屋好像是訴外人劉明卿蓋的，訴外人高家和好像住
155號，我搞不清楚（見偵卷第66頁）。證人李和貴既自
稱其搞不清楚，則難以證人李和貴之證詞，認定系爭房屋
為訴外人劉明卿所興建。再查證人郭崇儀於偵訊時證稱：
137、139號是訴外人劉明卿買的，141號是訴外人高家
和買的，其有聽說是同時買的，但是否一起出資我不知道
等語（見偵卷第73頁）。可認證人郭崇儀之證詞，無法證
明系爭房屋為訴外人劉明卿所興建。
⒊被告另提出訴外人高家和於91年3月15日所立之代筆遺囑
（下稱系爭遺囑），以其上未記載系爭房屋，主張系爭房
屋非訴外人高家和所有。然訴外人高家和立系爭遺囑之見
證人即證人 陶燦雲 證稱：因為系爭房屋沒有權狀，所以沒
有寫在遺囑上等語（見本院卷第85頁第4、5、10行），
是系爭遺囑縱使未記載系爭房屋，亦難以此認定系爭房屋
非訴外人高家和所起造。被告雖以證人李方金枝之證詞主
張證人陶燦雲所述不實等語。然查證人李方金枝證稱：李
和貴將遺囑拿回來時，沒有提到系爭房屋要給誰（見本院
卷第100頁第24、27頁）。可知證人李方金枝僅係就證人
李和貴攜帶系爭遺囑回家後之情形為證述，無從據以推論
訴外人高家和及其他見證人在簽立系爭遺囑時，未討論系
爭房屋，自亦從無彈劾證人陶燦雲之證詞。是被告所辯，
並不可採。
（二）原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？
⒈原告主張其以20萬元向訴外人高家和購買系爭房屋，業據
原告提出系爭買賣契約、契稅繳款書及所附建物及改良物
買賣所有權移轉契約書為證（見本院卷第6至10頁）。系
爭函文亦稱：「旨揭坐落原設籍人為高家和君，後於93年
4月5日因買賣變更納稅義務人為朱國光君。」（見偵卷
第116頁）。而證人李粉玉亦證稱：原告以20萬元向訴外
人高家和購買系爭房屋，簽約時一次付清，後來高家和帶
著錢回去中國大陸等語（見本院卷第250頁第24行、反面
第1、2、6行），可認原告確實以20萬元向訴外人高家
和購買系爭房屋之事實上處分權。
⒉被告雖抗辯系爭買賣契約之日期經變造等語。查原告固不
否認其提出之系爭買賣契約日期為嗣後套印（見本院卷第
243頁反面第8至10頁）。然原告於桃園地方檢察署102
年度偵字第4830號案件中，亦曾提出系爭買賣契約（見偵
卷第20至23頁），經比對後與原告於本院提出之系爭買賣
契約，除偵卷內契約並未記載日期外，其餘均為一致。是
縱認原告嗣後套印系爭買賣契約之日期，亦難認定買賣契
約之全部均為原告所變造。且依原告提出之契稅繳款書及
所附建物及改良物買賣所有權移轉契約書，可見立契日為
93年4月5日、申報日為93年4月6日，並有稅務員之蓋
印及日期（見本院卷第9、10頁）；系爭函文亦記載買賣
日為93年4月5日（見偵卷第116頁），上開日期及契約
內容均與原告主張買賣日及系爭買賣契約內容相符，應認
系爭買賣契約確實存在。
⒊被告另抗辯系爭買賣契約記載價金為25,000元，與原告主
張之買賣金額20萬元不符。然在實價登錄之制度立法前，
實務上為降低遭課徵之稅金，買賣雙方合意少報買賣價金
，係合乎常情，是尚難以系爭買賣契約記載價金與原告主
張不符，即認系爭買賣契約為原告所變造。
⒋被告另抗辯證人李粉玉對系爭買賣契約何時簽立之陳述前
後矛盾等語。然系爭買賣契約如於93年4月6日即已簽立
，迄至證人李粉玉至本院作證之109年8月12日，業已經
16年餘，證人李粉玉縱有記憶不清之情形，亦合乎常情，
尚難僅以此認定系爭買賣契約為原告所變造。
⒌被告另抗辯訴外人高家和於93年間業已意識不清，無從與
原告簽定系爭買賣契約等語。然查建築改良物買賣所有權
移轉契約書中，有原告及訴外人高家和之用印，且無代理
人之記載（見本院卷第10頁），可認上開用印應為訴外人
高家和親自前往辦理。復依訴外人高家和之入出境紀錄所
示，訴外人高家和於93年間尚能入、出境各2次（見偵卷
第70頁），可認訴外人高家和於當時應仍有行為能力。被
告僅泛稱訴外人高家和意識不清，然未提出其他證據以實
其說，自難認被告之抗辯可採。
（三）被告是否無權占有系爭房屋？而應遷讓、返還系爭房屋予
原告？
⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己
主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不
實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負
證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所
主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當
之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最
高法院99年台上字4835號判決意旨參照）。
⒉訴外人劉明卿未因贈與取得系爭房屋之事實上處分權
⑴按民法第406條規定：「稱贈與者，謂當事人約定，一
方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」同
法第408條第1項規定：「贈與物之權利未移轉前，贈
與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之
部分撤銷之。」又我國民法採取債權及物權分離主義，
縱使贈與契約成立，然如贈與人人未交付贈與物，受贈
人亦不因此取得贈與物之所有權，僅對贈與人有請求權
而已。
⑵本件被告固主張訴外人高家和及劉明卿有約定先有子嗣
者可取得系爭房屋之所有權等語。然此已與被告先前抗
辯系爭房屋係由訴外人劉明卿所興建之主張互相矛盾，
則訴外人高家和及劉明卿是否確有上述約定，已難逕採
。且依被告自陳：98年間系爭房屋沒有上鎖，被告就直
接使用等語（見本院卷第121頁第7行），可見訴外人
高家和並無將系爭房屋交付訴外人劉明卿。被告聲請傳
喚之證人李方金枝亦證稱：訴外人高家和提到要將房子
交給訴外人劉明卿很多年，後來他生病中風，所以沒有
再提及（見本院卷第100頁反面第9、10行），亦可知
悉訴外人高家和僅口頭提及要將系爭房屋贈與訴外人劉
明卿，然並無實際交付行為。
⑶是依上開說明，縱認訴外人高家和與劉明卿確實存在贈
與契約，然訴外人高家和既未將系爭房屋交付訴外人劉
明卿，則訴外人劉明卿自非系爭房屋之事實上處分權人
，是訴外人劉明卿於系爭離婚協議上就系爭房屋之約定
，應屬無權處分行為，被告又未提出任何證據證明其屬
善意受讓，難認被告已取得系爭房屋之事實上處分權。
⑷被告雖另行提出電費繳納收據（見本院卷第194、195
頁）主張其為系爭房屋之事實上處分權人，然依上開說
明，被告既無從自訴外人劉明卿處受讓系爭房屋之事實
上處分權，則無論系爭房屋之電費嗣後為何人所繳納，
均難認被告為系爭房屋之事實上處分權人。
⒊綜上所述，被告既非系爭房屋之事實上處分權人，則被告
占用系爭房屋，即屬無權占有。而原告為系爭房屋之事實
上處分權人，自得依上開規定請求被告遷出系爭房屋。
（四）原告如得請求被告遷讓返還系爭房屋，其範圍為何？
⒈按民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法
侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」同法第213條第
1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約
另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」又民法第
184條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認
之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法
之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有
權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移
轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，
具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長
久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民
法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台
上字第187號判決意旨參照）。
⒉本件原告為系爭房屋之事實上處分權人，且被告無權占有
系爭房屋，均如前述。依上揭說明，被告無權占用系爭房
屋之行為，已侵害原告之事實上處分權，依上揭規定，原
告自得請求被告以遷讓、返還系爭房屋之方式，將原告所
受損害回復原狀。惟原告主張系爭房屋範圍為附圖所示A
、B、C部分，然附圖所示B、C部分已為牆面所封閉，
已難認定其為系爭房屋之一部。且依系爭房屋之房屋稅籍
證明書所示，系爭房屋面積僅為25平方公尺（見本院卷第
30頁）；而附圖所示A、B、C部分面積合計共69.61平
方公尺，與稅籍證明書差距逾2.5倍，益徵附圖所示B、
C部分並非系爭房屋之一部。原告雖主張稅務機關只有在
外面觀察，沒有實際丈量，且現場房屋都有加蓋云云。然
縱使未實際丈量，面積落差達2.5倍，亦不符常情；至原
告主張有加蓋部分，並未提出任何證據以實其說，自難認
原告此部分主張可採。
⒊而附圖所示A部分面積雖為29.89平方公尺，與上開稅籍
證明書記載亦屬不同，然差距尚小，應可認定屬於稅捐機
構核定時之誤差，此部分仍應以地政機關所測量之面積為
準，是系爭房屋之範圍應為附圖所示A部分。原告在此範
圍內請求被告返還系爭房屋，為有理由；逾此部分之請求
，則屬無據。
（五）原告得否向被告請求不當得利？如可，金額為何？
⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」又無權占有他人之土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他
人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租
金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。
本件被告無權占有系爭房屋，致原告受有損害，依上揭規
定自應返還原告相當於租金之不當得利。
⒉次按土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」惟依土
地法第97條計算租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一
體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息百分
之10為限，乃房屋租金之最高限額，非謂必照申報價額百
分之10計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人
利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。上開
規定雖限於城市地方，惟非城市地方房屋價值通常低於城
市地方房屋，解釋上亦不得逾越上開規定之限制。
⒊查系爭房屋坐落之系爭土地非屬都市計畫區，並非城市地
方土地，有土地使用分區線上查詢結果在卷可參，則系爭
房屋亦非屬城市地方房屋。然依上開說明，本件亦得類推
適用上開土地法之規定。又系爭房屋坐落系爭土地之面積
為29.89平方公尺，已如前述。系爭房屋之課稅現值為19
,100元，系爭土地申報地價則為2,560元，有房屋稅籍證
明書及系爭土地第一類謄本在卷可參（見本院卷第30、13
3頁）。本院斟酌系爭房屋旁邊雖有相連之建物，然周邊
多為農地、道路狹窄且無商業活動，有空照圖在卷可參，
且為兩造所不爭執（見本院卷第243頁第29至32行、第24
3頁反面第1至4行、第245頁），認以系爭土地及房屋
價值百分之3計算其每年相當於租金之不當得利為適當。
⒋原告雖主張自98年3月起算相當於租金之不當得利，然被
告主張時效抗辯，原告又未提出任何證據證明其在本件起
訴前已向被告為請求，或經被告承認債務，是原告自僅得
請求起訴前5年內之相當於租金不當得利。而依上開說明
計算，原告每年得向被告請求之不當得利金額即為2,869
元【計算式：（（2,560×29.89+19,100）×0.03＝2,
869，元以下四捨五入，下同】；原告得向被告請求起訴
前5年之不當得利總金額則為14,345元【計算式：2,869
×5＝14,345】，原告請求不當得利在此範圍內，為有理
由；逾此部分之請求，則屬無據。
（六）原告是否為系爭土地契約之所有權人？
⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任。」又民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告
之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照
）。
⒉原告主張被告應返還系爭土地契約予原告，然依系爭土地
契約所示，系爭土地契約之簽名人為訴外人高家和（見本
院卷第62頁），應可認系爭土地契約為訴外人高家和所有
。原告與訴外人高家和之系爭買賣契約中，亦未提及訴外
人高家和有將系爭土地契約讓與原告，且原告又未提出任
何證據證明其為系爭土地契約之所有權人，自不得請求被
告返還系爭土地契約。原告雖另稱需要系爭土地契約來對
抗土地所有人等語（見本院卷第120頁反面第4、5行）
，然此僅屬原告與系爭土地所有人間之關係，與兩造無涉
，原告此部分請求，自屬無據。
（七）原告得否請求被告拆除系爭相鄰建物？
原告固主張系爭相鄰建物占用防火巷，故請求被告拆除系
爭相鄰建物，並提出桃園市政府建築管理處函文為證（見
本院卷第143頁）。然縱使系爭相鄰建物確實占用防火巷
，原告亦未提出證據證明此將如何影響系爭房屋之安全，
亦未表明此部分法律上之請求權基礎為何，本院難以審酌
，是原告此部分請求，應屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第184、179條之法律關係請求被告
遷讓返還系爭房屋（即如附圖所示A部分）；並請求被告給
付原告14,345元，及自108年4月2日起至返還系爭房屋之
日止，按年給付原告2,869元，為有理由，應予准許；逾此
部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依職權宣告被告如預供擔保，得
免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴
訟費用額為5,300元（含裁判費1,000元、測量費4,300元
，見本院卷第3、201頁）。
中華民國109年9月26日
中壢簡易庭法官周仕弘
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月26日
書記官巫嘉芸